パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜についての情報を希望しています。
新百合ヶ丘駅の周りは買い物できる場所がたくさんあって便利そうですよね。
物件から駅から離れてはいますが、静かそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1701/

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅　徒歩9分
　　　小田急電鉄小田原線「百合ヶ丘」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.92平米～82.41平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[541: しんゆり]

>>537 匿名さん

ここ数日で引っ越しが決まり新百合ヶ丘の相場感がわかっていませんでした。なるほど。イトマン跡地の影になる事はない部屋だと少し安心です。

[542: しんゆり]

>>538 住人さん

中古マンションも視野に入れてもいいかなと考えていましたが、新百合ヶ丘エリアだと新築の方がお得感がありそうですね。という事は、このマンションもいずれか売りに出すときに資産性があると嬉しいですが…

[543: しんゆり]

>>539 匿名さん

いくつか教えて下さりありがとうございます。
急遽決まったわりに長く住み続けることになりそうで、そうなると新築か戸建てを買おうかということになったのですが、戸建ては駅近の売りものがなさそうですし、マンションもいいタイミングで売り始めたものがあまりなくて。難しいです。

[544: 名無しさん]

>>540 しんゆりさん

上の音は気になったことありません。
落ち着いている家庭なのかもしれません。

我が家も子供がいますが、子連れを良くみるので、
お子さんがいる同士理解しあえる部分があるかもしれませんね。

イトマン跡地の関係上、資産価値はあまり期待しないで、
長く住むつもりで購入しています。

新築いいですよ！高い買い物なのでなんとも言えませんが、縁があるといいなと思います！

[545: しんゆり]

>>544 名無しさん

ありがとうございます！
長く住まわれる前提でご購入されたのですね。気に入った物件が手に入ったようで羨ましいです。
今度見学に行ってみようと思います。

[546: 居住者]

私自身は上下左右の音は気にならないです。我が家は小さい子がいるので、騒がしくてご近所に迷惑がかかっていないかは気になりますが…。
日中リビングで窓を開けて在宅勤務していると、イトマンの駐車場あたりから子供達の声が聞こえはしますが、嫌な感じではないです。(住んでいるのは一階ではありません)
管理人さんも親切ですし、マンション内ですれ違う住人の方も品があって今のところ安心して暮らせています。

[547: 匿名さん]

購入者ですが前にマンションが建設予定なのはそこまでデメリットに感じないですね。その分価格に反映されてますし、前にキレイなマンションが建つと一体感出る気がします。
ただじっくり探す時間があるならプライムアリーナ、レガートプレイスなどの中古を待つのもありと思います。私は１年で挫折しました。

[548: しんゆり]

>>546 居住者さん
ありがとうございます。いずれイトマンに建設予定ならイトマンの騒がしさは無くなるってことですもんね。でもいつになるか。上下左右の音、気にならないとのことで、ありがとうございます！

[549: しんゆり]

>>547 匿名さん

その２つの中古が狙い目なのでしょうか。ありがとうございます。時間もないので分かりませんが、気にしてみてみようと思います。

[550: 匿名さん]

>>549 しんゆりさん
その２つが大手が建てた立地が良い築10年ほどのマンションかなと。その次にマスターアリーナ、ガーデンアリーナ、シーズンアリーナ。ただし、中古で出ても建物内の微妙な住戸(裏側とか)か、金額が高いかのいずれかと思った方がいいですよ。

[551: 契約予定]

>>549 しんゆりさん
自分は週末で契約予定です。
色々デメリットがあると思うが、値段を考えたら、妥当ではないかと感じてます。後、ほかのマンション掲示板と比べたら、落ち着いてます。
言い方良くないかもしれませんが、ある意味住民の人間性を表しています。
完璧なものはなかなか無いと思いますので、自分は納得した上で週末で契約をします。

[552: 匿名さん]

正直、掲示板で住民の人間性は判断できないと思いますが…ただ、ここに限らず、新百合ヶ丘はとても落ち着いた地域だと思います。新百合ヶ丘駅徒歩圏内に住めるのは確かにいいですね。

[553: しんゆり]

>>550 匿名さん

具体的に教えてくださり大変参考になりました！
中古の買い物の方が難易度高そうですね。
ありがとうございます。

[554: しんゆり]

>>551 契約予定さん
ご契約おめでとうございます！
私も納得いくまでまで考えてみようと思います。

[555: 匿名さん]

かなり素敵な物件で、真剣に検討しています。
ハザードで土砂災害警戒区域になっているのは皆さん飲み込んで購入に踏み切られましたか？
何か三井不側から対策等お伺いした方いらっしゃいますでしょうか？

[556: 購入済さん]

>>555 匿名さん
もちろん理解したうえで購入してます。検査及び補強工事はされていて災害が起きる可能性は低いとのことでした。ただ、絶対起きないとは言えないので、万が一のことが気になるのであれば無理しない方がいいと思います。そこは購入時に三井の人からも言われました。それこそ、数年後に目の前に建つであろうマンションを購入すればそういった心配はないでしょうね。ただ、あとは価格との相談だと思います。どうしてもこの物件が良くて、万が一に備えたいのであれば、個人で手厚い保険に入るというのも1つだと思います。

[557: 匿名さん]

>>556 購入済さん
ありがとうございます。施工側は100％大丈夫とは言い切れないですものね…
そこに関しては価格と万一のリスクや裏山の効用など等を総合的に考えて検討しようと思います、ありがとうございました。

[558: しんゆり]

駅からGoogleマップで見たのですが、急な階段を降りていく経路が最短ルートのようなのですが、ベビーカーなど使って駅から物件に行けるようなルートってありますか？
皆さんどうやって駅から行ってますか？

[559: 匿名さん]

>>558 しんゆりさん
我が家もベビーカーユーザーです。
駅の北口のエレベーターを降りて、坂道を津久井道まで下って右折してマンションまで行きます。
少し遠回りですが、津久井道沿いの道路は広いですし行きやすいですよ。
ただ、駅から津久井道に降る道は狭めで人も多く、通りづらいですね(^^;

[560: 検討板ユーザーさん]

中古だとレガートとアリーナシリーズが人気ですね。ブランド力があるし駅からも近く、90平米前後の広い間取りも結構あり、当然価格も高いです。ただある程度高層になるので部屋によっては日当たり眺望がかなり厳しい部屋があるので、何も考えず飛びつくと危ないです。後はお隣のノブレス。低層で日当たりが多い部屋が多く、圧迫感も少ないです。前者と比べるとブランド力がないのがネックですね。色々検討して納得いく物件に出会えるといいですね。

[561: 匿名さん]

結局ここって固定資産税いくらくらいになるんだろうね？

[562: 匿名さん]

つい忘れがちですが住宅ローン以外にかかってくる費用、
固定資産税、自動車税なども頭に入れておかねばですね。
特に自分はマンションの固定資産税について何の知識もないので
この辺りの立地の相場を教えていただきたいです。

[563: 匿名さん]

>>562 匿名さん
固定資産税は、固定資産税評価額をもとに算出されるものです。
評価額は、公示地価をもとに算出されるので、地価の高い地域は税額も上がります。
逆を言えば、地価が高いので売る時も高く売れます。
今期の公示地価ですが、都内が8年ぶりに下がったのに新百合ヶ丘駅北口の万福寺地域は上昇しています。
これをプラスと捉えるかマイナスと捉えるかはその人次第だと思います。参考までに。

[564: 匿名さん]

固定資産税は営業に聞けば教えてくれる。ここの場合、1月1日の段階で竣工しているし、今年の課税通知は来てるからデベは確定した金額を知っている。

[565: 匿名さん]

＞つい忘れがちですが住宅ローン以外にかかってくる費用

まだ、だいぶ先のことだけど設備更新やリフォーム費用も考えておかないと。

[566: 住居者]

>>540 しんゆりさん
周囲に公園も多く、お子様と暮らされるのには、とてもいい環境だとおもいます。
上の階の物音は、とても気になります。朝、上の階の足音、ドアをしめる音などで目がさめることがよくあります。気密性がいいからなのか、よく響きます。お子様がいらっしゃる際は、音防止用のマットなどの対策は必要だと思います。
左右からの音は気になったことはありません。

[567: 住居者]

>>531 マンション検討中さん
共用部分の虫は多いと思います。廊下の天井をみると、よく虫がいます。室内は、玄関からの出入りの時にときどき入ってくるくらいです。
虫が、多いことは気になりますが、廊下側に緑があって気持ちがいいところは気に入ってます。

[568: 匿名さん]

虫情報、書いていてくださったんですね！
ありがとうございます。
緑があるのはいいのですが、たしかに虫！気になりますよね汗
これからの季節は特に気になります。
家の中にまではほぼ影響がないということなので、そこは安心しました。

[569: 住人さん]

ここは管理人がいい。人柄だけでなく、仕事が丁寧。ゴミステーション内も細かく分けられていて、とても綺麗。管理体制がいいのは利点だと思う。

[571: 入居予定者]

>>570 名無しさん
この前、担当に確認したら、“既にコーティング加工がされている床材となりますので、特段ワックスやコーティング加工をしていただく必要はありません”と回答されたので、自分はとりあえずやらないつもりですが、みんなやってますか？

[572: 契約済み]

>>570 名無しさん
今どきのフローリングには基本的にコーティング不要と思います。どうしてもテカテカのフローリングにしたければコーティングやれば良いと思いますが、コーティングしても傷はつくので、どちらかというと家具の脚などの接地面に工夫するのが良いと思います。

[574: マンション検討中さん]

西側の角部屋ってどうですか？

[575: 契約済み]

>>574 マンション検討中さん
ざっくり下記な感じですかね
メリット
・通りから離れていて静か
・前立て不安により価格抑えめ
デメリット
・前立て不安（将来眺望の抜け感は×）
・エントランスから遠い

もちろん角部屋特有のメリットとして、広さや、プライベートポーチや窓面の多さあり

[576: 名無しさん]

>>575 契約済みさん
たしかに奥の部屋は通りから離れていて良いけど前立てが不安。逆に通り側は前立て不安が少ないけど音が気になる・・
隣のノブレス位通りから離れてると良かったけど、後は価格で納得出来るかですね。

[577: 住人さん]

参考までに。
音については、窓を開けていれば、世田谷通りや小田急線の音がそれなりに聞こえます。窓を閉めればそこまで気になるほどではないです（あくまで個人の感想です）
将来、前にマンションが立つため、眺望は変わると思います。ただ、日当たりはシュミレーションを見る限りそこまで影響はないかなと思います。
私個人の意見としては、目の前に店ができたり、工場ができたりするのとは違い、三井ブランドのマンションが建つので、それなりの景観で環境になるのではないかなと思います。
（マンションビューは絶対嫌という人は無理だと思いますが）

[578: マンション検討中さん]

このマンションまだ完売できていないですが要因はなんでしょう？

[579: マンション検討中さん]

>>578 マンション検討中さん
一階がイトマンの駐車場に近い、角は相場比高い、とかじゃないですか？
あとイトマン跡地リスクで敬遠されているとかでしょうか

[580: 匿名さん]

そうではないようです。
次期販売予定の物件もあるようですよ。
敢えて出さないのは販売戦略なのかもしれませんね。

[581: 匿名さん]

お向かいに建つのは三井ブランドのマンションなんですね。
何階建のマンションになるのでしょう？
せっかくなら外観の美しいマンションが建てられて
新しい借景となり見るたびに気分が上がるといいですよね。

[582: マンション検討中さん]

>>581 匿名さん
確かに大通り沿いは9階、10階ぐらいで、パークホームズ寄りは3階ぐらいですね。建築予定のモデルもあるので、見せてくれます。

[583: 匿名さん]

>580

売れる見込みがあったらさっさと売り出すよ。

[584: 匿名さん]

>>582 マンション検討中さん
9階から10階ってそんなに高いの建つのですか？この物件自体は7階建てですよね。世田谷通り沿いがその高さで、その後ろに低層（3階程度）が来る感じですかね。いずれにしても模型を見ないとわかりませんね。

[585: 契約済み]

>>584 匿名さん
私の記憶ですと、このマンションと同じ7階建てで、このマンションから離れるにつれて階数があがるコの字型だったと思います。模型でご確認いただくのと、あくまで計画なので、変更のリスクはありです。
価格に反映されてると感じられるかどうかですね。

[586: 匿名さん]

地区計画で7階建てまでで、段々になってるのは斜線規制。ここに限らず不動産購入するときは、用途地域や地区計画の制限を確認して判断。模型はあくまでも参考資料。

https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18574/12man...

[587: 匿名さん]

ここは都市景観地区なので、建物もいろんな制約を受けて建てられます。
おそらく目の前に建つマンションのデザインもそれなりのものになるのではないでしょうか。
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000018416.html

[588: 匿名さん]

新百合山手の景観条例で残念なのはアリーナシリーズで開発が進んでから制定されたので南口みたいに一体性がないんだよね。

[589: 匿名さん]

>587

何か勘違いしてるかな景観条例って街並みの一体性を持たせるために制限かけてるんで、デザインがいい保証はないよ。その例がここ。

[590: マンション検討中さん]

できてから2年経ちましたね。
やっぱりマンマニさんの通り中古になった場合のクオリティやその他もあり、完売までまだ時間かかりそうですかね。