ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　現地訪問レビュー
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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
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[83: マンション検討中さん]

結局ここ坪いくらですか？400なら候補対象外にしたいですが

[84: マンション検討中さん]

条件悪い部屋も多いんで平均360?370ぐらいではと思ってます。

[85: 通りがかりさん]

三井の某物件の営業さんが、ここを絶賛していました。ただ、その分価格もいくでしょうけど・・・と。
マイナー地名ながらも池袋に近いし、この装いならば８０００が中心帯かなと思います。
これ以上見送ると、埼玉まで行かないと買えなくなります。

[86: マンション検討中さん]

あえてではあるけど外廊下だし、コンシェルジュもいなそうだし、ゴミも各階じゃ無さそう？な感じなのでそこまでいったらちょっと悩ましいですね。

[87: マンション検討中さん]

もうオンライン説明会予約出来ない、、、出遅れた。てか、人気ありすぎでしょ

[88: マンション掲示板さん]

いま、下板橋駅前に地所レジがモデルルームつくってますがここのマンションですかね？

[89: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
大山とは場違いの高級マンションなので興味本位でエントリーしている人も多いと思いますよ。
価格が出たら撤退する人も多いかと。

[90: マンコミュファンさん]

>>87 マンション検討中さん

私も出遅れました。
ノンビリ構えすぎたかな。

[91: マンション掲示板さん]

>>84
条件は部屋（または棟）によってかなり差がありそうですね

南向きの楓館は川越街道に面してるので、
その楓館を庭園越しに望む位置関係の楠木館南向きと、桜館東向きで正面建物を超える中層以上が好条件でしょうか。
北側にも広い間取りあるように見えますが、数は僅かのようですね。

[92: 匿名さん]

桜館はピッコロスクエア再開発でタワマンが建っちゃうから位置によっては相当圧迫感出そう。

[93: マンション検討中さん]

中庭は素敵ですが、バルコニーからの眺望は条件の良くない部屋が多いですよね。
眺望の良い部屋の単価は凄そう…

[94: マンション検討中さん]

地元の人いたら聞きたいんですが、
このあたりは今までは坪300ぐらいが適正な感じでしょうか？

[95: マンション検討中さん]

いままでの相場はもう終わりました。
相場を踏襲する値段にはなりませんよ。

[96: マンション検討中さん]

土地の値段は時価です。
サンマも獲れなくなったら一尾2000円になります。
わかります？＞94さん

[97: 通りがかりさん]

うっかり踏んだ広告から素敵なお庭の写真見て興味持ってHP見た挙げ句にYoutubeで変なニーチャンの周辺レポート動画まで見てしまった。
板橋区、私鉄の各停のみ、徒歩7分で8000万円予想か。高い。お庭はすごく素敵。

[98: 通りがかりさん]

＞94

去年知り合いが大山の新築買った際にすでに坪単は317でした...
大山も高くなったなぁ

[99: マンション検討中さん]

>>98 通りがかりさん

ありがとうございます。
去年の新築で317だとこちらは350は余裕で超えてきそうですね?。

[100: 通りがかりさん]

ここ庭園が素敵だなー
大山にお金持ちが来てくれたら住民の質が少しはよくなりそうで嬉しい
自転車のマナーとかスーパーの割り込みとかひどいので…
でも、公園やスーパーも多くて住みやすい街だと思う

[101: 通りがかりさん]

西武の練馬や中村橋も迷ったけど、ここの登場まで待って正解だった。でも価格ですよね。

[102: 周辺住民さん]

とても素敵なので現地に何度か行ってみました。
駅から近いし、川越街道はタクシーも拾えやすようでいいですよね。
気になるのは敷地が立派なお地蔵様を避けるようになってて、そのお地蔵様の参拝率？がわりと高いところですかね。

[103: マンション住民さん]

プレミアムは坪いくらですか？

[104: マンション検討中さん]

>>102 周辺住民さん

え。あのお地蔵様は残すんですかね。。？
そしたらエントランス周辺にお地蔵様があるのか。。笑

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
敷地配置完成イラストを見ると大きい桜の木の横にお地蔵様のスペースが白く表示されていますよ！
このマンションが完成したらお地蔵様をお参りする多くの人の目にとまるので宣伝効果が高そうです。

[106: マンション検討中さん]

それ、何地蔵ですか？

[107: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん
うんうん、400近くとみます

[108: マンション検討中さん]

池袋まで、自転車圏ですよね？

[109: マンション検討中さん]

自転車で行けますよ。私は季節の良い日は歩いてました

[110: マンション検討中さん]

せっかく地下駐車場を作ったのに、機械だし、台数も少なすぎるので、残念！

[111: マンション検討中さん]

ハイさよなら。

[112: マンション検討中さん]

さすがに平均坪340から360ぐらいと思ってます。
このあたり大手デベの中古軒並み坪300切ってますし。。

[113: マンション検討中さん]

400でしょ
諦めてください。
私は諦めた

[114: マンション掲示板さん]

平均で400はないんじゃないかなあ

[115: マンション検討中さん]

最多価格帯8000万です。きっと（笑）。

[116: マンション検討中さん]

いや絶対そうだろ。それしか考えられない。
さいたま市で7000万円だよ？

[117: マンション掲示板さん]

こないだまで売ってたお向かいが310とか320で、
更なるコストプッシュと物件自体のクラス感を加味して、どこまで上がるかと思ったはいたけど...
南側条件に関してはお向かいの方が恵まれてる点もあるし、それで25%アップって本当にあるんかな。
400の部屋があっても驚かないけど、平均でとなれば驚き。

[118: 匿名さん]

ここがそんなに高いとクロスポイントのすみふタワマンはどえらい事になりそう…
10年後に高架化するとは言え、今の大山駅じゃ坪400万以上の最寄り駅に見えないよなぁ。

[119: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん
駅や町の風格(変な意味ではないです)をマンション価格が遥かに上回っている感じがします。
西武池袋線の練馬や中村橋、有楽町線の平和台や小竹向原もそんな感じがしません？

[120: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん

すみふのタワマンは、相当高くなるでしょうね。ここも凌ぐ、420～430の坪単価が視野に入ってくると予想します。

再開発事業だから、今の大山駅とおなじ物差しでは計れないでしょう。それを前提としたら、ここも迷っていられないという判断が必要かもしれませんね。

マンション価格が高騰し過ぎて、池袋近辺の物件を断念した層がある程度流れてくると思いますし、彼らから見れば大山物件はまだまだ安いと映るのではないかと思います。。

[121: マンション検討中さん]

>>120 マンション検討中さん

ここは、タワマンのバカ高を踏まえた価格設定となりそうに思います。
お向かいを見送りした代償さ大きい。

[122: マンション検討中さん]

マンション購入の基本はね、
高くてもいいモノを買え、だ。

迷う理由が値段なら買っとけ。
買う理由が値段なら止めとけ。
これ鉄則だぜ。

[123: マンション検討中さん]

>>122 マンション検討中さん

そのとおりですね。

[124: 匿名さん]

>>122 マンション検討中さん
※それは相場に対して適正な価格で供給されている場合に限る。だと思いますよ
おかしなマーケットの中で釣られて上がってるだけなら冷静にジャッジすべき

[125: マンション検討中さん]

>>124 匿名さん

おかしなマーケットかどうかは、人それぞれ考え方が違う。

ある物件を気に入り、購入できる資金力もあり、資産性の維持に感心がなければどうでもよい話。

ここにはあまりいないと思うけど、そういった富裕層は現実にいる。

新築物件は、デベの値付けに購入者があれば、それは正常な取引であり、大規模供給がされ大人数がその価格で購入すれば、従来とは異なる相場が形成されたという話。

過去の近隣の分譲価格や中古の成約実績と比較すれば、そう思いたくなるのも仕方がないかもしれませんが。

[126: 口コミ知りたいさん]

４００はないんじゃない
４００あれば大塚　東池袋　要町あたりの５分ぐらいの築浅中古も比較対象に入る。
ステアリじゃない方のプラウドタワー東池袋の新築価格と同じぐらいになっちゃう
徒歩５分で平均坪4３０ぐらいだったでしょ。

[127: 口コミ知りたいさん]

築７年徒歩５分のアデニウム大山町の中層階が２６０築７年だと１０パー下がるので
それを考慮して３００ぐらい大手デベロッパーと新築割増しと豊かな自然再開発で+２０パー徒歩７分なこと考慮すると3４0～３６５ぐらいじゃない？それでも７０平米一階最安値６２００ぐらいだと思うしここより利便性も若干勝ってて自然も上で高級住宅街のASUKAYAMA RESIDENCEが３８０ぐらいであんまり売れてないから４００はないかな
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_96499735/

[128: マンコミュファンさん]

十条駅前タワマンや西池袋のタワマンあたりも、どんな価格になるか注目ですね。

[129: マンション検討中さん]

新築分譲の先高感をどう捉えるかですね。
実際に中古相場から乖離していても、先を争うように買われている物件も多いと思います。
売る側も買う側も、リセール価値など二の次、三の次ということなのかな。

[130: マンション検討中さん]

＞＞124
マーケット価格は動くということ。
これ基本なんだけどな。

安かったころを引きずると買えない。
予算限定なら諦めるべき。

[131: マンション検討中さん]

>>128 マンコミュファンさん
ここは十条のタワーより坪単価50万円以上安いのは適正価格でしょ！
あちらはJR駅＋タワー＋駅0分だから、あちらは400なら、ここは350です。

[132: マンション検討中さん]

>>131 マンション検討中さん

十条ってそんなにすごい駅なのですか？