クレアホームズ王子神谷TOKYOってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレアホームズ王子神谷TOKYOについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ojikamiya.clare.jp/

所在地：東京都足立区新田一丁目2番5、32、33、36、67、68、69、74の一部（地番）
交通：東京メトロ南北線「王子神谷」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ京浜東北線「東十条」駅 停徒歩18分
　　　ＪＲ京浜東北線「東十条」駅からバス約9分乗車、 「環七新田」バス停徒歩3分
　　　JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン・宇都宮線（東北線）・高崎線「赤羽」駅からバス約12分乗車、「環七新田」バス停徒歩3分
間取： 2LDK～4LDK
面積：56.95㎡～88.39㎡（※防災倉庫面積を含む）
売主：セントラル総合開発株式会社
施工会社：株式会社ノバック
管理会社：セントラルライフ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[103: 坪単価比較中さん]

>>102 マンション検討中さん
橋の手前(ローソンの辺り)から一応坂を登って橋を渡れます。
ただ、坂の部分は歩道というよりは車道の橋に白線が引いてあるだけなので、自転車の利用を想定しているような気はします。
徒歩であれば階段を上るのが無難かもしれませんね。

[104: マンション検討中さん]

なるほどです。ベビーカーの利用にはちょっと厳しそうですね。

[105: マンション検討中さん]

>>102 マンション検討中さん

環七の橋自体に上った後は、車道と歩道が柵で仕切られていて安全なのですが、そこまで上るまでのルート（方法）が大きく 2 つあります。

1. 103 さんの通り、白線が引いてだけの車道と並走する
2. 102 さんの通り、陸橋の階段を上る

マンション側ではなくて、環七を渡った側の階段であればスロープの幅が広めです。
しかし、子供乗せ自転車やベビーカー利用となるとかなりの重労働になるかと。

[106: マンション検討中さん]

付近の分譲マンションに 10 年以上住んでいますが、本マンションに買い替えを検討しており、モデルルームを訪問してきました。販売開始の時期分かりませんが、既に 6 割埋まっていました（分譲済み）。

子育て世代のかたであれば、可能であれば平日の午後に訪問するのも良いかもしれません。学区のマンモス小学校（小中一貫校です）の冬休みが本日で終わるので、下校で賑わってる様子が確認できると思います。都内でトップクラスに生徒数が多い学校なので、平日の夕方は子供でいっぱいです。

中古マンションと比較するのであれば、近くに再開発されたハートアイランドは水害リスクも払拭され、無電柱化された歩道の幅も広く、自然もあり綺麗です。そのエリアの中古マンション（築 10 年前後）が幾つか出ているので、比較ネタに使えると思います。

一方、本マンションは 23 区内の新築マンションとしては圧倒的なコスパで、部屋自体のクオリティが高い上、カスタマイズも柔軟に可能らしいので、そこを気にいりました。

[107: マンション検討中さん]

こういう水害エリアの人口増やすのはもうやめたら。売り逃げできれば儲かるんだろうけどさ。
せめて、デベロッパーさんも水害リスクが払拭されたと誤魔化すのではなく
都や区が発表しているデータを元に、正しく購入者に説明してもらうことを願います。。

[108: マンション検討中さん]

>>107 マンション検討中さん
誤魔化しなんて全然ないですよ。重説の際に区が発表しているハザードマップを元に最大浸水の深度を説明し、購入希望者はサインするところまで義務化されてます。MR行った時にも水害については説明受けるのでみんな説明受けて買ってますよ。ここの電気室は最大浸水時の5メートルまで耐えられるので、きちんと防災対策されてますよ。

[109: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん

>>107 さんとのやり取りを見ていると、デベさんのように読めますけど大丈夫？

[110: マンション検討中さん]

デベさんもいるのかもしれないですが、この物件は賛否両論きっちり別れていて面白いですね。私は災害が怖いのでこの物件は論外ですが、不動産は購入希望者が1人でもいれば買い手はつくのでリセール時にも需要はありそうですね。

[111: マンション検討中さん]

自分はここは検討外ですが、これだけ安ければ仮にバブル崩壊で価値が下がって残債割れてもたかがしれたものでしょう。立地よりソフトを重視する人には、圧倒的におすすめだと思いますよ！

[112: マンコミュファンさん]

ファインシティの中古、11Fの70㎡3LDKが現在3790万円で売りに出されてます。一つの指標になりそうですね。

[113: マンション検討中さん]

残債割れは築10年時に坪単価135万以下（計算式:4000万35年ローン総借入4300万月10.2万年122万×10＝1220万?10年総借入4100万＝2880万）になったら発生しますが、そこを割るかどうか難しいところですねー。現在築14年のレーベスクエアリハート東京が坪単価148万で出てますね。111さんもいってますが残債あっても大したことないでしょう。

[114: 職人さん]

最近こちらの物件に興味を持ったのですが
各タイプはどの程度売れ残っているのでしょうか？
C2タイプが一番お安いプランかと思いますが客寄せパンダ的な2Fしか売りに出ていない様子で水害などを考えると4F以上が気になるところですがお値段がわからず…
ご購入なさった方いらっしゃいしますでしょうか？

[115: 匿名さん]

>>114 職人さん

マンションマニアさんのコメントに価格情報がごがいますね。プランとしては C タイプが一番多いプランですし、期をズラして販売するのもあり、私が年末に訪問した時点では 2F も 4F 以上も C タイプは残っていました。

[116: マンション検討中さん]

>>114 職人さん
cタイプの中では、c3タイプだけ12月初め4階-6階が空いていました。他のcタイプで空いてたのは7階以上でしたら、まだ少し空きが残ってましたよ。c3タイプ5階で3688万だったと思います。めちゃ安い。6階までは100万近いピッチで上がっていきます。視界が抜ける7階以上のピッチは20万ずつだったと思います。

[117: 職人さん]

>>115
>>116
お二人ともアドバイスありがとうございます！
若干残ってるとのことで安心致しました。
来週内覧行くので確認してきます。
どうも、ありがとうございました！

[118: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん
一期一次の時は2FのCタイプ(2998万の部屋)は一部屋しか販売されなくて抽選でしたが、年末時点で残ってたというのは普通に販売中でしたか？
2FのCタイプは値付け的にパンダなので先着販売はしないと思ってました。
それとも二期以降の販売予定で価格付いてなかったとかですかね。

[119: 匿名さん]

>>118 マンション検討中さん

私の情報は一期三次でした。2F ですと 66.19 3LDK C タイプが C1 が分譲済み、C2 と C3 は価格表が空欄なので、二期以降だと思われます。

[120: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
情報ありがとうございます。
やっぱり空欄で未販売ですよね。
一期も抽選だったので二期以降もそうなりそうですね。

[121: マンション掲示板さん]

川のそばというか川の上に建ってるような立地。そして王子神谷と謳いながらも思いっきり足立区民になるね。

[122: マンション検討中さん]

安いのはいいのですが、駅徒歩11分といいつつ、新神谷橋を渡る道が恵まれてないのが致命的です。かといって橋を渡らないと駅には行けないしスーパーもない。小さい子供を連れての移動などはかなり厳しいと思います。ここら辺に住むファミリー層の方々はどうしているのでしょうか。

[123: 匿名さん]

>>122
足立区新田の住民はほとんどバスで王子駅か赤羽駅に出るのが普通

[124: マンション検討中さん]

>>123 匿名さん
なるほどです。新田で完結するのはアクアテラ近辺だけなんですね

[125: マンション検討中さん]

新田エリアに住んでおり、子供もいます。共働きなので普段は宅配サービスを利用しており、週末に電動自転車でベルク、または車で他のスーパーに買い物に行っています。

[126: マンション掲示板さん]

安いとはいえ、駅遠で買い物にバスか車が必要で足立区って中々妥協できないな。

[127: マンション検討中さん]

この物件は尖りまくってて私は好きですけどね♪安さと建物グレードは最高。立地と周辺環境は最悪。ここまでわかりやすい物件はあんまりないですよね。例えば近隣のガーデンクロス東京王子と比較した場合ガーデンクロス最多販売価格帯6500万台、ここは3800万台。夫婦共働きで700＋800万収入あっても4000万までに抑えたいわーと言う人や、4000万までが限界！と言う人には響きまくる物件でしょう。現に７割程が契約済みの人気物件なので、売るときも困らないでしょう。ガーデンクロスの方がもちろん立地含め良いマンションと思いますが、こことの価格差以上の価値は疑問符です。

[128: マンション検討中さん]

>>127 マンション検討中さん
ガーデンクロスと比べたいようですが、残念ながらここを検討する方の比較対象はオイコス赤羽志茂かと思います。

[129: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん　
なるほど！たしかにおっしゃる通りですね！ってかオイコスまだ販売してたんですね…竣工2年で完売してないって…あの立地にしては高すぎたんでしょうね。ここは竣工前完売全然問題無さそうですね。

[130: 匿名さん]

付近の新田三丁目に住んでいますが、メトロ利用時は徒歩で王子神谷駅。JR 利用時はバスで赤羽駅か王子駅まで移動しています。

小さいお子さんのいる方の懸念は出勤時のベビーカー、子供乗せ自転車の経路かと思います。環七の橋経路は皆さん言う通り、ベビーカーや重い自転車は厳しいです。今の待機児童の状況は把握しておりませんが、保育園は新田エリアに沢山あります。保育園に預けた後に自転車で王子神谷駅に移動するのであれば、少しまわり道になりますが「新田橋」の経由は可能だと思います。

[131: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
ありがとうございます。参考になります。３丁目はスーパーも近いし公園も近いのでよいですね。

[132: マンション検討中さん]

どうせバスを使うのなら、地盤のしっかりしたアクアテラの方が良さそう。今カームスクエアの二階80㎡が3600万で売られてます。街の雰囲気がこの辺りとは全然違いますよ。

[133: 匿名さん]

ファインシティ王子神谷はどうですかね？築浅ですが。５件売り出ていますが、やっぱり不便だったのでしょうか？

[134: マンション掲示板さん]

安いとはいえ、この規模なのにディスポーザーも、食洗機もついてないんですね。電気式床暖ってあまり使われてないけどコスパどうなんだろ。

[135: マンション検討中さん]

>>133 匿名さん
5件も売りに出てるのか…

[136: 匿名さん]

>>134 マンション掲示板さん

ディスポーザーは非対応ですが、食洗機はオプションですね。

[137: マンション検討中さん]

エターナルユートピア売れ行きどんなもんよ？

[138: マンション検討中さん]

>>133 匿名さん

ファインシティはそこそこ大きい公園（遊具あり）が隣接している大規模マンションです。駅までの徒歩時間またはバス利用であれば、築年数に差はあれど、新田エリアの中古ならハートアイランド（新田 3 丁目）が子育て含め住みやすいとは思います。大きい公園、学校、小児科、スーパー（ベルク）も近いです。中古で出ている物件で比較すると価格差はありますね。この時期なので、売買の動きもあると思います。

[139: マンション検討中さん]

>>127
3800万台！？ブリシア浅草Ⅱなんて2500万台だぞ！？
くらい的を射てないレス

[140: マンション検討中さん]

>>134 マンション掲示板さん
電気式床暖気になりますね。ガス式床暖を使っていますが、東京の冬なら、個人的には床暖だけで余裕です。電気とガス式のコスト差より、暖まり具合が気になっています。

[141: マンション検討中さん]

>>139 マンション検討中さん
ブリシア浅草IIって最低坪単価273万ですよね？ここ最低坪単価150万ですよ。比較するマンションが頓珍漢すぎて、ブリってしまってるとしか思えません。それよりも、年明けの売れ行き等共有頂ける方はいらっしゃいませんか？

[142: マンション比較中]

王子神谷の物件の掲示板でブリシア浅草IIは完全にブリってるわ。

[143: マンション検討中さん]

設備も一通り整ってるし、新築希望、南北線ユーザーの20代の一次取得にちょうど良い物件ですね。この市況だと人気出るのもわかります。

[144: 買い替え検討中さん]

びっくりしました。東京23区の都会の中にこんなに安いのに素晴らしい住環境の街があるんですね。23区内東京メトロ沿線でこの値段で購入できるマンションはここしかないと行ってもよいのではないでしょうか。
コロナ禍でも大半の新築マンションが価格を下げていないどころかむしろ上げているところもあるのにこれだけの価格で優れた住宅を提供できる企業努力には心底尊敬します。庶民の味方ですね。
ディスポーザーがないのは管理費を考えるとむしろメリットです。タワマンくらい何百戸もある物件除くと、ディスポーザーの維持のせいで目に見えて管理費が高くなる物件は山程あるのはある程度業界に詳しくなれば誰でも知っている話ですしね。王子神谷エリアはリセールバリューもとても良いですし子育てが終わって住み替えをするのも用意だと思います。なんて言っても東京23区内ですからね。
また、水害リスクが高いといっている人がいますが、ちょうど岩渕水門の真下にあるので水害は起こりませんよ？少し調べればわかると思うのですが。

[145: 匿名さん]

>>141 マンション検討中さん
今週の訪問時、7 割程が分譲済みとの事でした。となると、残り 20 戸ちょいかと思います。2 月から二期がはじまるかも？

[146: マンション検討中さん]

>>144 買い替え検討中さん
検討中の者ですが、さすがに「素晴らしい住環境」は礼賛しすぎです。営業さんですかね？ここは「値段の割にソフトは良い、立地は…」という物件ですよ。水害云々を除いても、駅からの導線や周辺環境、雰囲気は決して良くないですから。「そういう諸々を価格が全て解決してくれている物件」というのが正しいのではないでしょうか。購入者はその辺り折り込み済みだと思いますが。

[147: マンション掲示板さん]

>>144 買い替え検討中さん
営業さんですか？川のど真ん中の立地かつ、近隣に工場が多く、足立区で治安も良くないので、お世辞にも素晴らしい住環境ではないでしょう。王子神谷エリアでもないし。ここは北区の王子神谷ではなく、足立区の新田です。

[148: マンション検討中さん]

>>147 マンション掲示板さん
治安が悪い根拠は？足立区は23区中11位犯罪認知率0.71%です。さらにいうと新田は人口16700人に対して2019年の犯罪認知件数件数40件0.23% 最優秀区文京区平均0.53% 最優秀の文京区平均の半分の犯罪認知件数で治安悪いって。東京に住めないね。水害とか、治安とか悪いというならその根拠を示してください。スーパーや学校の徒歩半数が10分超えてるので日常生活の利便性の低さがこのマンションの弱点です。

[149: マンション検討中さん]

せめて隅田川の内側（川の反対側、神谷地域）なら岩淵水門があるので、仮に荒川が氾濫してもそこまで…ですが、ここは荒川と隅田川に挟まれていて家屋倒壊の危険性もある地域なので。海抜も2m無いですよね…

[150: マンション比較中さん]

>>148
同意です。足立区の治安が悪いと言っているのは50代以降の昭和の世代の方かと。
今の若者は女性でも普通に足立区に住んでますよ。事実、北千住は住みたい街ランキング常連ですし。批判するなら根拠を示していただきたいですね。

[151: 匿名さん]

日曜日から営業マンがウザイ
ここは北千住とかけ離れている地域ぐらい常識だろうが
足立区新田と鹿浜は陸の孤島なのは地図上一目瞭然だろ( ﾟДﾟ)

[152: マンション検討中さん]

治安に関しては、犯罪「件数」でカウント & メディア等で発表されてイメージが付くので、足立区においてその多く（確か 4 割ほど）を占める無施錠自転車の盗難対策のため、愛錠ロック大作戦（勝手に自転車ロックしちゃう）で大幅に減少させたとか懐かしいです。10年以上の前の話です。

新田はそもそも、再開発によってここ 10 年？でハートアイランド（3 丁目）を中心にファミリー層で構成されています。2 丁目は新築戸建の販売が多く、1 丁目もファインシティのように築浅の大規模マンションがありますし。学区の新田学園は東京で 1 位の児童数（運動スペース不足で問題になっていますが）なくらいなので、ハートアイランドのエリア以外も朝から夜まで平和な雰囲気と私は感じています。

また、同じ 1 丁目の大規模アパートの建替えも進んでいるので、益々明るくなるのを期待しています。以下を見ると建替えとあるので住居ですね。1 丁目にスーパーは私も非常に欲しいですが…。
https://www.city.adachi.tokyo.jp/documents/17445/shindennews38.pdf

新田橋（環七じゃない方の橋）の架替えが R13 年完了予定とありますね…。それまで仮橋は歩行者と自転車のみなので、川沿いのまわり道となりますが、子供乗せ自転車とベビーカーの安全な経路は確保できると思います。