グランドメゾン神戸北野坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン神戸北野坂についての情報を希望しています。
三ノ宮に新しく積水のマンションがたつようです。
価格はどうなのでしょうか。気になっています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/kitano016/

所在地：兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１４番１２、１７（地番）
交通：東海道本線「三ノ宮」駅徒歩9分
東海道・山陽新幹線「新神戸」駅徒歩11分
間取：1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC
面積：54.12㎡ ～ 146.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社新井組
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

6800マンだと梅田並みの坪単価になりますね。

[22: 匿名さん]

ベイシティの第一期が最上階角部屋で坪790万、それ以下は坪580～600万の東京23区内タワマン並みの値付けをしていて、二期以降は更に値上げしてくるだろうから、ここが梅田並みの坪単価なら、むしろ良心的では？（笑）

[23: 匿名さん]

なんとなく水商売の人が多そうだな?

[24: 検討中]

超低金利からの金融緩和。そら理論的には不動産があがるのはわかるけど、ちとやりすぎよな。デベには上げすぎたツケいつか回ってくるやろうからそれが楽しみ。そんなことはさたおき、検討者の皆様、坪４００万以上でもバンバン買ってください！デベに莫大な利益を供給してください！

[25: 匿名さん]

本当にいい場所！

神戸って坂道が多いんですが、ここはそこまで急斜面じゃなくて、年をとっても散歩しやすい場所。
ちょっと行っただけでも急な坂道ありますから、立地は大事と思います。

もともと、ここって何がありましたっけ？
三宮までまっすぐですし、すごくいいところに建つんですね。
あとは「予算さえ」です。

[26: マンション検討中さん]

この辺りは山口組とかの心配は全くないのでしょうか？

[27: 職人さん]

設計会社と建築会社が大変気になり心配します。積水は信用ある会社ですので、大手使ってないのでその分、価格は抑えてくれるでしょう。

[28: 匿名さん]

Googleの地図だとメディセオという会社がまだ残ってますね。
そこの建て替えとなるのでしょうか。
坂の途中ではありますが開放感があって良い感じの場所ですね。
7階建てとのことですが低い階でも日当たりは確保できるんじゃないかと思いました。
隣の道（北野坂）の交通量ってどうなんでしょうか？朝や夕方は混む道なんでしょうか？

[29: 匿名さん]

>>26
近くの加納町交差点辺りにしばらくの間ずっと覆面パトカーが留まっていた事務所は有ります。

[30: マンコミュファンさん]

ワンエルのコメント書いたモノです
もう次元が違いすぎて恥ずかしいです
皆さんそんなにも大金持ちなんですね！
3000万でひいひい言うてる自分が情けなくなってきました。
ワンエルのマンションに6000万も7000万も考えれないです。ついていけません
年収やっと300万到達したのでリッチのコンパクトマンションが欲しかったのですが…公表を楽しみにしていたのですが場違いでした。すいませんが私はここで手を引かさせて頂きます

[31: マンション検討中さん]

神戸の一頭地、戸数少、積水、コンセプトとか色んな要素並べても高くならない理由がないですからね

[32: 匿名さん]

中央区の山側はこれから衰退していくと思いますが、この物件はどうでしょうか。

[33: 匿名さん]

山側ってどこを境にしてのお話ですか？
線路？山幹？線引きによって意見も変わりますよね。

確かに神戸市はウォーターフロントの開発に注力しているので、今後大きく変貌していくでしょう。でも、山側は衰退まではせず現状維持ではないでしょうか？

この物件は間違いなく山側ですが、立地は抜群ですし、阪急駅ビルの開業でスーパーも近くなり、学区も良い。
北野坂の上りはマイナス要素ですが、夜は年中イルミネーションをしていて、その先に神戸のシンボルの一つである風見鶏が見えるので、頑張る気力も沸いてくるでしょう(笑)

[34: 匿名さん]

ここは富裕層向けマンションだったのですか？
わたしにはミドルアッパー向けだと思っていますが。
建設会社、設計会社が大手でもないですし。

[35: マンション検討中さん]

大手がこのサイズの小規模物件を手がけることってあるかな。あまり聞いたことない。

[36: 検討板ユーザーさん]

>>35 マンション検討中さん
関東や京都なら全然ありますよ
神戸ではそれほど地価高いところはないのでまだ大手のそういった物件は少ないですが
芦屋なら阪急や三菱物件がすでにありますよ

[37: 匿名さん]

>>36 検討板ユーザーさん
あ、すいません私の書き方が悪かったです。
>>34　さんが建設会社、設計会社が大手でないとおっしゃったので、
小規模物件で大手の建設会社や設計会社が手掛けるような物件が
そもそもあまり見ないような、というのが趣旨でした。
大手デベが手掛ける小規模物件はおっしゃるとおりたまに見ますね。

タワマンは工法や信頼性的にスーゼネが手掛けるのはわかるんですが、
小規模物件はそのサイズに見合った設計事務所や建設会社のほうが
顧客満足を高められそうな印象ではあります。

[38: マンション検討中さん]

>>37 匿名さん
東京のように隈研吾の設計はないですが、関西でも設計施工が竹中や大林の小規模高級分譲マンションは結構ありますよ。ただ近年は建設費の高騰で減っているのも事実ですね。

ネームバリューやデザイン、諸々のパイが乗っているそれらの物件に比べ、こちらはまだ身近な設計会社・ゼネコンですので、100平米越え住戸以外はそこまでぶっ飛んだ価格にならないと…思いたいです。
(実際は価格差をつけすぎると購入層が変わるので、全体的に高いんでしょうね…)

[39: 匿名さん]

まだ間取りなどは公開されてないんですよね。
立地がすごくよくて気になるものの、価格が届く範囲なのかどうかが気になります。

>>隈研吾の設計
有名建築家の設計だと、値段も高くなりそうですね。
ただ、自分自身が有名建築家の家に住めるなんて貴重な機会は珍しいと思うので、ちょっとがんばってお金を出してでも住んでみたい…

38さんが書くように、ぶっ飛んだ価格にならないこと、私も期待したいです。

[40: マンション検討中さん]

隈研吾氏といえば、県庁周辺の再整備案に、設計事務所がグループの一員として参画していますよね。コロナや新知事の影響で、再整備案が変更になるかどうかわかりませんが。この整備案の実現も大変楽しみです。

グランメゾン、もうすこし戸数増やせなかったのかなあ。
管理費が先々４，５万クラスになるのだったら、ちょっとね…。

ストリートビューで見ると少し高台になっていますが、
その土台で建つのかな。（現地に行けてません）

[41: マンション検討中さん]

管理費4、5万になるでしょうね。余裕持って購入しないとしんどいですね。
4、5万になってからでは売ること難しいですし。

[42: マンション検討中さん]

あぁ、ここ住みたいなぁ

[43: 通りがかりさん]

兄の同級生のご家族の所有地（だった？）で、全部分譲になるのか？それとも一部分譲なのか？と家族で話してました。借地でもないようだし、手放したのかなぁ…勿体ない。
断然一等地です。投資には高過ぎるので、うちには到底無理です(笑)
余裕のある方が神戸を楽しむのに住まれるのには充分元が取れる立地だと思います。
積水のRCは住んだことありますが、特に問題もなく普通のRCだったかと。パネルハウスはダメですけど。

[44: マンション検討中さん]

見に行ってきましたが眺望が残念でした。

[45: 通りがかりさん]

>>33 匿名さん
高齢化で不便な山側から平地への移動が顕著。
需要は確実に山から海側にシフトしてきています。
神戸は阪急より上（これが山側？）が廃れ
阪急からJR間の人気が顕著ですね。
ただし、水害の多い海近くではない。
芦屋も夙川も山側の屋敷が売られた跡地は
安めの人気のない大規模マンションに。
金持ち老人は山から平坦な駅近に来てるのかな。

[46: 匿名さん]

>>45 通りがかりさん
冷静に考えてそういう感じですね。

[47: マンション検討中さん]

>>44 マンション検討中さん
そうなんですね、それは残念です…

[48: 匿名さん]

>>45 通りがかりさん
仰ってる事はごもっともですが、中央区の話ではないですね。

中央区で平坦な駅近となると、三宮駅周辺は山幹までが許容できる勾配ですかね。元町駅は駅前から坂になっているので、山幹以南・鯉川筋以東。フラワーロードより東はちょっとあれなので、フラワーロード以西。線路より南側はマンション建設が規制されているので、線路以北。
結果、駅近平坦地エリアはガッツリ商業地で、今後マンションが建ちそうな場所はなさそうですね。
そのため中央区ではある程度山側でも選択肢から外せませんね。

[49: 口コミ知りたいさん]

>>45
あまり神戸をご存知ない方のようですね。
芦屋の山の手のお屋敷というのは、駅から徒歩で絶対に行けない地域です。電車に乗る必要のない階層の方向けです。
三宮の山側は、駅から徒歩で市章山・錨山・諏訪山の登山道に入れます。人家はその間にしかありません。芦屋のように山中に住宅地が開かれている訳ではないので、（人によって遠い近いの感覚はあれど）北野も十分徒歩圏内です。

というか、そもそも神戸は、関西の多くの街と同様、中心部がかつての職住混合地域で、比較的階層の低い人が住んできました。
神戸駅～兵庫エリアが典型です。三宮にかけての海側も、かつての港湾労働者の街ですので、こちらのタイプに属する地域です。
神戸市中央区に長く住んだ人で、海側が山側より住み心地良いと思っている人など、誰もいませんよ。

駅付近～異人館の山側は、かつてすべて商業圏でしたので、これはこれで「まともな住宅地」ではなかったんですね。
つまり神戸の都心部は、「まともな住宅地ではない」、高階層の人が住む場所ではないとされてきたんです。だからこそ芦屋など、かなり離れた郊外が高級住宅地とされてきた。

これは大阪も同じで、同じく阪神間、もしくは北摂が「まともな住宅地」で、都心部（大阪市内）は階層の低い人々が住んできた場所です。
「都心の駅近が最善」というのは東京の話です。都市の成り立ちの歴史がまったく違いますので、関西にはまったく当てはまりません。東京の人が、関西で不動産投資をして失敗する一番の理由がこれです。

ここは山側の商業圏の衰退に伴い、今まさに住宅地化しようとしている山の手で、しかも三宮駅の徒歩圏内である、という立地です。商業圏の衰退は悲しいことではありますが、ここに家が建つなら欲しいよね、という話です。
というか……海や川に面した低地より、高台の方が階層の高い住宅地である、というのは世界共通の原則です。世界一の人口過密地域である東京が、異例の変化を遂げた都市であるというだけです。
そんなことも分からない方は、失敗するに決まっていますので不動産の購入などされない方がいいのではないでしょうか。

[50: 匿名さん]

失敗するに決まっているというのは言い過ぎですよ
確かに以前は山の手の人気はありましたが
ここ最近は駅近人気なので
価値観も徐々に変わってきているということではないでしょうか。

[51: 名無しさん]

>>26 マンション検討中さん
加納町3丁目交差点歩道橋を山手に降りたところですよね？　その事務所は1年くらい前かな？確かもう退去したと思いますよ。ですので警察による張り込み車両もいなくなりました。
あの界隈は北野坂から近いですが雑然として普段は近寄らないですね。

[52: 名無しさん]

>>8 匿名さん

北野坂上のシエリアは外車率高いですよ。
ポルシェ、マセラティ、ベントレーが出入りしてます。
ダルミュージアムの向かい側には日が暮れてからいつも同じトヨタ車アリスト？が路駐してます。このマンション建ったらクレームでいなくなることを期待

[53: 名無しさん]

この立地だと駅へは北野坂下るだけですね。自転車でしたら運良く信号につかまらなければ一度も漕がずしてエキゾまで2?3分で行けるでしょう。
駅寄り北野坂にある駐輪場は60分は無料ですからちょい買い物にも便利。ただし帰りの登りは山幹より上は電動アシスト必須です。

スーパーはこの間オープンした駅の阪急オアシスが最寄りですが、それまでは阪急地下かミント地下コーヨーかイオンか中山手のコープでした。
ちょい買いでしたら少し坂を上がった山本通りにある播磨館、またそばのローソンも意外に野菜は調達できます。

出前系では、UBER、DiDi、フードパンダ、出前館対象地域で店の選択も豊富。

近所住みですが、条件合えば今のとこ賃貸にして住み替えたいです。

[54: マンション検討中さん]

ご存知の方がいましたら教えて欲しいのですが、
グーグルストリートビューを見ると、ここの土地に直前までTAIHO KITANOZAKA BLD.と言う建物が建っていました。
調べてみると、その建物の6Fにバンブーハウスと言う不動産屋が入っていました。
不動産屋のHPの成約事例にこの土地の少し上のローソンの隣の結婚式場が土地有効活用として載っています。
結婚式場になる前の土地に何があったかグーグルストリートビューの履歴を見てみると、ローソンと結婚式場の土地は2009年頃までコインパーキングでした。
そのコインパーキングの看板にもtaihoと書いてあります。

バンブーハウスと言う不動産屋は現在元町にある長屋の一室に事務所を構えているようですが、事務所の雰囲気もHPを見ても営業活動をしている様に感じられません。

このバンブーハウスと言う不動産屋もそうですが、taihoという会社（？）やバンブーハウスとtaihoとの関係、更にこの物件と関りがあるのか気になります。

ご存知の方がいましたら教えて下さい。よろしくおねがいします。

[55: マンション検討中さん]

>>49 口コミ知りたいさん
最後の一文にトゲがあり残念ですが興味深く読ませていただきました。

[56: 名無しさん]

>>49 口コミ知りたいさん

商業施設の空き家率はハンパないですね。
安藤忠雄建築のテナントも空き家だらけです。
それでもやってる風見鶏周辺の土産屋はどこも80年代のままの品揃えだし。

それに空き地、空き家も目立ちます。放置され朽ちかけた異人館もチラホラ。
不動産屋曰くはこのあたりの地主さんはなかなか手放さないそうです。ただ皆さん高齢でこれから10年内くらいに相続税問題で放出されるのではないでしょうか。

海側の開発が終えたらこちらにもシフトしてもらいたいです。

[57: 周辺住民さん]

コトノハコを見れば北野の今後が見える

[58: 名無しさん]

コトノハコ横の元水道局の敷地は再開発されて商業施設が建つらしいですよ。北野クラブやソラを運営する会社が入札しました。加えて構想だけみたいだけど新神戸駅から北野までアクセス簡単にするボードウォークみたいなのを設置することも案としてあるらしい。いずれにしても、あの坂は急で嫌やわ。

[59: 匿名さん]

中央区の山側は今後厳しいですね。商業施設も飲食店もどんどん潰れそう。

[60: 匿名さん]

>>45
>阪急からJR間の人気が顕著ですね。

高架下に人は住まない

[61: 匿名さん]

>中央区の山側は今後厳しいですね。商業施設も飲食店もどんどん潰れそう。

お店の人は可哀想ですが、住む人にとっては静かな住環境になるのでマイナス要素ではないですね。
山幹を超えれば商業施設と飲食店しかないので、会社帰りに寄るのもここから行くのも何の問題もありませんね。

[62: マンション検討中さん]

>>45 通りがかりさん
金持ち老人が降りてきてるのではなく、
子供たちは不便なところには住みたがらず、
相続で細かく売られているんですよ

[63: 名無しさん]

ワコーレ神戸トアロードのようなチープな団地外構はやめてほしい。

[64: 匿名さん]

>63
ここは北野町山本通都市景観形成地域の境界線外側に接しているので、このガイドラインに準拠したデザインや植栽になることを期待しています。

でも、先日公開された間取図を見ると、タワマンでもないのに全ての戸境壁に乾式が採用されているみたいで、全体的にコスト削減をしているのかな？？と思ってしまいます。

[65: 名無しさん]

ここの真隣りのCAKESTANDから上のエリアは北野町山本通都市景観形成地域になってますね。
境界とはいえ対象エリア外ですので、坂上にあるシエリアほど建物や塀の意匠にこだわる必要はないようです。これの対象になると見た目を良くするコストが余計にかかり負担も大きくなります。

確か、最近できたミカエル保育園は対象エリア内でしたのでこのガイドラインに沿ったデザインのチェックと承認が入ったと聞きました。

ちなみに市内に多くあるワコーレですがこの対象地域内には一棟もありません。

[66: 匿名さん]

>63
ワコーレ神戸トアロードはトアロード地区景観形成市民協定の区域のど真ん中に建ちましたが、協定には法的拘束力がないのでほぼ無視してワコーレ仕様で建てちゃってますね。

ここは規制エリア外なので何の拘束力もないですが、どう出るかは積水の真価が現れますね。

[67: 通りがかりさん]

>>49 口コミ知りたいさん
その古い考え方が変わってきているという話では。

[68: マンコミュファンさん]

お散歩がてら、現地までいってきました。建物周辺は落ち着いていていい雰囲気ですねー。モーニングなど楽しめるお店も近くにえるし。
しかし、道中の北野坂の下の方、駅チカの部分は繁華街だから仕方ないのかもですが、夜間に出したゴミがカラスなどにあらされて、道路のあちこちにゴミが散乱しており、通勤通学時毎日これではテンション下がるなー、と思いました。

この物件の問題ではないですが、北野坂のゴミ出しシステム改善しないかな？観光客にこんなの見られて神戸市民として恥ずかしい‥。

[69: 検討板ユーザーさん]

>>49 口コミ知りたいさん
3年前に三宮の賃貸に住んでいました。
物件を探すのに阪急三宮北側徒歩圏内を何件か内覧しましたが、築40年、50年の物件かなり多かったですよ。住宅がない商業圏内っていうのはサンキタから神戸サウナやドンキホーテの辺りまで、その付近でも1階は店舗で上階は賃貸住宅が多かったし、それより山側だと古いアパートやマンションの合間にちょっと個人商店がある感じで、更に山の方に行くと築古の戸建てがかなりありました。東は生田川から西が元町商店街入口までのJR以南は海側の方がむしろアパート少なくほとんどマンションで築40年の物件も少なからずありましたが、階層が低そうな所はなかったし、私が住んでいた旧居留地はむしろ高級志向の方がお住まいでしたよ。
また、私は大阪出身で今も大阪に住んでいますが、大阪市内が階層の低い人が住んでいるというのもまったく違うと思います。
三宮や大阪市内の狭い一角をイメージされているのだとは思いますが、偏った話だなという印象です。

[70: 匿名さん]

延々と長文ご苦労だけど、中央区の明治からの歴史を知らないのが丸わかりだよね。４５は的を射ている正論。

[71: 名無しさん]

この立地でしたら地階は商業施設でもいいのになと思うのですが、高級マンションとしてはネガティブ要素なのかな？

[72: 検討板ユーザーさん]

>>70 匿名さん
>>49は明治の話でしたか。
今からマンション購入を検討するのに昔話をされるとは思っていませんでした。

[73: デベにお勤めさん]

>>71 名無しさん
確かに１階の店舗はありだと思いますが、コロナで見通しがつかず不安要素は避けたのではないでしょうか？
JR三ノ宮駅前もしばらく更地が続くような状況ですからね。
それと、店舗を入れると管理会社の仕事が大変そう。
16戸しかなく管理委託費も少ないだろうから、管理会社はやってられないのでは？

[74: 匿名さん]

73です。
名前の選択が違ってました（汗

[75: マンション検討中さん]

明治からの歴史は興味ないですけど
北野坂と言えば三宮徒歩圏の中では抜群に良いイメージですし、三宮の便利さと立地の良さが両立する物件はあまりないので、いい物件だと思いますよ。

私は三宮近辺で住みたいのは元町（県庁前）のプラウドとここくらいです。

[76: 名無しさん]

ラシュレを比較対象にしながら一番小さい部屋、低層階で3700万くらいなら考えたい。でも16戸だと修繕積立金がキツそう。駐車場利用者じゃなくてもこれの修繕積立は折半？機械式だから高そう。そんなこと気にかけない方々が購入し、大規模修繕前に次の新しい物件へと出ていくのでしょうね。

[77: マンション検討中さん]

>>76 名無しさん

ラシュレと距離こそ近いけど、土地の坪単価も建築費も全然違うと思う

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん
ラシュレは幅の広いフラワーロードに接しているので高いよ。
路線価だと、ラシュレは97万/平米、ここは66万/平米。
実際の相場はどれくらいなのでしょうね？

[79: 名無しさん]

ラシュレよりここの方が、交通量も少なく静かですし三宮駅や元町に行くにも近くて利便性がいいと思うのですが、どうしてかフラワーロードのあの辺りは価格高めですよね。新神戸駅も
近いからなのかな？　それともやはり坂っていうのが北野の価格を安くしてるのかな？

[80: 名無しさん]

同じ積水のグランドメゾン成城レジデンスが同じく16戸ですね。階数が違うと思いますが、あんな感じの外構になってほしい。ワコーレな感じは勘弁です。

[81: 匿名さん]

>管理費高そうです

絶対に高くなるでしょうね。
管理費だけでなく、修繕積立金などもかなりの高額かと…。
でも、そういう金額をあまり気にせず
この立地が良いという方が購入されるのかと思います。
住んでみたいですが、うちは難しそうです。。。

[82: 匿名さん]

16戸の規模ではマンションのメリットが享受できそうも無い
役員なんかもすぐに回って来そうだし住人に一人でも変なのが混ざるとやっかいだ

[83: 匿名さん]

戸数、すごく少ないですよね。
メリットは、部外者が入ってくるとすぐに分かるところではあるけれど
スケールメリットが得にくいというところはあります。
この戸数だと固定費もかかりやすいので
賃貸化とか投資用にというのはなさそうではありますが。

[84: 匿名さん]

>>29 匿名さん
あそこは随分前から使われていないですし、間もなく取り壊されますよ。

[85: 匿名さん]

小規模派か大規模派かで好みが分かれると思います。
これくらいの小規模だとほとんどの世帯の顔がわかるであろう安心感もあると思います。

1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC　で　54.12㎡ ～ 146.60㎡　のプランにとても興味があります。
早く公開されるといいなと思いますが、第1期は9月中旬販売予定とのことなので、もう少し待つ感じかなと思います。

特に1LDKの広さが気にになっています。
あとは価格ですね。

[86: 匿名さん]

物件エントリーすれば間取り見ることができますよ。
まだされていないのですか？

[87: マンション検討中さん]

気になっているのですが、価格帯はどれくらいなのでしょうか。もし実際に見学にいた方がいらっしゃれば教えていただきたいです。

[88: 匿名さん]

購入検討されている方は
管理費や修繕費に関しては総戸数がかなり少ないだけに、高くなってしまうこと前提で把握していらっしゃるんじゃないでしょうか

16戸という少ない規模で、管理人費用、植栽管理、エレベーター保守、機械のメンテナンス、電気代等を負担することを考慮すると
年数がたつにつれて、高額になってくるんでしょうね

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
管理費が上がる理由は特にないですが、修繕費が段階的に上がる設計をするのは近年の動向からすれば極めて普通と思います。グランドメゾンなので、仕様はしっかり、その分、価格も高価でしょうね。むしろ、そうであってほしいぐらいです。

[90: 匿名さん]

どのマンションでも、年数が上がればいろんな費用が高くなっていきますよね。
マンション購入を検討している方はみんなそれは覚悟の上かと・・・。
ただ、ここは元々の物件価格が高いでしょうし
並の収入では手が届かないだろうなと思います。

[91: 匿名さん]

管理費は上がらない。上がっても物価上昇や消費税増税分程度。
修繕積立金は段階的に上がっていく。これ基本。
その上で注意しないといけないのは、駐車場使用料をどう扱うか。
「マンションは管理を買え」と言われますが、駐車場使用料の扱いでそれが分ります。

[92: 匿名さん]

神戸市のCASBEEページに、この物件の評価結果がUPされていました。
そこに外観パース図が添付されていました。

北野坂に面してのブラックフレームのガラスウォールが特徴的で目を引くのではないでしょうか。
植栽も豊富で、その間に戸建ての門扉のような物が見えるのは何でしょうか？
外壁の低層部の濃い色の部分はタイル貼りのようですが、薄い色の部分もタイル張りでしょうか？
北野坂に相応しい、落ち着いた感じの建物ではないでしょうか。

[93: 名無しさん]

>>92 匿名さん
落ちついた外観ですね。立地的に1階を店舗にしてもいいのに。播磨館の新鮮野菜争奪に新たに加わることになりますね。

[94: 匿名さん]

外観、かっこいいですね。
ガラスウォールのところは、実際の間取りにどう影響を与えるのかというのも
見ていけたらいいなと思います。
戸数は多くないし三宮徒歩圏だから、値段はかなり良いお値段になりそう。

[95: マンコミュファンさん]

年収50億越えだけど凄いお洒落で興味ある
桃鉄の中の話だけど
実際は280万
でも興味あるのは事実
最上階か上の角部屋がいいです

[96: 匿名さん]

場所がとにかくいいです。
本当に買えたら買いたいですよね。

今は物件エントリー受付中。エントリー限定サイトあるみたいですが、どういった情報を見ることができますか？

[97: マンコミュファンさん]

桃鉄資産男
今のところ間取りだけですね
ワンエルはまだ１つだけです
あとは大きいのが多数

[98: 匿名さん]

神戸市のCASBEEページ見ました。
環境性能の項目の中に太陽光発電による太陽光の利用があることが有になってました。
太陽光発電設備の設置がされているマンションなんですね。
これも管理費や修繕積立金に影響してきそうな気がします。

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん
本当ですね！
共有部分である屋上で発電するので、管理費の削減になりますね。
自家消費しきれなかった電気は売って現金収入にもなりますしね。
太陽光発電はメンテナンスコストが殆どかからないし、設備が故障してもそれをカバーできる買取価格に設定されているので、つけて損はない設備。
小規模なのでメリットが享受でき、積水は良く考えているなーと感心します。

[100: 匿名さん]

太陽光発電はメンテナンスコストがかからないということでメリットが高いのがいいですね。
小戸数となると共用部分の電気代も気になりますが、自分の所の太陽光発電で賄うことができれば、
管理費を抑えられるという利点がありますから、戸数が少ないというメリットが最大限になります。

立地の条件がいいということなので、人気が出そうですね

[101: 匿名さん]

駅まで表記よりも若干距離があるように感じるのは山手幹線を渡らないといけないからかもしれません。
実際にそこで道を渡るために信号待ちも出てくるし…。
太陽光発電いい面もあるけど、長い目で見たときにどうなんだろうというところはある
建物以外の施設で修繕が必要なものって評価が分かれるように感じます。

[102: 匿名さん]

信号待ちや坂道に関係なく80mを1分と表記するので実際とは変わってきますね。
時間はもう少しかかりますが、徒歩９分は641～720mなので距離は正確だと思いますよ。最短距離にするために、裏路地を通る訳でもないですし。

太陽光発電はお金を生むのでいいと思います。
共有施設としてゲストルーム、カフェ、ラウンジ、ライブラリーなどが備えられたマンションがありますが、これらは無料もしくは原価の使用料なので維持費ばかりかかるだけですからね。

[103: 匿名さん]

太陽光発電は時代の流れですが評価は難しいです。
生んだお金より修繕費の方が掛かりそうで特に小規模マンションの場合は住民全員が大規模修繕費に耐えられるか疑問です。
共用施設はそもそも16戸では何も出来ないと思いますが？
馬鹿みたいな管理費、修繕積立金を払えば別ですがね。

[104: 匿名さん]

ここと競合しそうな物件で神戸北野コーポラティブハウスてのがありますね。
300平米を超える部屋があったり、総戸数が11戸だったり、駐車場が平面11台だったり、いろいろと異次元なんですが、何かご存知の方いらっしゃいますか？

[105: 匿名さん]

小規模高額物件って購入には勇気が要りますね
住民に一人でも変な人が混じると大変な目に合いそう

[106: 匿名さん]

大規模高額物件、小規模低価格物件、大規模低価格物件なら変な人が混じる可能性が低くなるのですか？

規模や価格帯に限らず、共同生活において変な人が混じる可能性はあり、都心の大規模高額物件の住民板でも迷惑な住民に関する書き込みは少なからずありますよね。

結局、マンションだろうが戸建だろうが、変な近隣住民のリスクは必ずあるもので、それに当たるか当たらないかはほぼ運否天賦。
変な人が混じってるか、新築では知る由はないし、中古でも調べるのはとても困難。

でも、小規模物件のほうが何かあった時に、迷惑を被っている住民が一致団結しやすいんではないですかね？大規模だと我関せずの方が多くなりますし。
また、高額物件なら自営業者や経営者などの住民も少なくないでしょうから、日頃から法律の専門家とお付合いのある人の確率が高く、何かあった時は対処しやすいのではないですかね？

変な住民のリスクを考えるなら、ずっと賃貸と言う選択肢がありますよね。

[107: 匿名さん]

小規模高額物件は変人が一人でも混じったときに受ける影響が非常に大きいと言うこと

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
なぜそう思うのですか？私は規模や価格帯に関係ないと思いますけどね。
小規模高額物件に限って『影響が非常に大きい』具体的な理由を、そうでない物件と対比させて説明してくれませんか。
そもそも、“変な人”や“変人”がどんな事をすると想定しいるのか、何に対する影響を心配されているのかが全くないので、小規模高額物件の方がリスクが高いとの主張が理解できません。

[109: 匿名さん]

>>107 匿名さん
「非常に大きい」と言いつつ、それについて何の説明もできないのですね。
結局、それってあなたの非論理的な感想ですよね？

[110: 匿名さん]

でも普通に考えたら、小規模物件の方が理事になる頻度も高いし、理事会での合意形成時に持つ1票の重みだって大規模の場合と比べると全然違うよね。
そこに、変わった人が1人いる場合のしんどさはそりゃ小規模物件の方がキツいだろうなーとは思うけどね。
ただ確率論として、大規模になればなるほど、変な人が入る可能性も大きくなる、とも言えますが。

[111: マンション検討中さん]

隣人がどういう人かは気になるけどマンション内に変な人がいるかどうかなんて考えたこともないです。
そういう人はマンションどころか戸建てでも距離が離れてる所にしか住めないのでは？

[112: 通りがかりさん]

入居者のことを気にするより、災害を気にしたほうがいいと思いますよ。

北野は散策や観光にはいいけれど、多くが土砂災害警戒区域（土石流）なんです。ウェブですと「兵庫県CGハザードマップ」がわかりやすいですが、この北野坂を中心に、風見鶏の館の北から山幹まで、広い範囲が警戒区域です。

地元ではみんな知ってまして、大雨では異人館も警戒しすべて休館になります。戦前の阪神大水害では北野町では14人がお亡くなりになりました。

この先さらなる温暖化、豪雨の頻発が予測されてますが、熱海の土石流を目にして、木造じゃないから大丈夫と割り切れるかどうか。少なくとも下の階は「いい場所」と喜んでいる場合ではないように思いますね。

[113: 匿名さん]

いやいや流石に警戒区域内って言っても北野のこの場所まで土砂災害が起こったら神戸の街は無くなるよ。
危ないのはもっと上の方、シエリア辺りまでだよ。
あの辺りは確かに危ない。

[114: 通りがかりさん]

>>113 匿名さん

山裾の方は県や市の警戒図を見るとわかるように、角度的に狭いんです。土石流は低い場所沿って谷筋に「扇状」に広がり、高低差で力が増しますので、北野坂は山幹まで危険とされています。

そういえば震災直前まで、神戸は安全と言う方が多かったいましたがどうなりましたか？　

以上、中央区在住住民でした。

[115: 匿名さん]

私もここの物件を検討を始めて一番最初にしたことはこの警戒区域の調査です。
ここに到達する土石流は、北野川上流の山の中で起きる物ですが、北野川は普段はほとんど水が流れていません。
そして、山の中にはいくつもの砂防ダムがあり、山の麓には大きな沈砂池があります。（https://hirukarasanpo.blog.fc2.com/blog-entry-1185.html）
国や神戸市は過去の災害を教訓に何重もの対策を施しているようです。

しかし、最近は50年に1度、100年に1度の大雨が頻繁に降ります。

ただ、北野川や北野の歴史を調べても、この地域で土石流は起きたことがないようです。その証拠として、1903年と1904年に建てられた萌黄の館や風見鶏の館が当時の姿のまま120年後の今も建っています。

113さんも仰る通り、もし、この物件の場所まで土石流が到達するような災害が起これば、ここより山側は壊滅しているでしょうし、北野地区だけではなく、六甲山系のいたる所で大規模な土石流が発生し、西は須磨区から東は芦屋市まで表六甲は壊滅しているでしょう。

[116: 匿名さん]

>114
震災と豪雨災害を一緒くたに語られても？です。
この辺りは豪雨土砂災害の危険度は無視できる程度と思います。

[117: 匿名さん]

仮に100年に一度の豪雨で土砂災害が発生してもシエリアが強固な一次防波堤になり、下流にもいくつもの防波堤建造物が有るのでここは安全ですよ。
せいぜい北野坂を少しの土砂が流れるくらい。
これまでの他所の豪雨土石流発生時の映像を見えば想像できる。

[118: 匿名さん]

この物件より北側が景観条例地区なので、ワコーレが建ってないのが残念。
ワコーレは、北野テラスや山本通 ベルヴェツィオの様に、警戒区域の最前線に建てるので民営砂防ダムとして働き、下流の人達の役に立つんだけどな。

[119: 匿名さん]

こちらのマンションは物件エントリーしないと間取りもわからない感じですか？

興味があって見たのですが、エントリー者様限定サイトがあるようでした。
資料請求された方、間取りは閲覧できそうでしたか？
もしくは、まだ公開されていないんでしょうか。
すごくいい場所に建設されると思います。

土砂災害、発生リスクがあるのかわかりませんけど、災害リスクを考えるとどこも買えない気がしちゃっています。

[120: 匿名さん]

総戸数16戸をどう考えるか？
それなりの管理を求めると管理費がすごく高くなりそうで悩みます。