頻繁に共用部の高額修理

[購入経験者さん]

マンション管理会社について質問です
新築分譲マンションに入居して６年になります。FAQの質問でしたら、ごめんなさい。

毎年、管理組合の通常総会に、組合員として出席していて、今年も先月に終わったばかりです。
気がかりな事があり質問します。

６年ともなると、ここ２、３年は、やたらと補修交換、修理などの名目で高い金額代金が経費処理されて
ます。例えば、機械式駐車場修理で数百万など、昨年もどこか部品交換で、高額修理したばかり。
総会出席の管理会社の担当者に問いただすと、「昨年定期修理を計画していたが、今年に先送りした案件」
と説明。総会資料の修理代金の見積もり自体も、機械式駐車場の関連メーカ発行ではなく、
完全に管理会社のものです。そのへんを問いただしても、言い訳ばかりです。

その他、マンション共用部の一般修理、交換費用の経費明細もすべて管理会社の発行書類です。
将来に、必要もない修理交換名目で、どんどんマンション修繕積立金が使われると腹立たしいです

管理会社は、こんなところなのでしょうか？世間では、相当名の通った管理会社です。

総会では、管理組合の役員さんからは、特に何もコメントはありませんでした。
長くて済みません。管理組合の問題でしょうか？
住人の皆さんはあまり関心がないようで、今年の通常総会の出席者はコロナの関係で出席するな、で、
僅かでした。

[1: 匿名さん]

築6年での多数の高額工事とのことですが、工事内容が管理組合の保険適用での工事でしたら、収支報告書の支出項目には工事名と金額、収入の部の収入項目には保険金（雑収入に含まれている場合もある。）の収入金額が記録されています。
各収入項目に保険金の収入が記録されていないときは組合費からの支出になります。
この場合は工事費の保険金を隠匿して組合費での支払いとしていることがあります。
理事会を通してこの疑いを確認してみて下さい。
築6年くらいなら工事の内容によっては保険適用工事が大半です。

[2: 購入経験者さん]

早速のレス有り難うございます。保険適用の記載は有りません。今回の一例
は、機械式駐車場です。故障、修理名目です。本来使い方の問題であれば、
具体的な使用上の注意勧告あれば良いですが、何にも説明なく、何か修理に
かこつけて、積立金を浪費（管理会社が）している様に思います。管理会社
の経費を自らどんどん計上しているのでしょうか。

[3: 匿名さん]

>>2 購入経験者さん
保険金を隠匿したのであれば収支報告に保険金適用工事などとは記載しません。
機械式駐車場のトラブルであれば組合加入の施設賠償責任特約を使えばほとんどの修理費は組合費を使わずとも保険金で修理できす。収支報告の支払い項目の小修繕費（若しくは雑費）等の項目の中から組合費で支払った修理費はチェックする必要があります。
この際管理組合が加入している保険を勉強してください。
※上記の件で調べるためには収支報告の月別収支明細書が添付されていると解りやすいです。

[4: 購入経験者さん]

保険ですね、調べます。有り難うございます。

[5: 匿名さん]

>>4 購入経験者さん
工事費の水増しや横領等は疑いは推測できるが証明は難しいです。保険金の詐欺は理事長が管理音痴なら騙しやすいです。
組合加入の保険を適用して工事代金を支払った通知書は保険会社から管理組合宛てに郵送されます。
この郵便物は管理人室へ投函されますので通知書の行方は理事長には渡っていないケースが多いです。
ここら辺も管理人に悟られないように調べてみて下さい。
理事長が管理に詳しいと知ると通知書は理事長に渡しますが、
管理音痴だと知ると渡さないで隠匿します。
この犯罪は組織的な場合が多いです。保険代理店は保険会社か管理会社系列の場合はこの犯罪はし易いです。

[6: 某管理員]

＞６年ともなると、ここ２、３年は、
＞やたらと補修交換、修理などの名目で高い金額代金が経費処理されてます。
築６年くらいから修理が多いのは、問題かも知れません。
後10年もすると修理する所は２～３倍に増えてくるはずだからです。

＞機械式駐車場修理で数百万など
＞昨年もどこか部品交換で、高額修理したばかり。
駐車場契約者の駐車料金が管理組合に入っています。
この収入で駐車場の修理や部品交換は行われているはずです。
収入の入って来ないエレベーターの修理や部品交換とは違います。
駐車場の定期点検で修理交換が必要とされたら、
１年以内には修理交換が必要になるはずです。

＞機械式駐車場の関連メーカ発行ではなく、完全に管理会社のものです。
＞そのへんを問いただしても、言い訳ばかりです。
管理組合がしっかりしていれば、
機械式駐車場の高額修理を管理組合が直接メーカーに発注することは可能のはずです。
管理会社名で修理を行う場合でも、
高額修理の場合、メーカー担当者を総会に呼んで説明させることも可能のはずです。

＞その他、マンション共用部の一般修理、交換費用の経費明細もすべて管理会社の発行書類です。
一般修理、交換まで管理組合が直接行うのは、修理後のメンテナンスも有る場合があり、
管理会社名で行うのが一般的のはずです。

＞将来に、必要もない修理交換名目で、
＞どんどんマンション修繕積立金が使われると腹立たしいです。
管理費と修繕積立金は会計上分かれているはずです。
一般の修理交換は管理費会計で行われているはずです。

＞管理会社は、こんなところなのでしょうか？
＞世間では、相当名の通った管理会社です。
管理会社はマンション販売業者の系列でしょうか。
相当名の通った管理会社であれば、必要もない修理交換はしないはずです。
ただし、管理会社の担当者によっては、
メーカーから修理交換を指摘されてすぐ行う担当者と、
問題や故障が発生してから行う担当者がいます。

問題や故障が発生しても、
すぐ修理交換しない管理会社の担当者もいますので、
一概に管理会社に問題が有るとは言えないと思われます。

[7: 購入経験者さん]

>>5,6さん、ご教示有り難うございます。
管理会社はマンション販売業者の系列です。安心はしていますが、
どこまで信用できるのか？
この業界の事は疎いですので、心配で質問させて頂きました。

[8: 某管理員]

>7 購入経験者さん
私の経験から追加説明させていただきます。

総会議案書　管理費会計
[収入]駐車場使用料
[支出]駐車場メンテナンス費
の差額が管理組合の駐車場に関する利益です。
当期の利益×年数分の利益が出ています。

機械式駐車場は１０年に１度の改修は必要になります。
（６年で改修は早いと思いますが）

機械式駐車場の修繕が数百万円だとすると、
修繕積立金会計からの支出になっているはずです。
修理が高額になる場合、修繕積立金会計からの支出になります。

管理組合の会計が正常に運営されているかについては。
総会議案書の管理費会計、修繕積立金会計で、
当期繰越金と前期繰越金、繰越金合計が正常な値かどうかです。
繰越金合計差額が正常に増えているか見てください。

より詳しくは、マンション無料相談のNPO等で調べてもらえるはずです。

[9: 匿名さん]

当マンションは二段式横行システムの機械式駐車場です。
毎月の点検費用は35万円です。
緊急出動費等は別途組合負担です。諸々に諸経費を入れたら月40万円くらいで年間支出が480万円です。
役員は抽選制で一年交代です。この費用に不正の疑いを抱いた組合員は相当嫌な思いをしていました。
しかし、異議を申し立てる組合員は一人もおりません。
20年間で機械式駐車場関係の支出が、なんと、一億三千円支払ってていました。
勿論各期の理事長には保険金支払い通知書は届いていません。
これから見ても怪しいですよね。調査する価値はあります。
管理会社は大手でベスト３に君臨する管理会社です。
これを証明しても登録の取り消しが行われないときは政治的共謀性を疑います。

[10: マンション検討中さんへ]

>>3 匿名さん

横から失礼します。
所有マンション（理事による自主管理）の 収支報告 に 疑問がわき、質問させてください。

収支決算の 収入内訳 に ほぼ 毎期「受取保険金額」の記載があります。
どの工事に該当とかの記載はなく、ただ 一行「受取保険金額」x,xxx,xxx のような記載です。
また、支出内訳には、その期に行った 工事が 複数 記載されています。どの工事が 保険対応工事なのか、の紐づけの記載はありません。築46年 総戸数 300世帯なので、補修工事 も 決して少ない金額ではない、と思われます。この場合、支出欄には 受け取った保険金額では 補えなかった 差額の支出額を記載するものでしょうか？

このような 収支決算 の 記載のしかたが 通常でしょうか？
ちなみに、決算作成（監査役）は 本職 税理士です。

[11: 匿名さん]

回答している方は知識はお有りだが、実務を知らないようです。簡単にネットの投稿を信じてはダメですよ。相手がどこの誰ともわからないのですから。例として「相当名の通った管理会社なら」のくだりがありますが、逆です大手ほど経費が膨大で多額の利益が必要なため工事に執着します。機械駐保守はメーカー系が多く定価販売と考えて良いです。その中から管理会社へのバックマージンも普通です。ちなみに長期修繕計画表には5年目から管理組合の高額工事予定がくまれているはずです。工事を実施することを既成事実化するためです。だからこそ必要かどうかを組合員が確認する必要があります。何も言わないと普通に注文書を持ってきますよ管理会社は

[12: 匿名さん]

>>1 匿名さん
保険の可能性もありますが5?6年目なら長期修繕計画に基づく工事を推測することが普通です。また管理費と修繕積立金と組合費について明らかにわかっていません。知識の披露も良いですが真っ先に答えるに値しますか？スレ主の質問は新築マンションでは恐らくほぼ全てのマンションが経験されることで入居者がマンション管理に目を向ける重要なスレだと思いませんか？

[13: 匿名さん]

>>5 匿名さん
保険金詐欺の話しに行く前に保険金支払い通知書の郵送先は、管理組合宛だけですか？保険代理店が管理会社の場合、管理会社にとどまるケースが良くあります。仮に管理組合宛に郵送されている場合でも管理員に悟られずに確認する？1組合員が？そんなマンションが存在するなら管理組合宛の郵便物はよく無くなることでしょう。（笑）

[14: 匿名さん]

>>7 購入経験者さん
はなから疑ってはいけませんが、信用の根拠が社名であれば信用してはいけません。社名が仕事をする訳ではありません。仕事をするのは人間です。言動と行動をよく見て下さい。わからない訳はありません。マンションを購入できるほどの大人なのですから。

[15: 名無しさん]

組合員がしっかりと自分たちの資産であるマンションを
自覚を持って管理しないとね。