【契約者専用】プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[入居予定さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線 「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－2,665.68㎡
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、子育て支援施設、駐車場（駐車場84台、駐輪場363台）
総戸数　248戸 (うち非分譲住戸55戸)

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

竣工　2022年2月下旬(予定)
入居　2022年3月下旬 (予定)

[862: 契約者さん1]

管理費の件で騒いでるの検討中の人で草w

高い転売住戸を買おうとしてるけど、管理費分だけ予算が足りないと推察。

住民としてきちんと総会ネタには上げとくから、もう管理費の話良いですー！！

[863: 契約者さん1]

第一期役員候補内定のお知らせが掲示してあったのでここの修繕費下げに意欲的な方はこの中のどなたかなのかなと複雑な気持ちで見ていたのですが、住人ではなかったんですね。安心しました。

[864: 匿名さん]

修繕費と管理費くらい区別しましょうよ。転売住戸買う人ではなく、全所有者にとって恩恵ある改革をそこまで反対する理由はなんですか？言ってる事も無茶苦茶ですし。。

[865: 契約者さん1]

>>864 匿名さん

まとめるとですね、
管理費見直そう　に反対してる人はいないと思いますよ。

ただ、根拠が周辺のマンションより高い・野村がボッてる
という主張には違和感あり。

さらに、管理費は総会で決定がないと見直されないので、ここで議論するのではなく、然るべきところで話しましょう！

てだけです。誰もあなたの否定はしてないですが、ここでこれ以上粘着するのは無意味なのでやめましょう。
以上

[866: 匿名さん]

管理費は確かに高すぎると思います。今は良くても今後金利が上がり、相場が安くなった時にランニングコストが相場より高いのは著しく資産価値を落とします。私も是正されるべきだと思いますよ。

批判して蓋をしたい人はおそらく管理費が上がって困る立場の人なんでしょう。無視でいいかと。

[867: 契約者さん8]

相見積もりに過剰な期待はしないほうがいいですよ。
少なくとも財閥系大手にはまず相手にされない。
自分達のお客さんが振って湧いてくるのに、管理開始早々リプレースをちらつかせてくるような組合は客として旨味ないから。やりたくないから横並びの単価で見積だしてくる。
じゃあどこがまともに取り合ってくれるのかというと、独立系とか中小で、そうなると仕様品質が本当に担保されるか疑問だよね。

[868: 内覧前さん]

なるほど。実質競合不在のオイシイ商売という事ですな。
昔官公庁相手に10万円のルータを100万で売り付けてたのを思い出します。

[869: 契約者さん8]

それから檜町と比べちゃうのはさすがにおこがましいw
あのマンションは三井の中でも特別なランドマークマンション。三井といえば檜町。TOPオブ三井。
そもそも２０１８年の水準だというのはさておき、あそこは三井が自分で運営するミッドタウンと一体でしょ。
どんなに赤字垂れ流そうとも三井は手放さないよ。
三井のランドマークなのに他にとられたらカッコつかないもん。
戸数とか、設備とか、マンションの物理的なスペックだけでカネの動きは決まらないんだよ。
三井の檜町と同じくらい、ここが野村にとって特別なマンションだったら同じ金額まで下げてくれるかもしれないけどね！

[870: 契約者さん]

100%同意なのですが、管理費値下げは全員にとってうれしい話のはずなのに、蓋をするのは何か都合が悪いことでもあるの？という返信が来ると予想します笑

[871: 匿名さん]

明らかな自作自演っぽい書き込み。
いきなり若葉マークとか、端末登録してまでご苦労様です。

なんでそんなに値下げが嫌なんですか？貴方、マンション入って独立系かどうか、区別つくの？

[872: 契約者さん8]

値下げが嫌なんて誰も言ってないよ！
いくらでも見積とればいいじゃないですか。
言ってることが本当かどうか証明できないって言われちゃうからわざわざ説明なんてしてあげないよw
仕事でもないのに根拠提示する義務なんてないからね。
参考ボタンの数差で現状どちらが多数派なのかは明白。
一人で９票とか入れる方法があるなら知らんけど。

[873: 契約者さん]

>>871 匿名さん
あなたはここには住まないのですか？
住民として、管理の質への変化を気にする書き込みもありましたし、上記は質を変えずに値段を下げるのが難しいという主張でしょう。
仮に売却するとして、コストカットのため、中小管理会社に切り替えたことぐらい、購入検討者は調べればすぐわかります。
あなたは、同じ主張ばかり、大したデータも無く、実現性をあげるための努力もしない。理事に立候補するわけでもなく、総会に向けて準備するわけでもない。
正直、迷惑です。

[874: 契約者さん1]

まじで、値下げが嫌だなんて誰も言ってないのに…

会話の本質掴めてないのに、管理費の交渉なんてできんやろ。もう勘弁してよw

有益な情報くれよ！！
来週地下通路が開通する話とかさ！！！

[875: 匿名さん]

値下げが嫌な書き込み以外に見えないよw 今の管理と同じ条件の仕様で値段がどこまで下がるかなんてやってみないと分からないことをやる前から否定する意味がわかりませんよw

少なくとも、同じようなグレードのタワマンが明らかにここより安い管理費で管理できているのに、デベロッパの言い値で決まってる今の管理費から他社に見積りとって下がらない方がおかしいけどね。

それに何故か中小管理会社に切り替えるとか、決めつけもひどい。そんなの大手にだけ出せばいいじゃん。

修繕費と管理費を故意に取り違えたり、ここで、管理費の話するなとか、言ってる事が管理会社の妨害工作にしかみえないよ。まあ、年間１億近い利権だから守りたいのは分かるが、あんたらのために管理費払ってるわけじゃないからね。

[876: 契約者さん1]

>>875 匿名さん
もうわかったから、総会でその話を上げてくれ！
今の管理のまま、維持費が下がるの期待してる！！

[877: 契約者さん3]

マンション管理費は下げられる

実は、マンション管理費は下げられるのです。
マンション管理費はマンションを購入する際にすでに設定されているため、下げられるという感覚をなかなか持ちにくいと思います。実は、マンション管理費は下げられるのです。実際に30％ほど管理費を下げたマンション管理組合の例から、マンボー先生に話を訊きました。

Q.管理は下げられるのでしょうか。

まず、管理費は下げられるといっても、もとから既に安い場合もあります。誰でも下がる、というものでもありません。大事なのは、現在の管理の質や仕様を維持することを前提に、そのマンションの適正な管理費はいくらか、ということを知ることにあります。マンションの規模や管理のサービスの内容によって、いくらが適正なのかを見極め、それを住民の皆さんで共有することから始めて下さい。「とにかく、安くして下さい」という交渉の仕方はよくないです。管理会社側にしてみれば、「いくらならいいの」ということになってしまいます。

Q.マンション管理費の適正価格を知るにはどうしたらよいのでしょうか。

まず、広さや地域性を勘案して、管理費の相場を資料などを当たって調べておきます。「週刊ダイヤモンド」などの雑誌の特集を参考にするのもよいでしょう。資料で相場観を養い、やはり管理費が高いと認識したら、マンション管理に詳しいコンサルタントの方に訊いてみるのもひとつの方法です。インターネットなどで探してもいいでしょう。コンサルタントの方はたいてい、管理費の査定をしてくれます。1社だけではなく、できれば何社か聞いてみるといいと思います。あるマンションの場合は、当時年間約6000万円の管理費を管理会社に払っていました。最初の資料で調べた段階で、理事の方たちは、4,500万円くらいが妥当かな、という相場感を持っていましたが、2社のコンサルタントに訊いたところ、A社が4,200万、B社が4,500万という回答でした。30パーセント前後の減額ということになります。

Q.　管理会社と交渉をするのですか？

そうですね。交渉する際は、マンション管理組合は管理会社の土俵に入らないほうが良いと思います。交渉となると、とかく項目別に考えて、例えば「事務管理費」をいくらまで下げよう、など細かく内訳から入ってしまうケースが見受けられます。管理組合がそこまで踏み込む必要はありません。車を買う時に、値段を下げてもらおうとして、この部品は幾ら幾らで・・なんて交渉は普通しないでしょう。それと同じです。あくまでも、自分たちが把握した適正価格をもとに、「○○円が妥当だと、管理組合側では考えています」と伝えることが大事です。「それができなければ、管理会社を変える可能性もありますよ」と言いましょう。誤解をしないで頂きたいのは、管理会社は敵ではなくて、あくまでより良い管理を目指すパートナーであるということ。管理費を下げる努力をすることは顧客の利益にもつながる、という顧客志向があれば、交渉に応じるはずです。管理会社と管理の仕様は変えることなく管理費を下げることが望ましいと考えます。

Q.　交渉の結果、管理会社は納得して価格を下げてくれるのでしょうか。

最初にも申し上げましたが、管理費を下げられないケースもあります。すでに管理費が適正価格の場合、また、マンションの規模が小さく、管理費がもともと少ないケースなど。それから、いきなり、「管理費を下げろ」とハードパンチを出すのでは、管理会社もびっくりしてしまいますので、事前に小さなジャブを出すことから始めましょう。

Q.　小さなジャブとは、どのようなことでしょうか。

管理会社に少しずつ、「この管理組合は手ごわいな」と思わせるのです。専門知識をあまり持たない理事さんたちが集まっているのであれば、「長期修繕委員会」のような組織を立ち上げ、過去に行った工事など、必要があったのか疑問視されるものについて管理会社の責任者を呼んで説明を求めるのも効果的です。また、あるマンションでは、過去1年程度の全ての支出の見直しを行い、何故そのような金額になったのかを管理会社に問い質しました。「このマンションの管理組合はしっかりしているな」と管理会社に認識してもらうこと、経験豊富な優秀な人を担当につけてもらうことが交渉を効果的に進める上で重要だと思います。

Q.　なるほど。管理組合でそのようなことができない場合は、どうしたらいいでしょうか。

コンサルタントの方に頼むのもひとつの方法だと思います。ただ、コンサルタントを頼む場合でも、できれば自分たちの力で交渉し、できるところまで価格を下げておくことが大事です。コンサルタントは、減額分の1年分の50％から100％を成功報酬として受け取りますから。例えば、1,000万円の管理費が、仮にコンサルタントに頼んで700万円まで下がったとしたら、150万～300万円が彼らの収入になります。管理組合で管理会社と交渉して850万円まで下げた段階で、コンサルタントに頼んだのであれば、払うのは半分だけで済みますから。また、コンサルタントの方に間に入ってもらうことで、無謀な数字を提示しているのではない、という認識を管理会社に与えることにもつながります。

Q.　しつこいようですが、管理費は本当にさがるのでしょうか。

大手ディベロッパーが分譲し、管理会社を１回も変えていないのであれば、おそらくほぼ100パーセント管理費は下げられると思いますね。というのも、分譲するときには、短期的には利益の生まない修繕積立金はぎりぎりに低く抑え、儲かる管理費のほうを大目に設定しているものだからです。（これが、あとあと修繕積立金が足りなくなるもとですが、それについては話がそれますので別の機会にお話します）管理費や修繕積立金は、給与から天引きされる税金や保険料のように、値段が決まっていて毎月払わなければならないものではありません。人間、自分が納得すると考えずに払ってしまうものですが、それでは、いつまでも管理費の価格破壊は起こりません。

[878: 匿名さん]

>>869 契約者さん8さん

>あのマンションは三井の中でも特別なランドマークマンション。三井といえば檜町。TOPオブ三井。そもそも２０１８年の水準だというのはさておき、あそこは三井が自分で運営するミッドタウンと一体でしょ。どんなに赤字垂れ流そうとも三井は手放さないよ。

凄いこと言ってますね。
都内好立地の勝負かけたマンションの管理費って赤字で運営するものなの？

証拠なくて貴方の完全な妄想でしょ？

麻布十番のパークコートのタワマンはもっと安いし、青山のパークコートはプールもっあて6万くらいする。そこは勝負かけてないって言いたいの?

言ってる事がさすがに無茶苦茶だよ。単純に今の新築が管理コストではなく、分譲価格につられて管理費も高くなっているから是正の余地があると普通は考えるけど。。

[879: 契約者さん8]

是正したいならすれば？ってずっと言ってるじゃん。
あなたが組合員として先頭きって維持費下げてくれるんでしょ？
それでみんなwin-win。それでいいじゃん。
熱意はもう十分すぎるほど伝わったから。
もうお腹いっぱいなわけよ。
ご質問いただいたから答えるけど、物件の重要度によって赤字になっても手放さないことは当然あるよ。
イメージ維持のための宣伝費みたいなもんでさ。
不動産屋が自分で一部でも持分持ち続けるところ、つまり自分で大家やりたいほどの物件と全戸売切っちゃう物件じゃ扱いは違うもんだよ。
業界で働いたことある人は分かってくれると思うけど。
妄想だと思うならそれでいいけどさ。
誰だか知らない人に信用してもらわなきゃいけない道理もないし。

[880: 契約者さん1]

>>863 契約者さん1さん

あ、ほんとだ。すみません。修繕費のところを管理費になってましたね。
匿名掲示板でまで積極的に周知するような意欲的な方ならばきっと役員にも立候補してるんだろうなと思ったら、住人ですらなくてなーんだ、となっただけです。

[881: 契約者さん1]

>>880 契約者さん1さん

すみません。。また逆でした。
何にせよ5月に理事会、6月に総会あるらしいんで、住人で意見賛同してる方がいればそこで議題に上げたらいいんじゃないですかね。
私はこの話題ここで垂れ流すの飽きました。