グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん

騒音を考えたら、安いとは思えないです。
購入しなくて良かった。

[162: 匿名さん]

>>159 匿名さん

そうですよね。テラスは750はするかな。

[163: 検討者]

東池袋駅直結のタワマン、30階に住んでました。窓を開けたら、高速道路の走行音がかなりしました。スポーツ車の大きな排気音はよく聞こえますね。閉めたら気になりませんでした。

[164: 匿名さん]

青山・広尾の上空は、夕方になると羽田へ向かう飛行機が轟音立てて飛んできます。下手すると飛行機からの落下物があるかもしれません。それに比べれば目白坂の音なんてチョロいものでしょう。

[165: 匿名さん]

>>162 匿名さん
外観次第。しょぼければ坪550

[166: マンション検討中さん]

飛行機音も高速の走行音もしないところが一番です。

[167: マンション検討中さん]

1階で500万～530万、2階で530万～570万、3階で580万～620万を予想します。

[168: マンション掲示板さん]

>>167 マンション検討中さん
そんなレベルであれば大抽選会でしょうね。

[169: 検討者]

>>168 マンション掲示板さん
大抽選会になるくらいが適正価格なのでは？

[170: 匿名さん]

>>169 検討者さん

見え見えで微笑ましいです。

[171: 匿名さん]

ごく妥当な線だと思いますが

[172: マンション検討中さん]

1年前ですが、新坂の7階未入居が530万～550万くらいで成約でしたよね。
まあ700万なんて場所じゃないってことです。

[173: 匿名さん]

最上階の125.6㎡の部屋は、750するかもしれないですね。だいたい、2億8,500万円。
その他の部屋は、550-600くらいですかね。
90㎡で、1億5,000万円～1億6,300万円程度。
100㎡で、1億6,700万円～1億8,200万円程度。

1番高額な部屋から換算するとこんな感じでしょうか？

東京都心マンションバブルですね。更なる円安・金利高騰も近いし、諦めるかな。

[174: マンション検討中さん]

ここは1階から3階まで金太郎飴みたいに同じ部屋が上下ある感じで、
1階はテラスがつきますが、不人気な1階の戸数が多くて、価格が高いと捌けないと
思います。新坂の1階は実際には2.5階くらいの高さがあって、防犯上も湿気も関係ないものでしたが、こちらはほんとに1階グラウンドレベル。

[175: 匿名さん]

>>173 匿名さん
戸数が少なめですし、管理費・修繕積立金も高そうですしね。

[176: 匿名さん]

とてもじゃないが30代じゃ手が出ない。
ちょっとした老人ホームになりそう。
1階住戸も戸建てからの転居組には人気出そうだけど。

[177: マンション検討中さん]

部屋が広めだからグロスがかさむんですよ。
パワーカップルの限界が15000万と言われていて、その辺に落ち着くかもね。

[178: 匿名さん]

冷静に判断した方が良いですね。何事も。

[179: 匿名さん]

私は住宅ローンを抱えているのでこの物件を買うことはないのですが、皆さんのやりとりが面白くて見ています。
この物件は、文京区の高台、眺望の良い低層マンション、駅近という点で希少性があると思います。ここと少し似ているのは、文京区千石のインペリアルガーデンでしょうか。あちらは駅から離れてるし、イマイチな都営三田線であるにもかかわらず、依然として人気がありありますね。
したがって、今回の売り出し価格が多少割高と感じられても、この差別性ゆえに、資産性の点では底堅いとみてよいでしょう。
ＧＭ目白新坂よりもこちらの方が、商品としてみたときに競争力はあると思います。

[180: マンション検討中さん]

ここ眺望ありますかね？たぶんないと思うけど。

[181: 匿名さん]

>>160 匿名さん
全然違いますよ。目白坂の地盤はもっと低いところにあります。

高速ですが、思いきり東寄りだと多少は聞こえると思いますが、西寄りになるとかなり遠いので一日中静かです。高速からの写真では分からないかも知れませんね。どの部屋からも見下ろす位置になりますし、住んでいる方にとっては高速が気になる方は多分いないと思います。

[182: 匿名さん]

>>174 マンション検討中さん

そのGM目白新坂の1階ってこっちから見れば地下4階レベルですよね。
北側の低地ですから湿気が大変そう。カビとか大丈夫ですか？

[183: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん

低地ではないでしょう。音羽通りより標高高いですし、新坂の途中。
現地見てから言った方がいいですよ。少なくとも写真見ればわかります。

[184: マンション検討中さん]

>>181 匿名さん

上層階東側は相当音うるさいです。これは体験したの間違いありません。

[185: 匿名さん]

>>182 匿名さん

新坂沿いのエントランスから、住戸は数階分高い位置から始まっています。北側も抜けていて一階の方の住戸も湿気やカビは考えられないと思いますが、何かご心配ですか？近隣の方でしたら現地をよく確かめてから投稿された方が良いですね。

[186: 検討者]

目白新坂のオーナーがたくさんいて、面白い。新坂の情報は興味ないので、目白阪の話をしましょうよ。

[187: マンション検討中さん]

まだこちらの情報は少なく限られていますから、兄弟マンションですし
話題にでるのは仕方ないでしょう。

[188: 匿名さん]

ここが、坪550-600なら、同価格帯と見込まれるプラウド御茶ノ水も検討だな。向こうは、70㎡が基本みたい。御茶ノ水と言いつつ、千代田区ではなく、文京区湯島アドレスみたいだし。

[189: 匿名さん]

>>188 匿名さん
ラブホを受入れるか、急坂・高速騒音を受入れるかですね。

[190: 匿名さん]

>>188
プラウド御茶ノ水は谷底だから止めた方がいい。

[191: 検討者]

>>190 匿名さん
谷底ではなく、本郷台の中腹くらいで、標高はそれなりにあるのでは？　有楽町線の江戸川橋というシャビーな駅で、高速至近（途中から高速下を濡れずに歩ける）。さらに急坂を往復しないといけない本物件。JR、千代田線、丸の内線の御茶ノ水駅、JRの秋葉原駅、銀座線の末広町駅と徒歩圏内でマルチアクセスのプラウド。それぞれを比べてみたら、年齢層や家族構成、仕事などで好みは分かれるでしょうね。

[192: 検討者]

>>191 検討者さん
花をとるか（目白坂）、団子をとるか（湯島）でしょうか。

[193: マンション検討中さん]

湯島はイメージ最悪。プラウドの場所もよくないよ。周りは緑少ないし、ラブホもすぐそば。
高速近いけどこっちのほうが断然いい。
ドチェスター小日向に似た新築がでないかな～。

[194: 匿名さん]

千石のプラウドは良さそうだけど

[195: 検討者]

>>193 マンション検討中さん
客観的にはいいと思いますよ。でも江戸川橋駅と急坂がなぁ。あと床面積が大きすぎるので、リセール時の流動性（売りやすさ）も微妙。

[196: 検討者]

>>195 検討者さん
若い富裕層は都心部のタワマン一択だろうから、リセール時の「元本」（不動産には馴染みませんが、わかりやすく）割れが心配になる。

[197: 周辺住民さん]

「お茶の水」の地名のルーツは、千代田区側ではなく文京区側にあります。また、プラウド御茶ノ水の近くにラブホはありません。

私が思うに、千代田線の湯島駅を「湯島」と名付けたのが誤解の始まりと感じます。本来の湯島は、湯島聖堂や医科歯科大学がある辺りなのです。

[198: 匿名さん]

プラウド御茶ノ水は低層じゃないですよね。
比較検討に値するマンションではないです。

[199: マンション検討中さん]

>>197 周辺住民さん
ホテルフェリアがすぐ近くにありますよね？なくなった？

[200: 検討者]

>>197 周辺住民さん
湯島一丁目界隈ですね。

[201: 匿名さん]

>>189 匿名さん

御茶ノ水は、眺望と周りの敷地にマンション・ビルが新しく立つことをどこまで考慮するかですね。利便性等は御茶ノ水の方が上回る印象。

[202: 匿名さん]

リセールバリューを考えると、印象は大事ですよね。
御茶ノ水　→ 山手線内の中央線沿線　大都会
目白坂　→ 高級住宅街
文京区湯島　→ 湯島天神もあるけどラブホもあり
江戸川橋駅　→ 目白駅ではない。どこにある？

[203: 匿名さん]

現地を電車で訪れた時の印象
御茶ノ水　喧騒感&緑なし
目白坂　高速道路

[204: マンション検討中さん]

高速で坂も激しいけど狂言のNMさん宅もそばだし坂を上がれば椿山荘、教会、オトノハカフェ。関口フランスパンもおいしい。
江戸川橋駅は改札から出口まで距離長過ぎなのがネックだけど。

去年護国寺から本郷三丁目に引っ越したけど、住むには関口のほうがいい。湯島近いけどかなり微妙。戻りたい。抽選すごそうだけど。

[205: 検討者]

>>204 マンション検討中さん
関口は高台で南側が開けている、都内屈指の高級住宅街です。周辺の雰囲気も良い。某学会もカルトではないし、許容範囲。ただ、日常生活を考え、利便性や急坂なんかが気になってしまう。せこせこ働く凡人には向かない立地なんでしょう。

[206: 匿名さん]

ここが高くて手が出ないという人には、目白台ハウスの中古物件を買って、リノベするという手もあるぞ。少し駅から遠くなるけど、眺望は良さそう。

[207: マンション検討中さん]

関口台町小学校の裏のサクラドミトリーがマンションになったら最高。昔立派な一軒家だった。
関口パン反対側もお屋敷がぼちぼちあるよね。地下鉄なんて使わず車生活なんだろうな。

[208: 匿名さん]

車で移動するような、時間をお金で買える、かつ、心に余裕がある人に向いてるのかな・・・。
急坂&江戸橋駅を毎日使うような私には不向きかも・・・。

でも、休日は充実しそう。

[209: 匿名さん]

ここが出来てもヒルズ目白坂が1番。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

ですよね・・・。
ヒルズ目白坂を目指してると思うけど。