グランドメゾン神戸北野坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン神戸北野坂についての情報を希望しています。
三ノ宮に新しく積水のマンションがたつようです。
価格はどうなのでしょうか。気になっています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/kitano016/

所在地：兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１４番１２、１７（地番）
交通：東海道本線「三ノ宮」駅徒歩9分
東海道・山陽新幹線「新神戸」駅徒歩11分
間取：1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC
面積：54.12㎡ ～ 146.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社新井組
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

6800マンだと梅田並みの坪単価になりますね。

[22: 匿名さん]

ベイシティの第一期が最上階角部屋で坪790万、それ以下は坪580～600万の東京23区内タワマン並みの値付けをしていて、二期以降は更に値上げしてくるだろうから、ここが梅田並みの坪単価なら、むしろ良心的では？（笑）

[23: 匿名さん]

なんとなく水商売の人が多そうだな?

[24: 検討中]

超低金利からの金融緩和。そら理論的には不動産があがるのはわかるけど、ちとやりすぎよな。デベには上げすぎたツケいつか回ってくるやろうからそれが楽しみ。そんなことはさたおき、検討者の皆様、坪４００万以上でもバンバン買ってください！デベに莫大な利益を供給してください！

[25: 匿名さん]

本当にいい場所！

神戸って坂道が多いんですが、ここはそこまで急斜面じゃなくて、年をとっても散歩しやすい場所。
ちょっと行っただけでも急な坂道ありますから、立地は大事と思います。

もともと、ここって何がありましたっけ？
三宮までまっすぐですし、すごくいいところに建つんですね。
あとは「予算さえ」です。

[26: マンション検討中さん]

この辺りは山口組とかの心配は全くないのでしょうか？

[27: 職人さん]

設計会社と建築会社が大変気になり心配します。積水は信用ある会社ですので、大手使ってないのでその分、価格は抑えてくれるでしょう。

[28: 匿名さん]

Googleの地図だとメディセオという会社がまだ残ってますね。
そこの建て替えとなるのでしょうか。
坂の途中ではありますが開放感があって良い感じの場所ですね。
7階建てとのことですが低い階でも日当たりは確保できるんじゃないかと思いました。
隣の道（北野坂）の交通量ってどうなんでしょうか？朝や夕方は混む道なんでしょうか？

[29: 匿名さん]

>>26
近くの加納町交差点辺りにしばらくの間ずっと覆面パトカーが留まっていた事務所は有ります。

[30: マンコミュファンさん]

ワンエルのコメント書いたモノです
もう次元が違いすぎて恥ずかしいです
皆さんそんなにも大金持ちなんですね！
3000万でひいひい言うてる自分が情けなくなってきました。
ワンエルのマンションに6000万も7000万も考えれないです。ついていけません
年収やっと300万到達したのでリッチのコンパクトマンションが欲しかったのですが…公表を楽しみにしていたのですが場違いでした。すいませんが私はここで手を引かさせて頂きます

[31: マンション検討中さん]

神戸の一頭地、戸数少、積水、コンセプトとか色んな要素並べても高くならない理由がないですからね

[32: 匿名さん]

中央区の山側はこれから衰退していくと思いますが、この物件はどうでしょうか。

[33: 匿名さん]

山側ってどこを境にしてのお話ですか？
線路？山幹？線引きによって意見も変わりますよね。

確かに神戸市はウォーターフロントの開発に注力しているので、今後大きく変貌していくでしょう。でも、山側は衰退まではせず現状維持ではないでしょうか？

この物件は間違いなく山側ですが、立地は抜群ですし、阪急駅ビルの開業でスーパーも近くなり、学区も良い。
北野坂の上りはマイナス要素ですが、夜は年中イルミネーションをしていて、その先に神戸のシンボルの一つである風見鶏が見えるので、頑張る気力も沸いてくるでしょう(笑)

[34: 匿名さん]

ここは富裕層向けマンションだったのですか？
わたしにはミドルアッパー向けだと思っていますが。
建設会社、設計会社が大手でもないですし。

[35: マンション検討中さん]

大手がこのサイズの小規模物件を手がけることってあるかな。あまり聞いたことない。

[36: 検討板ユーザーさん]

>>35 マンション検討中さん
関東や京都なら全然ありますよ
神戸ではそれほど地価高いところはないのでまだ大手のそういった物件は少ないですが
芦屋なら阪急や三菱物件がすでにありますよ

[37: 匿名さん]

>>36 検討板ユーザーさん
あ、すいません私の書き方が悪かったです。
>>34　さんが建設会社、設計会社が大手でないとおっしゃったので、
小規模物件で大手の建設会社や設計会社が手掛けるような物件が
そもそもあまり見ないような、というのが趣旨でした。
大手デベが手掛ける小規模物件はおっしゃるとおりたまに見ますね。

タワマンは工法や信頼性的にスーゼネが手掛けるのはわかるんですが、
小規模物件はそのサイズに見合った設計事務所や建設会社のほうが
顧客満足を高められそうな印象ではあります。

[38: マンション検討中さん]

>>37 匿名さん
東京のように隈研吾の設計はないですが、関西でも設計施工が竹中や大林の小規模高級分譲マンションは結構ありますよ。ただ近年は建設費の高騰で減っているのも事実ですね。

ネームバリューやデザイン、諸々のパイが乗っているそれらの物件に比べ、こちらはまだ身近な設計会社・ゼネコンですので、100平米越え住戸以外はそこまでぶっ飛んだ価格にならないと…思いたいです。
(実際は価格差をつけすぎると購入層が変わるので、全体的に高いんでしょうね…)

[39: 匿名さん]

まだ間取りなどは公開されてないんですよね。
立地がすごくよくて気になるものの、価格が届く範囲なのかどうかが気になります。

>>隈研吾の設計
有名建築家の設計だと、値段も高くなりそうですね。
ただ、自分自身が有名建築家の家に住めるなんて貴重な機会は珍しいと思うので、ちょっとがんばってお金を出してでも住んでみたい…

38さんが書くように、ぶっ飛んだ価格にならないこと、私も期待したいです。

[40: マンション検討中さん]

隈研吾氏といえば、県庁周辺の再整備案に、設計事務所がグループの一員として参画していますよね。コロナや新知事の影響で、再整備案が変更になるかどうかわかりませんが。この整備案の実現も大変楽しみです。

グランメゾン、もうすこし戸数増やせなかったのかなあ。
管理費が先々４，５万クラスになるのだったら、ちょっとね…。

ストリートビューで見ると少し高台になっていますが、
その土台で建つのかな。（現地に行けてません）

[41: マンション検討中さん]

管理費4、5万になるでしょうね。余裕持って購入しないとしんどいですね。
4、5万になってからでは売ること難しいですし。

[42: マンション検討中さん]

あぁ、ここ住みたいなぁ

[43: 通りがかりさん]

兄の同級生のご家族の所有地（だった？）で、全部分譲になるのか？それとも一部分譲なのか？と家族で話してました。借地でもないようだし、手放したのかなぁ…勿体ない。
断然一等地です。投資には高過ぎるので、うちには到底無理です(笑)
余裕のある方が神戸を楽しむのに住まれるのには充分元が取れる立地だと思います。
積水のRCは住んだことありますが、特に問題もなく普通のRCだったかと。パネルハウスはダメですけど。

[44: マンション検討中さん]

見に行ってきましたが眺望が残念でした。

[45: 通りがかりさん]

>>33 匿名さん
高齢化で不便な山側から平地への移動が顕著。
需要は確実に山から海側にシフトしてきています。
神戸は阪急より上（これが山側？）が廃れ
阪急からJR間の人気が顕著ですね。
ただし、水害の多い海近くではない。
芦屋も夙川も山側の屋敷が売られた跡地は
安めの人気のない大規模マンションに。
金持ち老人は山から平坦な駅近に来てるのかな。

[46: 匿名さん]

>>45 通りがかりさん
冷静に考えてそういう感じですね。

[47: マンション検討中さん]

>>44 マンション検討中さん
そうなんですね、それは残念です…

[48: 匿名さん]

>>45 通りがかりさん
仰ってる事はごもっともですが、中央区の話ではないですね。

中央区で平坦な駅近となると、三宮駅周辺は山幹までが許容できる勾配ですかね。元町駅は駅前から坂になっているので、山幹以南・鯉川筋以東。フラワーロードより東はちょっとあれなので、フラワーロード以西。線路より南側はマンション建設が規制されているので、線路以北。
結果、駅近平坦地エリアはガッツリ商業地で、今後マンションが建ちそうな場所はなさそうですね。
そのため中央区ではある程度山側でも選択肢から外せませんね。

[49: 口コミ知りたいさん]

>>45
あまり神戸をご存知ない方のようですね。
芦屋の山の手のお屋敷というのは、駅から徒歩で絶対に行けない地域です。電車に乗る必要のない階層の方向けです。
三宮の山側は、駅から徒歩で市章山・錨山・諏訪山の登山道に入れます。人家はその間にしかありません。芦屋のように山中に住宅地が開かれている訳ではないので、（人によって遠い近いの感覚はあれど）北野も十分徒歩圏内です。

というか、そもそも神戸は、関西の多くの街と同様、中心部がかつての職住混合地域で、比較的階層の低い人が住んできました。
神戸駅～兵庫エリアが典型です。三宮にかけての海側も、かつての港湾労働者の街ですので、こちらのタイプに属する地域です。
神戸市中央区に長く住んだ人で、海側が山側より住み心地良いと思っている人など、誰もいませんよ。

駅付近～異人館の山側は、かつてすべて商業圏でしたので、これはこれで「まともな住宅地」ではなかったんですね。
つまり神戸の都心部は、「まともな住宅地ではない」、高階層の人が住む場所ではないとされてきたんです。だからこそ芦屋など、かなり離れた郊外が高級住宅地とされてきた。

これは大阪も同じで、同じく阪神間、もしくは北摂が「まともな住宅地」で、都心部（大阪市内）は階層の低い人々が住んできた場所です。
「都心の駅近が最善」というのは東京の話です。都市の成り立ちの歴史がまったく違いますので、関西にはまったく当てはまりません。東京の人が、関西で不動産投資をして失敗する一番の理由がこれです。

ここは山側の商業圏の衰退に伴い、今まさに住宅地化しようとしている山の手で、しかも三宮駅の徒歩圏内である、という立地です。商業圏の衰退は悲しいことではありますが、ここに家が建つなら欲しいよね、という話です。
というか……海や川に面した低地より、高台の方が階層の高い住宅地である、というのは世界共通の原則です。世界一の人口過密地域である東京が、異例の変化を遂げた都市であるというだけです。
そんなことも分からない方は、失敗するに決まっていますので不動産の購入などされない方がいいのではないでしょうか。

[50: 匿名さん]

失敗するに決まっているというのは言い過ぎですよ
確かに以前は山の手の人気はありましたが
ここ最近は駅近人気なので
価値観も徐々に変わってきているということではないでしょうか。

[51: 名無しさん]

>>26 マンション検討中さん
加納町3丁目交差点歩道橋を山手に降りたところですよね？　その事務所は1年くらい前かな？確かもう退去したと思いますよ。ですので警察による張り込み車両もいなくなりました。
あの界隈は北野坂から近いですが雑然として普段は近寄らないですね。

[52: 名無しさん]

>>8 匿名さん

北野坂上のシエリアは外車率高いですよ。
ポルシェ、マセラティ、ベントレーが出入りしてます。
ダルミュージアムの向かい側には日が暮れてからいつも同じトヨタ車アリスト？が路駐してます。このマンション建ったらクレームでいなくなることを期待

[53: 名無しさん]

この立地だと駅へは北野坂下るだけですね。自転車でしたら運良く信号につかまらなければ一度も漕がずしてエキゾまで2?3分で行けるでしょう。
駅寄り北野坂にある駐輪場は60分は無料ですからちょい買い物にも便利。ただし帰りの登りは山幹より上は電動アシスト必須です。

スーパーはこの間オープンした駅の阪急オアシスが最寄りですが、それまでは阪急地下かミント地下コーヨーかイオンか中山手のコープでした。
ちょい買いでしたら少し坂を上がった山本通りにある播磨館、またそばのローソンも意外に野菜は調達できます。

出前系では、UBER、DiDi、フードパンダ、出前館対象地域で店の選択も豊富。

近所住みですが、条件合えば今のとこ賃貸にして住み替えたいです。

[54: マンション検討中さん]

ご存知の方がいましたら教えて欲しいのですが、
グーグルストリートビューを見ると、ここの土地に直前までTAIHO KITANOZAKA BLD.と言う建物が建っていました。
調べてみると、その建物の6Fにバンブーハウスと言う不動産屋が入っていました。
不動産屋のHPの成約事例にこの土地の少し上のローソンの隣の結婚式場が土地有効活用として載っています。
結婚式場になる前の土地に何があったかグーグルストリートビューの履歴を見てみると、ローソンと結婚式場の土地は2009年頃までコインパーキングでした。
そのコインパーキングの看板にもtaihoと書いてあります。

バンブーハウスと言う不動産屋は現在元町にある長屋の一室に事務所を構えているようですが、事務所の雰囲気もHPを見ても営業活動をしている様に感じられません。

このバンブーハウスと言う不動産屋もそうですが、taihoという会社（？）やバンブーハウスとtaihoとの関係、更にこの物件と関りがあるのか気になります。

ご存知の方がいましたら教えて下さい。よろしくおねがいします。

[55: マンション検討中さん]

>>49 口コミ知りたいさん
最後の一文にトゲがあり残念ですが興味深く読ませていただきました。

[56: 名無しさん]

>>49 口コミ知りたいさん

商業施設の空き家率はハンパないですね。
安藤忠雄建築のテナントも空き家だらけです。
それでもやってる風見鶏周辺の土産屋はどこも80年代のままの品揃えだし。

それに空き地、空き家も目立ちます。放置され朽ちかけた異人館もチラホラ。
不動産屋曰くはこのあたりの地主さんはなかなか手放さないそうです。ただ皆さん高齢でこれから10年内くらいに相続税問題で放出されるのではないでしょうか。

海側の開発が終えたらこちらにもシフトしてもらいたいです。

[57: 周辺住民さん]

コトノハコを見れば北野の今後が見える

[58: 名無しさん]

コトノハコ横の元水道局の敷地は再開発されて商業施設が建つらしいですよ。北野クラブやソラを運営する会社が入札しました。加えて構想だけみたいだけど新神戸駅から北野までアクセス簡単にするボードウォークみたいなのを設置することも案としてあるらしい。いずれにしても、あの坂は急で嫌やわ。

[59: 匿名さん]

中央区の山側は今後厳しいですね。商業施設も飲食店もどんどん潰れそう。

[60: 匿名さん]

>>45
>阪急からJR間の人気が顕著ですね。

高架下に人は住まない

[61: 匿名さん]

>中央区の山側は今後厳しいですね。商業施設も飲食店もどんどん潰れそう。

お店の人は可哀想ですが、住む人にとっては静かな住環境になるのでマイナス要素ではないですね。
山幹を超えれば商業施設と飲食店しかないので、会社帰りに寄るのもここから行くのも何の問題もありませんね。

[62: マンション検討中さん]

>>45 通りがかりさん
金持ち老人が降りてきてるのではなく、
子供たちは不便なところには住みたがらず、
相続で細かく売られているんですよ

[63: 名無しさん]

ワコーレ神戸トアロードのようなチープな団地外構はやめてほしい。

[64: 匿名さん]

>63
ここは北野町山本通都市景観形成地域の境界線外側に接しているので、このガイドラインに準拠したデザインや植栽になることを期待しています。

でも、先日公開された間取図を見ると、タワマンでもないのに全ての戸境壁に乾式が採用されているみたいで、全体的にコスト削減をしているのかな？？と思ってしまいます。

[65: 名無しさん]

ここの真隣りのCAKESTANDから上のエリアは北野町山本通都市景観形成地域になってますね。
境界とはいえ対象エリア外ですので、坂上にあるシエリアほど建物や塀の意匠にこだわる必要はないようです。これの対象になると見た目を良くするコストが余計にかかり負担も大きくなります。

確か、最近できたミカエル保育園は対象エリア内でしたのでこのガイドラインに沿ったデザインのチェックと承認が入ったと聞きました。

ちなみに市内に多くあるワコーレですがこの対象地域内には一棟もありません。

[66: 匿名さん]

>63
ワコーレ神戸トアロードはトアロード地区景観形成市民協定の区域のど真ん中に建ちましたが、協定には法的拘束力がないのでほぼ無視してワコーレ仕様で建てちゃってますね。

ここは規制エリア外なので何の拘束力もないですが、どう出るかは積水の真価が現れますね。

[67: 通りがかりさん]

>>49 口コミ知りたいさん
その古い考え方が変わってきているという話では。

[68: マンコミュファンさん]

お散歩がてら、現地までいってきました。建物周辺は落ち着いていていい雰囲気ですねー。モーニングなど楽しめるお店も近くにえるし。
しかし、道中の北野坂の下の方、駅チカの部分は繁華街だから仕方ないのかもですが、夜間に出したゴミがカラスなどにあらされて、道路のあちこちにゴミが散乱しており、通勤通学時毎日これではテンション下がるなー、と思いました。

この物件の問題ではないですが、北野坂のゴミ出しシステム改善しないかな？観光客にこんなの見られて神戸市民として恥ずかしい‥。

[69: 検討板ユーザーさん]

>>49 口コミ知りたいさん
3年前に三宮の賃貸に住んでいました。
物件を探すのに阪急三宮北側徒歩圏内を何件か内覧しましたが、築40年、50年の物件かなり多かったですよ。住宅がない商業圏内っていうのはサンキタから神戸サウナやドンキホーテの辺りまで、その付近でも1階は店舗で上階は賃貸住宅が多かったし、それより山側だと古いアパートやマンションの合間にちょっと個人商店がある感じで、更に山の方に行くと築古の戸建てがかなりありました。東は生田川から西が元町商店街入口までのJR以南は海側の方がむしろアパート少なくほとんどマンションで築40年の物件も少なからずありましたが、階層が低そうな所はなかったし、私が住んでいた旧居留地はむしろ高級志向の方がお住まいでしたよ。
また、私は大阪出身で今も大阪に住んでいますが、大阪市内が階層の低い人が住んでいるというのもまったく違うと思います。
三宮や大阪市内の狭い一角をイメージされているのだとは思いますが、偏った話だなという印象です。

[70: 匿名さん]

延々と長文ご苦労だけど、中央区の明治からの歴史を知らないのが丸わかりだよね。４５は的を射ている正論。