パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[351: eマンションさん]

このマンション坪単価
@550万
くらいですか？

[352: マンション掲示板さん]

>>351 eマンションさん
周辺の状況からみてそんな感じになると思います。
もしかしたら@600万弱に届くかもしれませんね。

[353: 匿名さん]

>>349 匿名さん

価格順ですか？

[354: 周辺住民さん]

中古になった途端、坪300万台だろうね。
砂土原の中古でさえ坪400超えることはないからね。
ちなみに、近隣に坪500超えの築浅中古が複数あったけど、いづれも1年半以上売れ残って結局売れなかったみたい。

[355: 匿名さん]

>>348 匿名さん

だから、昔はタワーはみんなパークタワーだったんだよ。

[356: マンション検討中さん]

>>354 周辺住民さん

それはない。佐土原の中古が微妙なだけ。

[357: 通りがかりさん]

>>354 周辺住民さん
それはどこですか？

[358: eマンションさん]

>>354 周辺住民さん

この周辺で中古マンションを7年ほど探し続け、売りに出るたびに売り出し価格の5%くらい値切って購入意思表示を出してきましたが、全然買えず、他の人に買われていきました。最終的に買えたところは、売出し価格の端数を丸めたくらいでした。全体的には売主の希望価格からそう遠くない額で売れている物件が多いですよ。

[359: 周辺住民さん]

最近だと砂土原の築浅中古でも坪350くらいだったな。
さすがに砂土原の築浅中古とかに売り出し価格の5%くらい値切って購入意思表示を出すのは、相場観が無い、空気の読めない冷やかしとしか思われないよ。

[360: マンション掲示板さん]

>>359 周辺住民さん

それ具体的にどの物件ですか？

[361: eマンションさん]

>>360 マンション掲示板さん

佐土原じゃなくて、そのお隣です。野村とか、サンリーノとか、若宮のマンションとか。

[362: 口コミ知りたいさん]

>>361 eマンションさん
どこが坪350なんですか？サンリーノ築浅物件ですか？
おれの脳内価格を垂れ流すのはやめて市場価格で話してくださいよ。

[363: 口コミ知りたいさん]

神楽坂レジデンス
坪単価450～540
これは悩ましい。
どちらがいい？

[364: 口コミ知りたいさん]

>>354 周辺住民さん

レインズに載せないだけで売れましたよ。
不動産関係者は知っています。
今時市ヶ谷飯田橋で坪単価300台は
ありません。

[365: 口コミ知りたいさん]

デザインならこちら。
価格なら神楽坂レジデンス。
いよいよ二択まで絞った。

[366: マンション検討中さん]

>>365 口コミ知りたいさん
立地はどちらが好ましいですか？

[367: eマンションさん]

>>366 マンション検討中さん

それは好みの問題だよね。利便性は神楽坂レジデンスだろうけど、大通り直近で、ゴミゴミした立地は自分は好きになれません。

[368: ご近所さん]

>>362 口コミ知りたいさん

まあ、そんなにムキにならんでも。価格下げたいの？上げたいの？

[369: 匿名さん]

新宿区じゃん
文京区バカにしてたから千代田区かと思ってた

[370: 匿名さん]

沖式124万円/m2からすると、これより多少高くても450万円/坪がいいところかな。

[371: 口コミ知りたいさん]

坪単価450万の物件あるなら教えて。
今470～550万かと。

[372: マンション検討中さん]

沖式新築時価124万円/平米ですが若松町のクレヴィアは145万円/平米となってます。
販売価格は予想としては同じぐらいかまたはパークホームズの方が高いのではないかと思います。
沖式時価はどこまで信頼性があるんでしょうか？

[373: 匿名さん]

>>372 マンション検討中さん

別に、デべの値付け予想じゃないからね。

[374: マンション検討中さん]

現地に行ってませんが傾斜地ですか？
道路も狭そうですね。

[375: 検討板ユーザーさん]

ここ年明けにコロナが流行したら、また延期ですか？

[376: マンション検討中さん]

ここのTpタイプ購入します！！

[377: 匿名さん]

徒歩11分でしょ
市ヶ谷を名乗っちゃうのね

[378: 匿名さん]

同じ三井のパークホームズ市ヶ谷が坪300半ばでもすぐには売れないみたいだから、ここは坪400位が妥当だな。
砂土原の中古でも坪400超とかほとんどないからな。

[379: マンション検討中さん]

>>377 匿名さん
南北線、有楽町線は7分くらいだから。
じゃあパークホームズDNPヒルトップレジデンスにする？？

[380: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん
パークホームズ納戸町ヒルトップレジデンスで良いのでは

[381: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん

文京区アドレスで御茶ノ水、飯田橋を名乗る感じかな

[382: マンション検討中さん]

>>381 匿名さん
まぁあなたには財政的にここは厳しいでしょうから関係ないのでは？

[383: 検討板ユーザーさん]

>>382 マンション検討中さん

何故貧乏設定にされた？
意味のわからない返しするなよ
坪単価幾らかも知らんわ

[384: マンション検討中さん]

>>383 検討板ユーザーさん
貧乏でなくても一般的な家庭には到底届かないのでご承知おきを。それにあなたに言ってませんよ、貧乏暇無しさん。

[385: マンション検討中さん]

南向き3LDK70平米で1億2000から3000万円になると思いますが、果たしてこの場所にそれだけの価値があるのかと疑問に思います。万が一、1億1000万円内になるとしたら大バーゲンですね。

[386: マンション検討中さん]

バーチャルモデルルームだそうです。

[387: くららべるかう]

>385さん。１ヶ月ほど前に電話で聞いたときは、3LDK、70m2ですと、1.0-1.1億円のレンジ感でした。アドレス、マンショングレード、新築という要素を踏まえると、妥当な水準感と考えます。

[388: マンション検討中さん]

>>387 くららべるかうさん
近隣の分譲物件の価格帯と比べると、その価格帯だとかなり仕様を落とさないと難しいのではないかと思います。

[389: マンション検討中さん]

プレミアムプラン、
92m2は16000、
127m2は25000、
くらいでしょうか。

[390: マンション検討中さん]

>>388 マンション検討中さん

少なくとも、プレミアムプランの部屋からグレードはかなり落とすでしょうね。

[391: 買い替え検討中さん]

>>387 くららべるかうさん
もしかして三井の目線下がりましたかね？半年前に聞いたときは70平米1.1億が最低ラインだったような気がします。

[392: マンション検討中さん]

隣地に24階建のDNPビルが出来るとの看板が出てました。
殆どの部屋が窓からこの巨大ビルを観ることになりますし、人の往来も多い場所になるかもしれませんね。

[393: マンション検討中さん]

>>392 マンション検討中さん

隣地って、このマンションの南側の真正面の、以前DＮPの社員寮があった場所ですか？

[394: 口コミ知りたいさん]

>>393 マンション検討中さん
その通りです。

[395: 匿名さん]

>>394 口コミ知りたいさん
この地域でも24階建のビルが建てられるのですね。緑地を増やすなどして容積率の緩和を受けたのでしょうか。市ヶ谷の杜を作る代わりに高さ120ｍの高層ビルを建てたのと同じですかね。

[396: 匿名さん]

ブランズ神楽坂は坪490万円で、糞間取りだけど仕様はそこそこだった。
ここは坪500万円超えますか？

[397: 匿名さん]

>>396 匿名さん
過去レスによれば、坪500万は確実に超えてくるでしょうね。プレミアムプラン以外のノーマルプランのグレードがどの程度か分かりませんが。
それよりも、南側の向かいに24階建のビルが建つというレスがありましたが、本当でしょうか？DNPの再開発計画に記載はありませんが。南側は再開発区域外なのでしょうか。真実であれば、かなり日影になると思うのですが。

[398: マンション検討中さん]

鷹匠町に100m超はちょっと考えにくいのでは？
あの接道で高さ制限が緩和されるとは思えません。

[399: マンション検討中さん]

>>398 マンション検討中さん
現地に行くと看板が出てます。

[400: マンション検討中さん]

>>399 マンション検討中さん
仮にそうだとすると、南側道路(鼠坂)からかなり後退してビルを建てるのでしょうか？DＮPの本社ビルみたいに。日照は時間帯により悪くなる時間はありそうですが、南側の眺望は望めないかもしれませんね。