（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[3791: 名無しさん]

>>3790 匿名さん
法的には廃道にして歩道状空地扱いにして通行機能は堅持するのが最近よくある手法

[3792: 検討板ユーザーさん]

>>3778 匿名さん
一人何役？
お疲れさま

[3793: 匿名さん]

>>3790 匿名さん
法規上はそれでも廃道になるんです。

三越の例：2ページ目の右の図に「通行機能維持部分」とあるのがそれ
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/ppp/kenkyu/pdf04/3.pdf

吉池の例：5ページ目の文章
https://www.city.taito.lg.jp/kenchiku/toshikeikaku/keikaku/toshikeikak...
御徒町駅北口周辺の吉池周辺における区道を歩道に付け替えて溜まり空間を整備したり、

[3794: 匿名さん]

>>3792 検討板ユーザーさん
管理人さんが削除してくれたというのが答えです

[3795: 匿名さん]

雰囲気の悪いところですね

[3796: 匿名さん]

>>3779 匿名さん
「街区がきれいな四角」と書いたのは、女子高もそうですが、宝生ハイツ北側の反対派の皆さんが住んでいる地域を意図しました。地図を見ると区画がきれいな四角形なんですよね。

どの区画も5～10棟くらいしかないので、区画ごと建て替えるとしたら、本来なら意見をまとめやすそうです。デベの力を借りれば負担なしで（しかも余裕で）建て替え可能でしょう。現状のように鄙びたままにしておくのはもったいないし、子供世代のためにも後ろ向きな反対運動ばかりしてないで考えを改めてほしいですね。

[3797: 匿名さん]

そうは思いませんけどね。開発を推進したい人の意見として聞いておきます。

[3798: 匿名さん]

負のオーラたっぷりの人が生息していますね

[3799: 評判気になるさん]

>>3794 匿名さん
私の発言は削除されてませんが
そんなふうに決めつけるのは楽しいですか？

[3800: 評判気になるさん]

>>3798 匿名さん

>>3494さん、ディスられてますよ

[3801: 匿名さん]

> 私の発言は削除されてませんが
> そんなふうに決めつけるのは楽しいですか？

あなたの発言が削除されたとは書いていません。>>3763さんが削除された意味を考えてほしいという趣旨で書いています。

>>3792 検討板ユーザーさん
>>3799 評判気になるさん

どちらも私にあてての書き込みだから同一人物なのでしょうか。だとすれば名前を変えて投稿しているんですね。

[3802: マンコミュファンさん]

>>3801 匿名さん
粘着質さん、執拗な分析、キモいですよ

[3803: 匿名さん]

どっちが笑

[3804: eマンションさん]

こういう人が地域に居ると思うとゾッとするわ
でもこれも多様性として受け止めるべきなのか

[3805: 匿名さん]

>>3804 eマンションさん
> でもこれも多様性として受け止めるべきなのか

まあ、そうでしょうね。うちのご近所さん（少し離れている）でもあり残念ですが。

[3806: 匿名さん]

>>3793 匿名さん
なるほど、見落としていました。
小石川三丁目のダイエーの裏のマンションも再開発なんですが、敷地外に道路が付け替えになっていてマンションの中の動線は作られなかったですね。おそらくですが袋小路状の路地は通過動線不要のようです。通過動線の作られているマンションも小石川一丁目にあるんですが、一階部分だけが通路になっていて、マンションはその上を跨ぐようにして作られているので学校もそうすればいいと思います。

[3807: 匿名さん]

豊島岡女子学園は８階建てで、六階と八階は体育館になっています。屋上の体操だと覗かれる恐れがありますが、体育館ならプライバシーも保てるでしょう。

[3808: 匿名さん]

>>3806 匿名さん
小石川一丁目の件は、パークスクエアとサンクタスですよね。あそこは元私道だったので動線確保だけで良かったです。

三越と吉池は区道を廃止しました。その分、三越は東側の道路、吉池は春日通り側を公的に提供するかたちになっています。

[3809: 匿名さん]

>>3808 匿名さん
>あそこは元私道
なるほど、区道ではなかったんですか。

>三越は東側の道路、吉池は春日通り側を公的に提供
区道の土地を返すイメージですね。

動線を提供するだけならば外部の人が通行できる通路で良いような気もします。
実際、元道路の上に銀座三越のビルがどんと乗っかってますし、学校の中に外部の人が通行できる通路を通せば良いだけと思います。できないことはないのではないかと。
この場合将来ある子供たちの学習環境の改善に資するところ大ですから結構すんなり話が進みそうですよ、行政にも強力なコネクションもありそうに思いますし。隣のマンションの建て替えに反対するよりも大幅に建設的な話になりそうですが。

[3810: 匿名さん]

三越の店内に車が通れる道があるというわけではないので、実質的に人が通れる通路があればいいのだろう。道路の上に人工地盤でグラウンドやテニスコートを作ることだって可能になるのはすばらしい。休日や災害時には近隣住民に開放されるとなれば、再開発への賛成意見の方が多数になると思う。

[3811: マンション検討中さん]

>>3810 匿名さん
銀座三越の廃道代替通路は歩車通行です
上京の折にでもご確認ください

[3812: 匿名さん]

三越の廃道部分はクルマが通れるようになっていますね。歩行者とぶつからないよう警備員さんが交通整理しています。

桜蔭こそ超高層に建て替えて緑地面積増やせばいいのにと思ってしまいます。

[3813: 匿名さん]

>>3811 マンション検討中さん
>廃道代替通路
なるほどパサージュのイメージに車が書いてありましたね。
では車が通れるぐらいの通路としておきましょう（笑
教えてくれてありがとうございます。でも上に建物があることは何一つかわりませんね。

[3814: 匿名さん]

>>3812 匿名さん
超高層いいですね。避難経路の関係か、教室は4階までで5階6階以上は特殊教室とか運動施設のような子供が常にいない用途でないとダメみたいなので、超高層にするならいっそ上を借地権マンションにしてしまえば建設コストも賄えて一石二鳥でしょう。

しかし地区計画的にはど真ん中ストライクでそうなるべきなんですが、どうして誰も教えてあげなかったんですかねえ。反対するのに忙しくてそれどころではなかった？

[3815: 評判気になるさん]

>>3813 匿名さん
なんともまあ嫌らしい書き方だな
にやにや気持ち悪い笑みを浮かべて書いてる姿が目に浮かぶようです
不快感を禁じえません

[3816: 匿名さん]

嫌らしいというか感じ悪いのは3811の方
> 上京の折にでもご確認ください

[3817: マンション検討中さん]

>>3816 匿名さん
来日の折にでもご確認ください。

[3818: 匿名さん]

三越のパサージュから車が出てくるところってあまり見ないんですが、たまには通っているんですかね。歩行者天国になっている休日しか知らないんで、わからないっす（笑

[3819: 匿名さん]

>>3815 評判気になるさん
車が通れるってことを教えてくれたので感謝しているので素直にとってください。
でも通路の天井高に影響が出るとはいえ、軽トラが通れるぐらいの高さのようなので総合設計制度を使って高い建物を建てられるなら許容範囲かと思います。

ところで都心の商業地のど真ん中に位置する女子校が地域の建築計画に反対する事件がたて続けに起きていますが、高層建築が許されている商業地で学校だけが規制によって高い建物を作れないことが不公平感を与えている側面ないですかね。学校はすぐに地上に子供が避難できる低層でなければいけないという変な規制をやめたらどうかなと思うのですが。文科省は都心の名門校に、優良な学習環境を守るために反対運動をやって地域の発展を阻害しろと奨励しているのでしょうか。もっと柔軟に対応できないのかと思いますね。色々学習環境がどうとか、欲張りな企業家の乱開発がどうとか言われるけれど、揉め事の根本原因は日本のおかしな岩盤規制の問題なんじゃないですかね。

[3820: 匿名さん]

三越と銀座シックスの廃道部分。銀座シックスのは狭そうだけど、道路交通法で規定している車両の最大サイズ全幅2.5ｍ車高3.8ｍはぎりぎりクリアしていそうです。

[3821: 匿名さん]

>>3819 匿名さん
学問の自由を盾にして、規制緩和を阻止しているように見えますね。

[3822: 匿名さん]

いずれにしても、7～8年はかかりそうですね

[3823: 匿名さん]

最終的には地域一体の再開発におちつくんじゃないでしょうか。

[3824: 匿名さん]

>>3823 匿名さん
地域一体で再開発するには、次の世代まで待つ必要がありそうですね。現状、宝生ハイツvs近隣住民になっているので、地域一体はないでしょう。

宝生ハイツ建て替えに反対と言っている人（例えば3730さん）に対して、反対される立場になったらどうするのかと質問しましたが、架空の質問には答えないとのこと。つまり、ご本人が生きているうちはご自宅を建て替える気がないのかと思います。

[3825: 匿名さん]

次の世代まで待って10年以上かけるといいものになりそうです

[3826: 匿名さん]

>>3824 匿名さん
>宝生ハイツvs近隣住民
一つ疑問なのが、それが近隣住民の「総意」なのかというところですね。
戦前と違って現代の町会はどこもそうですが組織率は低い、事実番町の方のスレで反対派は町会が地域の意見を代表することを真っ向から否定していますよね。まあこの手の話はタメにする議論で、都合がいい方に当事者は解釈するので眉に唾するレベルの話ですが、町会イコール地域住民でないことは間違いない。

女子校の周辺が近隣商業46m高度地区であることを選んだ人たちはどこへ行ったのか？ほとんど異論が出なかったと聞いておりますが。そのことからも、多数派ではない可能性を強く感じます。

[3827: 匿名さん]

>>3824 匿名さん
>次の世代まで待つ必要がありそう
そうでしょうか。
私は環境の変化がいずれ訪れると思います。団塊世代の方がすべて後期高齢者となった今、それは案外すぐに起きるんじゃないかと思いますね。先週元気で話していたあの人が、みたいな話をよく聞くようになりました。

[3828: 匿名さん]

相続のことを考えると、年季の入った中小ビルを相続させられる子孫は大変ですよ。
崩すのも高いし、建て替えはもっと高い。かといって老朽化していて店子もなかなかみつからない、稼ぐ力がほとんどないのに相続税や固定資産税は無慈悲に課税される。もとは木造二階建ての小さな自宅兼商店みたいな家だったと思うので、大して広くもない土地で抵当権を設定してもいくらも資金を借りれない。それこそデベロッパーに売り払うか、再開発でもやらないと大変だと思うんですね。

本当にどうするんだろうと首をかしげるばかりです。

[3829: 匿名さん]

あなた方にはわからないでしょうね

[3830: 匿名さん]

> あなた方にはわからないでしょうね

わかってもらいたいなら、わかるように説明しないと。ここだけじゃなくて。

[3831: 匿名さん]

いずれにしても10年程度かかりそうですね

[3832: 匿名さん]

>>3831 匿名さん
世代交代にはそんなにかかりませんよ

[3833: 匿名さん]

甘い甘い。

[3834: 匿名さん]

>>3829 匿名さん
そうやって思考停止している間にも時は進んであなたもあなたのお父さんかお母さんかお爺さんかお婆さんかわからないけれど、ご先祖様が住むところに帰っていく時が来る。そのときに慌ててもしらないよ、デベに安値で売って損するんだね。

[3835: 匿名さん]

総合設計制度に反対するなんてすごいブーメランですよ。
自分たちが損をする運動をしているわけで、大丈夫なのかと心配になってしまいます。
そういう運動をして勝ったとしましょう、あなたがそうしたいときにどうなるのか、そうでなくてもあなたの土地を売るときにどんな査定になるか、少しは心配しましょうよ。利用価値のない土地は安値で叩かれる、当たり前の常識です。

[3836: 匿名さん]

デベロッパーはそういう利用価値の低い土地を安値で買って、土地を集約してそこに超高層マンションを建てて利益をだそうとする、反対しても他所から来たデベロッパーは法律を盾にはねつけるでしょう、やりようによっては逆に訴えられますね。そうなると思いますよ、いずれね。

[3837: 匿名さん]

建てる側の論理だな

[3838: 匿名さん]

地元の皆さんも自宅が朽ちかけてきたら建てる側に回らざるを得ないんですよ

[3839: 匿名さん]

共産党という政党は党首を投票によって選ぼうという普通の提案をした党員を除名する政党です。成熟した民主主義社会の政党としては相応しくない存在だと思います。それを是とする党員も同様でしょう。

https://www.tokyo-np.co.jp/article/229883

[3840: 匿名さん]

>>3835 匿名さん
> 総合設計制度に反対するなんてすごいブーメランですよ。

しかもそのブーメランは、本人が反対している限り、子や孫に跳ね返ってくるんですよね。なんか子や孫の世代が可哀そう。