（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

[周辺住民さん]

建築物の名称　（仮称）文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番　東京都文京区小石川四丁目70番17
用途　共同住宅522戸（一部店舗）（内ワンルーム形式28戸）
敷地面積　12,487.08㎡
建築面積　7,491.63㎡
延べ面積　43,153.29㎡
構造　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
基礎工法　杭基礎
階数　地上10階/地下0階
高さ　30.99m（最高32.20m）
着工予定　2023年9月15日
完了予定　2026年3月31日
建築主　日鉄興和不動産株式会社
設計者　株式会社 長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工者　未定
標識設置年月日　2022年10月13日

[484: マンション検討中さん]

スーパーは売主に住友商事が加わってるので100%子会社のサミットの可能性あるかも。千川通りの大塚よりにできたばっかりだけどエリアは一応違うので。

[485: 匿名さん]

>>483 名無しさん
> 日鉄興和不動産が保証してるのかな？ありえないか…

事実上そうですよ。物件概要に「敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有」とあります。共同印刷が日鉄興和に貸して、さらに日鉄興和が住民に貸すんです（転貸）。「共同印刷から見れば」貸した相手は日鉄興和なので更地で返す義務が同社にあります。

[486: 匿名さん]

>>483 名無しさん
将来起こりうるリスクやコストから価格を推定するというのは良い着眼点だと思います。私もそこまでは考えてはいませんでした。

ただ70年も経過すると所有権でも建て替えになると思うのですが、解体よりもはるかにコストの高い建て替えは極めてハードルが高い。この機会に一儲けを企むセミプロや自分が死んでからにしてくれという老人など、建て替えの障害になる住人が多ければ頓挫し廃墟一直線です。さらにここはタワマンではないし、高くなったところで解体費用は安いと思います。さすがに50年も経つと売れば二束三文になる可能性がありますが、税金も安くなりそうですし、それでいながら、分譲と遜色ない家賃収入が得られるのではないかと想像しますがいかがでしょう。

ところでせっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。

リビオシティ文京小石川ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/

[487: 匿名さん]

所有権なら70年後も　土地代＞解体費用　

[488: マンコミュファンさん]

>>486 匿名さん

普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。

[489: 匿名さん]

> 普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。

このケースの方が多いですね。情報の蓄積もありますし。

[490: マンション検討中さん]

>>486 匿名さん

移さないでいいですよ。
そっちを消して。

[491: マンコミュファンさん]

https://www.asahi.com/sp/articles/ASS2R55M7S2PULFA02X.html

定借マンションは修繕費をものすごく安くして見せる手法が取られますが、ここにきて指針が出されました。上限1.8倍までとの事です。

[492: 検討板ユーザーさん]

>>491 マンコミュファンさん
これは悪手では。
余計に修繕積立金が足りなくなるマンションが出てきそうです。

[493: 評判気になるさん]

>>485 匿名さん
なるほど……かなり複雑ですね。

[494: 匿名さん]

>>490 マンション検討中さん
どちらか削除してもう片方に誘導してください、と管理人さんに依頼しました。

[495: 匿名さん]

>>493 評判気になるさん

あまり詳しくないので書くのは気が引けるのですが、定借マンションの多くがここのように転貸（又貸し）だと推測します。

製造業などで広い土地を持っているけど売らずに貸して運用したい場合、誰に貸すかが問題になりそう。広い土地をそのまま借りて使ってくれるケースはほぼないと思われるからです。

そこで分譲マンションです。土地所有者が不動産デベに土地をまるごと貸して、デベがさらにマンション購入者と契約を結ぶかたちにすれば、土地所有者に面倒が発生しません。

土地所有者からみれば契約相手はデベ1社になります。デベの契約先は多数になりますが、デベはエンドユーザー相手に慣れているはずですよね。

[496: eマンションさん]

>>495 匿名さん

敷地利用権が「転借地権を準共有」というのがあまり見慣れなくて気持ち悪いですよね。
建物の区分所有権を処分する際には同時に敷地利用権もセットで処分しないといけない理解ですが、転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。転貸人の承諾が必要とかって話になると非常に面倒ですので、契約を要チェックですよね。
あと、転借地権を「準共有」にする意味はあるんでしょうか？区分所有者ごとに個別に土地を転貸するのでダメだったんだろうか。

[497: 匿名さん]

>>496 eマンションさん

分譲マンションは土地が所有権なら共有、所有権以外なら準共有となるようですね。

[498: マンション検討中さん]

>>497 匿名さん
用語の違いはもちろん知っていますが、建物の区分所有のために土地を転貸するだけであれば、一つの転借権を区分所有者全員で準共有しなくても、個々の区分所有者ごとに別々の転貸借契約を紐づける形にすればいいんじゃないの？と思うんですよね。
もっとシンプルな権利関係にしてほしいです。

[499: 匿名さん]

マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」という考え方が成立しないので、共有（所有権）か準共有（所有権以外）しかありえない気がしますが、どうなんでしょう。

> 転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。

土地の準共有の持ち分は建物の区分所有権に付随していて、土地の準共有分だけ、あるいは建物の区分所有権だけを売買することはできないはずです（区分所有法あたりに定めがありそう）。

共同印刷（底地権）か日鉄興和（転貸借地権）がそれぞれの権利を第三者に売ることは可能です。

[500: 匿名さん]

>>483 名無しさん
> 定期借地期間の終了時に(それこそインフレの影響で)解体費用が不足した場合、何百人といる定期借地権者の準共有者の間でまともな解決策が合意できる気がしないのですが、どうなんでしょう？

勝手な想像ですが、日鉄興和が転貸借地権者としてマンション管理に関われるようになっている気がします。解体費用が足りなさそうなことがわかった段階で、日鉄興和が月々の解体準備金の値上げを提案するのではないでしょうか。もしそれが否決されたらその段階で土地の明け渡し、つまりマンションからの退去を求められるように契約がなされる気がします。

[501: eマンションさん]

>>499 匿名さん
建物の区分所有権(単独)を処分する際に土地の転借地権の準共有持分をセットで処分しなければならないなら、土地の転借地権の準共有持分の処分に伴って転貸人(日鉄)や他の転借地人(区分所有者)との関係で何らかの制約が課されるかどうかは重要だと思うのです。
流石に事前承諾は不要だと思いますけど、契約上、全く無制限というわけでもないんじゃないかと思われるわけです。仮に一つの転借地権わ区分所有者全員で準共有するなら、何百人で一つの契約関係に入るということですから、信頼関係も希薄ですし不気味なんですよね。

＞マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」という考え方が成立しない
共用部分は確かに全区分所有者の共有ですが、区分建物はそれぞれの区分所有者の単独所有かと思います。準共有しかあり得ない訳ではないようにも思われますが、どうなんでしょう？正直よくわかりません。

[502: 匿名さん]

共有または準共有の場合にその権利を専有部分の権利と分離できないのは、区分所有法22条に定めがありました。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
> （分離処分の禁止）
> 第二十二条　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

> 転貸人(日鉄)や他の転借地人(区分所有者)との関係で何らかの制約が課されるかどうかは重要だと思うのです。

制約は定期借地でない普通の借地マンションでも発生していると思いますが、それら普通の借地マンションで問題が起きていないと思いますので、ここも無問題と思います。少なくとも借地マンションの売買を地主が反対したといった話は聞いたことがありません。

> マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」

は敷地についての話として書いています。敷地は所有権の共有か借地権の準共有、専有部は区分所有権になりますね。

[503: 管理担当]

管理担当です。
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