（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

[匿名さん]

公式URL：
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：

建物の名称　（仮称）文京区本郷三丁目計画
用途　共同住宅
敷地面積　2,901.37㎡
建築面積　1,475.20㎡
延べ面積　32,070.07㎡
構造　鉄筋コンクリート
基礎工法　現場造成杭
階数　地上23階/地下3階
高さ　77.98m（最高82.88ｍ）
着工予定　令和6年9月1日
完了予定　令和10年4月30日
建築主　三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者　株式会社日建ハウジングシステム
施工者　東急建設株式会社
標識設置年月日　令和5年9月9日

[240: 匿名さん]

質問をまとめると、三井不動産はここは分譲して手放してしまった方が長期保有するよりも儲かる、という考えなのでしょうか？

[241: 評判気になるさん]

>>238 匿名さん
築地に持ってけばいいやん

[242: 匿名さん]

>>240 匿名さん
常識で考えてそうだと思いませんかね。もし東京ドームシティを切り売りするとしましょう。あなたがもし後楽園に土地付き戸建てを持っていて、現にそこに住んでいたとして、売りますか？それが答えです。

[243: 名無しさん]

>>242 匿名さん
「東京ドームシティを切り売りする」を前提とするなら「後楽園に土地付き戸建てを・・・売りますか？」という設問は成り立たないのでは？

[244: 匿名さん]

>>243 名無しさん
ああ、ちょっと説明が必要ですね。
後楽園駅徒歩3分未満の戸建てって存在しているんですが、売らないでしょって話です。接道に難ありの物件もありますが。

[245: 匿名さん]

ドームシティの敷地面積は13.3ha。ここに目一杯マンションを建てるとして、容積率900％（文京ガーデン）、販売対象0.7（レンダブル比）とすれば、販売できる床面積は
13.3ha（＝133,000㎡）×9×0.7＝83万7,900㎡

仮に平米単価250万円として、うち2割が利益になるとすれば、利益は
83万7,900㎡×250万円/㎡×0.2＝4,189.5億円

一方、（株）東京ドームの2023年3月期の営業利益は50億4100万円だから、上記マンション販売時の利益に到達するには83年かかるわけだ。

同期純利益は39.13億円、総資産は2,852億8400万円なので、ROAは39.13÷2,852.84＝1.4％。コロナ禍前は2%以上あったみたいだけど、そもそもROAは5％以上あるいは8％以上あるべしとされている。

ここでは5%を採用、ROAの計算に営業利益を使う（マンション販売との比較のため）とすれば、営業利益の目標は143憶円になる。これだとマンション販売時の利益に到達するのに29年となり、30年目以上の長い目で見ればマンション販売よりも現状の施設構成をベースにビジネスを続けた方がよいと判断できる。

[246: 匿名さん]

３行で、お願いします。

[247: 匿名さん]

>>245 匿名さん
まさか同じ商売を続けるとも限らんしな、机上の空論だと思う。東京ドームは遊園地に思い入れがあって、それを外せない制約があったように思う。三井不動産にはそれがない。

[248: マンション掲示板さん]

>>245 匿名さん
初夢ですか？
都市公園法のない世界を夢想したのですねwww

[249: 匿名さん]

東京ドームシティは遊戯施設もだいぶ老朽化してるからなあ。少子化は続くし先細りビジネスなのは確か。大阪のエキスポランドみたいにテーマパークと商業施設を合わせた新しい施設に建て替える可能性もあるかもしれないが、投資も嵩むし東京のど真ん中でそれをするとは考えにくいな。

[250: 匿名さん]

東京のど真ん中は東京タワー周辺地区です。

[251: 匿名さん]

前社長がスポーツ・エンタメに注力したいみたいなことを言っていたから、基本は今の路線でいくんだと思う。もちろん、今風に作り替えると思うけど。

>>248
マンションなんかにするわけないだろ、という意図で書きましたが、読み取れませんでしたか。4行以上はつらかったかな？

[252: 匿名さん]

東京タワーもちょっと離れてる。日本が民主主義国家であることを考えると、中心は国会議事堂かな。

[253: eマンションさん]

>>251 匿名さん
成立可能性ないんだからマンションの採算試算なんて意味ないでしょ
新年から寝言は勘弁してねw

[254: 匿名さん]

>>253 eマンションさん
いま揉めてる神宮は都市計画の変更で都市公園の区域が変わったんだよ。知ってた？

[255: eマンションさん]

>>254 匿名さん
うん外苑がみそつけられたから後楽園でやるのはハードルがどーんと上がったよね

[256: 匿名さん]

東京ドーム跡地はマンションでしょう。
目下資材高だの人件費高だの言い訳付けてますが、軒並み最高益。
しかも高く出過ぎないよう調整後の数字のはず。

地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。東京ドーム存続なんてさせてる場合じゃねぇんやで。
全部高級マンソンにしてぼろ儲けや。

[257: 匿名さん]

>>255 eマンションさん
都市計画の変更の段階では、誰も気づきませんよ。外苑がそうだったから笑。そして建物の計画が公表されてから騒ぎ出す

[258: 匿名さん]

後楽園かー。
都心からは離れてるけど敷地は広いよね、あそこ。
商業地域だし、マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね。

[259: eマンションさん]

>>258 匿名さん
「商業地域だし」と
「マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね」
の因果関係が理解できないので解説お願いします
正月から理解力不足ですみません

[260: 匿名さん]

ハルミではなく ブンキョフラッグじゃないかな？

[261: 匿名さん]

> 地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。

3憶円で1万戸を売るのは相当ハードル高そうですね。ハルミフラッグの分譲分は4000戸強ですが、それくらい割安なら売れそうですが。

あと、細かい突っ込みで恐縮ですが、あなたが書きたかったのは正しくは、売り上げが3兆円、粗利益が1兆2000億円ですね。

[262: 匿名さん]

後楽園は都心のど真ん中だし、再開発されればかなりの高値になりそう。

[263: 匿名さん]

城北を都心とは言わないよ。
レインズが規定する都心5区にも文京区は入っていないよ。

[264: 匿名さん]

都心５区って言っても港南みたいな汚物処理エリアも含まれるし、アドレスで見ないと意味がないよ。

[265: 匿名さん]

アドレスで見ると中央線北だし都心から離れてるし、ますます不利になるよ。

[266: 匿名さん]

小石川は住環境も良いし人気の高いアドレスですよ。

[267: 匿名さん]

小石川ガーデンヒルズですかね。

[268: 匿名さん]

ヒルズは高台で森ビルですね。ww

ここは低地の神田川沿いなのでリバーサイドの方がしっくりきません？

[269: 匿名さん]

リバーサイド小石川東京

[270: 口コミ知りたいさん]

ドーム跡地専用スレができてますので、そちらに移動してくれませんか？
もちろんサッカー協会土地に直結する話題はウエルカムですが、ドーム跡地に特化した書込みはここにそぐわないと思います

[271: 匿名さん]

>>270 口コミ知りたいさん
せめてスレタイとかリンク貼ってください。

[272: 評判気になるさん]

>>271 匿名さん
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694049/

[273: 匿名さん]

東京ドーム跡地との一体再開発もあるかもしれない。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん
あらへんわ

[275: 匿名さん]

ミッドタウン後楽園にパークコート本郷三丁目
三井の文京区に対する本気を感じる。

[276: 匿名さん]

都心3キロ圏外にミッドタウンが欲しいとか話が変な方にズレていく原因は、文京区民の都心コンプレックスにあると思う。

[277: 匿名さん]

水道橋は地価も高いし都心じゃないか？

[278: 匿名さん]

激おこ文狂ちゃんまじカワヨ( ^ω^ )

[279: 匿名さん]

とはいえ既にある所に上書きするよりも、なかった所に新たに作る方が伸びしろは大きい。おそらくここはパークコートになるだろうし、まだ改良の余地のある文京区に魅力を感じるデベロッパーは三井に限らず多いだろう。

[280: 匿名さん]

>>279 匿名さん
専用スレができたので、ご移動ください

東京ドーム跡地再開発ってどうだべ？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694049/

[281: 匿名さん]

＞おそらくここはパークコートになるだろうし


パークタワーだとお聞きしましたよ。

[282: 匿名さん]

パークタワーを名乗るには、今どき低い気がしますね。パークホームズだったら笑うけど。

[283: 匿名さん]

>>281 匿名さん
確かに担当が都市開発二部だしそれもあるかもなあ。パークコートになったら誰も買えなくなるという話もあるし。

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん
>パークホームズだったら笑う
それでもヒルテラスをつけて差別化してくる可能性がありますよ

[285: 匿名さん]

>>283 匿名さん
都市開発二部って何を担当する部署なんでしょうか。

[286: 匿名さん]

パークホームズ小石川も高いと言われてたけどあっという間に完売したよね。

[287: 匿名さん]

大阪もパークコートが出来るんだ！って大騒ぎして笑われてましたね（結局出来ず）。

文京区民と大阪民って似てますよ。

周りが見えずに自分のところだけ贔屓する性格が。

[288: 匿名さん]

>>287 匿名さん
小石川にパークコートタワーができるときに、そんなはずはない、と頑張って反論して恥をかいたのをお忘れですか？決まったあとには高値を正当化するためだとか一生懸命言い訳してましたよね、覚えてますよ（笑

[289: 匿名さん]

パークコートでもパークタワーでも、どちらでもいいじゃないですか。

平均の階高が3.4mなので（ロビー階とパラペットを含みますが）、まずまずのスペックになるのではないでしょうか。想像ですが、賃貸用の狭い住戸が幾分か設定されそうで、それゆえにパークコートを名乗らない、というのはありえそうですね。