ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[161: 口コミ知りたいさん]

ここは結局、60-70平米の部屋は地代も含めて最低4500万はすりるということでしょうか？
(過去のレスを見ると)

[162: 匿名さん]

かなり値段がしてくる可能性はあると思います。
やっぱり駅に近いからっていうのはとても大きいのではないでしょうか。
駅から徒歩5分以内って
やはりほかもそうですがかなり強気な価格のところが多くて。
マンションは立地がかなり重視されますので…。

[163: マンション掲示板さん]

>>161 口コミ知りたいさん
第一次販売が終わって、次期分譲分の値段が上がっていれば階数によってはそれぐらいの値段になっているかもしれないですが。
過去スレに価格表が載っているので参考にされるといいかと思います！

[164: 口コミ知りたいさん]

借地で4500～だと他のマンション検討しちゃいますよね。なにかメリットがあれば良いのですが。。

[165: マンション掲示板さん]

>>164 口コミ知りたいさん

新築住みたいなら、借地のが安いのがまぁ結局1番のメリット。中古との満足感の差はデカいよ（経験者談）

[166: eマンションさん]

借地だと売りにくいんですか？
もし、10年後に転勤とか慣れば売れるのでしょうか、

[167: 評判気になるさん]

>>166 eマンションさん

10年後はさすがに余裕。ただ他の借地権じゃない物件よりリセールバリューは付きにくいってだけだと思うよ。

[168: eマンション さん]

>>167 評判気になるさん

何年目くらいから売りにくいのでしょうか？？
二十年とかですかね？

例えば4000くらいの部屋なら(地代込み)万が一10年で売る場合、どのくらいで出せそうでしょうか？

[169: マンコミュファンさん]

>>168 eマンション さん

まず、メガバンの定借ローンが定借期間40年残ってないと35年ローンが使えないんですよ。だからグッと売りにくくなるのが30年後です。築20年で定借50年あればアラフォーのフルローンが使えるボリューム層も検討できるので売りやすそうです。

10年後について、どれくらいで出せるかは10年後の近隣相場によると思いますが、今後マンション価格が大きく下がるとは考えにくいので10年後の売却額が残債割れにはならないと思います。ただ定借期間が減っているので、定借じゃない物件のようにはいかないかもですね。ざっくり3500くらいは大丈夫かな？3000半ばの価格ならファミリー層なら欲しい人多いと思います、賃貸よりローンも安くなると思いますし。

[170: マンション比較中さん]

>>169 マンコミュファンさん

補足すると定借物件は現在不動産担保ローンの対象外なので、現金一括購入できるシニア層が購入対象外になる可能性が高いので築30年以降は大幅な下落が確実です。

また、10年～20年後に住宅ローン金利が今と同じというのは考えにくく、
ローン金利が1%上がれば35年ローンで500万程度支払総額が増えます。
そのため、中古マンション価格も金利に合わせて変動する可能性が高いです。
（今の不動産人気は超低金利に支えられているため）

現在変動金利で借りる方が多いと思いますが、金利の上昇に耐えられない
場合に物件を手放す割合は子の大学進学や子育て終了のタイミングが多いと
言われているので、こちらのマンションがファミリー層中心に買われている
と10～20年後に複数の物件が売りに出され、競合の結果価格が下がるリスクが
あります。

[171: マンション比較中さん]

なので手放す場合は他の人より先に売れるように情報収集しておくことをおすすめします。
住人のうちどこか1戸が安く売りだせば相場として残ってしまうので。

[172: 匿名さん]

立地は良いと思うのですが、間取りがイマイチって感じでしょうか。
ジオなので、もう少し設備や間取りに特別感があっても良さそうなのですが・・・。
ここは価格が抑え目なので仕方ないのかなぁ。

[173: eマンションさん]

>>169 マンコミュファンさん

ありがとうございます！！

機会あれば内覧してきます。

[174: 通りがかりさん]

ここって天井高何センチですか？

[175: 匿名さん]

ここ、オール電化なんですね。

電気代がどんどん上がっていますし、

停電になったときに困ったりしないでしょうか。

ちょっとしたことかもしれませんが、自分はとても気になりました。

[176: マンション検討中さん]

モデルルーム内見行ってきました。
とても良かったです。
貸借付にするか所有権付の中古にするか悩んでいます。
コートテラス購入決められたかた決め手を聞かせてください。

[177: 匿名さん]

3駅3線使えること、新築、最低限欲しい平米数を加味した上で私達夫婦の手の出せる価格帯、となるとこちらの物件になりました(^^;
私も最初は定借なら中古の所有権がいい！と思っていましたが、結局中古でも欲しいと思える物件は新築並に高くて買えませんでした…
ただ、定借なので将来自分の老後の資産になるとは考えず、その分の浮いたお金でしっかり老後に備えないとなぁと考えてはいます。

[178: 口コミ知りたいさん]

>>176 マンション検討中さん

貸借付については、どんな説明うけましたか？
実際、転勤などで売る場合とか貸し主に言わないといけないそうですが費用かかったりはないのですかね？
更新は無料ぽいですが、地代以外の費用が気になります。

私も内覧行こうか迷ってて、、

[179: 匿名さん]

定借ってどういうかんじなのかよくわからないですよね…
土地の分の固定資産税はかからないだろうけれど、
建物分の固定資産税はかかるんですよね？
マンションの価格の割合ってどの程度が建物の価格分が含まれているんだろうっていうのもあるし…。
難しいですね。

[180: 匿名さん]

市西在校生数/過去3年間の卒業生徒数
浜脇38/810
西浜11/212
大社52/785
苦楽21/480
上ヶ51/755
甲陵87/816
平木22/387
甲武64/890
瓦木80/866
深津18/326
上甲27/626
今津21/482
真砂20/514
鳴尾24/678
浜甲12/267
鳴南4/305
高須1/207
学文54/709
山口4/441
塩瀬24/776

[181: 匿名さん]

定借だと固定資産税かからないと聞いたことがあるけど、建物分は確かにかかりますね。
地代がかかりつつ、
固定資産税もあるということなので
きちんと固定費出して、長い目で見ていかないとならないでしょう。

[182: マンション検討中さん]

長文失礼いたします。

夫の職場が大阪梅田になり、奈良からこちらの地域に引っ越しを考えております。
現在こちらと、阪急稲野駅の新物件で検討しております。

家族構成：夫婦（30代後半）、小学校低学年1名

子どもの中学受験も検討していて、西宮北口の塾に通いやすいこちらか、JRでの大阪駅までの通勤時間がやや短く子育て向きの大規模マンションである阪急稲野駅プロジェクトで悩んでおります（あちらはまだ価格が出ていないみたいですが）。

こちらを購入した方、購入検討されている方に質問です。
〇今津周辺と稲野周辺の地位はどちらがよい、などありますでしょうか？
　西宮は住みたい街ランキング常連で良いと聞き及んでおりますが、一方で阪神沿線は下町よりであまり良くない評判も聞きます。
　方や稲野はあまり聞いたことがない地域でネットを調べても良くわからなくて…
〇こちらの物件の魅力は価格以外だとどういったものがあるでしょうか？
　定借は正直怖いですが、それを超える地域的な魅力などがあれば（購入のきっかけになったようなものがあれば）お聞かせいただきたいです。
〇阪神電鉄の魅力で、何かあれば知りたいです。
　当方、野球に興味がないため甲子園球場が近い、というのは魅力ではなく・・
　大阪や神戸三宮に行ける電車とは認識しておりますが、JRでも同じように行けるため、阪神電鉄を使っておられる方の生の声が聞きたいです。

当方奈良から出たことがないため、無知でして・・・
何卒宜しくお願い申し上げます。

[183: マンション比較中さん]

>>182 マンション検討中さん

入居時期が1年違うのでそこが問題でないなら、価格差～500万程度であれば稲野の方でよいのではないでしょうか。

1、稲野～西宮北口が駅内乗り換えありで11分、今津～西宮北口が3分
　　駅までの徒歩距離込みで13分と8分、どちらも塾通学に問題ないかと思います。
　　むしろ家から駅が近い方が親としては安心かと
2、稲野～梅田が20分、猪名寺～大阪が18分、今津～梅田が19分、西宮～大阪が13分
　　朝の混雑具合はJR＞阪急阪神で、駅までの徒歩を考えるとすべてどっこいどっこい
　　かな、と。
3、土地柄どちらが悪いということは無いと思います。
　　どちらも100戸以上のマンションなので、マンション内のコミュニティが重要かと
　　つかしんが個人的にかなりおすすめのショッピングセンターで徒歩2分は魅力だと思います。
　　今津は43号線という巨大な道路を超えると買い物も食事も便利ですが
　　老後を考えるとつかしん徒歩2分に分がありそうです。
4、ジオの価格以外の魅力は・・・正直あまりありません。
　　記載のとおり定借のため、土地主の利益を住人が負担する形です。
　　床暖・ディスポーザもなく、駐車場はすべて機械式です。
　　稲野は全室トランクルーム付で床暖・ディスポーザありのため設備は上。
　　500戸を超えるマンションにしては共用施設がしょぼいため、管理費もそれほど
　　高くないような気がしています。
5、今津はＪＲ西宮南の発展の可能性がありますが、先3年くらいまでは市場が新しくなって
　　マンションが建つくらいしか予定がありません。
　　稲野はつかしんくらいしか見どころがありません。空港が近く飛行機の音も
　　若干入ってくると思われます。
6、阪神大震災の死者数が西宮と尼崎・伊丹では大きな差がありました。
　　これは武庫川（西宮と尼崎を隔てる川）の東側の土地が非常に硬く、揺れを抑えた
　　という可能性があります（現に武庫之荘周辺のマンションの基礎は土地が硬いためかなり浅めで
　　大丈夫と聞いたことがあります）
　　海からも遠いため津波被害も考えにくいため、稲野の方が災害には強そうです。
7、阪神電車はなんば方面に直結しているため、なんばへ行くのは便利です。
　　なんばからは奈良方面に行けると思うので、ご実家が奈良であれば帰省時に都合がよいかと思います。
　　一方で駅数が非常に多く、電車が非常に遅いです。
　　三宮～大阪間などの移動では阪神電車はおすすめできません。
8、大規模マンション（500戸以上）は先20年は安定して住めると思いますが
　　子育て世帯が子育てを卒業すると一気に寂れるリスクがあります。
　　ただ、稲野は駅からかなり近く、買い物や病院には困らなさそうなので、大規模
　　マンションにしてはそのリスクは低そうです。

結論、最終的には入居希望時期と予算、近隣や設備などを見てみて気に入った方に決めればよいかと思います。

[184: 匿名さん]

ジオ西宮コートテラスの購入者です。
稲野のワンダーシティ気になりますよね！
設備等はあちらの方が良いでしょうし、何より所有権ですしね笑

私がこちらに決めた理由としては、今津に価値を感じたと言うよりは、ここは今津でも阪神西宮寄りなこと、西宮北口へのアクセスの良さからです。

昔から住んでいるので贔屓もあるかと思いますが、西宮北口はガーデンズもありますし、阪神西宮のエビスタも飲食店、子どもの病院等揃っているので不自由ありません。

あと、規模感も100戸越えだけど多すぎず、自分には丁度良いかなと思います(^-^)
稲野のワンダーシティも素敵なので一体いくらか気になりますね～

[185: 匿名さん]

定期借地権ガイドがありました。「高騰を続けるマンション価格。」と書いてあり、その中で定期借地権のメリットがあるとのこと。
今日、日銀が利上げを発表して、住宅ローンを借りる人が減るんじゃないかと不動産関連の株が売られています。
そうなると、所有権より定期借地権・・・？
それとも、どちらにしても住宅ローンは関係するから賃貸派が増える？

よく理解していないので、詳しい方、教えてほしいです。

[186: マンション検討中さん]

＞183さん、184さん
182です。
詳しい内容ありがとうございます！

やはり現地を見て確認し、予算と相談しながら検討したいと思います。

線路の隣だったり、公園の隣なのがどの程度影響があるのか、周辺の買い物は便利かなど現地で色々確認して回ろうと思います。

[187: 匿名さん]

オール電化なので電気代の高騰を心配される方がいらっしゃいますが、ガスも高騰していますし併用で電気・ガスの基本料金を支払うよりはコストを抑えられるのではないでしょうか。
また停電に備え卓上ガスコンロを備えておけば安心だと思います。

[188: 匿名さん]

結局、光熱費は全体的に値上がっていますよね汗
今となっては、何がいいのかはよくわからなけれど
ご家庭によって良し悪しはそれぞれ変わってくるかと思います。
お子さんが小さいお宅だと、ガスではなくてIHのほうが危険度が低いなどあるでしょうし。
そういう方だとオール電化はいいでしょうね。

[189: 名無しさん]

>>180 匿名さん
開進館に入れられて通わせられて変なのと関わらなかったら山手だろうと浜手だろうと市西はどうにでもなる。

[190: 匿名さん]

実家のリフォームでガスからIHに変更しましたが、色々と使いやすそうでしたね。
年配の人だと火を扱うのはやっぱり色々気になるので、子としても安心しましたが。
コンロが掃除しやすそうなのもメリットです。
今住んでいるところがガス火の方だとフライパンや鍋などを一式買い替えないといけないのがデメリットでしょうかね。

[191: マンション検討中さん]

第2期の価格が出ましたね。

第1期と比べて300万程度の値上げのようです。第1期で購入された方は良かったですね。

[192: 匿名さん]

価格どこに出ていますか？
元から高いと感じてましたが、そんなに上がっているんですね(^-^;
売れ行き好調なんでしょうか？

[193: 匿名さん]

販売戸数 13戸
価格 3,790万円～5,190万円
最多価格帯 4,600万円台（3戸）

物件概要に出ています。
第1期で売れ行きがよかったら上がることもあります。タイミングよく買えた人、おめでとうございます。

[194: 通りがかりさん]

いや上がったわけじゃないですよ
前でてた値段が売れたとかで
単にフロアや部屋の違いで値段同じかと(^^;

[195: 匿名さん]

１期の先着分と２期の販売分で価格が違うのは
階が違うなどの理由があるのですね。
ジオマンションは高いとイメージしていましたが
ジオ西宮コートテラスはそこまで高く無いんだなと思いました。
規模が大きいからなのでしょうか？

[196: 口コミ知りたいさん]

>>195 さん

定借なのと、設備が必要最小限だからですよー。どちらも納得できればお買い得。安いから買うはやめといたほうが良いって感じかな。個人的には定借は有りだけど設備は充実させて欲しかった。

[197: 匿名さん]

ここ最近SNSでオール電化の電気料金が爆上がりしている事を知り戦々恐々としております。
値上げは去年の1.5倍ほどで、中には10万円超えの家庭もあったようで恐ろしい限りですがマンションの一括受電の場合、どんな感じになるんでしょう？

[198: マンション掲示板さん]

>>197 匿名さん

関電は上がってないよ。深夜帯の割引が無くなった分は電気代上がったように感じるけど。

[199: 評判気になるさん]

>>198 マンション掲示板さん

たぶんガス併用より安いで、マンションの一括受電のオール電化。

[200: 匿名さん]

>>196 口コミ知りたいさん
マンション比較初心者なのですが、設備が充実とは具体的にどういった設備ですか？比較する際に参考にしたく、教えて頂きたいです。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん

よく言われるのは、専有部なら床暖房、ディスポーザー、食洗機の有無、風呂やらトイレのグレードだよ。共有部ならゴミ捨て場が24時間かとか、エントランスとかラウンジの作りがしっかりしてると資産価値にも繋がるし、これらの項目を検討してる物件で比較したら？ただ暑がりの人は床暖いらんやろし、人それぞれよね。ちなみにディスポーザーはあるとめちゃくちゃ便利だけど使ったことないなら別に無くてもなんとも思わん。

[202: 匿名さん]

今時のマンションで一般的にありそうな物（>>201さんが書いた中なら床暖房とか）がないと
リセールで出した時などにやっぱりちょっと差別化されてしまいますね。
永住組で家族の生活スタイルに合わせて納得して買うなら良いのですけど。
設備仕様を見ると注目点としては「電池式電気自動車用充電設備」があるということでしょうかね。
これは意外とないマンションも多いような。

[203: 匿名さん]

最近では電気自動車の充電ポートがついているマンションは増えていると思いますよ

個人的にマンションの設備が充実しているなと思う設備は、
床暖房、食洗機、ディスポーザー、タンクレストイレ、浴室乾燥機、ミストサウナ付きこれらが付いていると
設備が充実しているなと感じます。
ただ、その分価格も高くなるし、ディスポーザーは特に管理費が高くなります。良い設備がついていればそれなりに維持費がかかるということですね。

[204: 匿名さん]

コートテラスの南側と横にもこれからジオのマンション建つそうですが、まだサイト等ないですね
こちら側に期待してます

[205: 匿名さん]

確かにマンションの設備が充実しているとそれだけ成約率も上がるでしょうけど、家事動線の良い間取りであったり子供の片付けの習慣が身につく造りになっていたり、洗濯室に一時的に洗濯物を干せるバーがついていたりタッチレス水栓がついていたりと痒い所に手が届く家事がしやすい設備が助かります。

[206: 匿名さん]

専有部が充実しているのはマストですよね。そのうえで共用部がしっかりしているのは大切かなぁと。
ひとまずここは、全体的に暮らしやすいように考えられているのは伝わってきます。
その分、値段もお高めになってしまうのか。
いろいろとついているから仕方がないのだろうけど。

[207: マンション検討中さん]

駅近良いですよね。

ここは、部屋によってキッチンボードや洗面台のドアや床などの色が違ったりしますか？それとも全て同じカラーでしょうか？
事前に無料で変更などはあるのでしょうか？

[208: 匿名さん]

好立地の新築マンションに比較的低価格で住めるのが定借のメリットと考えてよろしいのでしょうか。
あとはこちらの掲示板で勉強し、リセールの時期を見誤らないようにすればよさそうですかね。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>208 匿名さん
そうですね、建物は同じなので1番は価格です。
リセールのタイミング、もしくは住み続けるか面倒でも賃貸運用するか、ですね。
定借で良かったかどうかの答えは本当に人によるということです。掲示板はマイナス意見目立ち易いので。

[210: 匿名さん]

昔からの西宮人間だけど、この立地で
定借とは思えない価格でよく買うなと思う。
いい点は事実上不可能な建て替えの心配を
しなくてもいい事ぐらいだろう。
賢明な人なら家賃の前払いの感覚で買ってるな。
購入後は資産価値と言う言葉を忘れて生活すべきやね。