【契約者専用】プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[入居予定さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線 「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－2,665.68㎡
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、子育て支援施設、駐車場（駐車場84台、駐輪場363台）
総戸数　248戸 (うち非分譲住戸55戸)

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

竣工　2022年2月下旬(予定)
入居　2022年3月下旬 (予定)

[822: 匿名さん]

あのね、管理費ってのは１年契約ですよ。

おまけにマンション管理のほとんどは人件費。新築のマンションで働けば、管理人の時給が高くなることも、メンテ業者や植栽、清掃業者の人件費が高くなることもない。ちょっと考えたらわかるでしょ。

要するに管理費というのは分譲価格に連動しているんですよ。つまり、高く売れるマンションからなら、高い管理費が取れるってデベロッパー親会社が管理子会社で儲けたいという都合でしかない。また、既存物件は管理費の値上げが難しいから、その分の皺寄せが新築物件での管理費高騰を招いている側面もある。つまり、支払っている管理費は管理の実費に対してではなく、管理会社の利益部分が他の物件に比べて多すぎるという、かなり管理組合にとって不利な契約になっている。

例えば、赤坂で芸能人も多数住む、パークコート檜町ザタワーは今、８７平米で33920円の管理費、管理費の平米単価は389円。しかもポーターサービスまである超高級タワー
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_97570828/bukkengaiyo/?fml...

しかしここの415円くらいする。
２６０戸クラスで大した共用部もないし、駅直結は分譲価格に影響しても、管理費が上がる理由にはなりません（エレベーター保守費が駅直結かどうかでは変わらない。せいぜい、通路部分の清掃費と電気代が増える程度）。

高い時代の管理費だから、仕方がないのではなく、委託管理契約は１年契約なので、次の契約で合理的な契約に見直すべきだと思いますよ。しかも、今のバブっている分譲価格の相場が崩れ、仮に１０年前のような状態になれば、ランニングコストはかなりのネックになるし、今後は修繕費も上がる。中古価格が値下がりした時にその価格帯で買える層が月５万円近くになる維持費を払えるかどうか。維持費が高いと同条件の物件より資産価値は下がらざるを得なくなる。

ただ、高い理由を聞いても、もちろん間違えていましたなんて言うわけが無いので、あくまでコンサルなどを利用して、他社から見積もりを取らないと相手にされないでしょう。分譲マンションで抱き合わせのような管理会社との契約は無競争で元々、不利な契約になっている。分譲会社からお膳立てされた、割高な契約ではなく、しっかりと競争や比較の上、検討すべきだと思います。差もないと、機会損失はどんどん膨れ上がっていきます。

[823: 契約者さん1]

正直読んでいてあまり気持ちの良い内容ではないので、そこまで強いご意見があるなら是非理事会の場で積極的に動かれてほしいです。
ここで金額が高い高いといっても、一連の流れを読んだ人の心象が悪くなるだけで何も変わらないですし…

[824: 契約者さん1]

資産価値が重要だと考えるのであれば、ここでネガティブな情報を煽るのはそれこそ非合理的ではないでしょうか。
匿名のネット掲示板ではなく、管理組合の中で議論するべき内容かと思います。

[825: 契約者さん1]

まぁ、かなり早い段階で議題に上がるんでしょうし、その時に822の方に助けてもらいましょー！！

[826: 匿名さん]

掲示板のネガはほっときゃいいし、管理費が高いのは隠せない。

私はぼったくられてる方がはるかに嫌ですけどね。。次の契約で是正されるならお願いしたいです。別に管理費高くて喜ぶ人はいないんで。

[827: 匿名希望]

既存物件のしわ寄せで高くなっているという主張なのに、なぜ他社に乗り換えて安くできると思ってるのかがわからない。その他社は既存物件を持っていない管理会社なのですかね？
ただ単に競争原理働かせれば安くなるよねという主張ならわからなくはないけど、もしそうであれば需給バランスも観点として必要でしょう。
交渉するなら上手くやってほしいです。

[828: 匿名さん]

>>827 匿名希望さん

価格競争や相見積もりを経てない新築物件の管理費が高くなっているので、見積り取れば安くなると言う意味かと。

おっしゃる通り競争原理働かせた方がいいという意味だと思います。

[829: 契約済みさん]

35階のプレミアム住戸の未入居転売、掲載落ちているので売れた可能性高そうですね。
このスピード感だと月末の引き渡し後すぐに内見して決まったはずですから大して値引きなさそうです。
分譲時の価格が安すぎたのかもしれませんね。

[830: 契約者さん1]

>>829 契約済みさん

いくらの部屋がいくらで出てたんですか！？

[831: 契約者さん3]

>>830 契約者さん1さん
新築時　16888万円　坪単価555万円
現在　21880万円　坪単価719万円

[832: 0430入居前さん]

正直、管理費が高いから云々なんてことを言う方がいるなんて残念です。私はこのマンションを選んだ理由は野村の管理がいいからです。よくマンションは管理を買えと言われているとおりだと思っいいます。
それと以前住んでいた野村のマンションで会計理事をしていたことがあります。管理費のほとんどが人件費だという主張されていますが、マンションの共用部の電気代やエレベーター等の法定点検費など、絶対に下げることができない項目が多く、管理費を下げる項目は少ないと感じました。

野村の管理が悪いのであれば、それはきっちりと指摘し改善しない場合は管理費を含めて交渉するのであればわかりますが、まだ、管理の実態がわからない状況で管理費を議題にすることはありえないと思います。

なお、物件価格が高いから管理費も高いんだという論理ですが、野村だって管理費が高ければ売れ行きが悪くなくなることは十分にわかっているはずですから、その論理は単なる下げたいと思っている方以外を誘導する発言にしか聞こえません。

[833: 契約した人]

>>831 契約者さん3さん
おおむね分譲時の3割増くらいが今の相場のようですね。街の再開発か進んだら、さらに上がるでしょう。

[834: 匿名]

レインズには載らない雰囲気ですが 、33階の68平米も満額13380万円で決まったようです。

[835: 契約者さん5]

レインズにあがってないからいまいち売れたのかやめたのか、いくらなのかよくわかりませんね

[836: 匿名]

>>835 契約者さん5さん
販売してた仲介に確認したら、契約になったけれど諸事情により載せないってことでしたよ。

[837: 契約者さん6]

たしかに値引きしたケースとかだとレインズに載せない方が良いとは聞きますね(その方が売出価格目安で見られるので)。しかしC地区いくらで出るのやら。

[838: 匿名]

>>837 契約者さん6さん
そうです。業者が再販する場合は安く仕入れたのを分からないようにしたいですからね。ただ今回はエンドが満額で購入するらしいので該当しないのですが。

[839: 匿名さん]

>>832 0430入居前さん

それは他社に見積もり出せば分かることです。

あと、野村の管理が良くて買ったとかマジですか？あなたは、野村と三井、三菱、住友の会社による管理の違いは分かるんですか？

普通は、まずは予算と立地と設備でしょう。管理会社で選ぶ人なんていないと思いますよ。

>その論理は単なる下げたいと思っている方以外を誘導する発言にしか聞こえません。

単に下げたいもなにも、ランニングコストが高いと資産性は落ちますよ。。売却するときも、今は市況がいいからそれほどデメリットになりませんが、市況が悪いと、１０００万単位で変わってきますよ。。

今はどこの新築も物件価格に吊られて管理費まで高くなっているので、いずれ是正すべきだと思います。なんでそんなに、管理費を見直すことを反対するんですか？

管理費の見直しは、普通、仕様を下げずに見積もりを出して下がれば、乗り換えるか、値下げ交渉するかになります。つまり、管理費が下がっても、管理の質には影響せず、所有者にはメリットの多い改革なのですが、それの何に反対なんですか？

[840: 契約者さん1]

>>839 匿名さん

もう、この話はゆくゆく総会でやろうってことになったので、やめときましょー！

[841: 契約した人]

>>840 契約者さん1さん
そうですね。みなさんが落ち着いてきたら、よく議論したらよいですね。