ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6292: 匿名さん]

>>6291 6097さん

もはや、何が言いたいのかすら分からん。。

[6293: 評判気になるさん]

以前住んでいたマンション、オーナー管理の時はすごく綺麗だったのに管理会社を挟むようになって清掃が行き届かなくなった。
管理会社はいらないだろ
管理費搾取されている気分になった。
名古屋市のLEAFな

[6294: 名無しさん]

>>6293 評判気になるさん
管理会社いらないっていうなら排除する方法を提示してくれ。それができない限り何も変わらない。

[6295: 6097]

>>6294 名無しさん

いやいや、この人の場合は排除する方法もヘチマもないよ。
オーナー管理の時の方が正常だったというのだから従前に戻ればいいだけ。清掃作業以外にも委託の動機があったのなら清掃業務だけを委託から外せばいいのさ。

アンチもこのくらいシンプルな理屈でもいいから示せばいいのに。

[6296: 匿名さん]

>>6294 名無しさん
区分マンションとオーナーマンションの違いが分かっていないのだろうな。

[6297: 匿名さん]

>>6294 名無しさん

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

3年前にワンルームマンションを購入し、現在は管理組合の理事長をしています。

[6298: 匿名さん]

管理会社なしでできるところはそれが一番。
うちは無理。自分も、自分がボスになりたいという空しい願望を抱いている
（猿山の猿どもと変わらないレベル）
わけのわからないジジイどもとはもうこれ以上関わりたくない。
自主管理の前提って、みんなある程度仲良しじゃないと無理なんじゃないの？

[6299: 6097]

>>6298 匿名さん
＞ある程度仲良し

「信頼関係ありき」という意味なら一理あるんだが、すべての関係者が心情面で打ち解け合うというのは幻想よ。実務があるのだから、必ずその負荷が一部の者に集中する。その時の役員が分担するという形になればいいけれど、役目が属人化したり能力が無い人のせいで体制自体が弱体化したりするのが常。
そうはならない稀な組合が例外的に成功しているのが自主管理の実態だろうな。

[6300: 匿名さん]

>>6299 6097さん

あなたはどんな立ち位置ですか？マンションに詳しい肩書などあるんですか？

[6301: 匿名さん]

>>6299 6097さん
＞必ずその負荷が一部の者に集中する。
そんなことないと思うよ。
専門家やその他の便利なアイテムを使って役割分担させればいい。
自主管理サポートソフトクラセルを使うのも一つの例だ。
要するに、知恵を働かせればいい。
管理会社でなければできないという固定観念を取り払うべきです。
管理会社に代わる駒は十分に用意されている。

[6302: 6097]

>>6301 匿名さん

固定観念が無く方法論も確立されていると言うなら
まさにあとは知恵を発揮して行動あるのみだよね。
できる人からそうすればいいんでない？
そう言うとここにいる管理会社アンチは
「なんで実践してみせなきゃなんないんだ！！」
って騒ぐんだけど（笑）

95％の管理組合が委託管理を受け入れてるんだから
そのアイデアには普通にポテンシャルがある筈だろう。
いつまでも机上の空論では話になんないよね。

[6303: 匿名さん]

自主管理をするのなら、少なくとも一人はマンション管理士の
有資格者が必要だね。

[6304: マンコミュファンさん]

>>6301 匿名さん

この人、ただの荒らしだから相手しても意味ないよ。

[6305: 6097]

>>6303 匿名さん

必要無いよ。
管理組合にとっては必置資格でもなければ業務独占資格でもないからな。実力の知れないペーパー資格者に任せかねないぐらいなら外注すりゃいい。ホントに必要ならばの話だし、適任者が見つかればの話でもあるが。

[6306: 名無しさん]

>>6305 6097さん

でも管理費の値下げ交渉の時は、コンサルに見積もり取ってもらった方がいいんですよね？

[6307: 6097]

>>6306 名無しさん

何でそう思うの？
俺は全然思わないけどな。
て言うか、何でいちいち断片的な問答を仕掛けてくるのやら。
誘導尋問のつもりならもうちょい上手にやりなよ。

[6308: 匿名さん]

>>6307 6097さん

え？コンサル使わないなら、どうやって値下げ改革するんですか？

[6309: 6097]

>>6308 匿名さん

え？　じゃねえよ（笑）
またそうやって相手にブン投げる。

改革の方法は改革できるできる言い続けてる方で考えてよ。
現状維持を選択してる大多数の組合とその組合員は改革なんて必要無いか
する余地が無いと判断してるんだから。

[6310: 検討板ユーザーさん]

>>6308 匿名さん
あほくさー

[6311: 匿名さん]

値下げ交渉するのはコンサルと思っているあほがいる。
それぐらいは自分でやれ。

[6312: 匿名さん]

だいたい、値下げ交渉するのに、収支報告書の費目で
やるのが普通だというのが分からないようでは話にならない。
コンサルに依頼してもその手法でやるよ。

[6313: 匿名さん]

もし値下げをコンサルに依頼してそれができた場合の
収支報告書の項目はどうなるの？

[6314: 匿名さん]

管理費が値下げされたんだから、収支報告書のいずれかの
項目を減額するんではないですか。

[6315: 名無しさん]

6079さんに聞けば？

[6316: 匿名さん]

>>6313 匿名さん

それをきく意味って何かあるんですか？（笑）

[6317: 匿名さん]

>>6314 匿名さん
収支報告書の一般会計（若しくは管理費等会計）
の収入の部の項目は管理費の減額。

[6318: 匿名さん]

管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといいでしょう

[6319: 匿名さん]

>>6317 匿名さん
管理費の減額なんて野暮の骨頂。
管理費の余剰金は修繕積立金に回せばいい。

[6320: 匿名さん]

>>6319 匿名さん
そうだよ、
管理費を減額したからとの投稿に
答えただけだよ。
減額したのであれば収支報告書もその分収入
が減るし、
分譲当時に専有部分の部屋タイプ別の管理費
等の負担割合の一覧表も作成し直して総会の
議案書等と共に組合員に配布すればいいだけ
でしょう。
うちは剰余金として修繕積立金に繰り入れま
すけどね。
減額などは具の骨頂だよね。
俺なら剰余金は株式を購入するけどね。
また、攻められそうで怖い、( ´艸｀)

[6321: 匿名さん]

>>6318 匿名さん
「するといいでしょう」じゃなくて
しない訳にいかんでしょうが。

[6322: 匿名さん]

>>6321 匿名さん
しなくてもいいよ。
強行規定ではないよ。

[6323: 匿名さん]

マンションの規約には管理費等の負担割合は
専有部分（共用部分の持分）の床面積の割合
とするとあるのに一部の悪徳組合員と悪徳管
理会社が共謀して組合員によっては安かった
り高かったりしている疑いが発覚して一覧表
の配付の問題でもめているよ。
規約には設定されていないマンションもある
からね。
疑念があれば組合に一覧表の請求をしてみて
ね。出さない組合は怪しいよ。
理事長も知らないかもしれない。

[6324: 匿名さん]

>>6318 さん

管理費の負担割合表って何ですか？

[6325: 匿名さん]

>>6324 匿名さん
賃貸マンションの話ではないよ。
分譲には部屋の大きさはまちまちだから
大部屋は負担金が大きくて小部屋は少な
い負担としているよ、
それを、専有部分の床面積の割合と表記したり、
共用部分の持分割合と表記したりする。
わりと説明も
ややこしや～ややこしや‘～です( ´艸｀)。
また因縁付けて攻められるかもよ。
揚げ足取りがいるからね( ´艸｀)。

[6326: 匿名さん]

床面接割合だと上の階は得だよね。もともと値段は上の階ほど高いからね。

[6327: 匿名さん]

ある程度は多めにみないとね。
エレベーターの使用は１階の住民は利用しないのに、
点検費用や交換費用等は負担しなければならないんだから。

[6328: 匿名さん]

＞賃貸マンションの話ではないよ

？？
賃貸マンションの話などしていませんが、何故そう思ったのですか？

つまり貴方が言っている「負担割合表」とは、標準管理規約ベースで作られている普通の管理規約なら第25条～3X条くらいに規定されている費用負担割合の表のことですよね。共有持分に応じて各区分所有者が負担するという、分譲マンションでは当たり前のルールです。
そもそも管理会社との交渉を経て管理費が減額できたとして、その負担割合までもが変わる訳ではない筈なのに、>>6318で

＞管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい

と言っておられたのは何故なんですか？
負担割合表は、よほど変な物件でなければ原始規約の時点で掲載されている筈ですよね。
その内容を変えるには総会による規約変更決議が当然必要ですから、変更後の負担割合表は組合員全体に提示することが大前提な筈ですが、それを>>6322で「強行規定ではないからしなくていい」などと言ったのはどういうことなんですか？

ここで「強行規定」と言うからには「区分所有法の強行規定ではない」という意味だと解釈するしかないですが、規約変更に係る同法上の規定のうち、特別決議に関する規定は規約による別段の定めができません。つまり強行規定ですよ。

管理費の負担割合は「普通なら」規約に定められている筈ですので、これを変えるには区分所有者全員に変更後の表を展開しなければなりません。議決割合自体が強行規定によって定められていますし、総会議案である以上、議案は事前に周知されるべきですね。そしてそもそも、管理費を低減させるだけなら負担割合の変更は伴わず、規約変更をする必要もない筈です。

私が訊いていることの意味、わかりますか？
再度訊きますが、↓これってどういう意味なんですか？

＞管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい

只の間違いならそう言ってください。

[6329: 匿名さん]

>>6328 匿名さん
管理委託費と管理費を混同してはいけないよ( ´艸｀)。

[6330: 匿名さん]

>>6329 匿名さん

混同してませんよ。
貴方が「管理費」と書いた管理費の話をしてます。
こちらが訊いていることには答えず、すっとぼけるつもりですね？
いいですよそれで。

[6331: 匿名さん]

>>6326 匿名さん
そう思うよ、
区分所有法では共用部分の持分割合若しくは
専有部分の持分割合となっているが別途規約
で定めることが出来るとあるので法令の強行
規定ではないので規約に設定し直せばいいで
しょう。
規約の変更は区分所有法31条だったかね。
しらんがな～( ´艸｀)

[6332: デベにお勤めさん]

>>6323 匿名さん
今年に入ってい管理費がかなり上がってますが、何かしらしてる理事の人たちは遅かれ早かれ裁判で裁かれる運命です。

[6333: 匿名さん]

>>6331 匿名さん

管理費等の負担割合を組合員に開示していない管理組合なんて昨今の分譲物件で存在するんですか？

[6334: 匿名さん]

>>6333 匿名さん
適正化法施工後の分譲にはないと思うが、
そんなに知らんがね～～( ´艸｀)

[6335: 名無しさん]

>>6334 さん

適正化法の施行は平成13年。たった20年前ですよね？
では、区分所有法が施行された昭和38年から約40年の間に供給された区分所有法マンションの中には存在するということですか？

そして今も相当数現存すると？

[6337: 匿名さん]

>>6328 匿名さん
まず、
管理費を管理会社と交渉して
減額できないよ。
管理委託費ならば交渉で減額できる。
管理費と管理委託費を混同しているよ
( ´艸｀)。

[6338: 匿名さん]

>>6337 匿名さん

はぐらかさないでくださいよ。
管理費をいくらにするか、決めるのは言うまでなく管理組合の総意です。私は管理費を減額する方法のひとつに「委託費の低減」があるという前提で話をしているに過ぎません。

貴方は「管理費を減額したのなら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい」と言いました。そんなことをするまでもなく、区分所有マンションの管理組合は各区分所有者に負担割合を開示している筈で、そもそも「管理費を」下げたことをきっかけに負担割合を改めて周知する意味などないですよねと言ってるのですよ。多くの管理組合では元々規約集にその表を掲載しているのですから。違いますか？

指摘に答えられないということでいいですね？
管理規約が定められ管理組合が機能している既存の区分所有マンションの中に、管理費等の負担割合が各組合員に知らされていない事例があるんですか？

[6339: 評判気になるさん]

>>6338 匿名さん
あるらしい。
元地主には安くするとかね

[6340: 匿名さん]

>>6338 匿名さん
だったら管理費を減額させるために
管理委託費を減額させる。
と言えば良いんじゃないかい( ´艸｀)。

[6341: 匿名さん]

>>6338 匿名さん
原始管理規約に負担割合が表記されているのであれば規約の改正時の総会の議案書には表記されるので一覧表の配付は必要ありませんよ( ´艸｀)。当たり前でしょう。