プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[1601: 匿名さん]

>>1594 匿名さん
ありがとうございます！理解できました。
浅草線改札まで何分くらいになるのでしょうかね。。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください！

[1602: マンション検討中さん]

>>1591 マンション検討中さん

少ないと思いますよ。

[1603: 通りがかりさん]

>>1601 匿名さん
めちゃくちゃ近いとまでは言えないが、遠いとまで言うレベルではないはずです。入り口から2分前後だったかと。
あと何より泉岳寺駅は京急が新駅ビル建てて大規模リニューアル予定。芝浦口改札は噂の域を出ないので期待できませんが、少なくとも芝浦側からの導線を考慮した造りにはなるかと思いますよ

[1604: 名無しさん]

>>1603 通りがかりさん
ありがとうございます！とても参考になります。
三田駅使用を検討していましたが、出口から改札までがあまりにも遠く厳しいなと感じましたので、それと比べれば許容内かなと思いますし、導線も心配しなくても良さそうですね。
泉岳寺駅再開発は楽しみですね！スーパーができればいいなぁと思います。

話は変わりますが、管理費は高いですよね…。検討のマイナス要素になっています。

[1605: マンション検討中さん]

坪単価と管理費が比例するみたいな理論を初めて聞いた(笑)
白金座は管理費400円未満なんだけど。
ここが489円になる根拠というか納得行く説明が欲しいのを否定されてもね。

[1606: 匿名さん]

>>1605 マンション検討中さん
他所は他所だろう。

スカイの方が安くて、こっちの方が高いのには訳があるに決まってるだろ。それこそコンシェルジュの人数や、各清掃員の人数、エレベーターの数や高速仕様の機材を入れてるなど、コストが嵩む様々な要因があるこら一概にあっちは安くて、こっちは高いとは言えないな。

そもそもたった500円/㎡ぽっちの管理費が高いと感じるなら、初めから検討から外せば良いだけ。

[1607: 匿名さん]

スカイとでは総戸数が3倍、勝どきとではミッド・サウス併せると約7倍ほど違うからね。その辺の大規模と比べちゃうとスケールが違うし、どうしても戸あたりに掛かる維持費の割高増は仕方ないんじゃないかな。

[1608: マンション検討中さん]

色んな面から実需があまり期待出来ず、投資用が主体なんだから、
高さの理由に関わらず、管理費の水準は大事だろ
リセールにもキャッシュフローにも影響大だから
払えないヤツは来るなとか、そう簡単に済む問題ではないかと

[1609: 匿名さん]

やっぱり今は勝どき一択なんですかね。

[1610: マンション検討中さん]

>>1609 匿名さん
勝どきも検討外物件だろ

[1611: 匿名さん]

別にここの管理費が高いと言うつもりはないけれど、マンションごとになぜこんなに管理費設定が違うのかっていうのが謎だ。そういう意味では合理的な説明が欲しいのは確かだね。

[1612: 匿名さん]

>>1606 匿名さん

ここ500円なのか。タワマン最高額レベルだなあ。

[1613: 匿名さん]

近所のタワマンの㎡あたり管理費

芝浦アイランドケープ　　　243円
芝浦アイランドグローブ　　273円
コスモポリス品川　　　　　201円
ワールドシティタワーズ　　201円
東京ベイシティタワー　　　243円
グローバルフロントタワー　300円
品川Ⅴタワー　　　　　　　275円
カテリーナ三田　　　　　　282円

[1614: 匿名さん]

>>1606 匿名さん

それはその通りだと思うが、例えばコンシェルジュの人数や清掃員の床面積当たりの人数がここは多くて、ほかのマンションはここの半分とか、エレベーター一機あたりの戸数がほかのマンションの半分とか、エレベータの速度がここは他のマンションより高速とかそういうエビデンスが欲しいね。これは勘だけど自分的にはそれほど差があるようには思えないんだが。

[1615: 匿名さん]

>>1613 匿名さん
古いマンションとの比較は意味ない。最近のタワマン同士の比較が欲しい。

[1616: 匿名さん]

>>1615 匿名さん
人件費や外注費が変わらないのに管理費倍違うのはデベが利益取ってるから。

[1617: マンション検討中さん]

途中で管理費あげるのは難しいから、最初から上げてしまえ、みたいな

[1618: 匿名さん]

>>1617 マンション検討中さん
ただのぼったくり。こんな高いとこ買う人おらんよ。

[1619: 匿名さん]

やっぱり芝浦アイランドかGFTが良いのかな

[1620: 匿名さん]

>>1549 匿名さん
芝浦の異臭の原因ってこれなのか。
芝浦で洗濯物干すと、なんか臭いがつくのは困るな。

[1621: マンション検討中さん]

>>1619 匿名さん
そう思うあなたにはそれが正しい判断だと思います

[1622: 匿名さん]

>>1620 匿名さん
この辺だと港南の方が臭いが強い。芝浦はそこまでではない。

[1623: 検討板ユーザーさん]

一個ぐらいプラスの要素はないのかね。
全然ダメじゃん？

[1624: マンション検討中さん]

>>1623 検討板ユーザーさん
マイナス思考すぎだろw

[1625: 匿名さん]

外観は近隣物件の中でもトップクラスに良いと思う。プラウドはやはりおしゃれ。

[1626: 匿名さん]

ここ駐車場の設置数は何台？管理費は駐車場の稼働率でほぼ決まるとこもあるよ。駐車場の設置数に対して、何%稼働すると見込んで管理費を決めているかだね。
あとはコンシェルジュが例えばブランズ芝浦に対して1日何人で見込んでいるかとか、
物件担当（理事会総会を仕切る管理会社の担当者）が物件常駐なのかそうでないかとかも大きく関係するよ。

[1627: 匿名さん]

>>1591
空いてる時間帯なら問題ないと思うけど、平日朝夕の通勤時間帯や休日午前のベビーカーでお出掛けの時間帯だと、各駅停車でイライラとか定員オーバーで乗れないみたいな状況は有り得るでしょうね。
１階のエレベーターホールも夕方の混雑時には面積的形状的に厳しそう。
エレベーターの能力を議論するのに、よく何戸に１台とか上り下りの速度を比較したりするけど、個人的には何フロアに１台あるかが重要なんじゃないかなと感じます。

[1628: eマンションさん]

>>1626 匿名さん
そうゆう詳細から正当化もしくはぼったくりを検証するよりも、ただ純粋に管理費を下げてくれ、という話が多いのでは。

[1629: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
ぼったくりの駅遠マンション検討するお金あるなら

なんで駅直結勝どき検討しない？

[1630: 匿名さん]

え、EV、低層用と高層用わかれてないの？

[1631: 匿名さん]

勝どきサウスの方が良さそうだね。

[1632: マンション検討中さん]

高層階はEV罰ゲームで負けじゃん。
西向き低層階のDINKS部屋が無難。

[1633: マンション検討中さん]

>>1630 匿名さん
わかれてます

[1634: マンション検討中さん]

>>1633 マンション検討中さん
分かれてませんよ。なぜ嘘をつくんですか？

[1635: 匿名さん]

ステアリも3基で上下分離無し。のむらはEV分けませんね。

[1636: 匿名さん]

管理費とか諸々考えると芝浦アイランド中古の方が良いのかもしれない

[1637: マンション検討中さん]

>>1634 マンション検討中さん
わかれていないのは何故ですか？

[1638: マンション検討中さん]

わかれてますよ。、

[1639: マンション検討中さん]

>>1637 マンション検討中さん
それは野村の営業担当にでも聞いてください

[1640: マンション検討中さん]

>>1638 マンション検討中さん

>>1638 マンション検討中さん
MRでもらった資料上は分かれていませんでしたけど？

[1641: マンション検討中さん]

>>1638 マンション検討中さん
分かれているのですね、情報ありがとうござます。

[1642: マンション検討中さん]

>>1626 匿名さん
なんで駅距離でブランズに比べて絶対的不利なのにコンシェルジュの数が?、なんてタメ張らないとけいないの。
遠い分、全てにおいてブランズより安くするのが誰しもが思うところだろ。

[1643: マンション検討中さん]

管理費は植栽も影響するのでしょうか？
公開空地が広いと管理費も高くなるとか。

[1644: 通りがかりさん]

>>1643 マンション検討中さん
植栽の豊かさと公開空地の広さはこの物件の特徴の一つなので可能性はありますね。

[1645: 匿名さん]

>>1642 マンション検討中さん
ここはリセールだめだろ。何が強み？
勝どきがいいって。

[1646: 名無しさん]

>>1645 匿名さん
勝どきは場所が単純に好みでないので全く考えていません…。

[1647: マンション検討中さん]

半分以上の人達は、どちらが優れているか、どのくらい儲かるかではなくて、なんとなく好きだなと思う場所に住みますので、、、、

[1648: マンション比較中さん]

リセール考えると、ここも勝どきもどっちも駄目でしょう。
今の新築にリセール求めても仕方ないよ。それなら中古を頑張って探さないと。

好きな方選ぶのでOKだと思うよ。

[1649: 評判気になるさん]

>>1646 名無しさん
正直、勝どきの方が遥かに環境良さそうだけども。

[1650: 匿名さん]

勝どきが良いと思うならこんな所来て宣伝してないでどうぞ勝どきへお行きなさい
誰も止めないし

[1651: 匿名さん]

勝どきが芝浦より環境良いって何かの冗談か何かですか。。明らかに優れていているから坪単価評価で芝浦が圧倒しているわけで、タワマン再開発しかない勝どきはこの5年くらいで芝浦により資産価値で引き離されてるよ。いい加減、再開発の意味考えて買わないとタワマン建ててるだけのエリアは便利になりませんし、資産価値も大してあがりませんよ。

勝どき駅地上に出た瞬間の絶望的に残念な駅前、タワマン建てすぎでびっくりするくらい風が強い、勝どき島からどこへ行くにも橋を渡らないと行けない構造、橋の傾斜が地味に辛い、橋の夏は灼熱地獄、島には本当に何もない、スーパーもフルサイズなし、保育園に入るのは非常に厳しい、島にろくな病院なし、島の中に出産可能な医療機関なし、ホテルはビジホのみ、ラッシュ時のホームはあり得ない混雑、狭くてクラスター起こしそうな大江戸線車内、これは乗り換えと言っていいのかと思うほど主要駅での乗り換えが不便。

田町駅はホーム降りてから直ぐに改札駅出口、msbから芝浦公園にかけて驚くほど綺麗な駅前。東工大再開発も驚くほど素敵な計画。皇室御用達の日本一のブランド産科、愛育病院、東京一大きなスポーツセンター、外資系高級ホテルあり、芝浦中央公園、芝浦公園、埠頭公園など広大な公園と緑地、港区一スーパーが多い地区でありライフは港区一大きなスーパー、港区支所もすぐ、保育施設は極めて充実、保育園も入れる、キッズスペースが非常に沢山ある、インターナショナルスクールも沢山ある、新小学校も来年開設、芝浦1丁目再開発は野村不動産の過去最大の再開発、260メーター級のツインタワーで大型商業施設、外資系ホテル、先進的ハイクラス外国人ファミリーの受け入れ計画など。

どこが勝どきって優れているのでしょうか？。。。駅直結で三井が超大規模タワマン新築しても芝浦の駅歩10分前後の新築より坪100評価は低く、検討層は全く被らないし、格上エリアに無理ポジしてきて誰も興味ないしウザイだけです。

[1652: 匿名さん]

勝どきと芝浦なら勝どき選ぶ人が多いと思う。事実勝どきミッドはもうほぼ完売。

[1653: マンション検討中さん]

>>1652 匿名さん
だから２つを検討する人ばかりではないんだってばさ。

[1654: マンション検討中さん]

>>1652 匿名さん
安くて誰でも買えるマンションは倍率高いのでしょうね。興味無しです。

[1655: 匿名さん]

>>1652 匿名さん

価格が違うし、そもそも客層が違うでしょ。金があって勝どきを選ぶ物好きも極少数居るでしょうけど。

[1656: 匿名さん]

勝どきはそれなりに坪単価高いですよ。

[1657: eマンションさん]

>>1653 マンション検討中さん

ほんとそうですよね。中には都内という広い括りで選んでいる人もいると思いますけれど、特に芝浦住人からすると芝浦もしくは田町近辺の住みやすさの経験からこの辺りで物件探しているのに、かちどきや豊洲って言われても雑音に聞こえてしまいますよね。かちどきも豊洲も住みやすいんでしょうけれど、田町が好きな人からすると、何でこのスレに投稿してくるんだろうって思う気持ちは共感できます。

[1658: マンション比較中さん]

なんでこのスレッドに勝どきが一度ならず、頻繁に登場するのかな。イミフだけどｗ

俺は実需マンションを検討するとき、まずGoogleで立地確認するけど、
パークタワー勝どきは一発でなしになるんだよね。湾岸なのに窮屈すぎるでしょう。俺の精神が持たんわ。
これ買うならブランズタワー豊洲がよくない？こっちも設計いけてなくて嫌いだけどさｗ
リセール考えるなら、TTTかKTTからパークタワー勝どきに移動するものを狙うわ。

プラウドも正直立地はよくないけど、条件次第でありかな。
こっちも芝浦アイランド・CMT・GFT→ブランズ・プラウドに移動するものも積極的に狙いたいけど、
あまり移動する人いなさそうな感じがする・・

[1659: 匿名さん]

>>16076 匿名さん

勝どきにそんなに対抗心むき出しでムキにならなくても。どっちが上とか下とかなくて好みの問題だと思いますよ。パークタワー勝どきがあの値段で引き続き抽選続きで売れ行き好調、一方でブランズ芝浦は停滞、というファクツからすると、消費者が払っても良いと考えている価格は芝浦も勝どきも同じとみるのが妥当でしょうし。

[1660: 匿名さん]

>>1658 マンション比較中さん

「リセール考えるなら、TTTかKTTからパークタワー勝どきに移動するものを狙うわ。」って、どういう意味ですか？

[1661: 評判気になるさん]

>>1659 匿名さん
勝どきは一応駅直結ってのが人気なんでしょうね。
勝どき駅徒歩1分と田町駅徒歩10分が同程度の評価。
港区山手線駅最寄りと言えど、駅遠ですからまあそんなものかなと思います。

[1662: マンション比較中さん]

>>1660
大規模マンションが完成すれば、周りのマンションからそちらに引っ越す人が同時発生するので、中古マンションの割安な売り出しが発生しやすいです。

パークタワー勝どきやハルミフラッグはそういう売り出しあるでしょうね。

[1663: マンション検討中さん]

入居開始直後は売りや賃貸が出まくるから、結局、一年寝かして売却した方が利益出ることが多いのが勝どき然り。

[1664: 検討板ユーザーさん]

>>1603 通りがかりさん
泉岳寺駅に行ったら再開発ビル周辺の工事が始まっていました。
今までとは全く違う駅に生まれ変わりそうですね。

[1665: 検討板ユーザーさん]

泉岳寺駅は、ホーム幅が５Ｍから１０Ｍに拡張される様です。

[1666: マンション検討中さん]

官民境界ってなんでしょうかね？

[1667: マンション掲示板さん]

>>1666 マンション検討中さん
そんなのは自分で調べましょう。分かったら教えて下さい

[1668: 検討板ユーザーさん]

>>1666 マンション検討中さん
駅単体の工事だけでは増える乗降客に対応しきれないので、隣接の民営地と一体開発するそうで、その境界線みたいですね。
高輪ゲートウェイ周辺の工事はとにかく規模がすさまじく、街が生まれ変わるのをリアルタイムで楽しめそうです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/sai-kai_pamph18.pdf

[1669: マンション検討中さん]

>>1667 マンション掲示板さん
わかりました！ねつとでみてみます！インターネット初心者なのですみません！！

[1670: 匿名さん]

>>1643 マンション検討中さん

あまり関係無いと思う。これ見たら、芝浦アイランドとかワールドシティタワーズとか公開空地が広くて建ぺい率が低い物件も安い。

近所のタワマンの㎡あたり管理費

芝浦アイランドケープ　　　243円
芝浦アイランドグローブ　　273円
コスモポリス品川　　　　　201円
ワールドシティタワーズ　　201円
東京ベイシティタワー　　　243円
グローバルフロントタワー　300円
品川Ⅴタワー　　　　　　　275円
カテリーナ三田　　　　　　282円

[1671: 匿名さん]

>>1666 マンション検討中さん

泉岳寺駅は東京都交通局と京急の共同使用駅で、東京都交通局が管轄している。泉岳寺駅上部のビルは東京都の再開発で都有になる。下部の地下鉄は都営地下鉄。

一方で、泉岳寺駅は京浜急行の始発駅でもある。なので東京都が保有する部分と京急が保有する部分の境界を定める必要がある。

[1672: マンション検討中さん]

>>1671 匿名さん
1666ではないですが、勉強になりました！ありがとうございます！

[1673: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
ワールドシティタワーズは周辺環境が良くない。高速やモノレールから離れたこっちの方が環境が良いです。

[1674: 匿名さん]

山手線スレで書かれてる通り港南は嫌悪施設が多いので芝浦の方が良いです。

[1675: マンション検討中さん]

プラウドは管理費を下げる努力をしましょう。
ほんと払えない人が出てくるレベル。なんで毎月郊外のアパート借りられる金額を払わにゃいかんのだ。
それ相応のサービスが受けられるとも思えない。

[1676: 名無しさん]

>>1675 マンション検討中さん
本当にそうですよね！
駅がちょっと遠くても、エリアの魅力とマンションノート質に対する割安感がこの物件の魅力だと思っていたのに、これじゃぁ台無しです。。
価格に乗せずに管理費に乗せてるのだとしたら嫌悪感あります。
管理費の値下げおよびきちんとした説明を求めます！

[1677: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
港南物件は品川駅が港南口からホームまで遠くてストレスなので、田町最寄りの芝浦物件の方が断然良いですよ。

[1678: マンション検討中さん]

>>1676 名無しさん

このご時世、買い手の方が弱いので、残念ながら値下げなんて不可能でしょう。熟知したプロが値段設定してるんだから。
そして、前の書き込みで否定意見もありましたが、管理会社の乗り換えも当面不可能でしょう。メジャーの野村の大規模ブランド新築の管理を乗っ取って、ビジネス関係悪化させる管理会社はいないでしょうね。メジャー子会社たけでなく、専業でもね。見積もっても、野村に気を使ってより高い見積もりしか出さないとかすらあり得る。
もちろん、15年後とかには可能かと思いますが。
この管理費分を坪単価に乗せて、比較検討した方が良いですね。

このマンション相場と需給が異常なので、住友方式（言わずもがな）や三井方式（大行列後の値上げ）などの守銭奴デベがノーマルになりましたが、新たに野村方式（管理費で回収）が誕生しましたかね。

[1679: 匿名さん]

>>1676 名無しさん
若葉ネガ　笑
楽しい?説得力ゼロなんすけど。

[1680: マンション検討中さん]

>>1679 匿名さん
ゼロじゃないけどね。
住民全員が払うものだから。そして金額的には上がり続けることが前提となっている。

君は管理費積立金が上がると嬉しい人？
変わってるね。

[1681: 匿名さん]

>>1676 名無しさん
エリアもブランズの方が上だよ。ただ外観はプラウドの方が良い。

[1682: マンション検討中さん]

>>1680 マンション検討中さん
はい、しっかり管理費していただきたいので高い方が好ましいです。

[1683: マンション検討中さん]

>>1681 匿名さん
ブランズの立地ならアイランドの中古の方が良いかな?

[1684: 匿名さん]

>>1683 マンション検討中さん
ブランズだと浜松町再開発の恩恵も受けられる

[1685: マンション検討中さん]

>>1684 匿名さん
なるほど、プラウドがゲートウェイ駅の恩恵受けれるのと同じく、ブランズ側は浜松町の恩恵という事ですか。

[1686: 検討板ユーザーさん]

第二東西連絡道路の整備について（2021/4/28）
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/dainitouzai_setumeikai....

[1687: マンション比較中さん]

>>1686 検討板ユーザーさん
提灯殺しも思い出になるか。
芝浦港南方面から駅までのアクセスをなんとかしてほしいですよね。
今は高輪ゲートウェイ駅の存在意味がまったく分からないので。

アクセス不便な駅の周りにビルを何本立てるだけで本当に人が来るのかしら。品川や汐留の二の舞にならなければいいけど。
ビル建てるより先に周りから駅までのアクセスを整備してほしい・・・

[1688: 匿名さん]

>>1687 マンション比較中さん
高輪ゲートウェイ駅から芝浦中央公園にペデストリアンデッキが直結されるからいずれアクセスは良くなるよ。

[1689: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ駅と芝浦中央公園を直結するペデストリアンデッキってこれね

[1690: マンション検討中さん]

現状、芝浦側から泉岳寺駅へのアクセスは悪いのでしょうか？？色々調べてみたのですがよく分からず、まだ現地にも行けておらず…。
プラウドから泉岳寺駅までどのくらいかかりますか？
最終的な通路完成が令和14年のようなので、それまでのアクセスが気になっています。

[1691: 検討板ユーザーさん]

>>1690 マンション検討中さん
徒歩で十数分の距離なので徒歩でも行き来出来ます。
但し、ＪＲの線路を越える為には、現状では、高輪橋架道橋という背の低いガード下を歩く必要があり、背の高い人は歩きにくいです。
第二東西連絡道路が出来る前でも、徒歩による時間はあまり変わらないと思います。
自転車なら３分間で行ける距離ですが、現状ではガード下は押し歩きなので５分間ぐらいかと。

[1692: 匿名さん]

>>1690 マンション検討中さん
令和14年までは13分、令和14年に完成したら12分になるかも？って感じだと思います。

[1693: マンション検討中さん]

お二方、ありがとうございます！とても参考になりました。

[1694: マンション検討中さん]

うーん、悩みますねえ
周りの中古の異常な値段の高さに比べると買いな気もするんですがたしかに管理費は高いですね・・・

[1695: 匿名さん]

アイランド中古そんなに高くないですよ？

[1696: 検討板ユーザーさん]

>>1694 マンション検討中さん
周囲のタワマンはいずれも右肩上がりで上がってきたようですが、現状の東京の相場では特に異常な高さではなく、坪４００程度で買える物件は割安感さえありますよ。
入居時期を考えれば中古も悪くない選択肢でしょう。

[1697: 匿名さん]

中古タワマン見るときは修繕積立金確認した方がいいですよ。WCTとか水物持ってるタワマンは修繕費がかなり高くなってるはず。

[1698: 検討板ユーザーさん]

>>1697 匿名さん
WCTのプールは確かに共用施設としては重いですね。
芝浦タワマンならプールは近くに３ヶ所あるからプール好きには充分。
港区スポーツセンターのプール。
会員制で温泉付きなら、芝浦アイランドのスポーツクラブNAS。
夏季はアクアフィールド芝公園。

[1699: マンション比較中さん]

ここで、近所の管理費と修繕積立金を一覧で確認してみましょうか。
安ければいいというものではないけど、修繕積立金のぱっと見の雑感としては

カテリーナ三田タワースイート：優秀な子。ホームページ立ち上げてるし管理組合頑張ってるな。まあ妥当。
芝浦アイランド グローヴタワー：ダメな子。もっと上げろ。後で一時金100万出していいならOKね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
芝浦アイランド ケープタワー：超ダメな子。爆上げしろ。2回目の修繕どうするつもりだよ。後で一時金200万ね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
キャピタルマークタワー：普通な子。もう少し上げましょうね。
グローバルフロントタワー：普通な子。もっと上げましょうね。
ワールドシティタワーズ：優秀な子。戸数は正義だよ。

プラウドはどうだろう。修繕積立金を段階値上げでなく、均等にするなら最低250円はほしいから
管理費488円＋修繕積立金250円 = 738円。70平米で計算すると51660円か。
最初は安く設定して、10年で売り抜けるならなんとかなるかもしれないけど、あるべき姿で計算するときついね。車維持するのは無理だな・・

[1700: 匿名さん]

>>1699 マンション比較中さん
WCTの修繕積立金やはり高いな。

[1701: 名無しさん]

>>1699 マンション比較中さん

申し訳ないです。もう少しわかりやすく書いてほしいですね。
言い方がよくわからないです。

[1702: 匿名さん]

>>1700 匿名さん
WCTは板マンでは？

[1703: 匿名さん]

改めて管理費高いな、アイランドの2倍かよ。
管理費下がらない限りきついな。

[1704: マンション比較中さん]

>>1701 名無しさん
管理費と修繕積立金は安ければいいものではなく、会計の詳細と共用施設がどれくらいあるかなども考慮して妥当性を考えねばなりません。
カテリーナ三田タワースイートとワールドシティタワーズは多分、修繕積立金が均等方式なので、これから値上げはない（されても大した額ではない）と思いますが、残りのマンションは足りてないと思います。

額の一覧と共用施設や建物の外観を見て、ぱっと見の感想を書きました。
詳細を知らない個人の感想なので、あしからず。

[1705: 匿名さん]

ワールドシティタワーズって吹き付けなのに結構修繕費高いんだね。

[1706: マンション検討中さん]

あそこはスミフだからそもそも管理費が高い。
駅遠もあって去年までは坪300万ついてなかった。共用施設も充実してて駅距離を気にしない奥さん子供にはウケがいいだろう。マルエツもあるしね。
価格は今年に入って上がっている(たぶん強欲売主なだけで売れてはいない)

どちらにしてもどのマンションであれ、管理費の高さは自分の首を絞めることになるから注意すべき。
毎月払ってるその金でなにができるか。

[1707: 匿名さん]

ブロガーに取り上げられたみたい。なかなか厳しい内容。
https://x1mansion.com/proudtower-shibaura

[1708: マンション検討中さん]

>>1707 匿名さん
このブロガーは結構な数書いてますよね。色々情報書いてて参考にはなりますが、目線が極端すぎて個人感想のブログだなという印象です。

[1709: 匿名さん]

MR行かれた方に質問です。

間取り冊子いただいたと思いますが、間取りをみていかがでしたか？
私も行きましたが、今まで行ったMRで群を抜いて、引かれるものがなかったです。
ビデオ、モデルルーム何をみてもひどく、

やたらと野村、竹中なんだ！
竹中のデザインは最上部に木を。。。
本来であれば１３階くらいしか立てられないが。。。
めんどくさい手続きをして４０階以上を建てられるように。。。

正直そんなことをよりも間取り、天井をどうにかならないものだったのかという印象です。

[1710: マンション検討中さん]

>>1709 匿名さん
ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました。あとはEV対応の駐車場が比較的多いかなと思いました。それくらいです。

[1711: 匿名さん]

>>1710 マンション検討中さん
>>ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました
は確かに他社が行っていないのですごいなと思いましたがオプションでどうにかなる問題なのでお金があれば解決ですね。。。

お金で解決できない部分がこの物件には多すぎませんか？
・天井高
・１２階以下のオプション不可
・お見合い感
・共用部の不足感

[1712: マンション検討中さん]

>>1711 匿名さん
最上階の部屋買えば天井高も、オプション問題も、お見合い感もクリアになりませんか？結局大体はお金で解決可能ですが、確かに共用部の不足感はお金で解決できないですよね。

[1713: 匿名さん]

>>1711 匿名さん
ここは免震、内廊下ですか。

[1714: 通りがかりさん]

標準仕様が高い！と言われてますが言うほどですかね？カップボードはない、キッチンはデリシアの最上位ではない、食洗機浅型、トイレもネオレストじゃな買った気がする、とかでちょいちょい物足りなさを感じました。タッチレス水洗と浄水器分離型なのはポイント高かった。

[1715: 匿名さん]

>>1712 マンション検討中さん
天井高というよりも下り天井の方が気になりますね。
角部屋は2100まで落ちますよ。

>>最上階の部屋買えば
その価格出せたらここ買わないかもです笑

[1716: 匿名さん]

十個専用倉庫がなく外部倉庫？が２年間付き。
車寄せ？がないというビミョーな仕様
あの共用部での管理費はないね・・・

[1717: マンション検討中さん]

角部屋の下がり天井、12階以下は2130mmで13階以上は2160mmとありますね。間取り図だけだとイメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
ちなみにブランズ芝浦の間取り集も手元にあるのでみましたが角部屋の下がり天井は2060mmとなってました。

[1718: eマンションさん]

>>1716 匿名さん
外部倉庫無料がゆえにものを増やしてしまって、2年後に有料になってさらに維持費が増えそうですね。。。どこにあるか(都内にあるかさえも)分からぬレンタル倉庫を、しかも2年だけ無料で売りにするには微妙でしたね。。

[1719: マンション検討中さん]

>>1718 eマンションさん

トランクルーム無いと言う事でしょうか？

[1720: 匿名さん]

>>1717 マンション検討中さん
タワマン共通でDWのところは下り天井仕方がないのでしょうか？

>>イメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
おっしゃる通り、この物件のネックはこの辺りになってきそうな気がします。
他の部分でも多々ありますが・・・

[1721: 匿名さん]

ここは長期優良住宅ですか？

[1722: マンション検討中さん]

>>1721 匿名さん
自分で調べてやー

[1723: 匿名さん]

>>1715 匿名さん
ここ超絶高管理修繕、駅遠、間取り最悪、デザイン悪とか全く売れなそう。

[1724: 匿名さん]

デザインの良さは評価できますし、最近は共用部は不要と考える人も増えてるのでそういう層には良い物件だと思います。10年後に新お化けトンネルが開通すれば泉岳寺を使いやすくなるのも良いですね。

[1725: 匿名さん]

>>1724 匿名さん
おばけトンネルって？

[1726: 匿名さん]

>>1707
このブロガーのとても不動産リテラシーが高いとは言えない内容、全く参考にならないと思う。読むだけ時間の無駄。自分でリンク貼ってそう。

[1727: 匿名さん]

トランクルーム無いんですね。今時のタワマンは標準装備だと思ってました。

[1728: 匿名さん]

餅つき名人、ここでも有名とは草
駅遠、ガワは立派な野村クオリティねえ。低層格安部屋以外動き悪そう
とりあえず現地行ってゆで太郎だな

[1729: マンション検討中さん]

>>1721 匿名さん
はいそうです

[1730: 匿名さん]

>>1726 匿名さん
若葉よりマシ

[1731: 匿名さん]

Twitter界隈の話では、下り天井が許容できないレベルらしい。もちろん餅つき名人も指摘してる。あんまり気にしたこと無かったけでそんなに酷いの？生活には影響ないでしょ。

[1732: マンション検討中さん]

>>1731 匿名さん
これはみなさんが気にするように一般的には圧迫感が違ってきますよね。

[1733: 匿名さん]

お化けトンネルって何？

[1734: マンション検討中さん]

デザインは良いですが、間取りとか管理費とか下り天井とか、皆さんの意見は結構厳しいものが多いのですね、、、

[1735: 匿名さん]

ここはE滑走路が一番リスクだと思う。品川駅港南口とか南風の度に大きい飛行機が頭上をかすめるけど、E滑走路できたらこのマンションのほぼ真上がそうなる。

[1736: 匿名さん]

>>1734
結局第一期で低層で北、西向き坪400台の中住戸は申し込みは殺到間違いなし。芝浦の新築タワマンで坪400台で買える部屋がある最後のチャンス。スミフさんも芝浦にタワマン計画あるらしいですけど、エリアの再開発も進んでくるタイミングなのでとてつもない相場上げをするとのお話です。

[1737: 匿名さん]

管理費高い説ありましたな。
今後の管理組合って第三者管理方式にシフトして行く様ですね。特に大手デベは昨今の様々な問題を所有者の輪番制ではなく、グループ会社が事実上の理事長となり、会計は監査法人？会計事務所？に委託する方式になって行く方向だそうです。
ここがそれに当てはまるかは聞くの忘れたけど

[1738: 匿名さん]

>>1736 匿名さん
なんで、ブランズの坪300万台買わなかったの

[1739: 匿名さん]

>>1737 匿名さん
そんなんますます信頼できないよ。

[1740: 匿名さん]

お化けトンネルってなんですか。

[1741: マンション検討中さん]

>>1740 匿名さん
何度も聞くな。それくらい自分で調べろ。

[1742: 匿名さん]

>>1741 マンション検討中さん
教えてください

[1743: マンション検討中さん]

管理費問題は毎月かかるし、なかなか今後に安くなるってのはないから切実ですね、、、

[1744: マンション検討中さん]

>>1742 匿名さん
自分で調べろ。

[1745: マンション検討中さん]

>>1736 匿名さん

ブランズ400台たくさん余ってますよ?
お１つどうぞ。

[1746: 検討板ユーザーさん]

>>1726 匿名さん

餅つき名人は的確な指摘もあるが、本人も前置きしている通り偏っていて、マンマニなどと同じく男性単身者投資目線が強すぎる。一番不可解なのは、怪しい住人談まで引用してやたらグローバルフロントタワー中古を持ち上げてること。

あんな割高中古を買ったほうが良いとか常軌を逸した見解出されると、いっきに信用がなくなる。仲介手数料まで負担してなんで中古買う必要があるかのロジックも皆無だし。

[1747: 匿名さん]

>>1699 マンション比較中さん

ありがとう。参考になるわ。ケープタワー、いまだに㎡74円の修繕費で大丈夫かいな。絶対に修繕費不足に陥るだろ。WCTはデベが設定した段階値上げや一括徴収を止めて、将来までにかかる修繕費を再算定して、将来にわたって均等に集める方式にしたと某ブログに書いてあった。本来はタワマンの修繕費はこれくらい集めるのが妥当だと思うわ。

[1748: 匿名さん]

>>1706 マンション検討中さん

あそこはスミフだからそもそも管理費が高いって、WCT管理費めっちゃ安いじゃん、何見てるの？？

[1749: 匿名さん]

>>1742 匿名さん

普通検索するよね。。。＞お化けトンネル

[1750: 匿名さん]

>>1746 検討板ユーザーさん

ブログ読んだけど、別にGFTを持ち上げている感じじゃなかったよ。ゆで太郎のくだりはウケた。

[1751: 匿名さん]

>>1750 匿名さん
もうマンションクラスタの価値ってないよな。
太鼓持ち、先が読めないだけ。
あえていうとはるぶーさん以外プロフェッショナルを感じない。

[1752: 匿名さん]

>>1748 匿名さん
そもそも芝浦検討層は港南物件には興味ないよ。

[1753: デベにお勤めさん]

>>1746 検討板ユーザーさん
GFTの＂賃貸＂にすべきとは書いてあるけど＂買ったほうが良い＂とは書いてなかった。芝浦は賃貸で住むエリアなんだろうね。

[1754: 匿名さん]

>>1753 デベにお勤めさん

ここは立地や商品企画がイマイチなので買わない方が良いと言いたかったのでは。ブランズに対しても同じ様なコメントだったけど。

[1755: マンション検討中さん]

高輪ゲートウェイに会社が移転予定のファミリーならここは良いですね。

[1756: 検討板ユーザーさん]

>>1755 マンション検討中さん
高輪ゲートウェイに会社の移転が始まる頃には、サラリーマン層はもう芝浦物件は買えないかもよ。
プラウド、ブランズの低層階がギリ。

[1757: 匿名さん]

アイランド中古がいっぱいあるからそれはない

通勤がチャリ通圏内になると人気は出るだろうけどね

[1758: 匿名さん]

改めて地図を見ると泉岳寺が意外と使いやすい？京急始発駅でもあるので、羽田にもアクセスしやすい。再開発で新地下道から直結するのですかね？

[1759: マンション検討中さん]

高輪ゲートウェイと泉岳寺が地下通路で繋がるのは既定路線ですな。

[1760: eマンションさん]

>>1759 マンション検討中さん
このマンションから高輪ゲートウェイへの徒歩道のりは、芝浦中央公園の中を通っていく新設道路が1番早くて15分だかと野村さん言ってたけれど。おばけトンネルは車道だけですかね？芝浦中央公園って秋冬は7:00-17:00くらいしか空いてないんですが、それ以外の時間はまた別の道なんでしょうか。

[1761: 匿名さん]

>>1760 eマンションさん
ここから高輪ゲートウェイ駅は新地下道経由の方が早いと思われます。

[1762: 匿名さん]

>>1760 eマンションさん

お化けトンネルは歩道も整備されます。ただし第一京浜に出るまでに
途中で高輪ゲートウェイ街区に出る階段が設けられるかは微妙です。

[1763: 匿名さん]

>>1746 検討板ユーザーさん

プラウドの方が割高に感じるのは気のせいでしょうか？

[1764: 匿名さん]

>>1762 匿名さん
階段どころか、エレベーター導線が整備されると思いますよ。

[1765: マンション検討中さん]

プラウドタワー芝浦から、高輪ゲートウェイ、田町の巡回バスが欲しいです。

[1766: 評判気になるさん]

>>1762 匿名さん
説明会行きましたが設けられますよ。

[1767: 匿名さん]

>>1765 マンション検討中さん
ちぃバスが多分高輪ゲートウェイまで伸びると思う

[1768: eマンションさん]

>>1767 匿名さん

それ便利ですねー

[1769: マンション検討中さん]

でも駅徒歩10分以上ということで資産価値としては厳しいですね。

[1770: 匿名さん]

ちぃバスは便利ですよね。高輪ゲートウェイが街開きしたら間違いなく設定されると思います。

[1771: 検討板ユーザーさん]

プラウドタワー芝浦からだと品川駅に自転車でアクセスも悪くないです。
「こうなん星の公園自転車駐車場」は世界最高水準のハイテク駐輪場なので、出し入れが簡単。
品川駅港南口はホーム迄の距離が長いのが難点ですが、新幹線の場合には港南口寄りなので、田町駅経由よりはダイレクトで品川が近いです。
タクシーならワンメーター。

https://youtu.be/DImmVvMB_Lg

[1772: 匿名さん]

>>1771 検討板ユーザーさん
品川行くのに港区レンタサイクルは便利ですよね、
アイランドケープの前にもたくさんありましたね。
田町駅はレンタサイクル置き場近くにありましたかね？
品川駅までレンタサイクル そこから新幹線
なんか今時でオシャレですね。

[1773: 匿名さん]

>>1772 匿名さん
レンタサイクルは子供サイズがないから独身者向けだな。家族持ちなら自転車買った方が良いよ。
あとここから新幹線使う時は荷物あるから品川までタクシーだろうけど、旧海岸通りはタクシー少ない。八千代橋まで歩かないと流しは捕まえにくい。

[1774: 通りがかりさん]

適当だな。プラウド付近なら札の辻からいっぱい流れてくるから1-2分で乗れるだろ
配車アプリでも2-3分ありゃ充分だろ

[1775: マンション検討中さん]

ぶっちゃけここ買う人いるのかな？
抽選なしでいけそうな気がする。

詳細が出るまでは非常にワクワクしていたけど、見れば見るほど満足感がない仕様になっている。

[1776: 匿名さん]

配車アプリは雨の日に捕まりにくいんだよな

[1777: マンション検討中さん]

>>1771 検討板ユーザーさん

今度は品川が近い推しかよ？　笑
徒歩25分を近所近所と書くな　笑笑

[1778: マンション検討中さん]

>>1776 匿名さん

配車アプリありきの都心生活　笑
欲しい日に捕まらないのに　笑笑

[1779: マンション検討中さん]

駅遠なのに悪住環境
都心近郊なのに駅遠
高いのに悲惨な間取り
湾岸なのにリセール×

マジいいとこないな　笑笑

[1780: マンション検討中さん]

悲惨な間取りが一番キツイな
世帯持ちはよーくイメージした方が良い、この実質極小変形LDKでの生活が可能かを

[1781: 通りがかりさん]

>>1780 マンション検討中さん
それよりE滑走路と周辺環境だと思うよ。外観はカッコ良いし、泉岳寺と田町が使えるのも良い。

[1782: マンション掲示板さん]

中央公園→高輪ゲートウェイ方面歩いてみたが夜道は人けがなく危なそうだった。あと下水処理場から糞尿のような臭いがしたので、正直厳しい。素直に品川や高輪ゲートウェイに行く際は田町駅から電車で行きたいと思います。

[1783: マンション検討中さん]

>>1782 マンション掲示板さん

下水処理場は死ぬほど臭いよな。
上の公園にいると気づかないけど、地上を歩くと激烈に臭ってくる。
あんなところまともな人間は歩けないだろ。

[1784: 匿名さん]

>>1782
中央公園を歩いたのは何時くらいですか？

[1785: 匿名さん]

>>1783 マンション検討中さん

芝浦中央公園、数日前の午後の晴れ間に歩きましたが、むしろバラ園とかあって綺麗でした。全く臭いはありませんでしたよ。ただ、芝浦と名前がついているのにあそこは港南ですよね。もう少し近ければよかったのですが、港南は公園も多いしマンションを新築で買った方がうらやましい。

[1786: 匿名さん]

>>1782 マンション掲示板さん

高輪ゲートウェイにもシェアサイクルポートは豊富に設置される計画と聞きました。田町から電車より自転車のほうが早くて気持ち良いでしょう。

[1787: 匿名さん]

>>1785 匿名さん
芝浦中央公園は新航路直下なのでジェット機の騒音厳しいですよ。芝公園や浜離宮が使えるブランズの方が断然良いと思う。

[1788: 匿名さん]

MRも見学して、角部屋検討してましたが下り天井キツすぎ。
2.6メートルの天井はどこにあるの？（笑）って感じでした。
管理費もケープの二倍…
昔ケープに住んでましたが、修繕積立金かなりプールされてましたよ。大規模な強みか…
管理費下がらないなら撤退かな。

[1789: マンション掲示板さん]

>>1784 匿名さん

歩いたのは夕方ぐらいです。正確には駅に向かう公園脇の道です。悪臭がしたので、何だと思ったら下水処理場脇でした。あの道を毎日歩くとしたらきつい。

[1790: 匿名さん]

高浜水門の下水放流は潮の流れで港南方面に流れていくので芝浦の臭いは少ない方。

[1791: 口コミ知りたいさん]

ここの懸念は管理費の高さ一択です。他と比べても高すぎですから。馬鹿にしてるレベル。
なにに金がかかってるのか内訳を出しくれないと払えない。

これを見て野村不動産が考え直してくれることを望むのみです。

[1792: eマンションさん]

>>1791 口コミ知りたいさん

私は駅から信号が多く、遠く、閑散とした環境の方が懸念と思っています。ここの環境が良ければ管理費高くても我慢できますが、、お世辞にも良いと言えない。

[1793: 匿名さん]

確かに、これで芝浦3の田町駅5分の物件だったら坪500超えてても普通に売れてたと思う。

[1794: マンション掲示板さん]

>>1785 匿名さん

自分だけ嗅覚が敏感なのかと思って検索してみたらブログや口コミでも臭いがあるとあったので、やはり臭いはあるのでしょう。
https://waradutoya.blog.ss-blog.jp/2012-07-24

バラを植えて対策はしてるのでしょうが、糞尿の粒子が飛び交ってるかと思うと、子供を遊ばせたり、ピクニックで飲食したりするには厳しそう。

[1795: マンション検討中さん]

>>1793 匿名さん

そりゃ大抽選会でバカ売れでしょうね
ペンシルでいいから3丁目物件お願いしますわ

[1796: 匿名さん]

>>1793 匿名さん

内側だけど田町駅徒歩4分のカテリーナ三田の中古価格を見ると、
芝浦側でも徒歩5分なら坪500は安すぎて大人気でしょうね。

[1797: 匿名さん]

芝浦3は本当にないよね。ベイコート芝浦とか分譲だったら今も相当高値だったはず。

[1798: 匿名さん]

>>1785 匿名さん

ここが割高なら港南の中古と言う手もある。リノベーションしてもここより安いかも。

[1799: 匿名さん]

>>1794 マンション掲示板さん

そんなことは無いでしょう。気持ち良い公園ですよ。
上部でバーベキューもできるし、お弁当広げている人も
たくさん見かけます。

[1800: 匿名さん]

>>1794 マンション掲示板さん

芝浦中央公園にはドッグランがあるんですね。これは加点１。