ジオ西宮今津についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://geo.8984.jp/imazu/
所在地：兵庫県西宮市今津出在家町34番1（地番）
交通：阪神本線「今津」駅 徒歩7分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩8分
ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩20分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.90平米～79.18平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2020-06-16 10:02:04
ジオ西宮今津ってどうですか？
| No.151 |
by 匿名さん 2021-01-30 17:42:29
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第1期3次で104戸、早い展開のようにも思えますね。
やはり価格が魅力なんじゃないでしょうか。 半数以上が売れたことになるのかな。 最多価格帯で3,300万円台とのこと、 広さもまずまずなので買いやすいのだと思います。 スレに加えて管理費と修繕積立金が比較的低めの金額でもあり、 将来的にも支払い面では無理が無いと思えるのでは。 とはいえ、月払い賃料と解体準備金という項目もありますが。 |
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| No.152 |
この価格しか買えない方が集まって、永住前提がほとんどだろうな。定借でもここは転貸借になるから、リセールはフラット35しかローン付けできない可能性が高いし、買い手を探すのも苦労するだとうな。定借ページも所有権との比較は、金利1%のシミュレーションで出てるし。阪急さんだから、その辺りもきっちり説明されてるんでしょうけど。解体準備金は35年目から倍額になるパターンなのかな？
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| No.153 |
このレベルの立地のマンションなら元々土地の価値としても低いし、70年経てばおそらくマイナス評価
リセールは期待できないがずっと住む前提なら定借の方がむしろいいかもしれない |
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| No.154 |
>>152 評判気になるさん
定借は「新築分譲時の提携ローンを除いて」扱う金融機関が少ないから、確かに転売は厳しいよ。営業は都合のいいデータを示すから眉唾物。 |
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| No.155 |
ずっと住むか売却時に損失出す覚悟はいりそうですね
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| No.156 |
ジオブランドのマンションにしては価格が割と安いので
大規模マンションだからなのかなと思ってました。 でも、ここは定期借地権だったんですね。 安い価格の設定もなるほどという感じです。 となると、買いやすい価格であったとしても 財産として子供に残すことを考えるとちょっと難しいのかなと思いました。 |
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| No.157 |
銭湯の場所にスーパーの万代が出来るとの情報があります。確定情報ではありませんが。
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| No.158 |
3000万のマンションなら70年も経てば資産価値は無いに等しいかむしろマイナス評価
自分で使い切る分には問題ない気はする |
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| No.159 |
3LDKが3千万円以下で買えるというのはやはり定期借地権だからなのでしょうね。2LDKもあったっていうことなんでしょうか？おいくらくらいだったんでしょう？2千万円台前半くらいかな？
第2期4次が3戸、第3期1次が4戸、先着順がけっこうあって22戸とのこと。この他にもまだあるんでしょうか？130戸御礼と出てるので、総戸数181戸から差し引くとあと51戸かな。第3期2次以降に22戸残ってる感じになるのかな。もうあと少しですね。 |
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| No.160 |
>>159 匿名さん
マンションの周りのスーパーやレストランの充実度に惹かれてパンフレット請求し、 遠方のため西宮市内の友人達に情報収集お願いしましたが3000万以下などなく4000?5000万でした。 悩み中です。 |
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| No.161 |
やはりリセールしにくいことが最大のネックかなぁ。住み続けるなら地代と解体準備金も払い続けるわけだし。
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| No.162 |
そうなんですよね…
ただ所有権物件だと、子供・孫の世代に問題を先送りしてしまっている感も正直ある。 所有権マンションで相続の段階になった物件だって リセールしにくくなってきてしまっている可能性も高い。 何が正解なのか、ずっと先まで考えるとよくわからなくなってきてしまいます。 |
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| No.163 |
定借マンションと知り、戸建てを買いました。現金で買えるならまだしも、
ローン組んで長年住んで資産価値ほぼなしなんて、リスクしかない。 |
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| No.164 |
売り出し価格が安いせいかエントリー数や来場者数は多いみたいですね。
これでどの位購入に繋がったのか気になりますが…。 物件概要にある月払賃料というのは何なんでしょうか。土地を借りる代金ですかね？ 定借のマンションはいくつか見たことがありますが、こういう賃料が記載されてるのは初めてです。 今まで見たところも書いてないだけで払う予定だったんでしょうかね。 |
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| No.165 |
すぐ隣に工場がありますが匂いや騒音などはどれぐらいの程度か気になります
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| No.166 |
目の前が焼肉店ですし、排気口が店舗上側についているみたいですね。
南側は魅力的ですがが臭いがどうか（下手したら部屋の中まで匂いが入ってくるんじゃないかな）かなり気になりますね。 |
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| No.167 |
月々かかる費用は>>100さんの挙げた費用以外にはローンだけですかね？
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| No.168 |
100さんがあげられていないものに、
管理一時金（一括払い）・修繕積立一時金（一括払い）・保証金（一括払い）・専用庭使用料(月額)・自転車置き場代・駐車場代などもあるのでは？ インターネット代とかはどうなっているのか物件概要には書かれていないので確認したほうが良いのかもしれません。 他にも町内会費とか何かあるかもしれないので、事前に問い合わせたほうが良いのかなとは思います。 トータルするとけっこうな金額になるので。 |
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| No.169 |
>>168さん
ありがとうございます。 結構色々ありますね。 実は第1期のときモデルルーム見学にも行ったのですが、見込みがないと思われたのか、そういったくわしい話は聞かせてもらえず…。 何だか縁がないのかと思い、資料も捨ててしまったのです。 でもここへきて再検討していて、月額費用が気になってきました。 賃貸よりお得なら購入しようかと考えているのですが、やはりきちんと問い合わせしないとわからないかもしれませんね。 |
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| No.170 |
賃貸は所有者が利益乗せて貸すわけですから当然買った場合の月額費用より高い賃料になります
もちろん同等の分譲物件での話ですが いわゆる賃貸マンションだと内装も壁の厚さも違うので賃料は分譲より安いです |
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| No.171 |
定借やろ。
分譲ごっこはいややな。 |
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| No.172 |
定期借地権とあるから、よく考えて購入しないとイケないですね。
引渡日より2093年5月25日まで（建物解体期間含む） 期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます。契約の更新、存続期間の延長、建物の買取請求はできません。 こんな注記があります。 でも７２年も先のことだし、そんな先までここに住んでいるのかさえ分からない。 |
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| No.173 |
購入予定の３０歳のご夫婦は７０年後は多分にお星さまですわね。
購入後３年と５年後に生まれたお子達は６７、６５歳だわね。 経験的には多分結婚して、よその地で暮らしているよね。 亦、総じて現在のマンションで７０年後に存続する建物は無いよね。 固定資産税と７０年後の解体費用と秤にかけての判断だね。 販売主は阪急阪神だから、保証は問題ないよね。 余裕のある人は是非前向きな検討をっして。 |
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| No.174 |
なるほど、冷静に考えるとそういうことになりますか。
となると、定期借地権とかさほど気にすることはないのかなと思えてきます。 かえって資産として残っても何かと面倒な場合もあるかもしれないなとも思います。 173さんのおっしゃるように、子供たちが必ずしもそこに残るとは言いきれないケースが多いと思いますし。 価格的にもお買い得になっているとしたら、検討の余地はあるかもしれませんね。 最寄り駅徒歩10分以内の立地にしては、お得感あるような気がします。 |
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| No.175 |
>>174 匿名さん
お得感があるのには理由があるのかな？とも思えてきました。最上階を購入しましたが、臨港線沿いからバルコニーが丸見えであることに気がつきました。 また、焼肉屋さんとしゃぶしゃぶ屋さんの臭いがすごいです。洗濯物は基本、部屋干しですかね。 それと駅前のガラの悪さも気になってきました。パチンコ屋にカラオケ… しかし、もう買ってしまったので楽しく暮らしたいと思います。 ここは駅からは決して近くはないし、大きな道路も近く静かに暮らすには向いていませんが 阪急も阪神も使える点ではとっても良いかと思います。あとスーパーマーケットの種類が豊富です。 |
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| No.176 |
>>引渡日より2093年5月25日まで
70年後ですか。そう考えると、定借もいいのかなと思います。 お金があれば老人ホームに入るとか、老後は違う場所に引っ越すとか、子どもが成長したら夫婦だけでコンパクトマンションに住むとか。 いろいろと選択肢はありそうですもんね。 買った方の口コミ、興味あります。 >>スーパーマーケットの種類 どこがお気に入りですか？使い分けされているなら、くわしく聞いてみたいです。 |
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| No.177 |
>>176 匿名さん
スーパーマーケットですと駅前のライフ、マルナカ、コープ、関西スーパー、マンダイです。 この辺は遊ぶ場所にも困りません。パチンコもあるしカラオケもあります！！外食も選び放題ですし住むのがとっても楽しみです。 |
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| No.178 |
買い物や外食には困らないでしょうね
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| No.179 |
数日前、見学に行って来ました！
残50件程度(次期分譲分を含む)で、3.000万円以下は1件のみ。現在販売中の中で一番安価格で3.200万円代でした。北棟で気になっていたお部屋が既に商談中で、南棟で検討することにしました。43号より海側は工場地帯のイメージでしたが、思っていたより緑が多くスーパーや飲食店等もたくさんあって住みやすそうです。正直なところ売却時の不安は少しありますが、長くは住まない予定で購入する方向に向いています。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.182 |
[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.183 |
土地やマンションの所有権を子供のために残さない前提であれば、定期借地権は
購入する年齢によってはデメリットがありません。 しかし、※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます。という項目は 更地にする必要があるため、解体費用等は入居している住民で負担ということになるのでしょうか？ こういった項目があると、売却するときはデメリットが出てきてしまったりしないか 不安要素ではあります。 |
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| No.184 |
>>183 匿名さん
売却するときは大きなデメリットとなります。しかも次の購入者がローンを組めないなどの事案も出てきますので、死ぬまでここに永住すると決めている人だけが購入するべきかと思います。 まあでもここは阪神も阪急も使えて便利だと思いますけどね。臨港線も国道43号線も近いですし。 校区も今津中学校が好きならとてもいいと思います。 |
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| No.185 |
焼肉の臭いがどうだろうと気になり、夜19時頃に前を通ってみました。
やはり周辺にかなりにおいが漂っていましたので、個人的には無理だなーと。 １年中気にしてはストレスになるので見送りかな。 |
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| No.186 |
物件概要というものがホームページには見当たらなかったので、
解体費用が積み立てなのかどうかわからないのだけど、 一般的には修繕積立金と解体費用積立金を毎月積み立てていく感じだと思うので、 たぶんここもそうなるのではと思います。 急に言われても出せる金額ではないと思うし、 解体は決まっていることなので積み立てていくのが普通なのでは。 |
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| No.187 |
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| No.188 |
解体費用や借地代など記載されてますよ。毎月13000円くらいかかりますね。部屋の広さで多少前後しますが。修繕費、管理費や駐車場と合わせると40000円近いですね。津門川町にジオ？が計画されているのでそちらが気になります。
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| No.189 |
けっこうな出費ではあるなと思いますが、一般の分譲と比べてどうなんでしょう。
あまり変わらない感じもするし、もしかしたら高いような気もするんですが。 購入価格に定期借地権のメリットがあるんだろうなとは思います。 ローンの支払いとその他の月々の支払なども考慮して考える必要はあるんだろうなと思います。 物件概要は目立たないところにありました。 一番下のサイクルスペースっていうのは何でしょう？ 自転車置き場とは別物のようですが。 |
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| No.190 |
売却の事を考えず、70年も所有し続けること前提に話してること自体が恐ろしい。家族形態が変われば、何かの事情で住居を売却しなければならない、売却したいと思う時がやってくる。都心の飛びぬけた好立地なら数十年経過した定借物件でも買おうとする人が出てくるだろうが、ココのような立地程度で第3者が思うような言い値で購入してくれるだろうか？
少なくとも周辺の所有権付き物件と比較されると劣勢になるのは間違いない。 |
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| No.191 |
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| No.192 |
スーパーは文句ないけど、
外食は意外と幅広くない。 好みもあるし、使える店は限られてすぐ飽きる。 |
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| No.193 |
>>191 購入経験者さん
60年も先と言わず、10年、20年先ですら、中古購入を検討する購入者側の立場になって考えると返還期限は今以上にリアルに感じられるようになると思います。 新たな購入検討者だって再度、物件を売却することを見越して検討するわけだから、よっぽど他の物件より安くしてもらわないとメリットを感じられないと思いますよ。 |
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| No.194 |
買いやすい価格帯のマンションだと思ったら
定借物件だったんのですね。 確かに安くは購入できるのですが、先のことを考えると悩みどころ。 ちなみに、定借物件でもリセールは可能なのでしょうか？ |
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| No.195 |
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| No.196 |
>>188さんのおっしゃる津門川町のジオ？情報ってどこかで見ることできますかね？
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| No.197 |
津門川町のジオ？は現地に事業計画が書いてありますよね。西宮市の開発事業計画ものってますよね。10F140戸との記載だけですが。
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| No.198 |
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| No.199 |
>>185 マンション検討中さん
焼肉屋に後ろに臭いがいかない排気ダクトを付けさせた例を知ってる。 阪神間のとある分譲マンションで、建設前から道も隔てずすぐ南側に焼肉屋さんがあったところがあった。マンションが建ってから、そのマンションに住んでいた弁護士が大騒ぎして、店負担で排気のダクトを付けさせていた（臭わなくなったらしい）。マンションの他の住民は焼肉屋があるのが分かっているから、その背後を避けて購入したり、臭いを諦めて購入していたし、後から建った側がお金を払わずに付けさせるのは焼肉屋さんに悪いからみんな気が進んでなかったけど、弁護士が交渉した。 だから住んでみて気になるようなら交渉の余地はあるのかもしれないけど、管理組合の空気悪くなるからおすすめしないね。ちなみに上記のマンションは築20年近く経過しているけど、大変便利なため全然値下がりしてない。 |
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| No.200 |
>>196です。
なるほど。一度現地見てみようかな |
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