ディアナコート池田山公園

[匿名さん]

（仮称）上大崎プロジェクトについて情報交換をしたいと思います。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいので、どうぞよろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/kamiosaki/index.html

所在地：東京都品川区上大崎1丁目496,497-1,-2,-3,-4,-7（地番）
交　通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩8分、都営浅草線「高輪台」駅徒歩8分
　　　　JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅徒歩13分
　　　　都営浅草線「五反田」駅徒歩10分
　　　　JR山手線「五反田」駅徒歩12分
　　　　東急池上線「五反田」駅徒歩13分
間　取：1LDK～3LDK
総戸数：81戸（内非分譲住戸12戸、他に管理員室1戸）
設計・管理：株式会社IAO竹田設計
デザイン監修：株式会社SKM設計計画事務所
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
売主：株式会社モリモト
完成予定日：2022年8月中旬（予定）
引渡予定日：2022年9月中旬（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
パークコート白金長者丸とディアナコート池田山公園の「立地」（のみ！）の「私の印象」【けろけろ准将】
https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/1558/

[タイトルを更新しました 2020/1/22 管理担当]

[201: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん
パークハウス池田山公園はヒルサイドで300台半ば、パークサイドで400台半ばですよね。

モリモトさんが一般住戸で550超に値付だと、周辺の他の築浅中古と比べても割高感あり、立地も谷底なので私はパスです。デザインはカッコよさめですが笑

[202: 匿名さん]

モリモトやば

[203: 匿名さん]

>>200 匿名さん
それはちょっと穿った見方かと笑
友人いなそう…

[204: マンション検討中さん]

蓋開けたら皆さんの努力が実り
低層階は坪500万スタートになったりしてw

[205: 匿名さん]

>>199 購入経験者さん

情報ありがとうございます。
91㎡もあるのですね。買えないけど...
ここを見て案内会へ行くか迷っていましたが予約してみようと思います。

[206: 通りがかりさん]

坪500万でギリギリ出口があるかな？下の見に行った人と同じ感想。
https://twitter.com/tankentai_desu/status/1356220133488742400?s=21
これ以上なら隣のパークハウスの中古買った方が良いかと

[207: 評判気になるさん]

「上顧客にだけ価格をこっそり教えている」という妄想書き込みに執着している人がいますが、本当に価格未定で案内会開催しているだけですよ。

[208: 匿名さん]

>>207 評判気になるさん
まぁまぁ…
もうこの物件は営業さんの対応が悪く、候補から落ちたのですよね。
このスレッドに来る必要無くなってよかったですね。粘着せずに他の物件へどうぞ(???)

[209: マンション検討中さん]

>>206 通りがかりさん
高輪台と(本当の)池田山の価格見ても、坪500万円ギリギリ出口あるかな？と全く同じ感想です笑

[210: マンション検討中さん]

1階で坪500万以下があるかどうか。
リセール気にする人は解散でよくない？

[211: 匿名さん]

>>210 マンション検討中さん
同意です。
この物件に限らず昨今の相場ではリセール気にする方は買ってはいけないと思います。
あくまで相当長期か、永住思考で新築前提の方がこの場所を気に入って買う物件だと思います。

[212: 評判気になるさん]

>>211 匿名さん

そんな人おらんやろ笑

[213: マンション検討中さん]

>>211 匿名さん

過去10年の買えば上がりキャピタルが得られるのが当たり前に慣れてきた甘えです。
既に検討者が気付いているようにボーナスステージは終了しました。
デベは儲けるな、我々に安く売れは難癖でしか有りません。
今の時代は長く住みながら残債割れしない実需だけの検討者で埋まるだけの新築供給数しかないのです。
誰かがその割高な部屋を買います。

[214: マンション検討中さん]

キャピタルゲインというより価値観？
高い坪単価でも新築に拘りある人が買えば良いし、そこに価値を見出せない人が周辺中古検討すればよいだけ。あまりにもふざけた単価だと、他新築検討すれば良いですし。白金?高輪の駅近新築は600万円のイメージとすると、どこをふざけた単価と見るか人次第ですね。

[215: マンション検討中さん]

五反田の地面師タワーにします。

[216: マンション検討中さん]

3LDK地下部屋は9000万円台でした。
坪単価470万前後。

[217: 通りがかりさん]

PH池田山公園の成約実績調べました。このエリアは意外と中古苦戦してます。池田山は100平米超には富裕層の需要はありますが、この物件には該当しません。ここも坪450前後なら買いですが500超えてきたら危険です。どうしても購入の必要があるならグロスは上がっても港区の方が出口は明るいです。永住派の人だって高値掴みはしたくないでしょう。

[218: 評判気になるさん]

希望的観測で450とか500とか最もらしい事例並べて言ってますけど、最近の新築の水準舐めてませんか？
そんな価格あり得ないと思えば買わなければ良し、予算を用意できて良いと思った人は買えば良し。
みんなに優しい値段で販売する必要なんてないからね。

[219: マンション検討中さん]

高掴みでも魅力感じる人が買えば良い。

個人の意見としてはここで高掴するなら、他を検討するかな。この谷底の絶妙な立地は池田山でも白金台でもないし、駅も近くない。他物件より秀でる点なんて、モリモトファンでない限り、価格以外ない。

[220: 匿名さん]

近隣中古がこんな高値で売れてますよ、という営業の常套句が使えないのがモリモトとして痛いところ。パークハウスの成約価格がリアルな価値でしょう。

[221: マンション検討中さん]

この立地でコンパクトの需要あるのか、謎。

[222: マンション検討中さん]

>>221 マンション検討中さん
極狭間取りあるんですね、物件価値下げる感じしかしない。

[223: マンション検討中さん]

平均で550ですね。この金額なら即買いです。

[224: 通りがかりさん]

500即買、550普通、600即パス

[225: マンション検討中さん]

買いたい人が買えばいいので、特に否定は必要ないかと

[226: 通りがかりさん]

>>217 通りがかりさん
どうでも良い指摘ですが、一般的にPHはパークホームズ(三井)の略称かと…
思わずこの辺に三井あったのかと探してしまいました。

現在はザパークハウスになったので略称TPHになっていますが、過去のパークハウスとの違いは紛らわしいですね。

[227: 匿名さん]

五反田のピンク街が近いのは良いですね。
通っちゃいそうです笑

[228: マンション検討中さん]

>>223 マンション検討中さん

なんだ坪600万とか言ってたのは出鱈目。
坪550万は芝浦と同じか。

[229: マンション検討中さん]

550なら参戦しますよ

[230: マンション検討中さん]

地下パンダは坪450万前後だとよ。

[231: 匿名さん]

パンダの価格さえ出てないですよ。

[232: 匿名さん]

営業から聞いた価格は営業個人の予想価格であって確定価格ではなく、これぐらいだと思いますよだけなので、営業によって違いはあると思ってた方が良い。

[233: 匿名さん]

高く伝え安く見せるテクニック。
500万強とみた！

[234: 通りがかりさん]

このレス大盛況ですね。
価格分析&予想が綿密で凄い！
他のレスで余り見たことがない。

申込み直前に自分なりにはやってましたが...

[235: 通りがかりさん]

こんな感じ？

白金、高輪の駅近の新築・築浅:550-600
パークハウス池田山公園(築15年):公園側/400前半、山側/300中
ディアナコート池田山公園:500以下買、550割高、600...

[236: 匿名さん]

書き込み、多いですね。なんだかんだ気になる物件なんだね。ちゃん

[237: マンション検討中さん]

城南、都心近接、低層、所有権で検討しています。
プラウドの代田も500超え予想（マンコミ民勝手予想）が多く、ここと両睨みで価格を注視してます。

[238: 匿名さん]

ここからの途中参戦厳しいよ。問い合わせ件数がモリモトの営業のキャパ超えてるみたい。でも、モリモトの言い値で売れるほど甘くないとも思いますが。予定価格出したら一気に人がいなくなるパターンを予想します。

[239: マンション検討中さん]

注目されてる割には案内会の追加日程かなり余っているような...
他の所は結構予約取りづらかったので。
価格決まってないしここ見て行かない人多いのだろうか。

[240: 名無しさん]

モリモトさん、建設地から白金台駅、高輪台駅へのそれぞれのルートを物件サイトで示してください。五反田駅はわかるのですが。

[241: マンション検討中さん]

>>240 名無しさん
っGooglemap

[242: マンション検討中さん]

ここの地下は本物の地下。
白金台5丁目の地下も坪400万前半でした。
まあ地下は坪450万未満だと思うよ。
そして地下ではないけど日当たりが微妙な地上部屋で坪500万割れの部屋がサラリーマンが狙うとこだな。
普通のパワーカップルには坪500万の壁があるから。

[243: 匿名さん]

いいねここ
すぐ売れそう
600から

[244: マンション検討中さん]

ポジな書き込みは社員かと疑ってしまう

[245: 匿名さん]

あるかもしれないけど、結構なBLACKなのでそんな暇もないんじゃないの
しかし、うまい具合に洗脳されここでの工作活動も業務の一部だったりして笑

[246: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
確かに、根拠ないポジ書込み疑ってしまう。
スルーしましょう

[247: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
確かに、根拠ないポジ書込み疑ってしまう。
スルーしましょう

[248: マンション検討中さん]

やっぱり行政区とマンションブランドは重要だと思わされました。
港区でハイブランドのブランズタワー芝浦にします。

[249: 匿名さん]

500くらいでしょう。
低地で駅すごく近いわけじゃないから。
ただ山手線内だから500とみた。
お買い得感出さないと売れないと思う。
品川区だし低地だし。

[250: 匿名さん]

>>248 マンション検討中さん

ブランズはモリモトと変わらないよ。買うならプラウドタワー芝浦のが良いと思う。東急はギャグでしょ。

[251: マンション検討中さん]

スカイより
品川区で1割引
駅遠で更に1割引
低地はどちらも低地で割引なし

まあ坪650万からの2割引かな。

[252: 匿名さん]

>>251 マンション検討中さん

住戸が4階から始まるタワマンと7階建低層マンションとでは低地のリスクが段違いなんだけど。

[253: 匿名さん]

白金高輪タワマンと比較して、モリモトがここを高く売ろうとしても、実際に比較すると皮肉にもここの欠点が浮き彫りになってしまう。

[254: 通りがかり業者]

2割安でも割高感あるも、グロス減少する為、需要増加しそう。400前半-500が適正だけど、デベ利益出ないからもっと高いんだろうな(笑)

<新築>
(白金)スカイ:ave.660
(三田)ザパークハウス三田ガーデン:550から
(三田)ザパーク高輪タワー：550から

<中古>
(高輪)高輪ザレジデンス(築15年):500
(東五反田)プラウドタワー高輪台(築7年):530
(東五反田、本当の池田山)ザパークハウス池田山(築9年):450-500
(東五反田)パークハウス池田山公園(築15年):350(e棟)、440(w棟、※成約まで期間長、大幅値引成約多)

[255: 匿名さん]

至近物件、三菱ブランドのパークハウス池田山公園でさえ中古市場で苦戦してるという事実が悩ましいですね。白金高輪の方が金額は上がるだろうけど資産価値は不安がない。

[256: マンション検討中さん]

結局 平均坪単価520万-540万で調整されるよ。
地下で良ければ坪440万 地上は坪500万から
最上階は坪640万くらいかな。
賃貸で利回りが取れる立地ではないので地下は相当安くして利回りを高めて投資家に売るか？ってとこだろう。

[257: 匿名さん]

>>255 匿名さん
去年中古内覧したけど、造り(居室エントランス、水回り)が立派でした。中古の苦戦はこの立地の価値を表してそうで悩ましい。

[258: 匿名さん]

パークハウス池田山公園の分譲時坪単価は今とは比べ物にならないくらい安かった事を考えても、ここを高値で買うと出口が闇だな。

[259: マンション検討中さん]

>>254 通りがかり業者さん
助かります。モリモトがどこまで乗せるかですね。

[260: 匿名さん]

別に600くらいで平気です完売すると思う

[261: 評判気になるさん]

この立地柄コンパクトに需要あるか謎。
60平米台の3Lも中途半端な企画で謎。
価格帯は別として、間取りの企画がびびってコンパクトに振りすぎだよ、民事再生会社さん。

[262: 匿名さん]

>>261 評判気になるさん
コンパクトにするとグロスが抑えられますからね…
そんなに面積が要らないって思うニッチ層には受けると思います。
広い専有面積、最高級仕様のブランドマンションを求める層をターゲットにしていないと思いますよ。
このデベさんは一般大多数受けしない企画が得意な気がします。

そこまで戸数もないので、なんやかんやで竣工前までには余裕で完売でしょうね。

[263: 匿名さん]

>>261 評判気になるさん

市況読めよ

[264: 名無しさん]

施工の東亜建設、過去色々とマンション・公共工事でトラブルあるようですね

[265: 検討板ユーザーさん]

市況読んだ挙句、中途半端な企画ってことか。
流石二流のデベさん。

[266: 検討板ユーザーさん]

>>265 検討板ユーザーさん
よっ、流石モリモト

[267: 匿名さん]

いつも疑問に思うのですが…
モリモトスレに現れるモリモトアンチ君は、なんでわざわざスレを開いてまでネガコメを書くのだろうか…
中小デベに噛み付いてもなんのメリットも無いのに…

[268: 匿名さん]

>>267 匿名さん
何かを見下していないと、精神の安定を保てないんでしょう。虚しいよね。

[269: 匿名さん]

>>267 匿名さん
何かを見下していないと、精神の安定を保てないんでしょう。虚しいよね。

[270: 匿名さん]

>>269 匿名さん
物件や場所のネガコメは参考になるものも多いのですが、
ただのモリモト叩きは見飽きました笑

[271: eマンションさん]

JR五反田駅から歩いたら16分位かかりました。皆さん白金台駅からのルートを利用する前提でお考えでしょうか？
スーパーやドラッグストアが近くに無いのは正直ビックリしました。

[272: 匿名さん]

駅距離は毎日の事なので軽視できませんね。パークハウス池田山公園が売却に苦労するのも五反田駅からの距離だと地元の仲介営業マンから聞きました。白金台は距離は短いものの坂道で細くなります。坂道なので広告の時間では歩けないと思います。

[273: 匿名さん]

>>271 eマンションさん
私も付近に何もないのと駅距離が気になり検討を見送ってしまいました。この物件で生活するとなると、いちいちお買い物するのに白金台までの坂を登らねばなりません。閑静なことは魅力でしたが、日常生活における利便性や価格的にももう少し現実的な物件が私にはいいのかなと考えました。最終的には池田山付近のエリアに強い思い入れのある方が購入されるのかなと想像しています。

[274: マンション検討中さん]

意見をなんとなく総合すると、三日野に子供を通わせたい等の実需長期なら良い、投資目線では厳しいって感じですかね。

[275: 匿名さん]

リセールを気にするなら、大規模、大手デベ、駅近ですよ。間取りも南向き田の字が無難でしょう。
モリモト物件は尖った企画、間取りが気に入って実需で購入するものかと。

私は尖ってる物件が好きなのでモリモト物件をチェックちゃいます笑

[276: 匿名さん]

「上顧客なら価格教えてくれる」という嘘つきマンは消えたん？

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん
また変な粘着君が湧いてきたw

[278: マンション検討中さん]

友の会の入会資格ないの？
金融資産3000万くらい必要？

[279: 匿名さん]

>>278 マンション検討中さん
WEBで資料請求の際に、入会するをチェックで入会かと笑

[280: 名無しさん]

どこの駅から遠い。。一昔前は流行ったんだろうな

[281: 匿名さん]

個々の好みは別として、駅チカ、大規模、タワマンが好まれる昨今にあって、そのどれにも当てはまらない事は検討する側もおおいに引っかかる。さらにパークハウス池田山公園の売却苦戦がそれを実証してる。

[282: マンション検討中さん]

池田山公園の隣の坂なかなかきついね。
目黒駅13分とあるけどあの坂で更に13分は日常使いには無理があるし、白金や高輪台も坂。

今の時代、駅5分程度でない物件は相当苦戦しているという記事をどこかで見たのを思い出したよ。
パークハウスで実証されちゃってるのが痛いね。

[283: 匿名さん]

池田山をウリにするならもっと住戸面積を広くして少戸数にすべきだった。一般ウケを狙うなら、そもそもこの立地（駅遠、坂道、暗い）では難しかった。ターゲットがぼやけましたね。

[284: マンション検討中さん]

品川で人気の三日野のすぐ近くだし、不便でもそれなりに需要はあると思ったんですが、3Lがほぼ70m2ばかりで狭すぎます。
子供が小さなうちはまだいいかもしれないですが、長く住むことを考えたら厳しいですね。
今後子どもが産まれることを考えて、多少不便で高額でも欲しいなと思っていたのですが、残念です。

[285: 通りがかりさん]

この立地は100平米近い住戸の方がしっくりきますね。立地は谷底だけど、このように纏まった規模は希少性あるので、勿体ない感じ。

400半ばとかであれば穴場狙いの人から需要ありそうだけど、白金台・池田山近接を謳って平均500半ばから来そうな勢いでした。　

ま、戸数自体は少ないので、どうしても新築がよいとか、港区に憧れるけど買えない人を50人くらい集めれば完売なので、売れると思いますけど。
この面積だときっとフラット35しか使えない属性の人とかも買えるし。

[286: 匿名さん]

貴重な土地だけに、ここも経験豊かな大手デベにやってもらいたかったが、大手もパークハウス池田山公園の取引事例などを参照し、ここを敬遠した可能性はあるね。池田山ブランドもかつてほど評価されないということ。

[287: マンション検討中さん]

3Lの70㎡が狭いという意見に驚きです、超富裕層か超田舎者かどちらかなんでしょうね。
いずれにしてもここには全く縁がなさそうな人ですね。

私は面積が狭くなっても、皆さんの言うとおり白金高輪方面のほうがリセールで有利かなと思い見送ることにしました。

[288: 匿名さん]

>>287
明らかに荒らしでしょ
金持ちはここに興味持たないだろうし、一般人で70が狭いは現実が見えてなさすぎ

立地はパークハウスWのほうが優れてるから築年考えても同程度の坪単価であって欲しい

[289: マンション検討中さん]

変な奴がよく湧くな

[290: 匿名さん]

それも含めてモリモトクオリティなんじゃないの！

[291: 匿名さん]

>>290 匿名さん
笑笑
掲示版荒らし人数と、デベの規模が比例するとは面白いですね
荒らしさんは大手デベには少ないとすると、荒らしさんはちゃんと相手を見てるのですかねぇ…
大手に見せしめ的に訴えられたら勝てないでしょうしw

[292: マンション検討中さん]

荒らしというより価値観じゃないですかね。
ゆとりある2Lは70平米ないと厳しいと個人的に思いますけどね。

[293: 匿名さん]

70㎡の3LDKは狭いぞ
ダイニングとリビングを分離して使うなら、85㎡ぐらいは欲しい

家族4人なら、4LDKが欲しいしその時は100㎡は欲しい

うちは、90㎡強の3LDKだけど4人だと狭いです。

70㎡の3LDKでも、4人住めなくはないと思うけど、それが丁度いいと思って選ぶ人はごく少数では?
予算の関係で我慢するものの、本音では広い部屋に住みたいと思っている人がほとんどでしょ

[294: 匿名さん]

4人暮らしだったら70平米は…まぁ狭いでしょうね。（特に子供が大きくなったら）
同じ予算で都心近接の狭い部屋か、それとも郊外の広い部屋か…
価値観でしか無いですね。

どうしても狭くなったら子供が自立するまでの数年間は賃貸に避難する手もあるかなと。（引っ越しなんてとんでもないって方は取れない手ですが）

あ、都心に広い部屋を買えるお金持ちの話はしてませんよ笑

[295: マンション検討中さん]

物件と全く関係ない長文を連投する異常者が現れたってことは、小石川のような人気物件になるかもしれませんね
縁起がいいです

[296: ご近所さん]

近所ですが、今月に入ってから下見に来ている人お昼前後が多いけれど
新航路で15時過ぎると風向きによって飛行機の着陸音がかなり感じますよ。
ちなみにコロナ前（ちょうど1年前くらいは1,2分に1機のペースだったので日曜に昼寝してても目が覚める事がありました）
サッシとかでどの程度防げるのかわからないですが、そのくらいの時間も気にしてみると良いかと思いますよ、今日も飛んでるけど少ないみたい

[297: 匿名さん]

>>295 マンション検討中さん
この物件の縁起が良くなると、あなたに何のメリットが…？
あっ、、、

[298: 名無しさん]

>>297 匿名さん
あっ、、、察し、、、

[299: 匿名さん]

今時、羽田新ルートはネガ材料にならないですよ。いい加減現実見ましょう。

[300: マンション検討中さん]

近くに住んでますがコロナで本格的に体験していないこともあって羽田新ルート、私は気になりますね。