ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 坪単価比較中さん]

得難い立地なら兎も角、この程度の立地で借地権とは・・・・
地主の執念が前近代的やな。
それと、阪急物件は以前なら結構な立地の物件が多かったが
ここ数年は三流エリアが多く価格とエリアランクの乖離が激しくて
販売苦戦案件が多い。

[2: 匿名さん]

アクセスの良い立地の割に販売価格が安いなあと思ったら借地権ですか。
70年あるので建物としてはちょうど建て替えの頃にはなりますが。
永住なら良いですけどリセールではちょっとハンデになるのが引っかかりますね。
地元民じゃないので土地のことがよく分からないのですが
交通の利便性の高い立地なので資産価値としては保っていける方なんでしょうか。

[3: 匿名さん]

定借なので、資産価値の維持というのはどうなんだろう…難しいようには素人目には見えるけど
便利な場所に暮らしたい、という実需の意味合いでは
比較的リーズナブルに暮らしていけるという点では良いと思う。
あとは賃貸以上のメリットみたいなものがあればいいのですけどね。

[4: 匿名さん]

定借のマンションは増えています。
どうせ借地権と思うのか、身軽でいいと思うのかは人によって変わりそうです。
不動産も「負動産」になりえるわけなので、気をつけないといけなくて、そんな中、借地権は人気となっていくような気もします。

引渡日より2094年まで

今から72年あるので、定年までは住んでそれ以降は別の住居に（海外になど）でもいいわけですし。
借地年数があと何年なのかも計算しておくと安心できそうな気もします。

[5: マンション比較中さん]

それと、阪急物件は以前なら結構な立地の物件が多かったが
ここ数年は三流エリアが多く価格とエリアランクの乖離が激しくて
販売苦戦案件が多い。

ジオが長谷工化しているからでしょう。
長谷工マンションの代名詞が『ジオ』になりつつありますから。

[6: 匿名さん]

>>長谷工マンションの代名詞が『ジオ』になりつつ
これ、原材料の高騰は関係ありそうですか？

何でも値上がりしてしまって困ります。
建築業界も材料費が高くなっていると、マンションも高く売らざるを得ないのかなと思ったりして・・・
とすると中古の方が割安だったりするのかなど、深く考えてしまいます。

[7: 匿名さん]

なんでも確かに値上がりしてしまっていますね。もともと、マンションは高めにきているなぁって思っていたところですが。
材料費の高騰もないというふうには言い切れない部分、もあるのかも。
ここの場合はそれ以前に西宮駅が使いやすいっていうところで
値段が高めに付きやすそうに見えますが。

[8: 匿名さん]

最寄り駅3つ？でいずれも徒歩10分以内、一番近くて5分の立地で2900万円台～なのは、
やはり借地権だからではないかなと思います。そうでないとしたら、もっと高かったのでは？
引渡日より2094年までとなると、期間は70年くらいになるのですか？
70年も住めれば、十分な気もしますが、どうでしょう。
子どもたちは親と暮らしたマンションから出てしまうケースも多いと思われますし。
資産として残してあげるにしても、築70年経て建て替えのタイミングもあるので、
いっそ新築に越したほうがお得だったりするのでは。

[9: マンション検討中さん]

ジオ西宮今津は完売しましたね。こちらは43より上なんで、なんやかんやで完売でしょうね。いい間取りは早めに動きたいと考えています。

[10: 匿名さん]

立地的にも価格的にもいいなと思ったのですが
借地権物件だったんですね。
借地権物件って永住することを考えない人向けですよね。
もしリセールしたいと思ったとき、売ることはできるのでしょうか。

[11: 匿名さん]

物件概要を見ると４ＬＤＫでも、４０００万円までで購入できるのであれば
定借というのにあまり拘らず、購入したいと思う人は多いと思います。
賃貸に住んでいるよりも期間があるとはいえ、持ち家に近いですしね。
財産を残すとか考えなければいい物件かなと感じました。

[12: 匿名さん]

2094年まで定借期間があり、壊すまで現在の技術で言うと1年くらいかかる？ことまで考えると71年は暮らせる？
単純に考えれば2世代は一応、永住できる計算になります。
実際にどのような変化を建物が迎えるのかまでは正直わからないところではありますが…
メリットはきちんとピリオドをうつ場面があること。
所有権の場合は建て直すか大修繕をして持ちこたえるかで意見が分かれそうに思うけど、ここの場合は少なくてもその心配はない。

[13: 匿名さん]

そうなんですか。所有権の場合も大修繕や建て替えの時期があらかじめ決められているものだと思ってました。
話し合いで決めて行くことになるのだとしたら、なかなか決定しないかもしれませんね。反対する人ってけっこういそうだし。
そういう点では定借はきっぱりしていていいかもしれませんね。定借の利点欠点をしっかり踏まえて検討するべきだなと思いました。

[14: 匿名さん]

定借物件って、最近名前を聞いてイメージできないことが多かったのですが
1２さんの情報はとてもわかりやすかったです。
メリットデメリットは確かにあるようですが
希望の立地であれば、いろいろ理解した上で購入してもいいかなと感じました。
定借物件か・・・と、それだけで敬遠することもないなと思いました。

[15: 匿名さん]

定期借地権について、こちらでは細かく説明されています。
初めて聞く人にもわかりやすくて良いと思いました。
子供がいると財産を残したいと思う人も多いですが、
物件を残すと後の手続きなど大変だったりします。
計画的に住むことができ、子供が巣立った後は買い替えもありですしメリットを感じました。

[16: 職人さん]

＞＞12
どういう計算？
居住中に解体工事するの？訳分らん。

[17: 職人さん]

＞＞13
ゴールが決まっている点では紛糾要因は少ないが
70年間の間には大規模小規模の修理は必要であり
その際に、「どうせ潰すのだから」と言ってゴネる人もいるやろな。
買うなら割り切って”耐久消費財”の認識で買うべきや。
考えられるリスクは、古くなって値が付かなくなった時のスラム化。
一番の問題はここに限らず賃借権マンションの価格メリットがない
賃借権マンションばっかりと云う事や。

[18: 匿名さん]

これだけのアクセス面の条件の良さでこれくらいの価格なのは定借の大きな魅力の一つだと思います。
様々な利点欠点を理解した上で購入するなら問題は無いのではと思えます。
大きな負債を抱えて将来的にずっと苦労しながら生活するよりいいかもなと思ったりもします。
人それぞれの考え方や選択があるだろうなとは思いますが。

[19: マンション掲示板さん]

ここらへんの街の雰囲気はどんな感じですか？
買い物などは徒歩か自転車があればどうにかなるような、便利なところでしょうか？
子供がいるので、小学校の雰囲気など教えていただけるとありがたいです。

[20: マンション掲示板さん]

借地権だと、管理費や積立金以外に、毎月どのくらいコストがかかるのでしょうか？？
それを払い続けるとなると、やっぱり借地権は微妙でしょうか…

[21: マンション検討中さん]

資料請求したけど、間取りの紙が入っていませんでした、借地権は安心みたいな資料ばかり入って、逆に不安になりました。

[22: 購入経験者さん]

解体するための費用がかかるので積立金。借地権なので月々の地代がかかります。
おおよその金額は問い合わせれば教えてくれますよ。合わせて1万ちょっとくらい
かなと予想しています。もちろん、専有面積によって変わります。
永住するなら安心かもしれませんが、売却するときは残り期間によりますが
ローンが組めないことも考えられるので、非常に不安です。そうなると賃貸
と考えると、住民の質がかなり低下しそうで不安です。

[23: マンション検討中さん]

>>22 購入経験者さん
費用の件ありがとうございます。

ここらへんの固定資産税がどのくらいかわかりませんが、解体積み立てと地代が月1万ちょいなら、年間で同じくらいなのでしょうか

マンションギャラリーに行ける日がなかなかないので、
情報助かります。

[24: マンション検討中さん]

校区的に今津小学校？だとだいぶ遠い気がしますがどうでしょう

[25: 匿名さん]

地代等の費用が月一万ということは年間で１２万弱でしょうか。
固定資産税とそれほど大差はないかもしれませんが、減税を受けれる１０年間があるとしたら、
もしかしたら、固定資産税の方が支払う金額が安くなる可能性もあります。
手に入らない土地に毎月費用が掛かるというのは、真剣に考慮したほうがよさそうですね

[26: 匿名さん]

借地権物件は、好立地でも比較的安くで購入できると思っていたのですが
ローンや管理費の別に、積み立てないといけない資金があるのですね。
知らなかったので勉強になりました。
その費用も含めて検討しないとですね!

[27: マンション検討中さん]

>>26 匿名さん
定借は、解体準備金、高い地代なと、普通よりも月々数万円余分にかかります。しかも後には何も残りません。
他の定借物件を見て、勉強したほうが良いですよ。

[28: 匿名さん]

定借のメリット・デメリット、どこかにまとめた記事ないですか？

マイホーム＝自分のもののイメージです。
でも定借は「いつか返す」もの。だとしたらマイホームのイメージがない……

定借で期間を終えたものってまだないですよね？（あるのかもしれませんが）
老後は違う住居に住む予定など、「その先」が知りたいです。

[29: 匿名さん]

いつか返すではなく、返す日がはっきりと決まっているのです。それは悪い事でもないのです。

[30: マンション比較中さん]

>>29 匿名さん
借地権だと売りづらい。
売れない限り、固定費を垂れ流し続けることになるので、悪いことです。

50年後に相続しようとして売れなかった場合、
20年いらない、管理修繕費はらうリスクを背負う人の気がしれません。

[31: 匿名さん]

借地権は、返す日が決まっていましたね。失礼しました……

老後は別の場所で暮らすならいいのかな、海外移住ができるから自由度が高いのかなとも思います。
売りづらい場合は「負動産」になってしまうので、困ります。
売れない悩みってどんなものだろうと想像してしまいました。

売れない限りは管理修繕費は払っておかないといけないリスク……
じっくり考えてみます。

[32: 買い替え検討中さん]

　定借は残存期間が短かくなるにつれて、住宅ローンが使えなくなり、現金購入出来る
　方以外には売れなくなります。売る予定が全くない、売れなくても困らない人が買うのでしょう。

[33: 匿名さん]

定借=リスクのある賃貸
好立地の低価格以外、まじで買う意味がわからん。

[34: 匿名さん]

借地借家法が改正されて約20年、定借期間を満了した物件はまだありません。
・残期間が減れば修繕積立金・管理費が減る（修繕してもどうせ壊すので）
　固定費が減って廃墟化
・定借が増えれば残期間の少ない定借向け住宅ローンが生まれる
・業績の悪いフジッコがここの南の土地を新たに貸し出してマンションが建つ
　結果下層階の日当たりが終わる
・人口減少による西宮ブランドの崩壊でそもそも「好立地」でなくなる
・自動運転車の普及で鉄道駅近の価値の下落

未来予想はできますが、未来がどうなるかはわかりません。
悪い方向に進むのがリスクと考えるなら、定借物件になど手を出さない方がよいかと思います。

当方も定借新築と同程度の立地の築20年前後の中古マンションを比較し、特に将来の売却のことを考慮して中古マンションになりました。
中古ですが2000年代前半に建てられたマンションは共有廊下側もアウトフレームになっている物件が多く、ここはそういうところにもコストカットを感じてしまいますね。

[35: マンション検討中さん]

3800万　金利0.6％　ボーナス0円　35年
ローン返済：10万
管理費：1万　修繕積立金：1万　地代・解体準備金：計1万　駐車場：1.5万

計：月14.5万

固定資産税：5万　保険：2万
とすると

年：181万（住宅ローン減税で20万返ってきたとして161万）
13年で2093万（住宅ローン減税を引いたもの）

13年後のローン残：ざっくり2800万

---
13年後3000万で売り抜けたとして（仲介手数料100万として3100万で売れた場合）

2093+2800-3000＝1933
月あたり12.4万

売却益を入れても月12.4万はかかってる感じ
これなら賃貸も視野だなあ

13年後、定借期間57年　築13年の本物件がいくらで売れるか
3000万で売れればよいが・・・定借なのでそこが不安

新築購入時の初期費用で追加200万程度と考えると、
売ることを前提にしていると割安な気はしないね

[36: 匿名さん]

スムラボにこういう記事がありました
https://www.sumu-lab.com/archives/56541/
定借でも立地が良ければ買い手はいるようです
まだよく読んでいないのですが
永住目的でも手放すときのことは考えておいた方が良さそうですね
スムログの方にも定借に関する記事がけっこうたくさんあるので
それらを参考にしてみても良いのかなと思いました
メリット、デメリットそれぞれあるみたいですね

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
参考になりますね。

・銀座タワー　2003年 7月築　借地期間約50 年（2053年08月まで）残存期間約31年
57.06平米　5,233万円　坪単価303万円（販売済み）
銀座一丁目徒歩2分

・神楽坂アインスタワー　2003年 1月築　借地期間約50 年（2054年05月まで） 残存期間約32年
55.47平米　5,680万円　坪単価338万円（販売済み）
神楽坂徒歩5分（最寄りは徒歩3分）

銀座は2LDK55平米で家賃相場は30万前後でしょうか。
神楽坂は同じマンションの同一平米で25万弱

家賃180～200か月分の値段で買えるなら投資用物件としてはいい買い物かもしれないですね。

逆に残期間30年あたりで山手線内側駅徒歩5分以内の物件でここまで値段が下がるのか、とちょっと驚いています。

[38: 検討板ユーザーさん]

終わりが見えてる定借物件は色々と議論できますが、
終わりの見えていない所有権物件は最後にはどうなるんでしょう？
建て替え問題で揉めてしまう？
人口減のなか建て替えても住人が減って、
建て替え費用の持ち出し負担が大きくなる？

建て替えの問題が一番大きそうなんでしょうか？？

でも、所有権の物件でも負動産になる場合もあるから、
結局は立地とニーズなんでしょうね。。。

[39: 匿名さん]

>>38 検討板ユーザーさん
完全な終わりは見えているが、「ここが分岐点」「終わりが見え始めた」タイミングがいつなのか、参考にできる実績や情報もなく先が見えないのがね

そういう意味では所有権物件と同じかな
確実に終の棲家にするなら関係ないけどね

[40: 匿名さん]

地震で半壊して住めなくなった場合、土地がない分出ていくしかないのでしょうか？
震災のときは立て直しで補助金も出たので住人みんな同じ場所で建て替えたマンションに住めましたが、定借の場合はどうなるんだろうと不安です

他にも土地の東半分が南海トラフの兵庫県津波浸水想定図で津波被害想定にかかっているから、マンションに何かあった場合にどうなるのか気になっています

[41: 匿名さん]

所有権マンションは、住んでいる人が亡くなった時に売却か賃貸か、それとも相続人が住むかを決めると思います。
売却、賃貸の場合は買ってくれる人、住んでくれる人がいるかいないかで資産価値が変わってくるのかもしれません。

>>震災のときは立て直しで補助金
これってどんな感じになるのか・・・

定借は補助金が出るのか出ないのかわからないです。知っている人いますか？

[42: 匿名さん]

１期分の販売価格が出ましたね。
ジオマンションなので高いのかなと思っていましたが
買いやすい価格帯だなと思いました。
借地権物件ですが、子育てを終えたら引っ越すかもしれませんし
そんなに問題ではないかなと感じました。

[43: マンション検討中さん]

まぁ借地だしね...
そこさえ割り切れたら値段的には悪くないと思いますが

[44: 名無しさん]

分譲マンションを買うと、管理組合の仕事やマンション内での人間関係や資産管理など、様々な問題が生じることになる。
ここは定借物件だから建物だけが自分のもので土地は他人の財産。
結局、賃貸と分譲の中間的なものであり、完全に自分のものではないにも関わらず、分譲の悪い部分は全て受け入れなければならない。
定借物件を買うなら賃貸の方が何かと楽で自由がきいていいと思うけどね。

[45: 匿名さん]

駅までのアクセスは良さそうですが、子育てや住環境としてはどうなんでしょうか。
地図を見ると、少しゴチャゴチャした立地にあるように見えます。

[46: 匿名さん]

海外の不動産事情を聞いていると、海外は定借が日本より多いようです。
ドライな割り切り方をしているのかもしれません。

銀座タワーなど好立地にある物件だと、所有権であれ借地権であれ売買できるようですし、最終的には物件の魅力になってくるのかと思います。
高齢者用の住居に入ると決めているなら、残すことで、面倒な相続になってしまうこともありえるので、どちらがいいとか言えない気がしました。

[47: 匿名さん]

子育てを終えたのちに転入してくる様な
立地なんやけどなあ。
土地勘を磨いてから検討した方がいいな。

[48: マンション検討中さん]

ここは、床暖房、ディスポーザーはなさそうですよね？設備的にはあまり良くない部類に入るのでしょうか？

[49: 匿名さん]

どうなんでしょう、
ディスポーザーは比較的大規模でないと付けられない事情があるみたいですし、
床暖房は気候的に温暖なら付いていなくても問題ないでしょうし。

駅徒歩5分、3駅3路線の立地で2900万円～3900万円という良心価格から考えるとすると、
設備面は必要最低限でも許せちゃいそうな気もしますが。

登録しないと設備仕様は見れないのかな？

[50: 匿名さん]

2900万円～3900万円は戦略価格で価格はもう少し高くなるそうです。
3900万円の間取りで上階を希望したところ中層階でも4500万円らしいです。

3700万円～4500万円あたりがメイン、LB付は5000万円を超えてくるということらしいです。
西宮市とはいえ今津駅最寄りの定借マンションにしては結構いい値段でしたね。