おりこうな繰り上げ返済とは？その３

[匿名さん]

その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[801: 匿名さん]

>>799
そんなことは理解してる。
ただ現状はデフレ進行化。
インフレになる要素は殆どないのに、インフレヘッジなんて不要。自分の家だけで十分。普通インフレヘッジはインフレが予想される場合にとる手段でデフレ化でとる手段じゃない。

[802: 匿名さん]

＞家は自分で使うから資産価値関係ないとかいう人に限って区画整理
＞とかで立ち退きとなると膨大な補償金を求めるものです。

区画整理が入る場所に新築マンションを建てるのでしょうか・・・？

[803: 匿名さん]

あのさ。デフレって何年続いているの？
住宅ローンって何年続くの？
少なくとも今後10年デフレが続いたらもっと世の中酷くなっていくよ。
よく考えてみなよ。15年前不況といわれたときは、単なる資産デフレ
8年前には消費者物価ベースでもデフレになって、資産インフレが
おきて若干まともになりかけて今また金融危機と円高で２００２年に
逆戻りしたわけだ。
今後中国マネーが不動産に入って資産インフレが起こったりしない限り
デフレが継続すると経済はますます壊滅的な停滞を迎えるだろうね。
元を切り上げて海外から安い製品が入ってこなくなり、円だがもいずれは
円安に反転したら間違いなくＣＰＵベースでインフレになるだろう。
今後10年インフレにならない・・・って信じるのは自由だ。
しかし、カネを凍結するような使い方（自宅のローン返済とか、定期預金
や個人国債とか）をしたらキャッシュを生まないだろう。
賃貸に住まないで、ローンを組んで買うということは立派な不動産投資
なんだよ。
自分で買って自分に貸す利回りゼロの賃貸事業。家賃は当然市場より
安い。
だから、みんな賃貸より持ち家を選ぶ。ただし持ち家の場合出口戦略がない。
株にしろ債権にしろ資産は売却すれば利益が確定し投資資金を回収できるが、
自家用不動産は売却したら代替品が必要になる。
たちまち、市場との差額という利益を失うわけだから、不動産価格が下落して
いたら出口はない。

802
戸建の住人の話だ　

[804: 匿名さん]

>>803
別にインフレになるかもしれないが、その兆しが見えた段階で貴金属でも何でもに変えればいいだけ。
金持ちならいいけど、一般人が不動産投資なんて危険な方法に手を出す必要はない。

[805: 匿名さん]

そもそも人口減している状態で不動産をヘッジとして持つのはリスクが高すぎると思う件。

[806: 匿名さん]

インフレになってからインフレヘッジなんて考えたら遅いよ。
自宅というのは、実はインフレヘッジになる資産なんだよ。
ローンも長く持てばインフレに有利、デフレに不利というのは
わかるよな。
35年ローンなってのは、いつかインフレになると考えるから
なりたつ話で、デフレが35年続いたら金利ゼロでもデフレの
率だけ借金は増える計算になる。
毎年物価が２％づつ下がっていったら10年後に今の1000万は
いくらの価値になるかわかるか？
10年後の残債２０００万円は、いくらの重さになると思う？
デフレが続けば、住宅ローンなんてマイナス金利でもそれ以上の
年率２％貨幣価値が増えていくなら利益がでることになる。
ところがマイナス金利なんてないから、ゼロ金利に近い
ローン（１０年固定）を喜んで借りる。

[807: 匿名さん]

人口減だから不動産買わないって、あ　ほか。資金さえ流れてきたら
不動産価格はあがることは、すでに2006年に経験しただろうが。

[808: 匿名さん]

＞不動産投資なんて危険な方法
だったら自分もマンション買うな。みんな危険な不動産に手を
だして住宅ローンを無駄払いしてきたんだぞ。

[809: 匿名]

金塊を買いました

[810: 匿名さん]

金塊がキャッシュフロー生んでくれるといいね。金の卵とかな。

[811: 匿名]

半分うってリカクしました

[812: 匿名さん]

＞806
＞デフレが35年続いたら金利ゼロでもデフレの
＞率だけ借金は増える計算になる。

35年も経過したら、子供が出来て、もしかしたら孫がいるかもしれません。
この世にいないかもね。

デフレで借金が増えるかもしれないけど、返せるだけ稼げばよいと思います。
資産的には不利かもしれませんが、35年間、快適で幸せな生活を送れれば、問題ないのでは？

[813: 匿名]

マンションに20年も住めば引っ越したくなる。どれだけ一等地でも建物の老朽化は否めない。

[814: 匿名さん]

３０年前に分譲されたマンションで中古流通価格が分譲価格を上回る
ものはたくさんある。しかし２０年前（１９９０年）に分譲された
マンションで現在分譲価格を上回って取引されている物件は皆無。

どんな一等地だろうが最初に高く掴んでしまうとどうしようもない。

[815: 匿名さん]

自動車と同じで、たくさん持っていても、どれだけ値下がりしようとも
生活に困らないならいいのじゃなくって？

[816: 匿名さん]

車は、毎年のように乗り換える人もいれば、20年乗る人もいる。
車を持たずにタクシーやレンタルで済ます人もいる。

整備がよければ100年経っても、名車なら高騰するし、名車じゃなければスクラップ。
長野の古民家だって、数100年経てば、文化財。

[817: 匿名さん]

軽減派と短縮派のバトル板じゃなかったっけ？

[818: 匿名さん]

>軽減派と短縮派のバトル板
20年30年の長きにわたってデフレが続くなら一刻も早く繰り上げ返済。
消費者物価の上昇はすでに20年近く止まっており、グローバル経済の
なかで消費者物価の上昇は起こりにくくなっている。
とはいえ、資源価格の上昇や中国などの経済成長に伴う賃金上昇で
輸入消費財の価格も次第に上昇する可能性がある。
ということでいずれはインフレになると思うならローンは有利
ローンを組む時点で、インフレに肩入れしているわけで
その意味ではできる限り長期で返済すればいずれはインフレ
になり負債の負担が減る可能性が高い。
デフレが続くけどやむをえず買ったと思うなら現状のキャッシュ
温存も正解だし期間短縮早期借金脱出が正しいだろう。

インフレがはじまったときにすでにローン完済していると、
ローンの利点（支払いの繰り延べ）が無くなるわけだが
変動で残債が残っていると金利もあがるから不利。
ころあいを見て固定に借りかえるためには、残債を
少なくしておく必要があろう。なぜならデフレで物件評価が
担保割れしている可能性もあるから。

物価がたったの1年間で物価が2倍や3倍になること
がハイパーインフレ、もしくはハイパーインフレーションといわれる。

ハイパーインフレは実は住宅ローンにとって干天の慈雨
のようなもの。5000万円のマンションなどたちまち1億円や
1億5000万円のマンションになる。
月々12万のローンなど6万から4万程度の負担にすぎなく
なる。インフレになれば賃金もローン金利もあがるが
賃貸物件を持っていれば、家賃も上がるから変動で借りて
いても家賃収入で自宅のローンが返せる。
賃貸物件が2倍3倍に売れるなら売って自宅の残債を払って
おつりがくるだろう。
インフレになっても返済は確かに増えるが残債が2倍3倍に
なるわけではない。

[819: 匿名さん]

デフレは年金生活者には大変ありがたい。サラリーマンにはつらい。
今５５歳で今後３５年ずっと毎年２％のデフレが続いたら、６５歳でもらう年金は実際の
額面の１．２倍の価値がある。年金の額は一定でデフレが続くなら７５歳なら１．４６倍
８５歳なら1.78倍。実際1990年に６０歳だった人は今は80歳だが、デフレの時代に年金を
もらって実質価値が目増えした人たちだ。
さて、いずれはインフレになるとしたら年金生活者は苦しい。無論支給額の見直しは
あるものの貯蓄を取り崩していたら生活は行き詰まる。
ということで賃貸不動産をいくつか保有しておけば、インフレがきても困らない。
今後３０年をみすえると貯蓄ではなく不動産か株式という答えになると思う。

[820: 匿名さん]

＞どんな一等地だろうが最初に高く掴んでしまうとどうしようもない。

モノの値段の面白いところは、衣類、食料品、住宅にしろ値下がりの幅にむらがあって
むかしスーツは７万円したものが今は４万円とかエルメスのバーキンは昔６０万円だったけど
今１００万円とか、ばらばらだということです。
マンションも同じでこれだけデフレが続いても売値が下がらないマンションもあれば、すでに
物価の下落率を超えて下がっているマンションもあります。
デフレ、インフレの傾向と、個々の「モノの価値」は一体ではないわけです。安いタイミングで
自分が納得できる価格で買うことが重要なわけですが、いつが安いかは結果論。
それがわかるなら誰でも大もうけできるという話になります。

[821: 匿名さん]

話がおかしな方向に行ってませんか？

[822: 匿名さん]

>>817
軽減派と短縮派のバトルは、数値例がでたら、軽減派有利ってことで終わった。

いまは、別の話題になってるｗ

[823: 経済のプロ]

>軽減派と短縮派のバトルは、数値例がでたら、軽減派有利ってことで終わった。

世の中、頭の良い者が儲かり、
頭の悪い者は損をする仕組みになっております。

まだ、寝言のように軽減とか言っている方がおられたとは、
正直 衝撃をうけております。
数値例ですが、前提自体が間違っていますので、

何度言ったら分かるのでしょうか。。。
分かってる人は分かってると思いますが、実際には


期　間　短　縮　の方が有利です。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^


おそらく、数値を出している輩は 銀行関係者ではないかと思います。
細く長く借りてくれた方が良いですから。
当然です。

[824: 匿名さん]

どうして？めくそ・はなくそ
だろ？

仲良くやれよ

[825: 匿名さん]

>>823
あなたの示す具体例が知りたい。
素人に分かりやすくお願いします。

[826: 匿名さん]

>>823
あなたみたいな人がまだいたことに笑撃。
面白いから続けて続けて。

[827: 匿名さん]

>>823
とりあえず、あなたの有利だという具体例（数値例）を出してください。

軽減と短縮で、月当たりの支払いがどう変わるのか、最終的な支払期間が、支払額が
どの程度違うのかも書いてくれるとわかりやすいと思います。

[828: 匿名さん]

>>823
銀行が長く借りてくれた方がうれしいってのは、少し嘘が入ってる。
金融機関は多くの顧客を相手にしているので、借り入れが長期にわたって飛ばれてしまうリスクが
増えるよりは、早めに返してもらって、次に貸し出したいってのもある。

そういう意味では、金融機関から見れば、変わらないんだよね。

[829: 匿名さん]

>>823
最終的に長く借りてるってことを言ってる時点で前提を間違えてるし、頭悪いよ。前提はちゃんと揃えないと。

[830: 匿名]

823はムキになって反論してくるのを面白がって、煽ってるだけだから、真に受けて食いつくなよ。

[831: 匿名さん]

不動産投資には確実性がないからだめ。

[832: 匿名さん]

>>830
いいんですよ。
「経済のプロ」を自認する823が、煽るつもりが方方からバカにされ、でも何も言い返せなくて腐ってるのが見えるようで楽しいので。

[833: 匿名]

私もこのスレみるまでは、
期間短縮！20年を10年で完済！とか息巻いていました。
恥ずかしいです…

[834: 匿名さん]

手元に十分なお金が残るなら別に短縮でも良いと思いますよ。

[835: 匿名さん]

823は釣りの可能性もあるが824が短縮派残党であることは間違いないな

[836: 匿名さん]

>>834さん

その通りですよ。
住宅ローン控除で利息を殆ど補てんしてくれる時期を過ぎれば、
どんな返済方法かよりも、早く返済を終えることが一番損しない方法です。
低めの固定金利で借りている人が、超インフレになって物価や給料が激増すれば別かな？

給料が１割、２割減？　　初めに、その程度の可能性は考えて、返済額を決めるでしょ？
リストラや会社の倒産？　返済額を軽減することよりも、どれだけ手元に資金を残っているかのほうが効果的。

結局、個人個人が自分のケースに当てはめて、余裕のある返済額、残貯金を残してローンを組んでいれば、
それ以上、軽減しても、メリットは殆どないです。

軽減派の言っているメリットのほとんどは、実際の状況に当てはめると、あまり現実的な内容では無いです。
結局、月々の返済に困っている人が、自分のやっている内容を正当化したいだけのような…。

[837: 匿名さん]

>>836
別に繰り上げするなら軽減型でいいだろ。
同じ額だけ繰り上げていけば最終的に結果は同じなんだから、同じだけ返していけば軽減型も最終的には期限は短縮されるんだし。払う利息も変わらない。

だから別に短縮型でもダメな訳じゃないけど面倒くさくない以外のメリットはないじゃん。
それじゃあ、さっぱり軽減型を否定する理由にはならないよ。

でもどんなにいろい予想はしてたって、人生予想外の事は起きるものだよ。
月一万円の差が生死を分ける差になる事だって無いとは言えないよ。

[838: 匿名さん]

>>837

面倒くさくないって充分なデメリットじゃね？
それに、全ての銀行で、事務手数料、保証会社手数料を含む全ての繰り上げ手数料が無料ではないしね。

[839: 匿名さん]

836の言い分もわからなくはない。
軽減型にしておいた事によるメリットは確かに極端に大きい訳ではないね。

でも一番大きいメリットは軽減型を選んでいれば、選択肢を増やせるってことだよ。

例えば子供がかなりお金のかかる習い事をどうしてもしたいといいだすかもしれない。それは月々の支払いがかなり苦しい金額かもしれない。

その時に手元に貯金はあるにしても、あくまでいざという時の備えなんだから、出来れば使いたくはないのが普通。そんな時に軽減型にしておけば差額分の繰り上げさえやめれば、それほど無理しなくても習い事をさせてあげられるって事だってあり得る訳じゃない。

でも短縮型の場合だったら同じ生活レベルと貯金を維持するって事にしたら、ローン返済終了まで待つ事になるし、そうでなければ生活レベルを落とすか貯金を切り崩すかになるじゃん。そういうことは出来れば避けたいよね。

だから軽減型にしておけば何でもオッケーって訳ではないけど、場合によって選べる幅が広がるのが軽減型のメリットだよ。

そもそも支払う金利が少なければそれが一番いいとは限らないと思うよ。

[840: 匿名さん]

俺も色々シミュレーションしてみたけど、軽減型って思ってるほど軽減されないんだよな。
その差額を貯金して更に繰り上げ返済するにも、手数料かかったり、ある金額以上でなければできない
などの制約があったりする場合もあるから、借入残高や契約によってメリットが変わるでしょ。
ある程度貯まるまで差額の繰り上げをできないのなら、金利負担が大きくなるだけ損ってこともある。
少々無理してローンを組んだ人ならわかるけど、普通はその金額で十分払えるからローンを組んだ訳だから、
短縮型で総支払金額を少なくするのが大きなメリットです。
それに当初は軽減型の人でも、ある程度余裕のある返済金額以降は短縮型にするわけでしょ？
最初から余裕ある金額だという人も多いと思うよ。

[841: 匿名さん]

ラストを短縮型にする事はあっても、途中から短縮型にはする事は意味がないからしないと思うぞ。
そもそも繰り上げした後に軽減額が大した差でないのであれば、期間短縮での利息軽減度合いも小さいので繰り上げ手数料がかかるのであれば、あまり急いで繰り上げしない方がいいと思うのだが。

[842: 匿名さん]

>>840
仮に35年 3000万 金利1%で、5年後に300万円繰り上げれば、だいたい1万弱違うぞ。1万違えばそれなりに違うと思うが。

単純にその後全く繰り上げなければ、利息の差はおよそ50万くらい違うが、実際のところは1年間に11万強余分に貯金出来るので、その分を毎年繰り上げる事が出来る。

余裕があるのは結構なことだが、さらに余裕を作って悪い事は大してない。

[843: 匿名さん]

うちはフラット３５だから、手数料はかからないけど、１００万以上しかできません。
年に３０万～４０万程度が繰り上げに回せそうですが、１００万円以上なのでなかなか繰り上げできません。
返済が遅れれば送れるほど繰り上げのメリットがどんどん少なくなってしまいます。
我が家の場合の賢い繰り上げ返済はどんなパターンでしょうか？

[844: 匿名さん]

＞843さん
最近のフラットなら低金利なので、しばらくは焦って繰り上げても大して損しませんよ？
慌てて繰り上げ返済するのは、あまり賢くないと思います。

というか、住宅ローンを組んだとき、他にはないメリットをフラットに見出して契約したのでしょうから、
「こまめに繰上げできない」というデメリットに悲しむことはないと思います。

↓世帯主、家族の年齢構成、収入の属性によって、判断してください。
こまめに繰上げできないフラットのような人は、下記のようになると思います。

・利息軽減効果を最大にしたいなら、「短縮」。
・毎月の返済が苦しいときがたまにある（月々の返済額を減らしたい）なら、「軽減」もしくは「繰上げしない」。

[845: 匿名さん]

844さんありがとうございます。
フラット３５にしたのは、３５年固定にも関わらず低金利だからです。
けれど、３５年掛けて払う気は毛頭ありません。
軽減型の繰り上げと同じ発想で、実行時の契約を３５年にすることで月々の返済額を少なくしたかったのと、
余裕がある時期には繰り上げして短縮していこうとしたためです。
その考え方なら変動にすべきというのも理解していますが、これは私なりのリスクの考え方で固定にしました。
その点はどうかどなたも突っ込まないでいただきたいと思います。
そんな私の場合だと、やはり期間短縮型になりそうですね。
やはりこまめに繰り上げしたいですから、繰り上げはせめて５０万以上にしてもらいたいものですね。

[846: 匿名さん]

>>843
具体的な話ですと、借りた金額と適用されている金利、あとフラット35Sの-1%の適用有りなしによっても少し変わってくるとは思います。

適用される金利が高めなら(例えば3%とか)短縮型がいいと思います。

しかし今年のフラット35Sの-1%適用で1%強くらいなら、軽減型でもそれほど金利の差は出ないので、軽減型がいいでしょう。

確かに一度目の繰り上げした際の金利削減効果は短縮型がいいですが、フラットの場合金額制限があります。

繰り上げする時期が早ければ早いほど金利が減るというのはおわかりだと思いますが、軽減型なら貯金出来る額も増える訳ですから、次の繰り上げするまでの期間が早くなります。

なのでその点での利点があります。

[847: 匿名]

うちもフラットです（フラット35と変動のミックスです）。ミックスは色々叩かれるとは思うのですが、我が家の状況を考えた結果このような契約にしました。100万円単位で貯蓄が貯まればフラットを繰り上げしています。というのも金利が２％台前半だからです。変動（10年固定）の方は２％台前半で50万円から繰り上げができるので、フラットの利息負担分が元金の3分の1程度になるまで期間短縮したあと、変動を返す予定です。妻が再び産休に入ったりすると100万円を繰り上げ用に用意するのが今より容易ではなくなるのでは…、という判断です。
金利が割と高いので繰り上げすると気持ちよいくらいスコンと中抜けするのが嬉しいですが、なかなかそういう機会に恵まれないのも事実ですね。フラットの方、100万円貯めて繰り上げがんばりましょう

[848: 匿名さん]

正直、繰り上げ手数料無料に騙されたが、実際に返済しだすと１００万円以上というのが厳しいです。
でも、ぼやいても仕方ないので、我が家も頑張っていきます！

[849: 匿名さん]

>>841
＞そもそも繰り上げした後に軽減額が大した差でないのであれば、期間短縮での利息軽減度合いも小さいので

ん？
単発の繰上を考えたとき、
軽減型で、月々返済額軽減効果が大きくなるのは、返済の後半。
短縮型で、利息軽減効果が大きいのは、返済の前半。

フラットの話が出ていますが、フラットでもこれは同じことです。

[850: 匿名さん]

手元にどのくらいのお金を残したいか、これから先の家計は現状維持で大丈夫かどうか、
になりますよね。
１００万円あればとりあえず繰り上げしたい！！という場合は、次に１００万円貯まる
までに家計に危機が来ないかどうか。
ガンガン返せる、もしくは売却などで余剰資金が出たなどだったら、期限短縮（ローン
１０年は取っておく）にしてもいいでしょうが、なけなしの貯金を繰り上げして期間短縮
したら、車が大破・・などになったら、本当に泣きます。
それでもなんでもとりあえずちょっとでも返したいなら、軽減がよいでしょうね。
何といっても、いざという時には現金が物を言います。