プレミスト浦添港川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト浦添港川についての情報を希望しています。
オーシャンビューの大規模マンションがたつようです。
価格が気になりますね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kyushu/okinawa/minatogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152490

所在地：沖縄県浦添市字港川横竹原252-5、字城間赤畑3033-6（地番）
交通：琉球バス・沖縄バス「港川」バス停より徒歩3分（那覇方面）
間取：2LDK～3LDK
面積：66.00平米～83.37平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：未定
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: マンション検討中さん]

3300万安すぎない？
海見えないとしてもこの辺の新築マンションこの額じゃ無理でしょ

あと思ってたより平置き駐車場多いのかな
ほぼ機械式と思ってたよ

[42: eマンションさん]

>>41 マンション検討中さん
3/4は機械式駐車場(タワー型含む)ですよ。
平置きは少ない。
3,300万円台はパンダ部屋だとしても、3,000万円台後半の部屋が多ければ売れそう。

[43: マンション検討中さん]

眺望関係なければ二階の中部屋の3千万円代の部屋は価値ありますね。

[44: 検討板ユーザーさん]

どこもそうだと思うけど、これほど交通量の多いところだと、低層階ではアスファルト粉塵すごくて、せっかくのバルコニーも使い物にならなそうな気がする。

[45: マンション検討中さん]

>>44 検討板ユーザーさん
ここの２階なら眺望はビルが見え、車の排気ガスの量も多いでしょうね。

[46: マンション検討中さん]

明日の予定価格発表会に参加予定ですけど、普通に考えたら3300万円台はkタイプの2階でしょうね。
海が見えるのは5階か6階と聞いていますが、4000万円は軽く越えて来そうですね。

商業地で横に店やスーパーが並んでいるので、個人的には海が見えて値段が高いより、見えなくても安くてこの場所に住める方がいいです。
と言いますか、きれいに海が見えても5000万円はさすがに手が出ません(笑)
海見るときは屋上に行って見ます。

[47: 職人さん]

価格発表会に行く人、詳細には出せないにしても
3300万?の値段の部屋がどのくらいあるか教えて欲しい
低層でもこの価格帯の部屋が数あるなら
近場の他のマンション全部こっちでいいじゃんってなる

[48: マンション検討中さん]

3300万円がたくさんあるとは到底思えないですね。たぶん広告としての１部屋でしょうね。最多価格帯が4400万円～5100万円に集中してるということは中部屋の中層階がそれくらいだと思うので。
間をとると平均で4700万円くらいといったところと予想して、また見に行ってから書き込みします。

[49: マンション検討中さん]

予定価格発表会行ってきました。
大和ハウス物件なので値段はある程度覚悟していましたが、狙っていた間取りが思ったよりは安かったです。
3300万円はさすがに１部屋でしたが、3400.3500.3600と100万円刻みで5000万円くらいまでは全部ありましたよ。まだ確定ではないようで、価格表はもらえず、見てメモだけとらせてもらいました。
初めて間取りとパンフレット？もらいましたので、じっくり見ていきたいなと思います。

[50: 検討板ユーザーさん]

>>49 マンション検討中さん

情報、ありがとうございます！
魅力的な価格だけに、ほんと駐車場問題が惜しまれます。

車社会の沖縄で、一世帯2台置けず、かつ平置き少ないとなると辛いです。
スペックもいいだけに残念。

半分の戸数で、その分を駐車場スペースに取ってくれたらありがたかったですね。

[51: マンション検討中さん]

これだけの世帯数だと、機械式の駐車場は朝が大変でしょうね。

[52: eマンションさん]

>>50 検討板ユーザーさん
半分の戸数だと価格も倍になりますから現実的ではないです。
ここらへんは利便性とのトレードオフですね。
何を最優先するかがブレなければ後悔しないと思います。

[53: eマンションさん]

もう少し具体的な話をしますと、分譲マンションで駐車場が2台確保できるエリアは戸建ても視野に入ります。
そのような所は地価も安いからです。
私の価値観では、戸建てを建てられないような地価の高いエリアに住めるのがマンションのメリットだと考えています。

[54: マンション検討中さん]

最近のダイワは2年ごとに駐車場の抽選やり直しの物件よく見るのですがこちらもそうですかね？

平置き確保できても２年後には機械式の奥になる可能性があると考えたらちょっと怖い

[55: eマンションさん]

194台を2年ごとに再抽選は、入れ替えが大混乱しますね。
特に機械式駐車場は入出庫に時間かかりますから。
要確認だと思います。

[56: 検討板ユーザーさん]

>>53 eマンションさん

なるほど。
情報ありがとうございます。

那覇の中心部で平置きメイン、2台確保も可能なブランシエラ那覇古波蔵とかライオンズ那覇三原マスターズゲートなんかは奇跡的にやすく土地確保できたってことなんですかね。それか、ほんの数年の差でこうなったとか。

[57: eマンションさん]

駐車場と立地のバランスという面ではライオンズは奇跡的です。
あの場所で全て平面駐車場&台数多めは滅多にないです。
相当うまく土地を仕入れられたのでしょう。

なおここに限らず商業地域は、容積率目いっぱいに建てないと高額になりすぎます。
そのかわりに生活の利便性が高いです。

[58: マンション検討中さん]

プレミスト奥武山みたいに、最上階は駐車場優先選択権があるのかな。
この辺りは二台目の駐車場探しも大変そう。

[59: 職人さん]

>>57 eマンションさん
＞駐車場と立地のバランスという面ではライオンズは奇跡的です。
＞あの場所で全て平面駐車場&台数多めは滅多にないです。
＞相当うまく土地を仕入れられたのでしょう。

　頭おかしいじゃないのか？
　まさかライオンズ関係者がこの様なアホ投稿する訳ないし理解できない。

[60: 匿名さん]

>>59 職人さん

同感です
地元&セカンドマーケット共に立地、価格、仕様
ニーズを踏み外した現状の悲惨な販売状況

[61: 検討板ユーザーさん]

>>60 匿名さん

そうなんですか…。
マンション初心者で、まだまだ勉強中の身としては、駅近でかつスーパーとかドラッグストアやコンビニも近く、かつ平置き駐車場ということで、かなり良い印象ありますが。
コストカットしている部分は否めませんが、共有スペースも、それなりに見栄え良いかと。
アパート然とした地元ディベのマンションが多い中では、マシな方かと思いました。

[62: マンション検討中さん]

ライオンズ三原、確かに駅はあるかもしれないけど
周りが古臭いし奥まった路路に建てた感じだし
そんないい立地では無い気がする
隣に汚い川もあるのが自分は無理かなあ

ただライオンズの品質とこの辺りで平置き二台取れるのにお金を出してもいいって人なら
悪くないとは思うけど

[63: 評判気になるさん]

自動車の優先度が高ければライオンズ三原はあり。
街並みはひめゆり三原線で変わる想定。

プレミスト港川は利便性と充実した共用施設を目当てに買うところ。自動車は妥協する必要あり。

[64: 検討板ユーザーさん]

低層階なんて海は見えないし、リュークスタワーやグラフォートタワーみたく、3、4階の自走式の駐車場にすれば、維持費もかからないし良いと思うんですが。海沿いの機械式、タワー式なんて悲惨ですよ。

そもそも、最近、自走式駐車場のマンションが作られないのはなぜですかねー。これほど沖縄に適した駐車場はないと思うのですが。

[65: 評判気になるさん]

そんなの売れない価格になるから以外の理由なんて無いよ。

[66: マンション検討中さん]

この立地で自走式で2台確保だったら、駐車場350台くらいとるわけで、パチンコ屋さんの立体駐車場みたいなのが横に出来る感じですかね。

見たことないですけど、もし作れてたら相当なお値段がかかって、販売価格も大変なことになり、売れないでしょうね。5000万円～みたいな価格でも買う人いるでしょうけど、私は2台じゃなくてもなんとか対応できる場所なので安い方が良いですね。

あと、プレミストの角部屋AHLタイプの12階以上は2台確約するみたいですので、ご参考に。

[67: マンション検討中さん]

その二台確約部屋、最低いくらからなのか教えてほしい

あとこの確約しても２年後に再抽選なのかな

[68: eマンションさん]

機械式駐車場ですが、この規模だと建て替えに2億円以上掛かると思われます。
長期修繕計画に組み込まれているか確認する事をお勧めします。
もし組み込まれていない場合、早めに積み立てれば大丈夫ですが、後から気づくと追加徴収がキツいですよ。

[69: マンション比較中さん]

>>68 eマンションさん
管理費、修繕費が高そう>_<

[70: eマンションさん]

管理費は1万円台前半から中盤と予想します。
機械式駐車場の建て替えは放置すると臨時徴収が1世帯150万円ほど発生しますが、30年間積み立てれば年間の追加費用は5万円です。
ブランドマンションを購入する層なら平気でしょう。

[71: マンション検討中さん]

海のそばの機械式が30年無事で持つかね？

[72: eマンションさん]

管理組合の頑張りと修繕積立金の余力次第ですかね。

ちなみに道向かいの築17年マンションは機械式駐車場で苦労されているようです。
という事は、普通の管理組合レベルでは大変なのが想像できます。

[73: マンション検討中さん]

機械式の駐車場は時間かかるし、管理費高いし、特に海の近くなら台風の被害もあるし、避けたい施設です。

[74: eマンションさん]

機械式駐車場のデメリットについては課題がはっきりしており、入出庫の時間以外は解決策があります。
マンション管理について今から勉強すれば間に合いますし、立地が気に入って努力するつもりなら購入いいと思いますよ。

[75: マンション検討中さん]

管理費や修繕費は非常に大事であると同時に、安いから良いとか、高いからダメだとか、そういう話ではないのかなと思っています。
機械式も多いので、私も気になって聞いてみたら、きちんとした説明をいただき、納得できたので、さすが大手だなと思ったところの一つでした。
30年先の費用はもちろん組み込んでいて、それ以上に20年経っても値上がりしている物件などは、上質な管理のおかげで価値が保たれているとも思えました。
そういう点では大和ハウスは安心できると思っています。

[76: eマンションさん]

>>75 マンション検討中さん
基本的に同意しますが気になった点がひとつあります。
大和ライフネクストに限った話ではありませんが、管理会社に信頼という名の丸投げをしてはいけません。
マンションを守っていくのは管理組合が主体です。
大手だから信頼していたのに。。。的な話は沖縄でも聞きます。
管理会社の利益は住民の財産と相反する場合があることを頭に置いておかないと、長期修繕計画が管理会社の売上計画表になってしまいます。

[77: eマンションさん]

大和ライフネクストの口コミ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580479/
https://minhyo.jp/daiwalifenext

実際には担当者による所が大きいのですが、住民が無関心だとロクな事にならないのは、どの管理会社でも一緒です。
まずはマンション管理に興味を持ってください。

[78: eマンションさん]

それだけでは何なので、私がマンション管理の知識を勉強したサイトのひとつを紹介しておきます。
元管理会社の方が作成されていて、貴重な情報が多数あります。

http://courage.wp.xdomain.jp/?p=20921

[79: 通りがかりさん]

近くに住んでいて、買い替えを検討しています。港川は徒歩圏内でなんでも揃うし、バスも本数種類が多いので便利ですよ。車1台でもなんとかなるっちゃなる。高層階は羨望もとても良く気持ちいいです。
ただ、駐車場がやっぱり気になる。このマンションの駐車場予定地から58号線の出口が、かねひで左手の細道ひとつしかなく、今でも通勤時間帯はかなり並んでいる。さらに増えるとなると相当混みそう。大丈夫かな？

[80: eマンションさん]

通勤時間帯の那覇向け混雑は間違いなく増えますね。
ただ経験上、ある程度経つと分散化されます。

[81: eマンションさん]

12/4から申込開始ですか。
修繕積立基金が中々の金額なのは、おそらく機械式駐車場が理由ですね。

[82: マンション検討中さん]

完成イメージを見るとここの2階は隣のホンダ社の2階駐車場の車を眺める眺望になってしまいますね。

[83: eマンションさん]

11階まで天井高2400mmなのが残念ポイント。

[84: 口コミ知りたいさん]

>>83 eマンションさん
誰かがライオンズ三原も天井高2400mmって言ってたので、このぐらいが県外大手がコスト考えて県内で作る目安なのかもしれないですね。

[85: マンション検討中さん]

12階以上は高さ何センチなの？

[86: 通りがかりさん]

>>84 口コミ知りたいさん
ブランシエラが最上階2600、それ以外は2500で、ライオンズの2400と比べてみたんですが、たった10センチでも圧迫感が違いました。間取りがそんなに広くなくても、天井高いと開放感出ますよ。

[87: eマンションさん]

>>85 マンション検討中さん
12から14階が2450mm、15階が2500mmです。
階別の価格上昇幅が大きい事もあって、浦添でどれだけ売れるか興味深いです。
下の方だと1階上がると200万円アップとかザラです。

[88: マンション検討中さん]

階高高い方が良いですが2重天井でしっかり作ると
低くなるのかな？

[89: eマンションさん]

15階建てで二重床二重天井だと天井高は2.4m程度になりますね。
仕様を変えず天井高2.5mにするためには14階建てにする必要があり、そうすると販売戸数が減るため更に高価格になってしまいます。
なので天井高は割り切る必要があります。

[90: マンション検討中さん]

安いマンションは2重天井でも何かを削っていると聞きました。2重天井を簡易的にする？
なので最上階に住むかうるさい上階住人に当たらないことを願うしか無いですね。