ソルティア京都宝ヶ池ってどうですか？

[マンション住民さん]

ソルティア京都宝ヶ池についての情報を希望しています。
公式URL：https://soltia.jp/883/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154321

所在地：京都府京都市左京区上高野仲町2-1（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線 「国際会館」駅 徒歩6分
叡山電鉄叡山本線 「八幡前」駅 徒歩6分
間取：1LDK、2LDK、3LDK
面積：36.14平米～67.89平米
売主：株式会社マリモ
施工会社：未定
管理会社：株式会社GMアソシエ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
アリーナが来なかった街、憧れの「北山」。北山通に「住友不動産」登場! 松ヶ崎395戸大規模マンションの現在(いま)【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/96538/

[82: 周辺住民さん]

ソルティア周辺の分譲マンションの駐車場を見ると、ざっと半分か６割方、埋まっていれば、いいほう。周辺のマンションの駐車場は３層式。地上は、８-９割方埋まってるけど、地下２層と３層が上がってきてるの見たことがない。
１５年～２０年前の分譲時は違ったんだろうが１０年も経つと高齢化したり子育て終わってクルマ手放したり。いまどき最初からクルマ要らんゆう人も増えてるやろ。
この周辺は、冬はスタッドレスタイア必要だから、保管料も交換工賃も要るし、危ないで。スタッドレス履けば走れるけど止まらない。宝ヶ池のような半端な場所は、冬でも夏タイアで走るおバカさんが混ざるから、危険度は雪国を上回る。
ちなみに、ちょい下界にあるブリリア松ヶ崎（2022年築）の駐車場も相当の空きがある。あそこは機械式だけでなくて平面駐車場の台数が多いから、収入的にはなんとかなるかもしれないが、機械式ばかりだと悲惨なことになる。

[83: 匿名さん]

>>82 周辺住民さん
参考になります。
因みに近隣の駐車場のお話は目測でしょうか？それとも管理会社に確認されました内容でしょうか？
昔と違い、狐坂も整備されて冬でも快適に走れるようになりましたね！

[84: 掲示板ウォッチャー]

整備され冬も快適に走れるようになった狐坂。
左京区、毎年の風物詩。
◆【大雪】激しい雪で立ち往生が発生した狐坂（2023/1/24）
https://www.youtube.com/watch?v=qVHHDZ98Se8
◆降雪と路面凍結で立ち往生（2022/1/21）
https://www.youtube.com/watch?v=SBQcYNq7cZU
◆急坂で車立ち往生、上り進めず「夏タイヤなので」
　京都・左京の狐坂（2021/12/21）
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/716257

[85: 掲示板ウォッチャー]

前の投稿、最後の写真は余計だった。

下のような記事は「機械式駐車場　お荷物」で検索すると山ほどでてくる。
◆消えゆく機械式駐車場
（2021/7/27）マンション未来価値研究所
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/210727_report_01
◆機械式駐車場、15%のマンションが平面化 メンテナンスが重荷に
　(2022/9/10) 朝日新聞
https://www.asahi.com/articles/ASQ9840W2Q97UTFL00R.html
◆駐車場の収入に依存するマンション管理組合が多いのはワケがある！
（2020/1/31）　マンション管理士ガイド
https://yonaoshi-honpo.co.jp/news/672.html

築年の古いヤツが記事になるのは、新しい物件は管理組合が隠すから。
京都市内でも築８年？の駅近中規模マンションで駐車場余りまくり物件がある。サービス用以外全機械式。この物件、駅近で大規模スーパーも近いのに建物裏手を機械式駐車場で埋めてしまったという謎物件。分譲時から駐車場不人気。なのにエレベーターは1台。京都駅より少し南。仲介業者に聞いてみたらいい。

[86: 掲示板ウォッチャー]

◆ソルティア宝ヶ池　32戸　駐車場台数／15台　附帯率　47％
（機械式：１４台、平置き：１台）
◆ブリリア松ヶ崎　１０９戸　駐車場台数／67台　附帯率　61％
（機械式：40台、平置き：27台）

ソルティアの場合36平米の狭小物件が４戸（３898万円～）あるからこれを除くと附帯率は５2％。
ブリリアの場合、仮に２５台が空いてしまったとしても収支はまずまず。この物件、バイク駐車場が２箇所あったり、もともと無理に駐車場を作ろうとしていない。駐車場全体のレイアウトも思いっきり余裕がある。

[87: 掲示板ウォッチャー]

★訂正/スマン★
ひとつ前の投稿に間違いがあった。ソルティアの総戸数はたったの２３戸。
駐車場附帯率は全体で６５％（６１％）に跳ね上がる。
36平米物件購入者は駐車場不要という仮説が正なら79％（74％）。
この附帯率は2つ前で投稿の築8年？駅近駐車場空き空き物件とほぼ同等。
昭和～平成の基準で駐車場を作るとこの台数になる。全機械式なのが痛い。
　＊カッコ内の％はサービス用を除いた14台で計算したもの。
------
◆ソルティア宝ヶ池　23戸　駐車場台数／15台　附帯率　65％
（機械式：１４台、平置き：１台）
◆ブリリア松ヶ崎　１０９戸　駐車場台数／67台　附帯率　61％
（機械式：40台、平置き：27台）

ソルティアの場合36平米の狭小物件が4戸（3898万円～）あるからこれを除くと附帯率は79％。
ブリリアの場合、仮に25台が空いてしまったとしても収支はまずまず。この物件、バイク駐車場が２箇所あったり、もともと無理に駐車場を作ろうとしていない。駐車場全体のレイアウトも思いっきり余裕がある。

[88: 匿名さん]

>>87 掲示板ウォッチャーさん

すごくブリリア松ヶ崎を押されますね。
駅も徒歩分数も違いますし、近隣住民の反対もこちらはありませんよ。
もしかしてお住まいされて今売却でもされておられるのですか？

[89: 掲示板ウォッチャー]

★2023/10/01 ステマ規制強化★

このスレ。やばいね。
過去に書いたもの含め処罰対象。
知らなかったでは済まされない。
-----
※場所が近いから、ブリリア松ヶ崎と比較しているだけ。ブリリアは建ぺい率６０％なのに駐車場は良くできている。あの物件のダメなところは検討スレでヤマほど出ているから読めば良い。完成後にソトから見ると高級マンションにしか見えないがな。

[90: 掲示板ウォッチャー]

ブリリア松ヶ崎ってどういう物件かわかってる？駅から遠いからクルマ持ちたい人は、ソルティア宝ヶ池より多いはずなのに、それでも余ってるってこと。住民の所得もあっちのほうが高いはず。
ブリリアに反対運動あったかな。あの場所は、もともとはホテル。規制強化で同規模の建物が建てられなくなっての分譲マンション。一部配置は変わってるし北山通り側だけ高層化して5階建てにしたが建物自体は小さくなっているはず（前より低くなっている場所もある）。アンタら何に反対するんだ？という話。道向かいの戸建てがノボリを立てても説得力なし！（ブリリア松ヶ崎は北山通り側の地下に巨大な駐輪場があるが、あれは元のホテルの地下部分。機械室？とか厨房？とか。それを埋め戻さずに基礎工事をしている）
ちなみにブリリア横の狭い脇道をするすると登るとソルティア宝ヶ池に着く。傾斜がゆるいのとクルマが少ないので自転車向け。

[91: 掲示板ウォッチャー]

連投スマン。

ブリリア松ヶ崎は叡山電鉄なら駅近。忘れとった。
あのあたり京野菜の名店があったり創作ラーメン？店が並んでたりする。
ソルティア宝ヶ池買ったら遊びに行ってくれ。

叡山電鉄 「修学院」駅 まで徒歩4分
京都市営地下鉄烏丸線 「松ヶ崎」駅 まで徒歩13分

[92: 坪単価比較中さん]

そもそも、国際会館周りは新築がないから比較対象がない状態
立地的な車需要はソルティアもブリリアも対してかわらんよ。
物件グレード的にはブリリアのほうが所得高いだろうから複数台持ちとかもいるかもしれんが。
建ぺい容積めちゃくちゃ余裕あるはずだから、平面もっと増やしたほうが管理費も浮いていいとは思う。ちょっと特殊だけどロジュマンも平面多いし機械式多いのはデメリットだよね。最近機械式で下を使えなくして管理費浮かすことも町中でそこそこ見るし。

[93: 匿名さん]

>>京野菜の名店があったり創作ラーメン？店
気になります。

グリルじゅんさい（洋食）
NIWA cafe（コーヒー）
グリルダカラ（洋食）
とんかついなみ

創作ラーメン店、どこでしょう？

[94: 匿名さん]

＞「一乗寺　ラーメン」で検索

[95: 匿名さん]

◎人口減少と経済衰退◎

・修学院/地場スーパー八百民が閉店。
・二転三転の大国屋(京都)、再び「全店舗閉店」通知。

住居買うなら、洛中か、その周辺にしたほうがいいよ。いま疎らな街は、もっとスカスカになる。ソルティア宝ヶ池を買うカネがあったら、上京でも中京でも下京でもOKやん。御所南は無理だけどな。

この先、人口は減る一方。下のは2045年までだが、2045年を過ぎると減少は急加速する。理由は、高齢者の死亡+少子化の一層の加速。出産可能性の高い年代の女性が急激に減る。アメリカのように他国の人を受け入れて経済を回すやり方は、日本の政府にはできんだろ。人口だけならいいが、経済もダメダメ。日本人の中国への出稼ぎが普通になる。よそ者、若者、バカ者が、飛び回る世の中でないと経済は成長しないのだよ。

2020年～2045年　将来人口推計（市区別あり）
https://opendata-web.site/popuration/estimate/26/

[96: 匿名さん]

たびたび、スマン。

ひとつまえの人口推計は公的なものとしては最新だが５年前の推計値。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口 2018年推計」

よって、コロナ禍での婚姻/出産減少の影響は含まれないし、その後のインフレや円安での生活困窮の影響も含まれていない。婚姻/出産減少といっても先延ばしになっただけでいずれ戻る。という見方もあるが、その場合も出産年齢の一般的な上限が自動で上がるわけではない（子供１が０になったり子供２が１になったりする）。

京都市の区別人口でいえば、2018年頃なら、中京、下京で、マンションは、もう建築する場所がない。と言われていたのに、いま、どんどん空地ができて、開発されてるやろ。これもコロナと経済衰退のせい。洛中への集中は、この表より強くなる。と見るのが妥当。

宝ヶ池に憧れるから買い！もいいけど計算もしてね。洛中マンションより、どーんと安い宝ヶ池ならなんにも言わないんだけどさ。

[97: 匿名さん]

そうですね、宝ヶ池界隈なら１００坪以上の土地に戸建てがほしいかな。

[98: 購入経験者さん]

>>96 匿名さん
2018年マンションを建てれる土地が全部ホテルに買われていただけですね。
当方は京都で土地扱う小さい不動産業者ですが、間違っている情報や憶測を言われているようですが、不動産関係者の方ですか？

[99: 評判気になるさん]

>>98 購入経験者さん
ほんとにおっしゃるとおりだと思います。洛中以外でもいいとこいっぱいありますよ。

[100: 匿名さん]

地下鉄、叡山電鉄が利用しやすい立地とはいえ、

ここは車は絶対に必要な場所じゃないかなと思います。

総戸数が少ないマンションなのに、全戸分の駐車場は準備できなかったのでしょうか。

希望する人多くて抽選とかは避けたいですよね。

[101: 匿名さん]

気になるのは、駐車場が欲しい場合は敷地外でもいいから案内してもらえたりするんでしょうか。
それとも、自力で駐車場を探さなくてはいけないんでしょうか。

車が必要なマンションで、台数がないのは仕方ないとして、だったら対策を何か取ってもらえるのかどうかです。
それがないなら購入候補から外さなくてはいけない気がします。
自分で探せというなら、明らかに不親切ですよね。