ディアナコート池田山公園

[匿名さん]

（仮称）上大崎プロジェクトについて情報交換をしたいと思います。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいので、どうぞよろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/kamiosaki/index.html

所在地：東京都品川区上大崎1丁目496,497-1,-2,-3,-4,-7（地番）
交　通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩8分、都営浅草線「高輪台」駅徒歩8分
　　　　JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅徒歩13分
　　　　都営浅草線「五反田」駅徒歩10分
　　　　JR山手線「五反田」駅徒歩12分
　　　　東急池上線「五反田」駅徒歩13分
間　取：1LDK～3LDK
総戸数：81戸（内非分譲住戸12戸、他に管理員室1戸）
設計・管理：株式会社IAO竹田設計
デザイン監修：株式会社SKM設計計画事務所
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
売主：株式会社モリモト
完成予定日：2022年8月中旬（予定）
引渡予定日：2022年9月中旬（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
パークコート白金長者丸とディアナコート池田山公園の「立地」（のみ！）の「私の印象」【けろけろ准将】
https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/1558/

[タイトルを更新しました 2020/1/22 管理担当]

[401: 名無しさん]

窪地、夜道真っ暗、時間表記以上駅徒歩距離

[402: 名無しさん?]

>>401 名無しさん

それはやばいね

[403: マンション検討中さん]

>>窪地、夜道真っ暗、時間表記以上駅徒歩距離
窪地かどうかは別として、
夜道真っ暗というのは国道沿いや高速の下よりかはマシかと。そこは相反するので。
また時間表記以上というのは調べてないですが、どこのマンションも同じですよ。
色んなマンションのスレ見てますが、どこの掲示板でも言われていることですｗ

[404: 名無しさん]

窪地、ハザード地域は本当。
夜道暗すぎて、帰宅中に倒れても朝まで見つからなそうな。。。

徒歩は坂道をくねくねいくので、徒歩10分の感覚だけど、普通じゃないかな

[405: マンション検討中さん]

窪地が一番問題でしょうね。
白金台エリアが隣なのに意外ですね。

夜道はあの辺じゃなくても駅近や国道沿い以外だとどこもそんな物でしょ。周囲が住宅地が多ければ襲われても叫べば何とかなる。
それよりありがちな国道沿いや高速近くで車の音がブンブンうるさい所よりかはるかに個人的には断然良いかな。

あと徒歩1-2分伸びる程度ならマシじゃないですか。
酷い所なら5分以上短く表記してるようなマンションあるし。

[406: 検討板ユーザーさん]

明日夜道歩いてみよ！

[407: 匿名さん]

>>406 検討板ユーザーさん
2人以上で！お気をつけ

[408: マンション検討中さん]

実際の徒歩時間は信号や坂道による影響だし、表記は80m/分で決められた数値だし、故意に縮めたり伸ばしたりできないでしょ。

静かな環境でも明るい道でアクセスできる立地も当然あります。ネガティブ要素もちゃんと受け入れないと良い検討はできません。

[409: 匿名さん]

川流れていたのでしょうか?
見事な旧河川の様な窪地ですが。

[410: マンション検討中さん]

強気価格なら買わないから売れないだろうし
モリモトさんはどうしますかね

[411: 匿名さん]

今週くらい価格発表されるんですかね？
それとももうわかってるんですか

[412: 評判気になるさん]

>>411 匿名さん

ムフフ

[413: 検討板ユーザーさん]

解散ー！

[414: 匿名さん]

モリモトくんに期待して損した。

[415: マンション検討中さん]

価格出たんです？

[416: 評判気になるさん]

お疲れ様でしたー！

[417: 匿名さん]

おつかれさまでーす！

[418: マンション検討中さん]

行かせていただきます^_^

[419: 匿名さん]

@570くらいでしたか？

[420: マンション検討中さん]

モリモトはやっぱりな

[421: 匿名さん]

>>323 マンション検討中さん
ボトムでも即撤退

[422: 匿名さん]

お値段いくらでしたか？坪550?？

[423: マンション検討中さん]

平均坪560万
パンダ坪440万

[424: マンション検討中さん]

粗探しだな笑
良いマンションの証拠。

[425: 匿名さん]

>>423 マンション検討中さん
大方の予想通り？

[426: マンション検討中さん]

パンダは一階かな？

[427: 評判気になるさん]

モリモトやったまったな。

[428: 通りがかりさん]

<新築>
(白金)スカイ:ave.660
(三田)ザパークハウス三田ガーデン:550から
(三田)ザパーク高輪タワー：550から

<中古>
(高輪)高輪ザレジデンス(築15年):500
(東五反田)プラウドタワー高輪台(築7年):530
(東五反田、本当の池田山)ザパークハウス池田山(築9年):450-500
(東五反田)パークハウス池田山公園(築15年):350(e棟)、440(w棟、※成約まで期間長、大幅値引成約多)、最近ふざけた売出価格2件あり。

[429: 匿名さん]

>>423 マンション検討中さん
それなら撤退ですね…

[430: マンション検討中さん]

地下の70平米がパンダ？

[431: 匿名さん]

ギャラリー来訪者の懐具合を探った結果の価格でしょうね。独特な価格の決め方ですが、納得された方が契約すれば宜しいかと。

[432: ご近所さん]

タバコの話が書いてありますが
最近は周辺の会社、住人の方も自分のところでは吸えなくなって・・・という感じで集まってくるようになりましたね、自転車で来て吸ってるお母さんも見かけます。

某病院の事務服っぽい人も毎日見かけます、昔は病院内に喫煙室があったんですけどね
会社だけでないので今も1人電話しながら吸ってます
建設にあたってる人はここでは吸ってる感じはないですので、建設作業終わってもあそこで吸ってる人は減らないんじゃないでしょうか

>>405
騒音は大通りよりと比較して車が通らないので静かですよね
窪地ですがここより更に低いところ（病院の先の突き当りが浸水実績あります）があるので浸水のリスクは低いと思います

[433: マンション検討中さん]

平均坪600万じゃん、価格もレンジの上限になるとのことで。
白金高輪のタワマン買う方が良いな、おい。
坪560は嘘だったね。しょーもな。

[434: 名無しさん]

>>433 マンション検討中さん
全く同感。
区を跨いで、谷地に降りて、駅距離妥協して、デベ・ゼネコンの規模も落とした上でこの価格なので、、、、素直に港のタワマン買った方は良い。　

[435: マンション検討中さん]

>>428 通りがかりさん
うん！？...

80平米以上の部屋600半ばでした、平均560でも600でも、強気だな...

[436: マンション検討中さん]

モリモト変わっちゃったなー
俺が置いてかれただけか。。笑

[437: 匿名さん]

買いたい人は買えばいいけど私は撤退します
スレのみなさんいままで有意義な情報ありがとう

[438: マンション検討中さん]

こんなところでも高いのか…

[439: マンション検討中さん]

数年前と言っても割と近いところで、規模も同じくらいでディアナコート目黒という物件がありました。
山手線目黒駅徒歩五分。体感含め実際も五分。ここより駅近、高台、仕様高い、という中で坪580万円
ここは全て劣っていて坪600万円。
白金高輪タワーマンションも買える価格感。
近くの中古は坪400万円台でも売れない。
もうアウトでしょ。

[440: eマンションさん]

パークハウス高輪タワー買えちゃうって。
あそこ品川と地下鉄繋がる構想もあるで。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655252/

[441: マンション検討中さん]

>>440 eマンションさん
今期・次期販売もまだ550前後の部屋あるでー
港区アドレス、デベ地所、駅徒歩2分、施工熊谷(中堅ゼネコン)

[442: 通りがかりさん]

ここの唯一の差別化は30平米代の極狭間取り？！

駅遠い窪地の単身用賃貸マンション仕様で坪単価550以上て、やっぱりモリモトはとんがった商品企画するな　笑笑　手出したら大怪我しそう

[443: 検討板ユーザーさん]

価格が出るまで待ちでしたが、価格、アドレス、ブランド、利便性、仕様、物件規模、何をとってもザ・パークハウス高輪タワーを選ぶ以外の選択肢が見当たらないですね
ここで坪600超えとはいよいよ2008の再来か

[444: 匿名さん]

ごめんなさい、懐具合盛って回答したので、価格釣り上げた原因作ったかもしれない（笑）
しかし、予算あったとしても、この価格では買わないな（爆笑）

[445: 匿名さん]

>>442 通りがかりさん

流石尖りまくってますわ！
なりふり構わずグロス価格抑えにいった結果、ミスマッチ企画大放出。
サイコーっす。モリモトさん。

[446: マンション検討中さん]

並べると優れてる点が見つけられない...................
懐余裕あっても、みんなバカじゃないんですよモリモトさん...............

<新築>
(上大崎、モリモト、駅遠、谷)ディアナコート池田山公園(案): 平均560-600(？)、70平米600前後、80平米超/600半ば、3-40平米不明、
(白金、東京建物他)スカイ:ave.660
(三田、三菱地所)ザパークハウス三田ガーデン:550から
(三田、三菱地所)ザパーク高輪タワー：550から

<中古>
(高輪、東京建物)高輪ザレジデンス(築15年):500
(東五反田、野村不動産)プラウドタワー高輪台(築7年):530
(東五反田、本当の池田山、三菱地所)ザパークハウス池田山(築9年):450-500
(東五反田、三菱地所)パークハウス池田山公園(築15年):350(e棟)、440(w棟)

[447: 評判気になるさん]

ザ・パークハウス高輪タワーはリビング天カセや全熱交換の部屋もあり、寝室床暖房つき、駅近タワーで、間取りも居室面積を広めた効率の良いものですが、
平均坪600↑の物件はこれらの要素は備えていらっしゃるのでしょうか？

[448: 検討板ユーザーさん]

ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーも良いですね。
なぜ私はこんな谷を見ていたのか

[449: 匿名さん]

最近の新築では珍しく大コケしそうですね。
この辺りの物件買う人、相場感含め持ち合わせてますからね。
大手との違いはその辺りの読みの部分ですかね。
そのうちオープンハウスに抜かれちゃいますね。

[450: マンション検討中さん]

>>447 評判気になるさん
流石に地所営業かと疑いたくなる程の熱心さですね。笑笑　もしそうなら、私もこれから地所物件検討するのでお願いします！

仕様はもちろんそんなレベルではない。
風呂も安いっぽいユニットバス仕様、床暖もリビング一部のみ、天高2.5m、エレベーターは1基のみ(81戸数)、立地も谷底、駅遠い、施工も東亜で坪単550-600て、笑い堪えるの大変だった。

キッチンと床タイルだけは頑張ってる感じだったけど、それで騙される人いるんかな、

[451: 匿名さん]

平均坪単価が100万円は割高ってことかな？

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん
そうだね。坪450が適正でしょう

[453: 匿名さん]

ここに来て伸びて来ましたね
残念ですがモリモトアンチ多いですね。
やはり身から出た錆ですかね。

沖式では儲かる確立85％と珍しく結構高いけどね。最近ではここと都立大学だけどホンマかいな？ちなみに若林は73%ですね。

[454: デベにお勤めさん]

>>451 匿名さん
>>446 が書いてる通りならざっくり相場から50-100くらい高いイメージ。他デベでもここまで顧客にふっかけないよ。

[455: 匿名さん]

明日朝イチで緊急役員会議やな。この価格で売り出したら、モリモトくん大ケガするで。

[456: 匿名さん]

まぁぶっちゃけ来年9月引渡しだから、ゆーくり売ってきますわー
これる人ついておいでー

[457: マンション検討中さん]

私は価格是正されても物件への興味削がれました。多少高くても大手デベロッパーのマンションが良いな。

冷静に考えれば、駅から遠い低地で、単身用賃貸の狭い部屋が多いマンションに住みたくない。将来的なマンション管理のトラブルになりそうだし。隣地も公開喫煙所みたいですし

[458: 匿名さん]

>>457 マンション検討中さん

マンション管理のトラブルはまさにそうだね。
グロスも狭いの多いから、カツカツファミリーと賃貸民でカオスだね。

[459: マンション検討中さん]

今日付近行ってきたけど周り何もないし利便性低いので坪単600とかそりゃ買わないよ。
池田山言ったって港区の方が良いし。
近隣のパークハウス二つの中古の方が良い。

[460: 名無しさん]

>>456 匿名さん
モリモトくんの養分ちゃん達は9月までに買ってあげてね

[461: 口コミ知りたいさん]

パークハウスの中古もいいけど、私なら新築で高輪タワー選ぶかな
スカイは低地だけど低地なりに共用部を充実させてるのが良いと思います、私は低地NGなので見送りですが
ここで600ですか、何も言えません

[462: 匿名さん]

みんな、そんなモリモトのマンションに必死になるなよ。

[463: 匿名さん]

やっぱ盛モトくんは城南メインだし、なんとなくか気になるし
でも売り方含め企業体質というか、気にいらないんとちゃうんかな

[464: 購入経験者さん]

この場所で高値掴みだけはゴメンです。。

[465: マンコミュファンさん]

粗探しはその分注目してるということですよね。私は説明を聞いてあくまで都心だけど緑が多い、学校が近い、住環境良いと言うのは共感できましたね。1LDKは少し厳しい気もしますが、2・3LDKは販売進むと思いますよ。そんな色々気になるなら駅近タワマンか低層の億ションでも買えばいいんじゃないですか？あのスケール感は確かにそこまでなかった物件ですけどね。

[466: マンション検討中さん]

>>465
説得力なさ過ぎ。
粗は見つけておかないと住んで後悔するよ。

[467: 匿名さん]

粗がないマンションはないけど、ここは粗というより突っ込みどころが多過ぎる印象。

[468: 名無しさん]

モリモトの独身賃貸仕様の駅遠い谷地の公衆喫煙所隣のマンション内での70平米未満の狭い3Lの部屋に相場より1,000-2,000万円(坪単+50-100)高いお金出してでも住みたい人が買えば良いと思う。

粗探しというより、客観的に検討して、多くの方々が値付け、仕様、商品企画に疑問点もってるだけと思うが。。。。。

[469: マンション検討中さん]

50-100割高な坪単価で友の会とかのお人好しさん達に販売して、完成後も売残るなら値下げするつもりかな

お人好しさんを68人探す営業姿勢に頭上がりませんが、購入検討してる人はよくよく考えた方がいいと感じる物件....

[470: 匿名さん]

>>468 名無しさん

良く纏まってますね。このスレの結論みたいな感じです。

[471: 匿名さん]

>>465 マンコミュファンさん
もう少し他のモリモトさんの物件も見てみられると色々気付くことあると思いますよ。

[472: 匿名さん]

皆さん、価格下がったら買います？
程度の問題ありますが、価格下がっても物件自体の評価も低そうな。

[473: 匿名さん]

確かに、モリモトも目黒や世田谷でやっている物件は十分大手とも闘えているし、デザイン好きのニッチな層にうまくハマっていると思う。
この物件はちょっと背伸びしすぎたね。
坪500超えてくるとさすがに設備で抜きん出た要素や光るポイントが無いと厳しいよね。

[474: マンション検討中さん]

坪600だと抽選にはならないけど、買う人はギリギリ残るって感じなのかな。私は撤退します

[475: 匿名さん]

最初の方にレスがあったけど、状況はあまり変わってないね

>>13 匿名さん 2021/01/12 22:47:00
場所がいまいち(二流)
間取りが狭い(二流)
デベの信頼性(二流)
安ければ人気は出そうだけど？

相場感は、>>454さんに賛成

454 デベにお勤めさん 9時間前
>>451 匿名さん
>>446 が書いてる通りならざっくり相場から50-100くらい高いイメージ。他デベでもここまで顧客にふっかけないよ。

坪500を超えると割高感ありますね
同じ値段なら、二流デベの二流立地の新築より一流デベかつ一流立地の中古を選びたい

[476: 匿名さん]

評価できるポイントは池田山に隣接する(池田山ではないが)ことくらい。価格下がっても私は撤退します。

[477: マンション検討中さん]

これで売れたら逆に引くくらいの値段ですね

[478: 購入経験者さん]

>>477 マンション検討中さん
激しく同意!!!

[479: 匿名さん]

デザインとか謳ってるわりに、食器棚、天カセ、各階ゴミ置き場もないんかーい。
低層の高額物件じゃないの？
マンションマニアさんにディスしてもらわないとな。
何もかも中途半端だな。

[480: 匿名さん]

長文になってしまいスミマセン…
興味ない方はお読み飛ばし下さい。

皆さん自動車ってお好きですか？私は古いオッサンなので好きです笑

一昔前だったらミドルクラスのセダンが購入できた価格で今は軽自動車しか買えないのですよね。
車関係の匿名掲示板でも、近年は高い高いと怨嗟の声しか無いです。こんなにお金を出すのにこんなショボい装備のこの程度の車しか買えないのか…と。
もう、既視感しかないですね…

土地代（特に大都市）、材料費、人件費が世界的に上がっているのは周知の事実です。成果の上がらない会社員の給与が自動的に上がる仕組みは無くなりました。

相対的にマンション車も高くなりますね。

この立地にみなさんが求めるフル装備な設備と、広い専有面積で大手デベが作ったらこの物件よりも安くなることはあるのでしょうか。
ある訳ないですよね。

一縷の望みをかけて、庶民の味方中小デベの物件に関心を寄せてみたら相場相当に高く、裏切られた感が拭えなくのアンチコメントなんでしょうね…

フル設備、広い専有面積を求めていたお金持ち様には関係ない話ですね。重ねてスミマセン…

[481: eマンションさん]

社員さんはマンションマニアさんのブログ読んでないのかな
今はもうデベ社員よりブロガーのほうがマンションに詳しいよね

[482: XX勤めさん]

建設費は踊場、昨今市況でゼネコンも結構突っ込んだ価格で応札します。

土地代は港より低く、施工費も大手・中堅ゼネコンより低いはず。土地仕込に失敗してなければ、利益額を盛らない限りは同時期販売の他物件よりお手頃なはずなのに。

マンション高いのは低金利、富裕層の金融資産の増加、外資(主に華僑)の購買力によるもの。

[483: 匿名さん]

土地を仕入れたのは1年（場合によっては数年）とか前のはずですから、土地仕込に失敗して高値掴みしている可能性はありますね。
同時期販売の他物件が少ないのも強気で出る事ができる原因かもですね。
絶対数少なければ、安い競合が先に売れても竣工までには捌けるチャンスが有りますからね。

でも購入者側の方が立場は強いですよね。
買わないという選択肢がありますから。
デベ側は"必ず"売らなければならないので大変かと思います笑。

[484: 匿名さん]

>>468 名無しさん
もう、これがこのスレの結論で良い

[485: マンション検討中さん]

まぁ、昨日聞いた感じ予定価格のそれぞれのブロックの真ん中から上限が正式価格になりそうだから、ここでワンワン言ってても価格下がらないよー。笑
買えるお客様だけ相手にする感じでしょ。
モリモトからしたら、他のタワマンどうぞって感じでは？
一般分譲はたった69部屋だし。
モリモトにしては戸数多いけど、日和るほどではないかと。

[486: マンション検討中さん]

80㎡超え多数で、その広さであれば全熱交換天カセ天井高2800mm日ポリ浴室主寝室床暖房、狭い部屋も高仕様の駅チカタワー港区大手ブランドのパークハウス高輪タワー
vs
極小間取り駅距離あり谷地口臭喫煙所横坪単価600

[487: マンション検討中さん]

高いのには理由がある。
ただここにはない。それだけ。

[488: 匿名さん]

>>486 マンション検討中さん
俺も改めて地所さんの物件のグレードとお手頃感をひしひしとかんじました。モデルルーム行ってくるわ

[489: マンション検討中さん]

マンションブロガーさんたちのプロ以上の記事によって、消費者の目が肥えているこの時代にこの値付けとは笑笑
お祭り大好き三井さんだったらどんな値段をつけたのかな、
そもそもここは仕入れないか笑笑

[490: マンション検討中さん]

買える予算ある人は大抵ここ買わないでしょう笑笑
グロス価格抑えた低仕様の極狭間取りしか買えない予算の方か、騙された人しか買う人いないじゃないかな？！？！

[491: 匿名さん]

大手は嫌
天カセはなんか嫌
高額であっても高仕様でなくて良い
狭いところのほうが落ち着く
谷底に住みたい
公衆喫煙所の近くで煙を感じたい
駅から歩きたい
感性はひとそれぞれ
みんな違ってみんないい

[493: 匿名さん]

もうネタマンションだね
絶対買わないけど動向だけ面白いから見てみるよ

[495: マンション検討中さん]

>>494 養分ちゃん

即買い！僕も養分ちゃん。

[496: 匿名さん]

んーーー
486ー494
この一連の流れ全く面白く無いです！
もう少し頭が良い感じのブラックユーモアが欲しいですね、このエリアを買う収入を得られる知性が感じられません（笑）
都内の新築マンションなんて全く手が届かなそうな層な皆様ですね…

強気な価格である事だけは間違い無いですが（笑）

[497: 匿名さん]

まぁ、物件としての期待値はそれなりに高かったはずなので(書き込み数からも)、単に値付けが合わなくて撤退の人が多数になってしまったということですよね。
価格とクオリティのバランスって1番重要な要素ですが。笑
自分も撤退ですが、なんだかんだ行末は気になるので、きっと今度もスレは盛り上がるんでしょうね。笑

[498: 匿名さん]

無謀を強気と称するのは褒め過ぎかと思います

[499: マンション検討中さん]

これからもスレ盛り上げていきまっしょい！！盛り上げてたら、誰か買うかも！

[500: マンション検討中さん]

>>489 マンション検討中さん

みちゅい様は、白金長者丸に建設中だからね。
流石は高台の良いところ抑えていらっしゃる。
高台の三井、谷地のモリモト。