10年以上連続した駐車場契約問題

[匿名さん]

築17年の分譲マンションを購入し約1年経過し現在築18年目
当マンション96世帯に対し駐車場平面20台・立体（地上＆地下）上下合わせて30台
残りの46世帯は敷地外の月極駐車場を自分で探し契約する方針です
駐車場の月額料金は平面1.2万円、立体上下1万円、近隣駐車場相場1.5万～1.7万
立体上下はサイズ制限があり５ナンバーサイズの乗用車用で、ワンボックスやSUVは高さ制限や重量的に不可

当マンションの駐車場は一度契約すると契約者が解約しない限り何年も連続して借りれる状態で、
平面駐車場に10年以上連続して借りている方が殆どを占めているという話も近隣の方から聞きました

以前、他の住民の方が駐車場契約を数年単位の交代制で抽選による契約方法に切替えるという提案をされたらしいのですが、理事会の多数決で却下された経緯が何度もあるらしいです
駐車場料金の差額補填も提案されたのですがこれも却下・・・

同じ分譲マンションに住みながら敷地内の駐車場に借り続けれる人、諦めムードで立体を借りる人、
割高で不便な場所を探さなければならない人・・・

当方もあとから来た立場で、所有している車のサイズ的に立体は無理なので月極を探して契約している立場です

※車を所持していない世帯の数は未確認
※平面＆立体は常に満車状態、月極の空きを探すのもそれなりに苦労する政令都市です

これを是正する方法ってあるのでしょうか？

[201: 匿名さん]

駐車場の権利を買うのとは違いますよ。
その金額は１００万円とか２００万円とかの金額ですよ。

[202: 匿名さん]

上はおかしいので書き換えます。
駐車場の権利を買うことで、借りるのとは違いますよ。

[203: 匿名さん]

その権利は区分所有者に焚いて売却することも
貸すこともできます。

[204: 匿名さん]

>>201、>>202、>>203 匿名さん
これらはどの投稿へのレスなのですか？
駐車場の権利について何かおっしゃりたいようですが、どの種類の駐車場の話をされているのか明確にして下さい。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
私は③です

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
③の駐車場なら、駐車場区画ごとに所有権が登記されているので所有者がずっと使用できるし貸すのも売るのも自由ですよ。

[207: 匿名さん]

それを権利という。

[208: 匿名さん]

>>204 匿名さん
>③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)

③の駐車場は、区分所有権の目的たる「専有部分」ですね。

[209: 匿名さん]

>>207 匿名さん
>それを権利という。
駐車場の所有権について話をされていたようですね。権利には様々な種類がありますから、どのような権利について話をしているのか明確にしなければ誰もコメント出来ませんよ。

[210: 匿名さん]

下記HPにマンション駐車場の問題がまとめられていたのでURLを記載します。
https://allabout.co.jp/gm/gc/25656/

[211: 匿名さん]

駐車場の種類②のマンションの共有部分に設けられた駐車場で専有使用権をつけて販売されたものは、>>210のHPでも問題ある駐車場の例とし挙げられています。
しかし>>187で販売関係者さんは、裁判で駐車場使用権の別売り行為はお咎めなしとなったと言われました。その真偽を確かめるため判例を探していますが、ご存じの方はいらっしゃらないでしょうか？

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10797-10801/

[213: 口コミ知りたいさん]

>>206 匿名さん
いちおう規約には取引規制はかけています。

[214: 口コミ知りたいさん]

>>208 匿名さん
そうです。
管理費等の負担割合も共用部分の持分に準じています。

[215: 口コミ知りたいさん]

>>206 匿名さん
規約上は自由ではありませんよ( ´艸｀)

[216: 匿名さん]

駐車場の専用利用権の売買は聞いたことがあるが、駐車場区画の所有権そのものの売買は
聞いたことがない。

[217: 匿名さん]

わが国では、共有物は共有者全員で平等に使用することが原則なので、特定の共有者だけが使用する専用使用はどちらかというと「よくないこと」に位置付けられている。
だから、専用使用権は法令に明確な規定がなく、標準管理規約でも「区分所有者は、…（他人が）専用使用権を有することを承認する。」（「（自分が）専用使用することができる。」ではなくて）という書き方になっていて、管理規約（多数決の総会決議）ではなく住民全員の納得・同意によって共用物の専用使用が行われることを表している。

[218: 匿名さん]

もちろん、バルコニーや玄関ポーチの専用使用は、民法の「権利の濫用禁止」から説明はできる。Aさんが自分の部屋のバルコニー（共用部分すなわち共有物）を専用使用できることのメリットと、隣室のBさんがAさんの部屋のバルコニーを使用できないことのデメリットを比べると、Aさんが受けるメリットの方が明らかに大きく、Bさんが被る不利益は屁みたいなものだ。

[219: 匿名さん]

では、駐車場はどうか。ＡＢ２人が住んでいるマンションで１台しかない駐車場をＡさんが専用使用し、Ｂさんは維持管理コスト（管理費や修繕積立金）を負担し続けるだけでは、さすがにＢさんが受ける不利益は無視できないだろう（Ａさんも同じように負担するといっても）。
その解決策として、Ａさんが駐車場使用料をＢさんに払う、ＡさんＢさんで１カ月交代で駐車場を使用する、などが考えられる。１カ月交代で使用するのは面倒くさいので、金銭のやり取りで決着するのが妥当だろう。その時の考え方は、仮に近所の貸し駐車場の相場が月額１万円ならば、Ａさんはその半分の５千円をＢさんに払うのである。
こうすると、Ｂさんは近所で月額１万円の駐車場を借りても実質負担は５千円で済み、Ａさんは相場１万円の地域において５千円で駐車場を使えて、お互いめでたしめでたしになる。

[220: 匿名さん]

なかなか解決しないね。この問題は。

[221: 匿名さん]

>>219 匿名さん
>仮に近所の貸し駐車場の相場が月額１万円ならば、Ａさんはその半分の５千円をＢさんに払うのである。こうすると、Ｂさんは近所で月額１万円の駐車場を借りても実質負担は５千円で済み、Ａさんは相場１万円の地域において５千円で駐車場を使えて、お互いめでたしめでたしになる。
上記の条件を承諾するか、あなた自身がBさんになったつもりで考えてみましたか？

[222: 匿名さん]

俺なら承諾するな
俺は車持ってないから５０００円丸儲けだｗ

[223: 匿名さん]

219の書き込みを見てお分かりの通り、使用料はその共有物を使うことができる人とできない人との不公平を是正するためのものなのである。だから、駐車場使用料についていえば、そのお金は管理組合ではなく駐車場を使えない組合員が受け取るのが本来の姿なのだ。標準管理規約もそれには気がついて手を打っていて、使用料は管理組合のほうで使わせてもらいますとの条項（区分所有法１９条が認める別段の定め）を設けている。

[224: 匿名さん]

駐車場使用料を組合員間でやりとりするではなく管理組合が総取りする場合、219の例では使用料は近隣相場と同じ１万円に設定するのが妥当だろう。区分所有法１９条では、使用料収入は区分所有者（組合員）で持分に応じて山分けすることになっている。AB両人の部屋が同じ広さだとすると半分ずつの５千円がそれぞれ分配される。
この結果、Aさんは管理組合に使用料１万円を払って分配金５千円を受け取るから使用料の実質負担は５千円、Bさんは近隣駐車場代１万円を払うが管理組合からの分配金５千円を支払いに充てれば実質負担はやはり５千円。めでたしめでたしである。

[225: 匿名さん]

>>219、>>223、>>224 匿名さん
>Aさんは管理組合に使用料１万円を払って分配金５千円を受け取るから使用料の実質負担は５千円、Bさんは近隣駐車場代１万円を払うが管理組合からの分配金５千円を支払いに充てれば実質負担はやはり５千円。めでたしめでたしである。
221です。私(Aさん)がマンションの駐車場を使い、あなた(Bさん)は近隣の駐車場を借りる。これで良いのですね？

[226: ご近所さん]

それは困るのう
儂も結婚したら車を買う予定じゃで、その時はマンションの駐車場を使いたいわい
やっぱ、役員任期と同じように１年交代で順番で使うのがよろしかろ

[227: マンション検討中さん]

>>226 ご近所さん
それは身勝手過ぎます。駐車場空きのマンションか一軒家を購入した方がいいですね。

[228: マンション検討中さん]

今さら入居してやっぱり駐車場は敷地内がいいとか身勝手を言わないで下さい。ほんといい迷惑です。

[229: 匿名さん]

駐車場も駐輪場も使用料の根拠は「使うことができる組合員とできない組合員の不公平の是正」である。その理屈で行くと、組合員１人１台以上の台数が確保されている駐車場や駐輪場では使用料が取れないことになる。１人１台の割り当てがあるのに駐車場駐輪場を使わないのは「貧乏でクルマを持ってない」「不器用で自転車に乗れない」など、その組合員の自分勝手な都合であるからだ。

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん
>駐車場も駐輪場も使用料の根拠は「使うことができる組合員とできない組合員の不公平の是正」である。
不公平の是正を目的とするならば、Aさんは1万円払ってマンションの駐車場を使い、Bさんは1万円で近隣の駐車場を借りるでは一件落着とはならないでしょう。駐車場が足りないようなマンションでは、近隣の駐車場よりも利便性が高い分だけマンション内の駐車場の使用料を高く設定するのが良いと思います。

[231: 匿名さん]

その場合、管理組合は別の屁理屈を考えて使用料を取るようにしなければならない。一番手っ取り早いのは、各組合員に駐車（駐輪）区画を割り振るということである。上野公園の花見で本来なら当日朝早くから行って自分で場所を確保すべきところ、事前に地元の顔役にカネを包んで持っていけば、手下を使って希望の場所を取っておいてくれるのと同じである。顔役は理事長、手下は管理人と考えればよい。そして、場所の好し悪しによって金額が異なるのも同じである。

[232: 匿名さん]

>その理屈で行くと、組合員１人１台以上の台数が確保されている駐車場や駐輪場では使用料が取れないことになる。
組合員１人１台以上の駐車場が確保されているマンションでは、共用部分の持ち分に応じて所有者全員から管理費・修繕積立金として駐車場や駐輪場の維持管理に必要な費用を徴収すれば良いのです。

[233: 匿名さん]

232さんの意見はまさに正論なのだが、マンション業界では使用料収入が多いマンションはよく売れる（人気がある）ので、そうもいかない。現にうちのマンションも駐車場は全戸分確保されているが、駐車場使用料は取っているし、何度か値上げもしている。個人的には、駐車場を利用する組合員がよく黙って従ってるなと思っているが。もちろん、利用者の駐車区画はきちんと決めてます。

[234: 口コミ知りたいさん]

だから所有権がいいとの結論になる。

[235: 匿名さん]

>>232 匿名さん

共用部分の持ち分が同じであれば、駐車場を使用しなくても、使用する人と同じ金額を負担するということですね。

[236: 匿名さん]

>>235 匿名さん
所有権の場合はそうなる。

[237: 匿名さん]

>>236 匿名さん

所有権云々に関係なく、駐車場使用料を徴収しない場合は、>>235 となります。

[238: 周辺住民さん]

共用部分や駐車場のメンテ費用負担は区分所有法に定める法律上の義務だが、
駐車場の使用料支払いは契約上の義務にすぎない
使用料支払いが滞っても契約上の不利益を受けるだけで駐車場の使用自体は
所有権者としての立場から継続できる
１人１台の駐車場数があるマンションでは空き区画を自分で探して、そこに
駐車すればいいだけである

[239: 匿名さん]

>>235 匿名さん
駐車場使用料は所有権以外は管理費等の負担割合
（共用部分の持ち分もしくは専有部分の床面積の
割合）には参入できないので管理組合との駐車場
使用契約による。

[240: 匿名さん]

所有権は登記されるが、使用権は登記はされない。

[241: 匿名さん]

>>233
>232さんの意見はまさに正論なのだが、マンション業界では使用料収入が多いマンションはよく売れる（人気がある）ので、そうもいかない。
それはなぜですか？修繕積立金以外に駐車場使用料という内部留保が積み上がっているはずだから、将来の修繕時に積立金が不足するリスクが少ないと考えるのでしょうか？

[242: 匿名さん]

>>235、>>236、>>237
これは所有権の駐車場のお話ですね。
所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。所有者は住居+駐車場の面積(持ち分)に応じた管理費・修繕積立金を払うことになるでしょう。もし駐車場に特別の管理・維持費が掛かる場合には、前述の管理費・修繕積立金に加えて駐車場所有者だけに追加の費用負担が求められるかもしれませんね。

[243: 匿名さん]

>>239
これは所有権ではない駐車場が全戸分ある場合のお話ですね。
管理・維持費のあまりかからない平置きの駐車場の場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金で駐車場の管理・維持費も賄えば良いでしょう。立体駐車場や機械式で管理・維持に特別の費用が掛かる場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金に加え、一律同額の駐車場管理・維持費を全戸から徴収する。こうすれば不公平はないと思います。

[244: eマンションさん]

>>242 匿名さん

> 所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。
なんでそうなるの？駐車場に所有権がある場合はマンションの敷地じゃないよ。あほ

[245: 匿名さん]

>>244 eマンションさん
おまえは駐車場用地の所有権付きマンションを
持っているのかが疑問。
登記簿には所有駐車場の敷地面積は加算されているよ。管理費等は購入時の専有部分の床面積の割合で徴収さ
れているよ。
区画番号は分譲時に指定されて売買契約書に記載され
ている。
もちろん取引に関しては規約で規制されているよ。

[246: 匿名さん]

>>244 eマンションさんも>>245 匿名さんもそう熱くならないで下さいな。224 eマンションさんが思い浮かべているのは④の駐車場。245 匿名さんは③の駐車場でしょ？どちらも所有権がありますから、きちんと区別して話さないとこんがらがりますよ。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[247: 匿名さん]

>>244 eマンションさん
>242は③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲された駐車場の話です。
④平置き駐車場の土地の所有権を販売した駐車場は、マンション内にあるように見えたとしても管理組合は関係ありません。管理、維持は所有者個人の責任で行って下さい。

[248: 匿名さん]

>>243 匿名さん

であるならば、
＜再掲＞
>>235
共用部分の持ち分が同じであれば、駐車場を使用しなくても、使用する人と同じ金額を負担するということですね。

[249: マンション掲示板さん]

③は登記できないと思うよ。
まず、表示登記ができない。だから権利設定を登記簿で表現できない。

[250: 匿名さん]

管理組合の収入は区分所有者全員で分担する管理費・修繕積立金のほかに特定の区分所有者や部外者が支払う使用料がある。駐車場使用料は駐車場の日常の維持管理に充てて、余った分は将来の修繕のために積み立てるのが本来の姿だろうが、駐車場以外の設備の維持管理にも使われているのが実情である。なぜなら、使用料の余りをマンションの維持管理全般に使えば、その分毎月の管理費・修繕積立金を安く設定できるからである。