パークホームズ土浦

[匿名さん]

土浦駅前　財閥系デベロッパーの大規模マンション、いかがでしょうか。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1818/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・株式会社長谷工不動産・株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

常磐線「土浦」駅　徒歩3分
総戸数　196戸（ゲストルーム1戸を含む）
入居時期　2023年3月下旬
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上20階建

間取:2LDK～４LDK
面積:64.66㎡～90.45㎡

[スムラボ 関連記事]
茨城県土浦を語る　「パークホームズ土浦」　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/32730/

【2021/02/15 物件情報を追加しました。管理担当】

[1: 匿名さん]

誰も書かないので口火を切らせてもらいますが、辛口です。
レーベンのような、誰も建てない三角の敷地。
通路側は全室インフレームで、柱が居室に食い込んでWベッドも置けない。
トイレも手洗い一体型。
MRに行く気もしない。
野村プラウドと言い、ここと言い、メジャーセブンは北関東を舐めてないか？

[2: 匿名さん]

茨城県という（失礼ながら）ド田舎を過大評価してるのでは？
プラウドつくばは価格的にダメだけど、ここは価格が妥当なら全然OK。
三井は概ね妥当な値付けをするので期待。

[3: 匿名さん]

三井の手にかかると土浦が素敵な街に見えますね。

・プレイアトレ土浦
駅ビルWING →（閉鎖）→ イオンの「ペルチ土浦」→（撤退）→JRが「アトレ」→（テナント流出）→霞ヶ浦を訪れるサイクリストを対象に再生→コロナ禍で低迷

・ウララ土浦
テナントのイトーヨーカドーに逃げられて土浦市役所が入居。地方の再開発失敗の典型例。

なぜ三井が寂れきった土浦駅前に20階190戸を建てるのか謎。マーケティングリサーチしてるだろうに。誰か解説してくれ。　

[4: 匿名さん]

需要がどこまであるかはわからないが、マンマニさんがアネージュの記事で書いているように、
ウララのスーパー・市役所、アルカスの図書館、アトレの店舗（カフェ、レストランなど）　などで、一応駅前だけで生活を完結することが可能。

ということで、土浦のマンション購入は今や駅前一択かと。その中でもメジャーデべの大規模となれば、ここ以外は考えられない。
駅遠からの住み替えなどけっこな需要がある、かもしれないね。

[5: 匿名さん]

駅周辺の商業施設がいつまでもつか。
カスミが撤退したら終わる。

[6: 匿名さん]

＞北関東を舐めてないか？

逆に北関東を重視してる所なんてあるのでしょうか

[7: 匿名さん]

自分はリタイア後の住まいとして考えてるんだが、現役世代で都内通勤でもテレワーク主体だったりするとここもいいかもしれないね。
出社日は特急で優雅に出勤。東京、品川直通で楽々。
HPを見ると高校に通学も良さそうだ。土浦一高に自転車で通えるね。

[8: 匿名さん]

>>7 匿名さん

週に1、2回の出勤ならアリかも知れません。
ただし群れることが好きな日本人、コロナ終息後にテレワークが定着するかもう少し様子見が必要では？
それと新幹線通勤を認めている企業でも在来線特急は通勤補助の対象外が多いです。特急料金を自己負担できるなら特急通勤もありでしょうね。

[9: 匿名さん]

価格もまずまず。
最上階プレミアムとか、あるいは有料オプションでいいから都心マンションレベルに仕上げられれば良いのだが。。。

[10: 匿名さん]

土浦駅前ってどういう需要層を想定してるの？

・土浦在住で都内通勤者
・常磐線沿線からの移住者
・つくば市方面への通勤者
・水戸方面通勤者

どれを考えても200戸近い供給は too much だと感じるんだが

[11: 匿名さん]

10階建て100戸のマンション建てるよりむしろ売りやすいと考えたのかもね。
ソリッドタワーも古くなったし、ここが土浦のランドマークマンションとなる。
高層化することで眺望を売りにでき、大規模化することで2層吹き抜けエントランスやゲストルーム、スタディルームなどが設置できる。
1次取得者より周辺（ソリッドタワー、プレミアムレジデンス、ポレスター）からの買い替えが多いかもしれないね。
ァネージュはとても厳しい状況になった、かも。

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん

同じ長谷工で値段も同じレベルですからね。それなら三井を選ぶ人が多いでしょう。
ただ気になるのが設備と仕様です。三井は郊外物件だと極端な低仕様が増えてます。
それと20階196戸でエレベーターが2基というのは少なすぎると思います。

[13: 匿名さん]

標準仕様は価格に見合った北関東仕様だろうね。
キッチン天板が選べるといいのだが。
カスタマイズというのがどの程度できるのか、期待したい。

[14: 匿名さん]

どうせなら名前だけでもパークタワー土浦とかの方が良かったんじゃ。。
コンセプトが憧憬の象徴なんで名称も重要かと。
一般的に20階以上がタワマンと呼ばれるらしいし。

[15: マンション検討中さん]

>>14 匿名さん
板型マンションなのにタワマンとはこれいかに。

[16: 匿名さん]

>>15 マンション検討中さん
板状とか内廊下は、タワマン定義には関係ない。

[17: マンション検討中さん]

>>16 匿名さん
サイト検索上はそうですね。でも逆に板状でタワーを名乗るマンション見たことあります？
多分そこだと思いますよ。ブランド全体のイメージを下げかねない

[18: 匿名さん]

>>17
つくばみどりののライオンズタワー
立川のプラウドタワー

[19: 匿名さん]

>>17
プラウドタワー亀戸クロスもタワーに見えない。

[20: マンション比較中さん]

買い物は土浦イオンがメインか？
だとすると自走式駐車場でない時点でアウト

[21: 匿名さん]

>>20 マンション比較中さん

普段はカスミで週末だけイオンなら機械式でも問題なかろう。
自走式だけが自慢の中古マンション住まいか？

[22: マンション比較中さん]

カスミが10年以内に閉店する確率は８０％と見込んでいる。

[23: 匿名さん]

>>22 マンション比較中さん

ねーわ、80パーなんて
市役所と駅利用者がいるかぎり大丈夫だろ
平日週末関係なしに満遍なく客入ってるし

[24: マンション検討中さん]

>>22 マンション比較中さん
>>23 匿名さん

土浦に地縁はないのですが、本物件を検討している者です。
自分は車を持っていないので、
徒歩圏内に大きめのスーパーがあるかどうかは生命線なのですが、
カスミ、閉店しそうな雰囲気あるのでしょうか？
平日でもお客さん入っておられるなら大丈夫そうな気はしますが、
地元にお住いの方のご意見お話しなどお聞かせ願えれば幸いです。

[25: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん
>>徒歩圏内に大きめのスーパーがあるかどうかは生命線

買い物ポイントは土浦駅前から真鍋に移ってます。

ベニマル、カワチ薬品、Ｋ’ｓ電器、サンキなどがありますが、
このＭＳからだと、徒歩で1ｋｍちょっとです（りんりんロード経由）。

ここが閉店するイメージはないですよ。

[26: 匿名さん]

つくば絡みの人がネガってるんだろうな。
レーベン金沢ってなんだろう（笑）

[27: 地元住民さん]

>>24 マンション検討中さん
土浦に地縁が無いのに土浦が良い理由が全く分からない

[28: 匿名さん]

地縁がないと住まないね、確かに。
でも土浦は歴史のある城下町なんで、そういうのが好きなら悪くない。

スーパーは、23さんが仰るように、市役所があって、駅前マンションも増えて(ここ含め3棟か)人口も増えることを考えるとなくなる可能性は低いのでは。

[29: マンション比較中さん]

３．１１の地震の時の液状化を見たら、土浦に住みたいと思わなくなりましたね

[30: 匿名さん]

>>29 マンション比較中さん

どこに住むのがいいですか？
やはりつくば、おおたかの森、柏の葉あたりですかね。
あとは所沢、さいたま新都心、幕張あたり？
金沢もいいよね、古都。遠いけど。

冗談はさておき、真面目な検討者に書き込んでもらいたいな。

[31: 匿名さん]

値段的にもこなれてるし、売れるんじゃないか？
最近はつくば勤務者でもTXを敬遠する（混む、座れない）層が出てきたって言うし。
ここならつくばも都内も楽に行けるし電車は特急または特快グリーン車で東京駅品川駅まで直通だし。

[32: ご近所さん]

>>30 土浦で液状化が発生、というのは真面目な話で、土浦で家を買う人は知っておくべきことです。ほとんどのマンションに被害はなかったと思いますが、地震の震度を見ていると、つくばで震度３でも土浦で震度４などというのはよくあります。基本、土浦は地盤が柔らかいと考えておいたほうがよいでしょう。

[33: 匿名さん]

>>31 匿名さん

そうそう。特急、グリーン車は実に快適。
上野、東京、新橋、品川が直通なのはとても便利だよね。

以前、TV番組でハライチの澤部とかが土浦駅の自転車屋に来て、アルカスの前でいろんな自転車乗ったり市内をサイクリングしたりしてたな。
さすが星野リゾートやるなあ、と思ったね。

[34: 口コミ知りたいさん]

>>18 匿名さん
>>19 匿名さん

本当ですね。無知でした！

土浦の震度の大きさは気になる方も多いのかもしれませんが、逆に東日本大震災であの被害ということで最大規模の地震の被害は予想できると思います。ご存じのとおりあのプレートの動きは長い周期で定期的に起きていますからね。山手線エリアまで1時間という立地＋始発という立地で考えると、つくばに比べて酒臭い常磐線の残念さが気になります

[35: 匿名さん]

坪150万から、最多価格帯でも160万ぐらいかな。
中古もみてみたが、プレミアムレジデンスやポレスターで2500前後。それなら3000強からある新築のここのほうがいいだろうか？

[36: 匿名さん]

こういう地方都市だと財閥系のブランド価値は高いよね。めったに建たないから。
ブランドと新築プレミア考えると高い買い物じゃない。むしろ三井の駅前マンションがこの値段ならお買い得レベル。

[37: 坪単価比較中さん]

ガラガラのカスミは市で支えて無くならないと思います。
この値段だとディスポーザーとか余計なものは全部削って安く作りました！って感じだね。

[38: マンション比較中さん]

第一期１次たった7戸か。
とりあえず少し売って様子を見るのかな？
都内通勤者が探す場所じゃないから、じっくり少しずつ時間かけて販売する感じ？

[39: 匿名さん]

MRの公開が5月初旬、販売予定が5月下旬らしいから、販売戸数は未定ということでは。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん

物件概要参照。

[41: 匿名さん]

とりあえず1ケタの戸数(3,5,9など）を記載しておくというのは時々みるので、それかなと。
最多販売価格帯というのを記載しなくていいらしい。
客としてはMRみてないのに決められないよね。

[42: 匿名さん]

メールきてた５月初旬から説明会的なの始まるみたいです

[43: 匿名さん]

連投だけど、常磐線っていうのが一番微妙なポジションですよね。
常磐線って事故や風でまともに走ってるイメージないもん。通勤通学で使うのは厳しい気がする。

[44: 職人さん]

普通に使ってたよ。全く問題なし。
自分はのんびり通勤したかったので特急(指定席)使ってたけど。
まあでも、つくばとか土浦から都内に通うのはお勧めしない。
大学は都内とかになるだろうから子供に負担かけるしね。

マンマニさん出張所書いてくれてるね。

[45: 匿名さん]

昨日1日にモデルルームがオープンしましたが、いらした方いませんか？

来場予約のページを見ると余裕がありすぎてちょっと躊躇ってしまいます。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
昨日、機会があっていってみましたが、同時間帯にはもう一組いて結局2組でした。
ブースは3つあり、それぞれ個室型となっています。

話を聞きましたが、あまり商品研究といいますか、恐らく一番比較されるであろうつくばの新築マンションの動向やスペック、自社での競合となり得る柏の葉との差異、中古市場の動向など、その点の理解はまだ十分ではないようですので、もう少し時間が経ってからの方がいい話が聞けるような気もします。

[47: 匿名さん]

値段もスペックもアネージュとほぼ同じなのはガッカリだな。三井スゲーというようなマンションが見たかった。
それとアネージュもそうだけど車社会の土浦で機械式かつ70%程度の駐車場率なのは何だろ。

市長、土浦駅のまわりの開発はもう終わり？魅力的なマンションとお店を作ってもらわないとみんなつくばに流れちゃいますよ！！

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
公務員宿舎の廃止で、次から次へと新たな再開発用地がでてくるつくばに流れるのはもう止められませんよ。
土浦はそういった土地が出てきません。
土浦の数少ない再開発が出来そうな未利用地として大事に大事に温めてきたのがこの土地ですから、
このマンション開発が土浦駅近最後の大型開発ということになります。

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん
そうなんですね、ありがとうございます。
つくばよりは会社に近い土浦が希望だったので残念です。

[50: 匿名さん]

三井は仕様とかは特にすごくない、場所に合わせるだけ。
パークコート以上ならけっこういいが、田舎には絶対出来ない。
価格が違うのだがつくばと比較する人は多いのだろうか？
個人的にはレ・ジェイドつくばなどあの価格でよく買うなあと思う。さいたま市など首都圏で十分に買えてしまう。

[51: 匿名さん]

販売開始間近なのに1か月も書き込みがないですね。
つくばはお祭り状態なのに、やはり人気はTX沿線ですか。

[52: 匿名さん]

【お知らせ】販売計画変更により販売予定時期を変更いたします。
　＜販売予定時期＞旧：2021年7月下旬⇒新：2021年9月下旬

販売が2か月後ろ倒しになったな。やっぱ反応ないか。茨城の需要はTX沿線一極集中だもんな。土浦市民だって家買うならつくば、って奴多いし。

[53: 匿名さん]

（続き）
三井じゃ土浦は無理だよ。都会じゃないんだから。まるごとタカラレーベンあたりにバルク売りもいいんじゃ？たしか埼玉の上尾で三菱がやったみたく。

[54: マンション検討中さん]

>>53 匿名さん
つくばのプラウドもそうだけど、中身は長谷工だからね。間取りみた瞬間にああやはりと思ってしまう。

[55: 匿名さん]

予定どおり今月販売開始できるんだろうか・・・

[56: 匿名さん]

10月下旬に販売延期になっていましたね。ちゃんと販売するのでしょうかね…

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん

コロナ緊急事態を理由にしてるけど三井の他のマンションは変更なんてしてないよ。
反響が弱すぎて販売開始できないんだと思う。
本当に前向きな検討者だったら、だらだら延期されたら怒るはず。たぶんそういう人がいないのだと想像。
完成が再来年の3月つまり1年半後だから急いでないのだろうけど、もしかすると突然「レーベンハイム土浦」なんて名前を変えて登場するかもｗ

[58: 購入経験者さん]

（第一期１次）
販売予定時期：2021年11月中旬販売予定

また延びましたね。
具体的な予定価格が出てるので売ることは間違いないのでしょうけど、なぜこれほど販売計画がずれるのか、どなたか解説していただけませんか。

[59: マンション検討中さん]

マンションマニアのおっしゃる通りですね。
平均坪単価125万円ってつくばも見習ってもらいたい

[60: 評判気になるさん]

すごく値下げしましたね。つくばの駅前と坪単価が100万円程度の差が出ましたね。土浦駅からダイレクトに東京駅にも行けますし、大手デベの開発でこの値段なら買いな気がしますね。

[61: 匿名さん]

>>60 評判気になるさん

2300万円台～4000万円台（100万円単位）
間取り　2LDK～4LDK
専有面積　64.66㎡～90.45㎡

公式のトップに「4LDK2800万円台～」とあるので上下階で価格差が大きそう。この2800万円台の4LDKはエントランスホールの真上かな。音が響くから。それとも中部屋の80㎡か。どっちにしても安い。賃貸でも採算合うんじゃないか。

[62: 名無しさん]

>>61 匿名さん
価格は、アベノミクスが始まって不動産価格が上昇する前の単価とあまり変わらないのでは。都心の不動産価格上昇の波及効果がつくばだけでなく、土浦にも来ることを期待しています。

[63: 周辺住民さん]

三井にこの価格にされるとアネージュもつらいね。
強気な価格で出てるウィザースの中古はもっとつらそうね。

[64: 匿名さん]

>>63 周辺住民さん
アネージュもたくさん残ってるからね。ちょうど築1年だ。
同じ長谷工物件だからブランド力で勝るこっちが有利だね。しかも安い。

[65: マンコミュファンさん]

>>64 匿名さん

アネージュは、モデルルーム住戸を売りに出しましたね。他の売れ残ってる住戸はどうするんでしょうか。

[66: 周辺住民さん]

>>64 匿名さん
アネージュたくさん残ってるんですか？
勝手に残り２，３戸くらいかと思っていました。

いずれにしても、早く売れてもらいたいものです。

[67: 匿名さん]

>>66 周辺住民さん

先着順　12戸
第4期　25戸

まだ半分くらい残ってるんじゃない？

[68: 匿名さん]

パークホームズかアネージュで迷っています
価格はパークホームズが安いのと部屋のデザインが良いのでそちらに傾いています
アネージュは写真のみなので、近々内覧行ってきます
嫁はアネージュの方が良いと思っています

[69: 周辺住民さん]

>>67 匿名さん
確かに物件概要にそう書いてありました。
ん－

[70: 周辺住民さん]

>>68 匿名さん
アネージュは実物を見て買えるのがいいですね。
うちはつくばも含めて検討しているのですが三井になりそうです。

[71: 匿名さん]

>>70 周辺住民さん
床と洗面台で悩んでいます

床は三井が白でアネージュが茶色で
洗面台は三井が両方に物を置くスペースがあって
アネージュは片方だけ

[72: 周辺住民さん]

>>71 匿名さん
うちは価格ですねｗ
それと三井のブランドで三井に傾いています。

同じ長谷工なので設備等を見ても変わりないように見えましたが洗面台とかよく見られていますね。

[73: 匿名さん]

今のこのご時世で坪単価１２５万円はかなり安いです。三井さんは原価でもいいんで早めに売り切りたいんでしょうね。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん

本当にそうですね。
長谷工とはいえおそらく建築費だけの値段に近いでしょう。
損切り的な意味でさっさと売ってしまいたいのかも知れませんね。
そうであれば土浦で探してる人には朗報ですよ。三井ブランドにこの値段で住めるんですから。

[75: 匿名さん]

低層階か高層階で迷ってます。低層階は、植栽が楽しめそうですし価格が安いです。一方、高層階は眺望が良いので資産価値が維持され易いと思ってます。
値段がそこまで変わるわけではないので、高層階のほうが無難かなと気持ちが傾いてます。

[76: 匿名さん]

マンマニさんのブログが取り上げています。
検討している方はチェックしてみてください。

[77: 周辺住民さん]

>>76 匿名さん
youtubeの方が内容濃いですね。
お時間がある方はご参考までに

[78: 匿名さん]

土浦市はゴミ捨てなどどうなっているのでしょうか？また固定資産税はいくらくらいですか？

[79: 周辺住民さん]

>>78 匿名さん
回答してあげたいのですが何と答えていいやら。
あなたのお住いの地域を例に回答例を示してください

[80: 匿名さん]

>>78 匿名さん

まだ建物が完成してないのに税額なんて算出できないよ。

[81: 匿名さん]

洪水マップ見ると氾濫地域ですね、どんな対策をしているのでしょうか？

[82: 匿名さん]

下半分を安く、上半分を高く売るみたいですね。
早く売り切りたいから下半分の価格をリーズナブルしたか？
駐車場は機械式とタワーだから維持費が結構係りそう。

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
車のセキュリティーの点を考えると、タワー式が正解。

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん

下半分はアネージュとJRのビルで眺望ゼロだから。
霞ヶ浦が見える上層階とは条件が全然違う。

[85: 匿名さん]

駅近だと夜中酔っ払いの雄叫びとかある場所なのでしょうか？

[86: 評判気になるさん]

>>85 匿名さん
そんな事は滅多にありません。
飲み屋や風俗街から離れてるから大丈夫だと思いますよ。

[87: マンション検討中さん]

第一期31戸ですか
上層階がこれからということを考えるとまずまずのスタートか

[88: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん
37戸に増えたんですね。最初は7戸って出ていたので心配していたのですけど。
これが即日完売しないようだと今後苦しそうですね。アネージュと販売合戦が激しさを増しそうです。

[89: 匿名係長]

ここにマンションを買うメリットって何かありますか？
都内在住で、ここから通うには便利かなって思うんですが。

[90: マンション検討中さん]

>>88 匿名さん
27日抽選の31戸ですね。
販売住戸を見た感じですと4LDKが人気のようです。

[91: マンション検討中さん]

>>89 匿名係長さん
駅近、価格、三井に魅力を感じるかということじゃないですか。
特に三井は傾いていたら立て直してくれるような企業なので。

[92: 匿名さん]

>>91 マンション検討中さん
それは横浜の物件のことですか？

[93: 匿名さん]

予告広告が1期2次になってます。
1期1次は完売したのでしょうか。
このお値段だと検討しやすいので以外と売れ足が早いかも。

[94: 匿名さん]

>>93 匿名さん
板が伸びないところを見ると購入者は地元民関係でしょうね。

[95: 匿名さん]

書込みの少なさを見ると、郊外ではなく地方物件？

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん

地方物件ですね。
都内通勤も可能ではありますが、常磐線沿線を探して土浦まで来る人はいないでしょう。市内や近郊に地縁があって電車で都内や水戸に通う人たち向けだと思います。

ところでHPに

「申し訳ございませんが、 申込受付は終了いたしました。
近日中に物件概要を更新する予定です」

って書いてありますがまだまだ始まったばかりですよね。終了って・・・
何かあるのでしょうか。

[97: 匿名さん]

2022年春JRダイヤ改正で常磐線は大幅減便ですね。
通勤時の特急も減るし、昼間の上りは毎時3本になって特別快速もほぼ消滅（その代わり全部が品川行きになる）。水戸方面の昼間は5両編成でグリーン車なし。
都内も水戸も特急利用がデフォになりそうです。

[98: 匿名さん]

>>97 匿名さん
つくばエクスプレスに人口が流出して、常磐線沿線の高齢化が影響してるのかな？

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん

藤代～土浦間はバブル時期に戸建団地やマンションが激増しましたからね。購入世代が定年を迎えているのでしょう。
各駅の利用者数はこの20年で大幅に減りました。土浦は2割減くらいで収まっているのですが、その手前の駅は軒並み4割以上減ってます。
次の世代が常磐線離れを起こさないか心配です。

[100: マンション検討中さん]

一度みんな離れていって再開発してもらいたいけどね。