おりこうな繰り上げ返済とは？その３

[匿名さん]

その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[781: 匿名]

会社も税務署も騙したら犯罪だぞ。

[782: 匿名さん]

766です。
銀行にもセカンドハウスローンで借りたし、会社から手当は貰っていないし、
税務署にはもちろん賃貸で申告で住民票も動かしていませんし、登記も
現住所のままです。
賃貸は大手の仲介業者に頼んで、法人契約になりました。

でも、そこに住んで登記を移せば（6か月以内）住宅ローンとして有効だと
聞いたのと、利率もフラットよりも低かったので、そこに決定しました。

当然現住居の手当は貰ってます。

[783: 匿名]

というこは、ローン控除は受けてなくて、確定申告で不動産所得を申告したんだな。
どのくらい税金還付されたの？

[784: 匿名]

借家人がいるうちは、あれこれ考えて見てもいみないだろ。

[785: 匿名さん]

セカンドハウスローンで住宅ローン並みの優遇金利があったということ
ですかね。どこの金融機関か聞きたいなぁ。
普通は、住宅ローン金利＜セカンド＜アパマン
なんだけどねぇ

[786: 匿名]

今手持ちの金が3％で運用できているとしても、繰り上げ返済(返済額軽減)にまわせば5％以上は固いのに、何やってんだろうねこの人。

[787: 匿名さん]

>>786
？？　繰り上げ返済軽減型でどうやって5%以上に？？

[788: 匿名さん]

どう考えても金持ちならともかく、一般人が自分の住む場所以外にもう一つ物件を持つのはリスクが高すぎるよ。賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。リターンが大きいとしても、リスクが高すぎるものは普通は選べないよ。

本人が納得してそれを選ぶのは自由だけどさ、人に勧められる方法じゃないよ。

[789: 匿名さん]

説明する前に、前提を整理しておこう。
この人はとにかく、ファミリー用のマンションを全額「セカンドハウスローン」で購入した。
かりに金額を4000万円とする。
諸費用は180万円くらいかな。
さて、話によれば賃貸に出して、ローン支払い、固定資産税、管理費、修繕積立金など
差し引いて月々2万円が手元に残る。
これは、すでに180万円（諸費用）の投資で年額24万円のリターン・・・利回り13％という
ことだよね。普通は諸費用は損金だから投資にカウントしないからこれはないものとして
さて、買って1年目に手元の金を1000万繰上げて仮に11万のローン支払いが8万に軽減
されたとしよう。毎月の収入は4万円、年額48万円。
利回り４．８％ということになる。

>人に勧められる方法じゃないよ。
いつ勧めた？勝手に自分でやっている人がいるだけだろ。

[790: 匿名さん]

仮に500万円繰り上げて、月々3.6万収入があれば空室率１５％でも利回り7.3％だな。

[791: 匿名さん]

＞どう考えても金持ちならともかく、
だから、この人は4000万円のキャッシュを持ちながら４０００万円のファミリーマンションを
フルローンで借りて、人に貸してるわけだから、立派な金持ちだろうよ。
＞一般人が自分の住む場所以外にもう一つ物件を持つのはリスクが高すぎるよ。
それは、否定しない。不動産賃貸とは基本的に資金に余裕のある人しかやってはいけない。
損益通産でメリットのある高額所得者か、金融資産の豊富にある金持ち。
＞賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。
発送が地方人か、低所得者ですね。確率理論的に考えましょう。ゼロか一かでなく
空室率何パーセントが損益分岐点か。どこまで下げたら損になるか。
＞リターンが大きいとしても、リスクが高すぎるものは普通は選べないよ。
不動産賃貸はリターンが大きくないですよ。株やＦＸのほうが高リスク高リターン
不動産は利回り７％って言っても１０００万円投資して年７０万円の小使い稼ぎですから。
どこがリターンが大きいって言えるのですか。

[792: 匿名さん]

>>789
おいおい。
もともと1000万円繰り上げるくらいなら、それを元手にして家を買って貸し出せよって言い出した奴がいたから出てきた話だろ。それを人に勧めてないっていうのか？

[793: 匿名さん]

>>791
リターンが大きいと「しても」だから、決してリターンが大きいとは書いてないぞ。
リターンが少ないのであれば、なおさらリスクが高すぎるだろ。

>＞賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。
>発送が地方人か、低所得者ですね。確率理論的に考えましょう。ゼロか一かでなく
>空室率何パーセントが損益分岐点か。どこまで下げたら損になるか

「見つからない間は」なんだから何も間違ってないだろ？
別に確率理論的に求めてもいいけど、何もかも理屈通りにいくなら不動産投資で損する奴はいないよ。

[794: 匿名さん]

そのほうが賢いといわれると
勧められたという話になるのか？
賢いか賢くないかを語ればいいのであって、お前もやれとは
一度も言ってない。
たとえば俺はやってるけど羨ましいだろって自慢している
だけとは思えないのか？

[795: 匿名さん]

>>791
793だけど、追伸。
そもそも4000万のローンをセカンドカードローンで組んでる人の話はどこからでてきたんだよ。
それはそういう奴がいたってだけの話で、本筋の話じゃないだろ。

もともとは3000万円のローンを組んでいていま1000万円現金をもってて、変動0.675%で借りているって人がいて、それで繰り上げるべきかって話をしていたんだろ。

そしたら748がそんなのせこい。1000万円繰り上げるくらいなら、さらに別に家を買って家賃で稼げばもっと利回りが高いよ、って言い出した話だろ。

3000万円のローンくんでて、繰り上げ用に1000万円現金でもってる。これが金持ちなのか？

[796: 匿名さん]

>>794
こういう掲示板に、その方が賢いっていってるんであれば、十分そうした方がいいって話にはなると思うが。

[797: 匿名さん]

「こういう方法もある」ならともかく「この方が賢い」なら、勧めていると考えて当然だと思う。

[798: 匿名さん]

この国がデフレになっているのは、バブル恐怖症、さらに言えば
不動産過敏症、嫌悪症がはびこっているからだな。
10年使えない国債1000万円と１０年売れない田舎の土地1000万円とでは
全く同じなのに土地はあせって９００万円で売りさばき地価を下げ
国債は元本保証だということだけで10年間じっとがまん。その分
1000万の消費が滞り国の借金の返済にまわる。

[799: 匿名さん]

わかった、わかった。賢いからお前らもそうしろ。・・・これでいいか？

インフレヘッジって概念がまるでないから、言いたかっただけだよ。
まさか理解できないとは思っても見なかったけど。

[800: 匿名さん]

ところでセカンドくんはどこに行った？
関係ないやつが返事するから話がややこしくなる。

[801: 匿名さん]

>>799
そんなことは理解してる。
ただ現状はデフレ進行化。
インフレになる要素は殆どないのに、インフレヘッジなんて不要。自分の家だけで十分。普通インフレヘッジはインフレが予想される場合にとる手段でデフレ化でとる手段じゃない。

[802: 匿名さん]

＞家は自分で使うから資産価値関係ないとかいう人に限って区画整理
＞とかで立ち退きとなると膨大な補償金を求めるものです。

区画整理が入る場所に新築マンションを建てるのでしょうか・・・？

[803: 匿名さん]

あのさ。デフレって何年続いているの？
住宅ローンって何年続くの？
少なくとも今後10年デフレが続いたらもっと世の中酷くなっていくよ。
よく考えてみなよ。15年前不況といわれたときは、単なる資産デフレ
8年前には消費者物価ベースでもデフレになって、資産インフレが
おきて若干まともになりかけて今また金融危機と円高で２００２年に
逆戻りしたわけだ。
今後中国マネーが不動産に入って資産インフレが起こったりしない限り
デフレが継続すると経済はますます壊滅的な停滞を迎えるだろうね。
元を切り上げて海外から安い製品が入ってこなくなり、円だがもいずれは
円安に反転したら間違いなくＣＰＵベースでインフレになるだろう。
今後10年インフレにならない・・・って信じるのは自由だ。
しかし、カネを凍結するような使い方（自宅のローン返済とか、定期預金
や個人国債とか）をしたらキャッシュを生まないだろう。
賃貸に住まないで、ローンを組んで買うということは立派な不動産投資
なんだよ。
自分で買って自分に貸す利回りゼロの賃貸事業。家賃は当然市場より
安い。
だから、みんな賃貸より持ち家を選ぶ。ただし持ち家の場合出口戦略がない。
株にしろ債権にしろ資産は売却すれば利益が確定し投資資金を回収できるが、
自家用不動産は売却したら代替品が必要になる。
たちまち、市場との差額という利益を失うわけだから、不動産価格が下落して
いたら出口はない。

802
戸建の住人の話だ　

[804: 匿名さん]

>>803
別にインフレになるかもしれないが、その兆しが見えた段階で貴金属でも何でもに変えればいいだけ。
金持ちならいいけど、一般人が不動産投資なんて危険な方法に手を出す必要はない。

[805: 匿名さん]

そもそも人口減している状態で不動産をヘッジとして持つのはリスクが高すぎると思う件。

[806: 匿名さん]

インフレになってからインフレヘッジなんて考えたら遅いよ。
自宅というのは、実はインフレヘッジになる資産なんだよ。
ローンも長く持てばインフレに有利、デフレに不利というのは
わかるよな。
35年ローンなってのは、いつかインフレになると考えるから
なりたつ話で、デフレが35年続いたら金利ゼロでもデフレの
率だけ借金は増える計算になる。
毎年物価が２％づつ下がっていったら10年後に今の1000万は
いくらの価値になるかわかるか？
10年後の残債２０００万円は、いくらの重さになると思う？
デフレが続けば、住宅ローンなんてマイナス金利でもそれ以上の
年率２％貨幣価値が増えていくなら利益がでることになる。
ところがマイナス金利なんてないから、ゼロ金利に近い
ローン（１０年固定）を喜んで借りる。

[807: 匿名さん]

人口減だから不動産買わないって、あ　ほか。資金さえ流れてきたら
不動産価格はあがることは、すでに2006年に経験しただろうが。

[808: 匿名さん]

＞不動産投資なんて危険な方法
だったら自分もマンション買うな。みんな危険な不動産に手を
だして住宅ローンを無駄払いしてきたんだぞ。

[809: 匿名]

金塊を買いました

[810: 匿名さん]

金塊がキャッシュフロー生んでくれるといいね。金の卵とかな。

[811: 匿名]

半分うってリカクしました

[812: 匿名さん]

＞806
＞デフレが35年続いたら金利ゼロでもデフレの
＞率だけ借金は増える計算になる。

35年も経過したら、子供が出来て、もしかしたら孫がいるかもしれません。
この世にいないかもね。

デフレで借金が増えるかもしれないけど、返せるだけ稼げばよいと思います。
資産的には不利かもしれませんが、35年間、快適で幸せな生活を送れれば、問題ないのでは？

[813: 匿名]

マンションに20年も住めば引っ越したくなる。どれだけ一等地でも建物の老朽化は否めない。

[814: 匿名さん]

３０年前に分譲されたマンションで中古流通価格が分譲価格を上回る
ものはたくさんある。しかし２０年前（１９９０年）に分譲された
マンションで現在分譲価格を上回って取引されている物件は皆無。

どんな一等地だろうが最初に高く掴んでしまうとどうしようもない。

[815: 匿名さん]

自動車と同じで、たくさん持っていても、どれだけ値下がりしようとも
生活に困らないならいいのじゃなくって？

[816: 匿名さん]

車は、毎年のように乗り換える人もいれば、20年乗る人もいる。
車を持たずにタクシーやレンタルで済ます人もいる。

整備がよければ100年経っても、名車なら高騰するし、名車じゃなければスクラップ。
長野の古民家だって、数100年経てば、文化財。

[817: 匿名さん]

軽減派と短縮派のバトル板じゃなかったっけ？

[818: 匿名さん]

>軽減派と短縮派のバトル板
20年30年の長きにわたってデフレが続くなら一刻も早く繰り上げ返済。
消費者物価の上昇はすでに20年近く止まっており、グローバル経済の
なかで消費者物価の上昇は起こりにくくなっている。
とはいえ、資源価格の上昇や中国などの経済成長に伴う賃金上昇で
輸入消費財の価格も次第に上昇する可能性がある。
ということでいずれはインフレになると思うならローンは有利
ローンを組む時点で、インフレに肩入れしているわけで
その意味ではできる限り長期で返済すればいずれはインフレ
になり負債の負担が減る可能性が高い。
デフレが続くけどやむをえず買ったと思うなら現状のキャッシュ
温存も正解だし期間短縮早期借金脱出が正しいだろう。

インフレがはじまったときにすでにローン完済していると、
ローンの利点（支払いの繰り延べ）が無くなるわけだが
変動で残債が残っていると金利もあがるから不利。
ころあいを見て固定に借りかえるためには、残債を
少なくしておく必要があろう。なぜならデフレで物件評価が
担保割れしている可能性もあるから。

物価がたったの1年間で物価が2倍や3倍になること
がハイパーインフレ、もしくはハイパーインフレーションといわれる。

ハイパーインフレは実は住宅ローンにとって干天の慈雨
のようなもの。5000万円のマンションなどたちまち1億円や
1億5000万円のマンションになる。
月々12万のローンなど6万から4万程度の負担にすぎなく
なる。インフレになれば賃金もローン金利もあがるが
賃貸物件を持っていれば、家賃も上がるから変動で借りて
いても家賃収入で自宅のローンが返せる。
賃貸物件が2倍3倍に売れるなら売って自宅の残債を払って
おつりがくるだろう。
インフレになっても返済は確かに増えるが残債が2倍3倍に
なるわけではない。

[819: 匿名さん]

デフレは年金生活者には大変ありがたい。サラリーマンにはつらい。
今５５歳で今後３５年ずっと毎年２％のデフレが続いたら、６５歳でもらう年金は実際の
額面の１．２倍の価値がある。年金の額は一定でデフレが続くなら７５歳なら１．４６倍
８５歳なら1.78倍。実際1990年に６０歳だった人は今は80歳だが、デフレの時代に年金を
もらって実質価値が目増えした人たちだ。
さて、いずれはインフレになるとしたら年金生活者は苦しい。無論支給額の見直しは
あるものの貯蓄を取り崩していたら生活は行き詰まる。
ということで賃貸不動産をいくつか保有しておけば、インフレがきても困らない。
今後３０年をみすえると貯蓄ではなく不動産か株式という答えになると思う。

[820: 匿名さん]

＞どんな一等地だろうが最初に高く掴んでしまうとどうしようもない。

モノの値段の面白いところは、衣類、食料品、住宅にしろ値下がりの幅にむらがあって
むかしスーツは７万円したものが今は４万円とかエルメスのバーキンは昔６０万円だったけど
今１００万円とか、ばらばらだということです。
マンションも同じでこれだけデフレが続いても売値が下がらないマンションもあれば、すでに
物価の下落率を超えて下がっているマンションもあります。
デフレ、インフレの傾向と、個々の「モノの価値」は一体ではないわけです。安いタイミングで
自分が納得できる価格で買うことが重要なわけですが、いつが安いかは結果論。
それがわかるなら誰でも大もうけできるという話になります。

[821: 匿名さん]

話がおかしな方向に行ってませんか？

[822: 匿名さん]

>>817
軽減派と短縮派のバトルは、数値例がでたら、軽減派有利ってことで終わった。

いまは、別の話題になってるｗ

[823: 経済のプロ]

>軽減派と短縮派のバトルは、数値例がでたら、軽減派有利ってことで終わった。

世の中、頭の良い者が儲かり、
頭の悪い者は損をする仕組みになっております。

まだ、寝言のように軽減とか言っている方がおられたとは、
正直 衝撃をうけております。
数値例ですが、前提自体が間違っていますので、

何度言ったら分かるのでしょうか。。。
分かってる人は分かってると思いますが、実際には


期　間　短　縮　の方が有利です。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^


おそらく、数値を出している輩は 銀行関係者ではないかと思います。
細く長く借りてくれた方が良いですから。
当然です。

[824: 匿名さん]

どうして？めくそ・はなくそ
だろ？

仲良くやれよ

[825: 匿名さん]

>>823
あなたの示す具体例が知りたい。
素人に分かりやすくお願いします。

[826: 匿名さん]

>>823
あなたみたいな人がまだいたことに笑撃。
面白いから続けて続けて。

[827: 匿名さん]

>>823
とりあえず、あなたの有利だという具体例（数値例）を出してください。

軽減と短縮で、月当たりの支払いがどう変わるのか、最終的な支払期間が、支払額が
どの程度違うのかも書いてくれるとわかりやすいと思います。

[828: 匿名さん]

>>823
銀行が長く借りてくれた方がうれしいってのは、少し嘘が入ってる。
金融機関は多くの顧客を相手にしているので、借り入れが長期にわたって飛ばれてしまうリスクが
増えるよりは、早めに返してもらって、次に貸し出したいってのもある。

そういう意味では、金融機関から見れば、変わらないんだよね。

[829: 匿名さん]

>>823
最終的に長く借りてるってことを言ってる時点で前提を間違えてるし、頭悪いよ。前提はちゃんと揃えないと。

[830: 匿名]

823はムキになって反論してくるのを面白がって、煽ってるだけだから、真に受けて食いつくなよ。