ミハマシティ検見川浜 II街区ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ミハマシティ検見川浜 II街区についての情報を希望しています。
ミハマシティ検見川浜のII街区です。
大規模なのできになっています！
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/e115050/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152889

所在地：千葉県千葉市美浜区真砂二丁目14番19（地番）
交通：ＪＲ京葉線 「検見川浜」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.78平米～91.55平米
売主：野村不動産株式会社・株式会社コスモスイニシア・株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ミハマシティ検見川浜II街区☆海浜幕張の次の駅という選択_映像付き【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/26053/
ミハマシティ検見川浜II街区｜予定価格 未来を感じさせる「次の駅」【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/35080/

[341: 匿名さん]

修繕積立金は12年固定でその後も1万円以上は上がらない

それが本当ならとても安心感があるなと思います。
それで成り立たなくなったら見直しということもありうるのでしょうか。
資金が足りなくなったら徴収というケースもあるのかな？
修繕するときになってお金が足りなかったら資金に合わせて何とかというわけにもいかないですものね。
いずれにしても支払い以外に貯蓄しておくしかないだろうなと思いました。

[342: 通りすがりさん]

>>341 匿名さん
確認したところ『2023年6月時点での修繕積立金の情報であり、今後変更になる場合がございます』と記載されてました。人件費、建築費の高騰もありますし、当然だとは思いますけどね。
13年目で上がりますが、その後すぐに18年目には上昇し、なんと修繕積立金だけで2万円を超える試算になっているようです。
12年固定されていた分が、やはり後々上がり回収される形となっています。さらに修繕費の最もかかる30年目以降に関して、未記載だったため必要があれば確認すべきかと思いました。

[343: eマンションさん]

修繕費安い方がいいと思ってる人が多く、デベや転売ヤーの肥やしですね。

[344: 匿名さん]

結局修繕積立金12年固定、その後も値上がりは1万円以内の情報は確実ではないということですか？
18年目以降急激に上がるよりは修繕積立金固定とせず、初めから適正な資金計画で運用すべきではないでしょうか。

[345: 検討板ユーザーさん]

>>344 匿名さん
理想は最初から最後まで変わらない価格を保てる様に最初から上げておくべきだと思いますが、600戸の大規模板マンなので、他のマンションに比べたら安くて当然ですね。

[346: マンコミュファンさん]

>>345 検討板ユーザーさん
修繕費12年固定のメリット、デメリットをみんなで話していて面白い掲示板ですね。
大規模マンだからといって、修繕費が安いとは限らないですよ。
修繕を行う業者次第ですから。
その点は何年にいくら、何に使うのか、業者が想定見積もりがあるはずなので、見ておくことをお勧めいたします。

[347: マンション比較中さん]

修繕費用が不安～なんてどんな修繕費曲線でもどの物件にも有る問題なので必要以上に気にする必要は無いですよ。だってどういう計画でも結局最終的に消費する金額は変わらないんだから。皆で出来るだけ貯蓄をしておく事です。
あと当たり前ですがマンションの規模が大きい程一戸当たりの修繕費は一般的に安くなります（特定の業者しか修繕出来ないタワマンや、その他高層系マンション、華美なマンションを除く）ので。しかもここはリーズナブルな普通の板マンなので業者の選択肢はいくらでもあります。
この物件は共有部も綺麗で駅も他と比べて落ち着いているので好きですけどね。修繕費以外の要素に重きを置いて判断した方が賢明かと思います。

[348: マンションオタク]

>>347 マンション比較中さん
でも18年目以降に修繕費だけで、月2万超と既に決まっている物件も少ないと思いますよ。大規模マンションで安いといえども、18年目以降は相場よりも高くなるので、修繕費を検討の要素に入れないのはどうなんでしょうか…。その金額は含めて検討した方が良いかと思いますが…。

[349: eマンションさん]

>>348 マンションオタクさん
築20年で修繕費が2万もしないマンションが有ったら不安で買う気しない。

[350: 検討板ユーザーさん]

>>349 eマンションさん

自分も同意見です。
ある程度修繕費はとらないと逆に不安です。

[351: 匿名さん]

大規模修繕の費用が不足すると数十万単位の臨時徴収があるみたいですし、はじめから計画的に納めて行くのが安心です。
分譲マンションで大切なのは管理と言いますし、値上げも受け入れるので長期修繕計画を明確にしていただきたいです。

[352: 通りがかりさん]

>>351 匿名さん
ほんとそうですよね。
当初12年固定で、修繕費は12年も上がらないのに、
30年までしか提示がなく、
修繕費を取らないと不安派の私としては、
みんなが入居してる初年度から、
しっかり段階的に積立てておいて欲しいなぁと思います。

[353: 口コミ知りたいさん]

>>352 通りがかりさん
そもそも段階的に最初から上げていく方法をとるのか、12年間上がらない方法をとるのかでトータルで集まる金額は変わりませんよ？それは集め方の話なので・・・
トータルでいくら集めるかは管理会社が決めてるはずです。ここは野村さんみたいですしまあ大丈夫でしょうが、中には計画通りにいかないこともあります。
30年間までしかない・・とはいうけどこういうのは10年後に世の中の状況がかわって30年間の計画自体を見直すこともありますよ。そうなると別に30年間の計画であって30年保証ではありません。
なのでそれ以降を提示したところで物価も経済状況も不動産市況も何もわからない遠い未来の話なのであまり参考にならないと思いますけど

[354: eマンションさん]

>>353 口コミ知りたいさん
世の中が変わるなら、なおさら12年固定恐ろしいわ

[355: eマンションさん]

>>354 eマンションさん

12年固定とはいえ、見直せばいいんですよ。
計画は計画で立てなければいけないんですよ。
外部環境の変化に合わせて修正すればいいんですよ。
なんでもそうですよ。計画通りに運ぶ方が稀ですよ、未来はわからないのだから。

[356: マンション検討中さん]

ミハマシティとエクセレントシティ幕張と迷います。
やはり埋立地が、不安。
設備もあっちの方が上だし。
比較されている方いますか？

[357: 口コミ知りたいさん]

>>356 マンション検討中さん
京葉線駅11分と総武線8分なら、幕張勝ち

[358: 匿名さん]

>>356 マンション検討中さん
通勤等鑑みて京葉線を許容できるのならミハマシティ一択かと。
それぐらい値段が違います。

[359: マンション検討中さん]

埋立地が不安で地盤が良い所を希望なのであればそもそもエクセレントシティ幕張よりもっと上の方に行った方が良いですよ。幕張駅周辺も含めあの辺りは台地と低地の境だから。個人的にはそこまで気にする事も無いと思うけど。

[360: 口コミ知りたいさん]

オプションでラクサスキーへの変更は可能でしょうか？

[361: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[362: 匿名さん]

修繕積立金の話ですが管理会社に任せっきりにすると破綻するでしょうし、管理組合で見直しが必要だと思います。
はじめに提示される長期修繕計画はいい加減なものが多く、ほとんどのマンションで見直しし新しく計画し直しているようです。

[363: 匿名さん]

長期修繕計画、そうみたいですよね…
原材料費の高騰などもありますし、現実的な路線で見ていかねば。
大規模修繕でお金が足りなくて、借入をするのはあり得ないですし。
管理費の方で削れるものは削ったら、その他の部分（特に修繕費）に費やすようになるのかな。

[364: マンション検討中さん]

ここの住宅ローン控除は
2000万で10年になりますかね？
省エネ基準満たしてないですよね？

[365: 匿名さん]

>>362さん
>>修繕積立金の話ですが管理会社に任せっきりにすると破綻するでしょうし、管理組合で見直しが必要だと思います。
>>はじめに提示される長期修繕計画はいい加減なものが多く、ほとんどのマンションで見直しし新しく計画し直しているようです。

管理会社に任せきりというのはよくないでしょうね。
後でどうしてこんな風に？なんてしまってはどうしようもないですし。
初めの提示はあくまでも予測での計画として閑雅ておいた方が良いと思います。
安いに越したことはないですが、あとでとんでもないことにならないようにしないと。

[366: マンコミュファンさん]

>>365 匿名さん

予測での計画として閑雅ておいた方が良いと思います。
安いに越したことはない。
>>なおさら修繕積立金当初13年固定、永住目的ならリスクしか感じない

[367: 口コミ知りたいさん]

>>366 マンコミュファンさん
意味がわからなすぎる・・・
この程度のリスクを過剰にとらえてらっしゃるなら何も買えないですね＾＾；

[368: 通りがかりさん]

車寄せですが、1街区と同様の大きさか否か聞かれた方おりますか？

[369: 匿名さん]

マンションの大規模修繕に相応な修繕費がかかってくるのは当然と考えておりますが、セールス目的で修繕積立金を割安に表記したり、固定制で値上がり幅も定額と謳っておきながら蓋を開けてみれば他所と変わらない費用がかかることが判明するのが嫌なんですよね…

[370: 評判気になるさん]

>>369 匿名さん
世の中の相場が上がれば費用も上がるでしょうが大規模板マンなので他のマンションに比べて相対的に高いとはならないでしょう。

[371: マンコミュファンさん]

>>364 マンション検討中さん

省エネ満たしてないです。
2000万の10年になります。

[372: 匿名さん]

>>371 マンコミュファンさん
省エネであれば13年間で約250万程控除がありますが、
ここは10年間で約140万程の控除になります。
もちろん、借入金額などの諸条件で変わりますが。

[373: 匿名さん]

共用施設が充実しているのはいいなと思いますが
ずっと綺麗に維持していくのって結構大変かなとも感じます。
例えば、リセールするとして、やっぱりこういう施設があると売りやすかったりするのでしょうか。
駅から少し離れているので、これはプラスポイントとなるのかしら。

[374: 匿名さん]

どうでしょう、共用施設は欲しい人と、使わないから要らないという人とそれぞれだと思うのですが。
キッズサロンやガーデンは子育て世帯には喜ばれそうには思います。
外の公園まで行かなくても子供を安全に遊ばせることができるので、庭が広いのはポイントが高いような気がします。
最低限ラウンジとランドリーがあるだけでもいいかなという気もします。

[375: 匿名さん]

エアコンは耐塩害エアコンが必要ですか？

[376: 匿名さん]

個人的には、この辺りだったら塩害対策はなくても大丈夫そうに思うけど…
デベ的には推奨しているかどうかが判断基準かなぁ。
検見川でも駅の海側のエリアだったら、
必須なんじゃないか、とは思うけど、
こちらは反対方向ですし。

[377: 匿名さん]

マンションの周りの建物やガードレールなどを見て、判断するとわかりやすいかと思いますよ。
海辺のいかにも、なところって
結構ぼろぼろになりやすいけれど、大丈夫なところはそれなりに古そうでも
塗装は保たれていたりしますからね。

[378: 匿名さん]

基本的に間取りはどこもあまり変わらない感じ。
リビングインの部屋がバルコニーに面しているかどうか、というところと
棟によって開口部の向きが異なるので、
その辺りがどうなのかっていうので選択が変わってきそう。
どこの棟が正直一番人気があるのだろう？

[381: 匿名さん]

ここまで大きなマンションだと、さすがにリセールとか賃貸に出してみたいな
投資の方はいらっしゃらないでしょうね。
郊外のファミリー向けマンション、ということなので…。
そういうところなので
高くはあるけど、ものすごく値段が高い、というわけではないのかなと感じます。
もう少し安いと嬉しいが・・。

[382: マンション掲示板さん]

>>381 匿名さん

中国人の購入者が10人くらいいるとか

[383: 匿名さん]

>>382 マンション掲示板さん
美浜区は中国人率高いからね。
投資じゃなくて実需でしょう。

[386: 匿名さん]

東南向きだと公園ビューで日当たりも良い感じなのかな。西南向きだと対面する建物がある感じ？でも間がけっこう空いていそうなのであまり影響はないのかな？
専有面積と価格のバランスはとてもいい感じに思えますが階数とか位置による価格差もさほど大きくはない感じに思えます。
団地修繕積立金というのが修繕積立金とは別にあるようですがこの項目は初めて目にしたように思います。敷地内の修繕費用ということなのでしょうか？

[388: 匿名さん]

第3期 4次分がもうすぐ販売開始。
前の先着分もまだ販売中ですし、今の段階でどれくらい売れているのでしょう。
最終の入居開始が2025年だから、まだまだ販売していくって感じなのかな。

[389: 管理担当]

[No.379～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・スレッドの趣旨に反する投稿

[390: 匿名さん]

成約350戸突破、先着順が13戸、今週末から第3期4次14戸販売、12月上旬から第3期5次が戸数未定とのこと。
総戸数612戸なので、半数以上は売れたことになるのかもしれません。
竣工がA棟～C棟が2024年1月下旬（予定）、D棟～E棟が2025年1月下旬（予定）とのことなので、余裕と言えば余裕なのかしら。
D棟E棟はまだ先として、A棟～C棟がどれだけ売れているのかが気になるかなという感じでしょうか。