ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: マンション検討中さん]

今、マンションを購入検討しているものです！
広告の2,900万代～は戦略価格です。
ファミリーで70平米以上の部屋は平均4,500万はしますね(^^;
あと、この物件は定借ですが、向かいのフジッコの土地にもジオのマンションを建てるそうで、そちらは土地も所有権になります。
ただ、価格は1000万～1,500万上がると考えて下さいと言われました。
正直今津で5,500万6,000万は高過ぎでは…？と思いました…笑

[52: マンコミュファンさん]

>>51 マンション検討中さん
平均4500ならローン支払いと管理修繕地代諸々で月に16万くらい、世帯年収800から1000ぐらいの普通のファミリーがターゲットならそんなものですかね。ジオはもう月の支払い20万超えると思うと、結構お金ある世帯しか無理ですよねぇ。。

[53: eマンションさん]

>>52 マンコミュファンさん

あ、どっちもジオですね。フジッコジオが20万超えですね。

[54: 口コミ知りたいさん]

定借って前にスーモとかで聞いた時は、値段安く設定してるけど毎月定借のお金が数万だっけ？上乗せされるので結局高くなりますと言われました。

そしてさらに上記のように4500とかになるなら、、メリットはどこですかね。

[55: マンション検討中さん]

>>54 口コミ知りたいさん
定借じゃなかったら同条件の価格って5000万円台後半なんじゃない？だから定借だと、まずローンの与信が足りなかった人も買えるし、地代と解体費用は月に1万数千円だし毎月の支払いも数万円安いよ。デメリットは築20年くらいからのリセール評価ね。終の住処と割り切ったり、賃貸に出すなどしてデメリットカバーする必要はあるね。

[56: 匿名さん]

リセール価格というよりスラム化が懸念される。
古くなって来た時に管理組合内でもめるやろ。
もう潰すねんから修理に金をかけるなと言う人もいれば、もっと綺麗にして欲しいと言う人もいるな。又、古くなっての再販は融資が付きにくいので当然に激安価格になると思う。
買うなら覚悟を持って買うべきや。

[57: 匿名さん]

定借
ディスポーザー・床暖房なし
線路沿い
阪神駅徒歩5分、JR駅徒歩10分
機械式駐車場（西側住戸は電車の音と機械式駐車場の機械音が入る）
一般的な田の字間取り
コンビニ300m以内になし
ゴミ置き場のサイズ的におそらく24時間ゴミ出しは不可
4500万

う～ん

[58: 匿名さん]

今津の定借で4500万は法外ですわな。
本来、定借は地主が売り惜しむ様な
得難い立地にあるのが普通やけど
この立地で何故地主が売り惜しむのがわからん。

[59: 検討板ユーザーさん]

>>58 匿名さん
まぁ先祖代々の土地とかだったら、売るより活用って感じなんやろな。

[60: 名無しさん]

北東側は阪神電車、北西側は機械駐車場、南西側は一軒家、南東側はマンション、東もマンション。南のマンション、一軒家とは道路一つのすぐ近くで、ベランダが南で丸見え。
阪神電車の高架下周りは暗く、機械駐車場は建物に異様に近い。
駐車場は平面で2万、機械式で安くて1.5万ほど。
なぜ建物をこんな作りにしたのか？
これで3ldkが定借4000万～は需要があるのか。
販売戦略大丈夫！？

[61: マンション検討中さん]

スーモ見てたら3路線3駅10分圏内の同じような条件のグレイスロワ西宮などが、築7年の6F、3LDK、66.52m2で3,780万円って考えると、ジオの3LDKを4,500万円代で買ったとしても、築7年たった時点で売ったら3,000万円いくかいかないかってとこだね。
やっぱり価格設定が法外だわ

[62: マンション検討中さん]

この立地で定借やから、売る際に買い手がいなかったり、賃貸で借り主がいなかったら悲惨だな。
所有者は、次の所有者が見つからないかぎり、住んでいようがいまいが、解体まで毎月毎月、管理費、解体積立金、地代、修繕積立金やらを支払い続けなだめなのか。
親が死んで子供が相続しても負の遺産になるかもやね。

[63: 匿名さん]

ここの南側は戸建て分譲になるらしいね

ここは南側開発の壁（電車の音、電車からの目線）としての役割があるということか
貧者が西宮に住もうと思うとそういう役回りを受け入れろ、という

[64: 匿名さん]

59㎡の間取り見ました。2LDKですが、1LDKとしても使えそうでよさそう。
キッチン横のパントリーが特に！コロナでストックも増えたので、ここまで大きなパントリーがあるといいなと思います。
コンセントが多かったら、オーブントースターやホームベーカリーなどパントリー内に入れてしまって、すっきりさせてしまうのも良さそうです。
ニオイが籠っちゃうでしょうか？
洋室も6.5畳で広くて、ファミリーにも買いやすい気がします。

[65: マンション検討中さん]

正式価格を頂きましたので、皆様のご参考までにどうぞ！ルーフバルコニー付はなかなかのお値段ですね！

[66: 匿名さん]

おそらく
208：3990万
207：2990万
やね

208と308の価格差400万ってやり過ぎでは？
201と301の価格差110万やし

【2990万～3990万♪】の広告に釣られて興味を持ったのが悲しくなるわ

[67: 匿名さん]

こちらでみなさんが書き込みされているポイントを参考にさせていただいてます。
価格表のシェアもありがとうございます。
割高なのだろうと予想しておりましたが、角部屋、ルーフバルコニーつきはこれくらいになってしまうんですね。

[68: 評判気になるさん]

要望書出して、物件エントリーまでしてきたのですが、正直悩んでます…！
18日には抽選でおそらく正式に決まるので本当にここでいいのか…
他にもエントリーした方いらっしゃいますか？
どのくらい購入希望者が集まっているのかも気になります(^^;

[69: eマンションさん]

割高と言われてますが、新築で定借でなければ更に高く、インフレ諸々で次にできる新築は間違いなくこちらより高いわけで安く買いたいか、年収の与信が4000万くらいが限度の方（年収600万くらい？）にとっては定借は新築を購入できるチャンスといえばチャンスですよね。もちろん、定借メリットとデメリットは理解した上で。

[70: マンション検討中さん]

もう少し下げてもらえんものか

[71: 名無しさん]

>>70 マンション検討中さん

確かに価格設定が謎ですよねw

[72: 匿名さん]

定借メリットは金額だけ。
安く無ければ全くの意味なし。
一流立地でも得難い立地でもない当地が
何故こんな金額なのか不思議に思う。
値引き余地が大きいから慌てて買うのは
得策とは思えんね。

[73: 匿名さん]

そもそも一流立地なら、定借と言えどこんなものじゃないと思います。

[74: マンション検討中さん]

夙川のテニスコート跡地のプラウドに比べたら…って話ではありますね。
あそこも定借に関わらず所有権並のお高さでした。

[75: 匿名さん]

今津と夙川を比較しても仕方ない。

[76: 匿名さん]

設備が普通でこの値段ならまだ分からなくもないが、床暖なしディスポーザーなし共用部にテレワークスペースもなし、で設備がそこそこなのにこの価格というのが

ウリがエコキュートだのオール電化だの建物周りの植物だの・・
公式サイトを見るといかにウリがないかがよくわかる

[77: 匿名さん]

なんだかんだで、入居1年以上前のこの時期で7割ほど成約済みですね。
確かにこれまでに比べれば高いのですが、これから駅近で新築でマンションを買いたいとなると土地がなかなかないでしょうし、あってもダントツにここより高いわけです…
3路線使える便利な場所というだけでメリットは十分あるのでは？
中古でこれよりスペックの良いマンションはあるのでしょうが、そういうところは築年数の割に値段が高騰していて予算に合わない。
そういう方には新築で便利なところに住めて、アリなのではないでしょうか？

[78: 匿名さん]

少し高いと感じても、これから数年は他のマンションの値段が下がることも考えられにくいですし、新築で便利な場所に住みたい人には需要があるのでは？
夙川や西宮北口などに比べてしまうと…ですが、それなりに便利な方に入ると思います。
予算を増やす、違う駅、駅徒歩も伸ばせばもっと設備の良いところを選べるかもしれませんが、どちらを選ぶかだと思います。
現地に行きましたが、ロングレールということで電車の音も思ったより気にならず、窓を閉めれば完全に気にならないと思いました。
まわりも戸建てやマンションが建つようなので、雰囲気も今よりは間違いなく良くなると感じます。

[79: マンション検討中さん]

>>77 匿名さん

その通りだと思います。
今後どこも、物件価格が高騰すると予想する人には買いで、
現在新築の同条件物件に対して予算が足りない方にも買いだと思います。一時取得の場合は早く買わなければ子の成長は待ってくれない、などありますしね。

[80: 前回バブルの大勝利人間]

エンドユーザーが買えないレベルにまで
価格が吊り上がっていてもまだ揚がると
言うのは煽ってるか、焦ってるとしか言い様がないな。数十年のローン完済が厳しい人までが買ってるのではないの？
ちょっとは冷静になった方がいいよ。

[81: 匿名さん]

関電さえ絡まなければ、床暖房は付きましたよね…
先にできた今津は床暖付いてきますし。
関電不動産が余計です(泣)

[82: eマンションさん]

>>80 前回バブルの大勝利人間さん
数年後にここより安い物件が出てくるのなら待ちたいですが、価格高騰がストップしても土地がないと新築マンションは難しくないですか？
今現在、築20年以内の中古も含めて、阪神間地区では安い部類の物件になると思うのですが。
10年後、今より1000万くらい下がるのなら待ちたいですが、実際どうなのでしょうね。

[83: マンコミュファンさん]

>>81 匿名さん

本当にその通りです。関電不動産、ハズレだと思ってしまう(T . T)
窓ガラスの性能がよくても、冬の寒さって室内にどれくらい影響があるのでしょうね？

[84: マンション検討中さん]

>>83 マンコミュファンさん

一応、最近のシエリアシリーズに住んでるけど床暖無しでもあまり気にならないよ。窓がLOW-Eの複層ガラスだからかな、前に住んでた築20年のマンションと比べたら雲泥の差でビックリした。まぁ寒さが気になる人は床暖房あるにこしたことはないけど、笑。
関電不動産開発、アフターケアとか対応は超丁寧だしアプリで色々管理できてて自分的には満足してるよ。

[85: 通りがかりさん]

>>84 マンション検討中さん

ついでに言うと、オール電化でエコキュートっていうのも電気代も不安だったけどガス併用の時より15%ほど安くなったので、これも良かったです。

[86: 匿名さん]

確かに標準設備としてあっても、結局ケチって使わなくなる気もしますね(^-^;
リビングに高性能のエアコン、必要な部分にホットカーペットでも代用できそうな気はします。
床暖房憧れますが…(泣)

[87: マンコミュファンさん]

>>82 eマンションさん
この相場で土地を手放さない地主はこの先わざわざ安値で手放さないだろう　あるとすれば相続で処分売りの土地ぐらいじゃないかね

[88: マンション検討中さん]

7割も成約済みなのか‥

[89: マンコミュファンさん]

>>87 マンコミュファンさん

今後人口減少で物件が余ってきて、もっと安く手に入るようになるのでは…と思ってしまうのです。
次期分譲で出てる分は、今回よりもっと高く売り出すんですかね。。

[90: 評判気になるさん]

>>89 マンコミュファンさん
相場が上がるも下がるも5年後くらいかな？2、3年後の物件は現相場でもう計画進んでそうだし。上がるか現状維持だと思うけどなぁ。人口減少で安くなるのはもっと郊外物件だろうし、このあたりが安くなるころには何十年もたってそう。

[91: マンション比較中さん]

人口減少で余りだす物件は駅から離れた不便な場所でしょうね
それでも２０年後とかの話だと思いますが　
当面物価は下がりそうもないですし、しばらく相場も現状維持かそれ以上で推移しそうに思います
自分が住むためのマンション探しであれば、相場が下がるのを10年も20年も待ってたらもはや何が目的かわからなくなりそうです

[92: 検討板ユーザーさん]

ここって、地代など含めたら結局70平米弱のお部屋で最低4500～くらいになるということでしょうか？？

内覧いって話聞かれた方いませんか？
よければ、借地についてどんな説明受けたか聞きたいです。(何年後にどうなるか？など。更新できるか？値段はいくらか？など)

[93: 通りがかりさん]

更新出来るなら定期借地の意味が無いがな。

[94: eマンションさん]

>>92 検討板ユーザーさん

公式HPと、この掲示板最初から読まれたら定期借地権と価格感はどんな感じかわかると思いますよ～
（私は本物件の定借についてはデメリットよりメリットがあると思う肯定派です）

[95: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん
9/16時点で41/102余っているようなので6割弱は成約っぽいですね

3550万以下の部屋11戸とLB付2戸は売れていて3900万円代の部屋は1戸も売れていないようですね。

[96: 匿名さん]

関西圏の残期間37～25年あたりの定借マンションの価格が、
築年数・平米数・駅までの所要時間が似たようなマンションと比較してかなり割安になっているので

所有権物件を購入→30年～35年あたりで売却後ここの中古物件を購入
や
中古の定借物件を購入→借地期間満了後別の定借物件の中古を購入

などがコスパがよさそうですね
定借物件を途中で手放すと払い続けてきた解体準備金が無駄になったうえ、売却価格も残念なことになりそうなので、新築で買うなら早めに手放すか終の棲家とするか（終の棲家にしても借地権満了当日に亡くなるのは不可能だと思うので色々無駄になりそうですが・・・）

[97: 匿名さん]

築22年残期間29年でこの価格
家賃で言うと月々3万円ちょっと

[98: 周辺住民さん]

エスト塚口プリサージュ！！
50年定借、尼崎で塚口16分のんを比較する意味がわかりませんね。
悪口を言いたいだけなのでしょうか。

[99: 匿名さん]

>>98 周辺住民さん
塚口と今津って地価同じくらいでしょ

塚口バス圏でも同築年数で2～3000万のマンションが多数ある中で借地期間が残29年になるとここまで価値が下がるっていう例じゃないの？

[100: マンション検討中さん]

定借怖いですね・・・

借地期間がどれくらい残っていれば所有権マンションと同じくらいの価値になるのでしょうか？