シティテラス文京小石川ってどうよ？

[匿名さん]

シティテラス文京小石川について語りましょう。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151971

所在地：東京都文京区　小石川４丁目１４－３２　他　

【交通】
都営三田線「春日」から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩14分
東京メトロ南北線「後楽園」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から徒歩11分
都営大江戸線「春日」駅から徒歩11分
都営三田線「白山」駅から徒歩12分

総戸数：120戸　
完成年月：2023年1月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2023年4月　
敷地面積：2,721.77m2（越境物除外面積　解消後変更の可能性あり）　
建築面積：1,842.66m2　　
建築延床面積：10,625.36m2　 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上7階建　地下1階建

売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
施工会社：村本建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[101: eマンションさん]

金持ちは坂下には住まないでしょ

[102: マンション比較中さん]

駅から遠いからこのマンション実需でしか売れなそうだし
住友だから坪４２０は超えそうだこれから子育て世代は減るだろうし
売るときはなかなか売れなそうこんな物件買うのは金余ってるやつぐらいっしょ

[103: 匿名さん]

>>101 eマンションさん

皇居まで平坦なんだけどな

[104: 匿名さん]

>>103
むしろ皇居からみたらここ高台ですよ

[105: 匿名さん]

隣の小石川ザレジデンスは中古で出たら平米100万くらいですぐ売れるし、買い手の需要はあるよ。立地的に実需でしか売れないのは確かだけど、文京区全体で子育て層の流入してるからファミリータイプなら問題ないと思う。2LDK以下なら、もっと駅近じゃないと厳しいと思うけど。

[106: 匿名さん]

3LDKまであり、家族でも住めるでしょうか。

>>売るときはなかなか売れなそう
永住目的で買うのもよくないですか？
植物園が近くにあって、素敵なところですよね。
2023年1月中旬完成なので、2年ちょっとあります。間取り公開もまだなので、少し様子見たいと思います。

[107: 匿名さん]

＞永住目的

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売る必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなって悲惨。すみふは大手デベの中で中古騰落率ワーストワン。ぼったくり価格だからね。その辺は心しておかないと。

[108: 匿名さん]

最寄り駅が複数あるとはいえ、いずれの駅も遠いんですよね。
一駅だけでももう少し近ければ・・・。そこは残念かもしれません。
リセールはできても希望の価格帯では難しいかも。
永住目的でも歳を重ねると余計に駅が近くないとしんどいかなと思いました。

[109: 匿名さん]

住友も安い物件もあるっちゃあるたまにだけど

[110: 匿名さん]

すご~く、たまにね。飛ぶように売れたシティタワー品川は十年以上前。

[111: 匿名さん]

このまま価格が上がるなら、住み替えても条件悪くなるだけ
永住するつもりが無くても永住になるよ

[112: 匿名さん]

すみふの値付けはともかく、この立地は10年後今の相場より上がる可能性が高いよ。学区小学校と共同印刷の建て替えもあるし、周辺の工場も今後建て替わって住環境が良くなるのが見えてる。

[113: 匿名さん]

駅まで徒歩10分越えですが、
周辺に有料の駐輪場とか設備がありますでしょうか？
通勤を考えるとこの距離を徒歩でいくのはなかなか大変かと思ったので。

[114: 匿名さん]

シェアサイクルを利用する方が多いようですが、ご近所にお住まいの方の多くは徒歩で通勤されているようですよ。

[115: マンコミュファンさん]

>>113 匿名さん

春日駅の地下に区営の駐輪場があります。

[116: 匿名さん]

区営の駐輪場があるのはありがたいですね。
東京メトロを使うってなったらまた探さないといけませんが、
基本的に駅までの移動や自転車になりそうです。

[117: 職人さん]

春日と後楽園の駐輪場は増設を重ねて現在に至りますが、住民の増加に追い付かないのが現状のように思います。
本来であれば年契約の募集をしたいのだが、稼働率が高すぎで出来ないと以前区役所の方に伺いました。
ちなみに朝8時過ぎまでなら駐輪場やシェアサイクルに余裕ありますが、それ以降は厳しいかもしれません。後楽園駅の地下駐輪場より、春日駅の方が満車になるのは遅いと思います。ご参考までに。

[118: 匿名さん]

貴重な低層案件です。こういうマンションを買えるかどうかが貧乏人と小金持ちの違い。

[119: 匿名さん]

低層マンションは、やはりいいですよね。

気になるとするならば、特記事項がとても多いところです。
それぞれが、
どのように資産価値に影響を与えるのかというのが
気になる人はとても多いと思います。

生活環境自体が変わってしまうのは困るかも？

[120: 匿名さん]

とりあえず南側は現状のままかと

[121: 匿名さん]

低層マンションの良さは年を重ねても住みやすいというのが魅力です。

エレベーターの点検があるときでも階段を利用できるので
出入りしやすいというメリットがあります。

景観は悪くなってしまいますが、便利さは低層の方が便利。

エレベーターを利用しての出入りは時には面倒な時もありますからね。

[122: マンション検討中さん]

お値段いくらするんでしょうねー。駅から歩けない距離じゃないので通勤で毎日の歩きにちょうど良いと思いますけどね。

[123: 口コミ知りたいさん]

4LDKは無いんですね。これから在宅勤務が当たり前になったりすると、多少狭くとも、4LDK(もしくは3LDK+S)が欲しいと思う私のような人向けけのプランがあってもいいと思うんですけどね。

[124: 匿名さん]

>>119 匿名さん

そう。低層マンションは土地を買えるし所有できるけど、タワマンは土地は微少でコンクリを買うようなものですよね。子供達にもマンションは山手線の内側に低層を買えと指導しています。

[125: 匿名さん]

低層マンションの景観は悪いが便利とは、全く持ってその通りですね。
若い頃は眺望とある種の優越感から高層を求めがちでしたが
年をとってくると移動が楽である事と防災面を重視するようになってきました。
今は日照が確保できれば低層マンションの方がいいと感じます。

[126: 匿名さん]

資料見ると外廊下で恐らく間取りは田の字のような、洋室の窓が廊下に向いている間取り魅力ないですね、最近すみふのマンションほとんどが外廊下で設備もケチってる、価格だけ高く設定

[127: 匿名さん]

コロナエイジになって通風とか採光（コロナは紫外線に弱い）を意識するようになってくると、外廊下は感染症対策的によいかなと思いますけど。内廊下って結構密ですよ

[128: 匿名さん]

外廊下の部屋は良くないと言うね

人が通るのが落ち着かないんだってね

[129: 匿名さん]

というより外廊下はプライバシーの問題が大きいようですね。家の人の出入りが遠くからも見えてしまいますし、古い作りだと目隠しが設置されておらず、家の中まで見えたりもしますが、行灯部屋ができにくいというメリットもあります。外廊下の都営住宅でも風呂場に窓があってそこだけは優れているなと妙に感心したりします。

[130: 匿名さん]

プライバシーの観点で確かに問題があるかもしれませんが、
個人的にはそれよりも外気からの影響が気になってしまうかもしれません。
冬場とか玄関から寒い風が入ってきそうな気がするのですが実際にはどうなのでしょう。

[131: マンション検討中さん]

お部屋の大きさにもよると思いますが、お値段はどれくらいになると皆さん予想されていますか？？

[132: 匿名さん]

近隣のマンションが築15年超で平米百万つけているからそれより安いということはないと思う。
https://mansion-market.com/mansions/detail/2365

斜め向かいのマンションも築年数は５年ぐらいで平米単価は同じくらい。多分この辺の価格なら問題なくすんなり売れていくのだろうね。
https://mansion-market.com/mansions/detail/111306

昨今の値上がりを考えると新築で坪四百万ぐらいだったらすんなり売れると思うので、もう少し高いだろう。巨大な再開発が近隣で予定されているのでそれをどう考えるかだけど、この地域の発展をずっと見てきた者の素朴な感想としては、持っておけば損はないと思う。

[133: 匿名さん]

ここが坪400万はないでしょ。70平米1億からで坪450万?くらいじゃない？

[134: 匿名さん]

隣のマンションは築４０年近いけれど平米80万ぐらい。
https://mansion-market.com/mansions/detail/24466

かなり乱暴な試算だが仮に40年で平米あたり120万が80万に下がるとして、1年あたり一万円の減価ということになる。あとは皆さんで考えてみてください。

[135: 匿名さん]

>>133
あのスミフだから、もう少し高くても驚かないですけどね。
再開発によって起きると考えられる相場の上昇を織り込んでもうちょっと高くしてきても驚きは感じないでしょうね、あーあ、またかよ、みたいな感じですかね。

[136: 匿名さん]

まあ裏をかいて、近隣の築浅中古を買うという作戦もアリだとおもいますよ。

[137: 匿名さん]

>>135 匿名さん
実際坪500万近く価格もあり得ると思いますね。裏のの再開発もおりこめば、そのくらいいっても不思議ではないので。

[138: 、。]

平米単価150万はありうると思いますね。将来価値を織り込むと平米160万ぐらいはいってもおかしくないと思います。駅近があらかた買われた今だともっと高くてもいいかもしれませんね。私はコロナが流行っている今だからこそ高く売れると思うので、多分安くはないと思います。平米160万が、40年で80万になるとしたら、年間2万円の減価ですよね、借りる方より買う方がメリットがまだまだありますね。

[139: マンション検討中さん]

駅から11分で平米150万はいくら何でも高すぎると私は思いますけどそれでもそこそこ売れるんでしょうかね。

[140: 匿名さん]

>>139 マンション検討中さん
住友だから5年以上時間かけて売ると思うし、高過ぎと思えるくらいでも不思議ではない。ただ、いくつか好条件もあって、文京区には珍しいそこそこ規模がある物件なこと、すぐ裏の共同印刷工場の再開発があること、学区の小学校が建て替えられて新築校舎になるので、のんびり売ってる間に相場が追いついてくる可能性はある。

[141: 匿名さん]

利便性取るなら駅近の中古でしょ
ただ、グレードの高いマンションがない
昔のしょぼいやつ
駅近はもう建てられまくってるからのう

[142: 匿名さん]

後楽園に近い順だと文京楽器が一階に入っているザ パークハウス小石川後楽園はグレード感高いと思いますよ。

あとアトラスタワー小石川、パークスクエア小石川、ザ ・タワー小石川の一丁目三兄弟とかパークホームズ小石川、小石川ヒルズとか内廊下の立派なところもありますよ。
パークスクエア小石川なんかコンシェルジュサービスがあるし立派なもんです。

どこも人気があるようですよ。

[143: 匿名さん]

>>142
ただ問題は、中古が出ないってところかな。

[144: 通りがかりさん]

竣工時期などでマンションごとに仕様が違うので、新しいのがいいわけでもないですからね。2000年代、2010年前半、後半でも変わりますからねー。
まぁマンションは立地が全てとも言いますけどね。自分が住むなら間取りや仕様も拘りたいところですね。

[145: マンション検討中さん]

この物件はずっと塩漬けにされてたとのことですが、なぜですかね？住友不動産の卓越した相場観により値段が上がると信じて待ってたんですかね？事業化までの固定資産税やらでコストアップにつながって値段が高騰するのだけは困りますが…

[146: 匿名さん]

大手不動産会社らしいかなり丁寧な地元対策をしていたね
その辺は好感度高いな

角地の塀をバッサリ削って見通しをよくしたりとかね、がんばるなあと頭が下がる。
きっとで良いものが建つんだろうと期待が膨らむ

[147: 匿名さん]

>>145 マンション検討中さん

3年分ぐらい土地を仕入れなくてもやれるぐらい、土地の在庫を持っているみたいですよ
普通は、駐車場にするのですけど、後楽の塩漬け土地は更地ですね

[148: マンション検討中さん]

待ちに待ったWEBパンフレットの案内が来ました…しかし詳しい間取りも値段もわからないし、結局あんまり役に立ちませんでした。

[149: マンション検討中さん]

>>145
心配しなくても住友不動産なので、お値段は高めで出してくるでしょうね。
この物件なら需要はあるでしょうから、買うなら第一期の方が良さそうですね。
よほど売れない限りは後になるほど価格が上がるのがすみふのパターンですからね。

[150: マンション検討中さん]

こちらの物件、文京区にしては珍しく戸数が多い販売ということでかなり時間をかけて売る戦略なんでしょうか？流石の住友不動産もこれだけの数はなかなか苦戦するのかと思われますが…インペリアルガーデンと似てますか？