【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[81: ご近所さん]

>>80 契約済みさん　それが休日がありません。担当は休んでおられるのでしょうけど、いまは見る限り、現場はいつもどこかで何箇所か工事しています。

[82: 契約済みさん]

>>81 ご近所さん
ダメもとの思い付きの提案なので了解しましたが、これまで新築マンションの建築現場見学会が行われたことはないのでしょうか？

[83: 契約済みさん]

ネットで検索して、東京建物がBrilliaで建築現場見学会をやっているのを見つけました。私などが思いつく以前に当然あってしかるべきサービスですよね。

[85: 検討板ユーザーさん]

>>82 契約済みさん
デベ勤務(住宅の部署は経験していないです)ですが、マンションで建築現場見学会は私は聞いたことないですね。
工事中はやはり危険ですし、もしかしたら建物になにかされるかもしれない。そういった不測の事態を考えると、建築主としては無理ないことかなと。
さらに>81さんの仰る通り、ここ一体は不休で工事しています。大晦日までやってました。本当に3月に新駅開業出来るのか??と不安になるくらいです。

[86: 契約済みさん]

明けましておめでとうございます。工事の進捗を確かめるために昨日行ってきました。21階まで躯体完了,22階基礎工事,18階まで仕上工事、同時に設備工事？？？正月は流石に休まれたのでしょう？？？

[87: 契約済みさん]

>>85 検討板ユーザーさん
東京建物のＨＰhttps://brillia.com/featured/approach/post_3.html

[88: 不動産屋さん]

建築現場見学会は東建が始めたのは１５年位前の記憶が。当時は建築不況でデベロッパー＞建設会社。今は、建設会社＞デベロッパーに変わり５年くらいたつだろうか。盆暮れは必ずデベロッパーにご挨拶に行っていたが今や系列以外はせず、逆にデベロッパーが今度の工事お願い致します、今の工事進捗少しでも遅くならないようにお願いしますと頭を下げるようになった。そんな中で危険で面倒な現地見学会等やろうものなら次回の工事をして頂けなくなる時代です。

このマンションのように完成1，2年前に売れちゃっていたら、購入者へのメンテナンスは重要ですよね。ただ、戸建のように所有者に対してならいいのですが、他の部屋の購入者に他の住戸を説明することには抵抗がある人も多く、現場説明会は売れ残り住戸か共用部だけに留まることも殆どで、エレベーターすら完成していないこの物件の現地案内は今やっても外観だけなので意味がないとも思えます。今年の秋以降期待しましょう。

[89: 契約者さん1]

共用部電気料金の件ってかなり杜撰だと思いませんか？

[90: 契約者さん2]

杜撰すぎて信頼が地に落ちましたね…
あんな基礎的な項目を計上し忘れる意味が分かりません。他の抜け漏れの懸念は勿論ですし、あの値段を持ち出しで補填できるレベルで管理費に利益を乗せていたのではないかと邪推もしてしまいます。

[91: 契約者さん]

担当者の説明だと計算が漏れていた電気料金は永遠に補填し続けるように聞こえたけど本当なのか疑問だね。
よほど管理会社としての品質を落とさない限りは続けられないでしょ。

[92: 契約者さん1]

前にもこちらで発信しましたが、しっかり管理費の内訳を精査しないと、店舗部分の所有者以外の住民は東急グループの養分になりかねないですね。差額の電気代は一戸当たり月に5000円程でしょうか。住民による管理組合がしっかりしないと、管理会社との契約更新の際にその分管理費が値上げされる可能性があり、他のタワマンより高いものがさらに高くなります。管理費、修繕費だけで賃貸マンション借りられちゃいますよ。管理費が高い理由も、色々と杜撰な見積もりしてるからなんじゃないかと思っています。

また、本マンションは住宅用のタワー部分と、市民ホールや店舗が入る建物が組み合わさっていますが、これら全てを一つの建物として修繕費や管理費計算しているのでしょうか。
だとすれば高さのある市民ホールや店舗の方の単位面積当たりの負担額が高くなければ公平ではないと思います。ホールや店舗のための設備の電気代も住宅が一部負担していることになってたりしたら怖いんですけど。詳細は説明会の資料にありますか？もしご存知の方がいらっしゃいましたらご教示いただけましたら幸甚です。

[93: 契約者さん3]

>>90 契約者さん2さん

逆に高く見積もっていた費用が見つかったとして、正直に報告、管理費を安くしてくれるようなことはあるんでしょうかね。信用できない。
今回の電気代分を管理会社が負担し続けてもトータルで利益になるのだとしたら、元々の管理費がぼったくり？と思っちゃいます。数年後に他の管理会社数社から相見積もり取ってみた時にどうなるのか、興味深いです。

[94: 契約者さん]

この件、マンションマニアさんとかに取り上げてもらえないですかね
不動産業界ではよくある話なのか、致命的におかしな話なのか含めて
よくある話であればその後取るべき対応とかも参考になりそうですし

[95: 契約済みさん]

今回の差額は管理会社の契約が続く限りは管理会社が負担し続けるらしいですが、担当者は今後電気料金値上げによる管理費見直しは別、と釘を刺していました。
電気料金値上げで管理費改定されるのも困りますが、さらに今回の件もそこに含めていつのまにかうまいこと回収されないか不安を感じました。
さすがに理不尽なことは起こらないと信じてますが計算根拠はよくウォッチする必要ありますね。

[96: 契約者さん5]

>>95 契約済みさん
今回の件で当マンションの管理費を求めるための根拠、計算が杜撰であることが確定しましたよね。共有スペースの電気代の他にも問題がないか、管理費の根拠となる全ての費用を開示、説明してもらい、どれくらいピンハネしているのかまで丸裸にしてもらわないと、今後の住民の理解を得ること、信用を回復することは難しいのではないでしょうか。

[97: 契約者さん7]

>>96 契約者さん5さん
電気費用については試算の内訳を開示するように東急コミュニティーへ依頼しましたが、現段階では開示が難しいとのことでした。
理由としてはまだ地権者、コンサルに対して情報を開示してもよいという許諾を得ていないからと説明がありました。
しかし、許諾を得ることができれば個別に開示を行う事ができるとのこと。

また、マンション購入者からの開示請求の声が多ければより実現する方向に向かいやすいらしいです。
なので、皆様からも細かな内訳を開示するように依頼をして下さると嬉しいです。

[98: 契約者さん7]

>>95 契約済みさん
参考ですが、電気料金の値上げに伴う管理費の協議は今年の夏に地権者たちの管理組合で行われるそうです。
いずれにせよ情勢を見るに値上げは確実だと思いますが、その際の資産根拠が明確でないと困りますね。

[99: 契約者さん1]

自分達が支払う管理費の用途を知るのに許諾が必要とは…まぁ隠したいことでもない限りはオープンにしてくれると信じて問い合わせてみます。
少なくとも共益部分の電気代や保険代、ネット通信代など第三者に支払う部分は管理費の根拠となる数字としてきっちり知りたいですね。警備員など、もし東急で用意する場合、人件費などは出てこないでしょうが、幾らでどういったサービスを提供してくれるのかくらいは教えてもらわないと。
管理会社も企業ですから利益を上げないとならない事は理解できますが、時勢による値上げ分の電気代全てを住民が負担するのか、今回のミスの割合分、管理会社も値上がり分を負担するのか。夏に企業のプロ集団相手に地権者が上手く折衝してくれるとありがたいんですが。

[100: 契約者さん1]

流石に電気料金の上昇に伴う管理費の値上げは従来枠と追加枠（エレベーター、エアコン）で分けて計算されるよね？
いくら電気量が上がろうが追加枠のエレベーターとかエアコン代については東急コミュニティーが負担すると理解したんだけどあってるかな。
いくら利益を乗せてたのか分からんけど、我々にとって今回の計算ミスは逆に良かった話なのでは。

[101: 契約者さん]

>>100 契約者さん1さん
そもそもドレッセタワー系列の管理費は異常に高いから最初の設定自体が信頼できない。少しの額なら理解できるけど、月150万以上の金額を補填できるのはそれだけ理由があるということ。下手したら数人分の警備員の単価を賄える金額じゃないのかな。ということは元々かなりの利益を乗せていたとしか思えない。
今回のミスで疑念がより深まったのだからしっかりすべての情報を開示するのが筋。
実は他の項目も漏れてましたー、修繕費も計算が間違ってましたー、赤字になるから補填しきれませんということになったら支払うのは我々の番だよ。