ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6001: 名無しさん]

>>6000 評判気になるさん
いつもの妄想か。

[6002: 匿名さん]

>>6000 評判気になるさん
≪法人化のメリット≫
背任罪や横領の刑罰が重くなる。
監査のチェックが厳しくなる。
財政破綻したときや建て替えのときに信用度が増し、金融機関にカネが借りやすくなる。
管理組合名義の法人口座がもてる。
ボッタクリ企業に対して、法人として訴訟が起こしやすくなる。
（つまり、ボッタクリの予防にもなる。）
世の中いい人ばっかりならいいんだけど、そうじゃないからね～
内部監視もやらなくちゃ。

[6003: 評判気になるさん]

>>6002 匿名さん

いやいやw
ちゃんと訊いたことに答えてよ。
法人化のメリットなんてのは言われなくても解ってるし、逆にデメリットだってある訳だよ。そこを比較してメリットが勝つなら法人化でも何でもすればいい。

「敷地の購入と売却」ってどういう状況かと訊いてる。
その際に便利だよと言うからには、将来の可能性レベルの事象に備えてという意味ではなく、現実に起こることに備えるという意味なんだろ？

区分所有マンションの管理組合が購入、あるいは売却する「敷地」ってなんのこっちゃ？？
そんなこと出来るの？

[6004: eマンションさん]

>>6003 評判気になるさん
住み込み管理人の部屋を専有部にして売却するなど。

[6005: 評判気になるさん]

＞住み込み管理人の部屋を専有部にして売却するなど

はい？
それを「敷地の売却」と称してたんかいｗ
それはそれでなかなか大変なことだな。
共用部分の一部を専有部分に変換。区分所有者全員の同意が必要になるね。
何でなのか、たぶん理由も解ってないだろ？ｗ
それが法人化によって楽になるとも思えないが、法人化の利点として挙げるなら
諸々発生する手続きのどの部分が有利になるのかを教えてよ。
たった一度きりのことのためにする意義も含め。

で、引き続き訊き続けるよ。管理組合がやる「敷地の購入や売却」って何のこと？

[6006: 匿名さん]

>>6002 匿名さん

貴方が相手にしている人はとりあえず、管理会社の擁護することが目的で、頭が極度に悪いバカなので、その場限りの嘘とデマで誤魔化しているだけなので、相手にしないことです。複数いるように見えますが、同一人物の自作自演です。

無視が一番です。

[6007: 匿名さん]

>>6003 評判気になるさん
別人だよ。
法人化のメリットなんて、あなたは知識ないはずｗ

[6008: 口コミ知りたいさん]

>>6007 匿名さん

敷地売却なんて意味不明な事を言うのはいつもの荒らし君でしょう。いつもの自作自演だよ。いつも自分でバカな事言って引っ込みつかなくなって自作自演で誤魔化すんだよw

こいつは管理費の値下げを個別の契約ごとに相場を
提示して交渉とか言ってるけど、肝心の相場を
答えられないとかw それでどうやって相場で交渉するんだろうねw

[6010: 評判気になるさん]

>>6006 匿名さん

他人のフリして誤魔化すんだ？
そりゃそうだろう。
出来もしないことにメリットありと言ってみたところで説明出来ないことはキミ程度でも気付くことだろうw

管理組合の法人化にはちゃんとメリットがあるよ。
ただしそれは法人化する動機があってこそのもの。
管理会社と手を切るためだけの手段として法人化をとアホなことを考えてるから、こうしてツッコミ食らっても誤魔化すことしかできない。

[6011: 評判気になるさん]

>>5997 匿名さん

で？
これで話が終わったことにしないで答えろよ。
「敷地の購入や売却」って一体どんな状況？
管理組合が資金捻出のためにマンションの敷地を売却するとか、建物の敷地として利用するために土地を取得するとか？ 文脈的にはそういう意味だよな。それって一体どうやるの？ 組合が法人化していればスムースにできるとでも言うのか？w
それとも、マンション管理士が顧問になってりゃ可能なことなんかい？

すげーな。バカ過ぎる。

[6014: マンション検討中さん]

>>6011 評判気になるさん

こいつは本当のバカだから相手にしなくていいよ。
他スレでリプレイスや見積もりの意味も分からなかったくらいだからw

[6015: 匿名さん]

>>6014 マンション検討中さん

それって基幹業務の内訳も知らなかったアンチのこと？

[6016: 匿名さん]

>>6015 匿名さん

そう言っても、いつも説明できないだろ？
内訳を知らなかったって何のことか自分で説明できるの？

嘘ばっかじゃんw

[6019: 管理担当]

[No.6009～本レスまでは、個人を特定した中傷、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[6020: 匿名さん]

せっかくのゴールデンウィークに、このスレの人たちは何やってんだか。。。

[6021: 匿名さん]

ブーメランブーメラン

[6022: 匿名さん]

>>6020 匿名さん

管理会社を使っていないから連休中も雑務で手一杯なんじゃないかな……

[6023: 匿名さん]

スレ主は早く人間になれるといいね

[6024: 口コミ知りたいさん]

通常の管理組合は権利能力社団であるからして敷地（駐車場用地等）を購入をするには組合員の誰かの名義にしないと登記が出来ない。
例えば理事長個人名義にしたときは死去等の時は相続で大変なことになるので法人化して法人名で登記すれば問題はない。

[6025: 評判気になるさん]

>>6024 口コミ知りたいさん

区分所有法でも建築基準法でも、敷地とは「建築物の敷地」のことであって、社会通念上も『上に建物が乗っている土地』のことを指すのだよ。駐車場用地等を敷地と称するのはド素人の誤用に過ぎず、そのド素人が唱える「法人化のメリット」なんぞは、先にある目的（つまり管理会社と手を切り、組合が自ら主体的に運営していくこと）を尤もらしく響かせるための後付け理屈に過ぎない。

ただでさえ自動車の保有率がダダ下がり、行政が附置義務の見直しをも議論せざるを得ない現代の状況において、管理組合が駐車場用地を購入するという発想自体が、もはやレアケース中のレアケース。荒唐無稽と言っても過言ではない事態なんだが、それに備えての法人化なら止めておいた方が無難だな。デメリットの方がでかい。て言うか総会を通せないだろｗｗ

で、「敷地の売却」の方は？　既存の敷地を一部分筆して売却すんのかいｗ
駐車場用地を取得して「敷地」にするという話の方もそうだけど、区分所有の大原則を無視するんじゃないよ（呆）

[6026: 名無しさん]

>>6005 評判気になるさん
共用部分を専有部分に変更するのは特別決議でできますよ。あほ

[6027: 名無しさん]

処分行為は規約で特別決議事項にできる。そうしないと管理費、水道代、駐車場料金滞納などで債権放棄すらできなくなる。あほ

[6028: 名無しさん]

管理人の部屋を専有部にして売却する場合、
規約共用部分である管理人の部屋を規約から外して専有部分にし、管理組合法人の名前で保存登記する。
そのあと、管理組合法人から買主に所有権移転登記する。
区分所有者全員の同意など必要ないよ。あほ

[6029: 名無しさん]

普通のマンションの駐車場用地は敷地の一部である。いちいち分筆してあるとすれば、駐車場用地を別途個別に分譲した場合だろう。誤用ではなくそもそも事例が違うのだ。あほ

[6030: 口コミ知りたいさん]

機械式駐車場等をお持ちの組合は老朽化に伴い色々と将来に遺恨を残すのでその予防のために廃止に伴う用地確保の準備をされることをご提案申し上げ奉ります。

[6031: 評判気になるさん]

>>6030 口コミ知りたいさん
用地なんか必要ないよ。あほ

[6032: 口コミ知りたいさん]

機械式駐車場の老朽化と部品の製造中止等で建て替えか廃止に追い込まれる。うちは用地を確保して機械式を廃止した。

[6033: 口コミ知りたいさん]

2段式横行様式機械式に駐車している台数は400台を超える。
メンテ費用だけでも年間600万円を超える。
用地の確保と整地や機械式の撤去等のやり
を他の組合からの指導方を求められている。
まず、法人化をしておいてくださいと提案し
ている。

[6034: 評判気になるさん]

あほあほマンは一体何がしたいんだ？　主張の要旨はなに？
そんなに組合を法人化したいのかよｗ　何のために？　組合員の啓蒙のためかｗ
目的不明瞭にも程がある。

建物の規模はそのまんまで専有面積の合計が増えたら組合員全員の土地の共有持分が変わっちまうだろ。個々の区分所有者の承諾なく、個々の権利の登記はどうするつもりだ？　
何度でも言うが、そんなアイデアは総会を通らん。やる目的も不明なんだしな。

「敷地の売却」の詳細についてもさっさと説明してくれ。そもそも組合を法人化する有効性について話をしたいんじゃなかったのか？　区分所有建物の敷地をどうやって売却するのか、売却した後の状態って一体どうなってるのか。こちらは普通の感覚しか持ち合わせていないので、何を言っちゃってるのかサッパリわからんｗ

[6035: 口コミ知りたいさん]

老朽化した機械式駐車場の廃止を検討されている組合は鉄骨の売却先に価格を見積もらせてみてください。
今は資源インフレで相当の価格が付くと思います。
勿論複数業者に相見積もりをさせてみてください。
管理会社やコンサルを使うとチョンボされますので内密に行動してください。

[6036: 匿名さん]

>>6034 評判気になるさん

法人化の目的は無駄な支出がないか。監査機能の向上のためだよ。
早い話、管理会社のボッタくり提案を防ぐため。
何度同じこと聞くの?

[6037: 口コミ知りたいさん]

先週金曜日に日本株をすべて処分した。
連休明けは暴落を予想しての手じまいである。いまはなんでも売りで買ってはいけない。
大規模修繕等での大金の支出はしてはならない。現金は確保してください。
信用収縮が始まった。
プーチンもこの機を狙って仕掛けてくる。
怖い。被害妄想でありたい。

[6038: 口コミ知りたいさん]

>>6034 評判気になるさん
法人化すれば法人名義での投機。
権利能力のない組合の場合は組合員個人の名義にする。
特に多いのは理事長個人の名義になる公算が多い。

[6039: マンコミュファンさん]

>>6034 評判気になるさん
　　　　　↑敷地が所有権に限らないことを知らないあほ

[6040: 評判気になるさん]

>>6036 匿名さん
＞早い話、管理会社のボッタくり提案を防ぐため

ほれ見ろｗ　結局それだけだろ？
実際は起こり得ない事象を「メリット」と主張する様な嘘をつかなければ
提案すらできないアイデアじゃないか。
こちらも何度でも言うが、それが正しいと思うならやりゃいい。
総会マターだからそこで弾かれて終了だよｗ　出席した組合員はポカーン、だろう。
理事会が正常運転してりゃ総会議案にすらならん。

[6041: 評判気になるさん]

>>6039 マンコミュファンさん
＞↑敷地が所有権に限らないことを知らないあほ

へえ、例えば地上権の場合なら組合員全員の承諾なく専有面積割合を変えることができるってか？　詳しい説明を何もせず「皆さんの権利はそのままに専有部分を捻出し、それを売却すれば組合の収入となって修積金が潤います」とか魔法みたいなことを言って総会決議をするんかい。それなら可決はされるかもな。で、後で大問題になるとｗ


>>6038 口コミ知りたいさん

法人名義での登記？　そりゃそういう前提だろうよ。
所有権移転登記は組合法人と新規取得者の売買を登記原因とするのかな？ｗ
で、他の皆さん全員の権利はどうなっちゃうの？
キミが言うように土地が「共有」ではなかったのだとしても、登記された権利の比率は従前の数字とは変わるんじゃないのかね。大丈夫なのかそれでｗ

裁判沙汰だな。発起人はどこのどいつだ？みたいなｗ
管理会社を敵対視するばかりに他の組合員から訴えられてりゃ世話ない。

[6042: マンコミュファンさん]

法人化した場合、なぜ監査機能が向上するのか？
区分所有者が株主代表訴訟みたいに現在、又は過去の理事、理事長を直接訴えることが可能になる。
一般の管理組合にも監事はいるが、輪番で形式的な役割で機能してないとか理事の追及に消極的とか実際には役に立たない。
法人化すれば、不満を持つ区分所有者が単独で、理事、理事会の責任追及のため訴えることが可能だ。
公益法人法は会社法の責任追及の訴えを準用しているからだ。

[6043: マンション検討中さん]

>>6041 評判気になるさん
　　　　　↑区分所有者の専有面積割合とは所有権の割合のことで、売却する元管理人の部屋の敷地が地役権ならなんの関係もあるまい。わからんのか？あほ

[6044: マンション検討中さん]

しかしまー、実際には管理組合を法人化すれば会社法の株主代表訴訟が可能なると認識している人は少ないだろう。

[6045: 評判気になるさん]

「敷地の購入」の方は、１万歩譲って可能性はあると認めてやるよ。
隣接地を購入し、既存敷地に編入して区分建物を増築するとか別棟を建てて利用するとかかな。
前者は依然として荒唐無稽だが、後者なら既存の登記をいじらずにやる方法はあるだろうから
組合としての合意形成ができればアイデアとしては成り立つ。
その「合意形成」が限りなくムリに近いだろうけどね。
そのために組合を法人化する、という発想に至っては本末転倒。合意形成を有利にはこぶための
法人設立なんて、それ自体が反対者から全否定されるに決まってるだろｗ

一方の「敷地の売却」は、まあ只のアホしか口にしない戯れ言だな。
土地を切り売りしなけりゃ首が回らない貧乏組合とて、共有者（共同利用者、でもいいよ）の
権利を踏みにじってやれることなどない。区分所有の大原則を学び直せよ。
「他人のことなどどうでもいい」が基本姿勢なアンチの言いそうなことだわ。


>>6042
キミもういいからｗ
組合の機能が法人化によって強化されたところで、メンバーの構成が変わらなければ意味がないだろｗ　法人化ってのは、先ず最初に組合員の意識が向上して活動のレベルが上がって初めて検討されることなんだよ。管理会社アンチが屁理屈を正当化するための口実にするようなことではないっての。

[6046: 匿名さん]

>>6037 口コミ知りたいさん
日本経済沈没が始まっているよね！
今、コロナ禍がようやく下火になって景気が回復しつつあるように見えるけど、
この後ドドーンと来るよね。
だけど、プーチンが仕掛けてくるのはもうちょっと先。
ウクライナでのロシアの敗戦が決定的になって、
ヨーロッパが完全要塞化したあと、
極東の南よりも、守りの薄い北のほうが危ない。

[6047: eマンションさん]

>>6045 評判気になるさん
　　　　　↑区分所有者単独で責任追及の訴えができる意義が理解できないあほ。
区分所有者単独でやるのだなら仲間を増やすとか民主的で迂遠な手続きは不要となる。だれか一人がやればできるのだ。あほ

[6048: 匿名さん]

>>6045 評判気になるさん
組合員の意識向上は本当に大きな課題だよなあ。
まあ、うちのマンションは、パワハラ理事長の責任も大きいけどね。

[6049: eマンションさん]

株主代表訴訟により東京電力の元経営陣に10兆円以上の損害賠償を命じる判決が出ている。
こういう責任追及は監査役には無理。
しかし法人化すると理事長には巨額の損害賠償リスクが生じて誰も引き受けないかもw

東電旧経営陣「無罪」判決によって、株主代表訴訟「13兆円」判決の意義が一層高まる
https://webronza.asahi.com/national/articles/2023012500007.html?page=1

[6050: 名無しさん]

>>6048 匿名さん
　　　　　↑炎上させれば意識など簡単にあがることを知らないあほ