ソルティア京都宝ヶ池ってどうですか？

[マンション住民さん]

ソルティア京都宝ヶ池についての情報を希望しています。
公式URL：https://soltia.jp/883/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154321

所在地：京都府京都市左京区上高野仲町2-1（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線 「国際会館」駅 徒歩6分
叡山電鉄叡山本線 「八幡前」駅 徒歩6分
間取：1LDK、2LDK、3LDK
面積：36.14平米～67.89平米
売主：株式会社マリモ
施工会社：未定
管理会社：株式会社GMアソシエ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[21: 周辺住民さん]

先着順で9戸。
小規模物件とはいえここは、一戸建て主体のエリア。
高級仕様でもないし、財閥系デベでもないのに高い高い値付けなのは時間をかけて売りぬくという意思表明。
デベロッパーは、それでいいが、こういうのを買うと売るとき面倒。
出会い頭で売れればいいが、そうでなければ長い期間の棚晒し。
需要が少ないから、長い間供給がなかった地区。当物件の面積が36平米から67平米というのはターゲットを絞れませんでした。というお話。
買値が高いだけに多少の値引きをしても焼け石に水。
リセール考えるなら田の字とか、その周辺でイッパイ出てきている物件がオススメ。
宝ヶ池の広い一戸建て売った人が買う説もわからなくはないが、そういう人は相続問題もあるので、せわしくても中京、上京、下京あたりに落ち着くんじゃないか。
この物件にハマルのは、例の一貫教育校の親御さんで新築マンション志向なヒトくらいなのでは？
このあたりは、空が近くて気持ちのいい場所だけどな。
（但し冬は凍結）

[22: 匿名さん]

３ＬＤＫまでの間取りがあるのですが、プランを見ると狭いなと感じました。

専有面積が６０平米くらいだとどうしても、これくらい狭くなってしまうのでしょうね。

でも、価格はかなり高めです。販売ターゲット層はどの層なのでしょうか。

駐車場も全戸分ないし、いろいろと検討しにくい点が多いかもなぁと感じました。

[23: 周辺住民さん]

少し勘違いしてた。この物件、建ぺい率４０％なんだな。
集合住宅としては、ほとんど特殊物件。
完成予想図だと敷地一杯に見えるが全然違う。
敷地配置図くらい出しとけよ。という話。
部屋が狭いのはそういう理由。都市部で建ぺい率80％なら、部屋の広さは計算上２倍。
さすがは風致地区！ということだが、それで価格の高さが説明できるかというと違う。
土地なんて活用してナンボ。建ぺい率が低ければ土地の取引価格は下がる。
なんでこんなに高いのかデベロッパーさんに、ちゃんと説明してほしいよね。

[24: 周辺住民さん]

駐車場は１５台分あるようだが機械式メインでしょ。料金0.75-1.1万円とあるが、これだと満杯でも日常のメンテナンス費程度。築年古くなると空きができる可能性が高いから収入はもっと減る。そんで大規模修繕で揉める。使用可能なクルマのサイズも大事。せこい機械式だと現行販売中のレクサスですら全部が使用不可になる場合がある。宝ヶ池は、SUVやおっきめベンツを気持ちよく転がしているお方が多いが、マネしようとしたらソトの駐車場。自分は小さい車しか使わないから関係ない。と思うかもしれないがそれも間違い。機械式に入らないクルマの人がソトの駐車場を使うので敷地内が埋まらずメンテ費だけかかって管理組合がビンボーになる方程式が発動する。

余談だが、いま中古で売りに出ている”パルトネール京都御屋敷町”は建ぺい率３０％という超がつく特殊物件。2840平米くらいの土地に850平米の建物。何台分だか忘れたが、全部平面式で大型車オッケーの芝生敷の広い駐車場。平面だと収入しかないから強い。2016年築６８平米で４４００万円くらい（＋仲介手数料）。右京区でJR花園駅から少し登っていく場所。

[25: 通りがかりさん]

>>24 周辺住民さん

狭いとか高くつくとか金かかるとか自分の懐物差しで語らんでよろし。スペックがあり、それでエエっちゅう人が買いますねんから。世の中お金は余ってますしね。

[26: 匿名さん]

このへん寂しくってねえ、、、しばらく暮すと人恋しさが募りそうな立地ではあります。

[27: 匿名]

建ぺい率60%では？

[28: マンション掲示板さん]

>>25 通りがかりさん

そんな人なら土地買って家建てるか、もっと都心部にマンション買うのでは？
この価格でこの仕様なことをみなさんは指摘してるんだと思います。

[29: 匿名さん]

物件概要くらい見ようよ。

ソルティア京都宝ヶ池
https://soltia.jp/883/outline/
構造・規模:鉄筋コンクリート造地上5階建
敷地面積:871.91㎡
建築面積:348.50㎡

建ぺい率：40％（風致地区）
容積率：177.51％

[30: 購入経験者さん]

ん？　スレ内に販売関係者さんがお見えのようだ。
こういう物件はたいていロングセラー商品になる（笑）。

[31: 27]

>>29
一部40%にかかってるのはわかってるけど、ほぼ60%じゃない？

[32: 口コミ知りたいさん]

宝ヶ池、憧れる

[33: 匿名さん]

機械式でも何でもいいから駐車場がないと転売しにくくて価格が下がるからな。
ちょうどいい塩梅の台数とちゃうかな。

[34: マンション検討中さん]

>>31 27さん
建築面積を敷地面積で割ると39.969％になるんだが。
他に質問ある？

[35: マンション検討中さん]

駐車場の台数問題。１５台分もあったら余る。というか、かなり余る。というのが自分の予想。
理由は、
＊クルマ無しで暮らせる場所
＊駅近訴求物件（クルマ持たない人が集まる）
＊単身者用住戸の購入者はクルマ保有率低め
＊岩倉の冬はスタッドレス必須。他地区の人は敬遠する
いまさら台数を変えられる訳では無いからどうでもいいが。

[36: 31]

>>34
了解です。
風致地区は厳しい方の建ぺい率に合わせないといけないということなのかな？
按分するのかと思ってた。

[37: 購入経験者さん]

ほほ！　スレ内に販売関係者さんがお見えです。
こういう物件はたいていロングセラー商品になる（笑）。

[38: マンション掲示板さん]

>>37 購入経験者さん

どこどこ？

[39: 口コミ知りたいさん]

ゴタゴタ投稿ですな。

[40: 匿名さん]

>>36 31さん
こういう事を聞きたかった感じ？