ジオ西宮今津ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ西宮今津についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/imazu/

所在地：兵庫県西宮市今津出在家町34番1（地番）
交通：阪神本線「今津」駅 徒歩7分
　　　阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩8分
　　　ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩20分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.90平米～79.18平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

定借かぁ。がっかりです。

[2: 匿名]

この駅距離、この地域、定借。どんな人が住むのか想像できるね

[3: 匿名さん]

まあ、一番広い4LDK（おそらく角部屋）でも80㎡切るわけですし
そもそも長谷工が施工会社ですからね。
間違っても高級路線ではないでしょう。

[4: マンション検討中さん]

定借でも安ければ人気は出ると思います
2000万を切る部屋も作りそう（というか希望）

[5: 通りがかりさん]

定借だと新築物件には住宅ローンが付きますが
中古になるとローンが組めないので
リセ―ルは、ほぼ無理になります。
買うと苦労しますよ。

[6: 匿名さん]

そういう条件があるんですね。。
終の棲家として住む分にはどうでしょう？
地図見ると近くに大きい病院・総合病院がないのが引っかかります。
この辺の方はどこに掛かることが多いのですか？

買い物する場所は多いのでその点は楽ですね。
コープもあるので食材は運んでもらえるところは良いと思います。
戸数が多いので管理費や修繕費は抑え目になるでしょうか。

[7: 匿名さん]

２０代のご夫婦や２０代のお子さんがいてその子に譲りたい
その子が住み続ける可能性があるとしたら厳しいかも？
人生１００年時代ですから。
９０代後半で取り壊しが決まっているっていうのは
その後どこに住むのでしょうか。
病院はちょっとタクシーで行けば
大きい病院は選り取り見取り。
病院や医院に困ることはないでしょう。

[8: 匿名さん]

1期1次の販売が10月なのね。
借地権マンション、消費増税でアベノミクス崩壊後のマンション、コロナウイルス後のマンション。
この時期のマンションの価格がどういう風になるのか早く知りたいね。

（仮称）「ジオ西宮新住街区」大規模構想［全体概要］
物件公式サイト https://geo.8984.jp/imazu
所在地 兵庫県西宮市今津出在家町34番1(地番)
交通 阪神本線「今津」駅 徒歩7分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩8分
ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩20分
総戸数 181戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上10階建
敷地面積 6,593.87m2
建築面積 2,701.21m2
建築延床面積 13,164.41m2
用途地域 準工業地域
第5種高度地区(絶対高さ30m)・特別用途地区(酒蔵地区)
都市計画 市街化区域
地目 宅地
建ぺい率 40.97%（法定建ぺい率60%）
容積率 199.65%（法定容積率200%）
竣工時期 2021年11月上旬（予定）
入居時期 2021年12月下旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による一般定期借地権（転借地権）の準共有
建物：所有権の共有
借地権 種類と期間：一般定期借地権（転借地権）、引渡日より2093年5月25日まで（建物解体期間含む）
地代（月額）：未定
※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます。契約の更新、存続期間の延長、建物の買取請求はできません。

事業主 阪急阪神不動産株式会社
売主 阪急阪神不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
建築確認番号 第BCJ19大建確077号（令和2年3月23日）
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニア事業部
駐車場 未定
自転車置場 未定
バイク置場 未定
ミニバイク置場 未定
サイクルスペース 未定
●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。●駐車場の空き区画等の状況については、係員までお問い合わせください。(駐車場が未設置の物件もございます。)また、一部トランクルーム面積を含んでおります。●本物件は全体で販売するか数期で分けて販売するか確定しておらず、販売戸数が未確定のため、物件データは全販売戸数のものを表示しております。確定情報は、本広告にて明示いたします。

第1期1次 / 予告広告 / 販売概要
販売開始予定 2020年10月下旬（予定）
販売戸数 未定
価格 未定
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 57.90m2～79.18m2
バルコニー面積 11.02㎡～16.25㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
管理一時金（一括払い） 未定
修繕積立一時金（一括払い） 未定
月払賃料（月額） 未定
保証金（一括払い） 未定
解体準備金（月額） 未定
本広告を行うまでは、契約又は予約の申込には応じられません。
また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。
※一括販売・期分け販売等が確定していないため、販売戸数は未定です。
上記データについては今後供給予定の全住戸のものを表示しています。
確定情報については、新規分譲広告（本広告）にて明示いたします。

情報登録日等
情報登録日 2020年6月16日（火）
次回登録予定日 2020年6月22日（月）

[9: 匿名さん]

結構先なんですね。
価格は気になりますが
今、西宮はいくつマンションが売り出されているんでしょうか？
ボーナスも減ってるし、コロナやリストラの不安も消せきれないのに
こんだけマンションが供給されるって、結局最後は価格勝負になりそうな。
ここは定借なのでさらに７０数年一度も引っ越しをせずに住みつぶす覚悟をもつか
リセールはきっぱりあきらめるかですから苦戦を強いられそうですね。
ちなみに真砂中は強烈な学区ですからそちらも覚悟が必要です。

[10: マンション検討中さん]

生活するには便利な場所(庶民には)で期待してましたがまさかの定借…現場の看板をみて自走式駐車場だと思って期待していたがパス。

[11: 名無しさん]

一等地ならまだしもこんな場所で定借…
情報弱者向け物件として売るのか、低所得者向け物件として売るのかどういう戦略なんだろう。

[12: 匿名さん]

石在町にリバーの大型マンションが建設させるようですが
そちらのほうがいいでしょうか？
買い物も便利そうです。

[13: 匿名さん]

>>12
どちらが良いかは個人の好みだろうね。
石在町は駅と駅の中間で駅から遠いけど、
阪神西宮と今津の両駅使えるし、
ここも今津まで７分はめちゃ近いわけでは無いけど、
阪神阪急が隣接してるので非常に便利。
またガーデンズとららぽーと、
人気巨大モールがどちらもチャリ５分ほど。
こんな立地のマンションなんてほとんど無いよ。

[14: 匿名さん]

大関の工場群の一角を借りてマンション生活は如何な物かと思うな。
金がないならランクを落として尼伊丹川西で
探した方がいいわ。
私は2億の予算でも名谷で土地を探した時があったよ、その後の地価下落で結局七園で買えたけどね。まあ本当を言えば今買うのは賢明ではないのだがなあ。

[15: 名無しさん]

神戸市灘区民的には43号線以南は利便性と柄が悪いイメージなんですが、西宮では43号線以南でも住みやすいのですか？
準工業地域で駅徒歩7分もかかる時点で定借の意味分かんないですけどね

[16: 匿名さん]

>>12
どちらが良いかは個人の好みだろうね。
石在町は駅と駅の中間で駅から遠いけど、
阪神西宮と今津の両駅使えるし、
ここも今津まで７分はめちゃ近いわけでは無いけど、
阪神阪急が隣接してるので非常に便利。
またガーデンズとららぽーと、
人気巨大モールがどちらもチャリ５分ほど。
こんな立地のマンションなんてほとんど無いよ。

[17: 匿名さん]

↑2度押し間違えです

[18: 匿名]

所有権の段階で石在町のリバー産業が上。
若い頃ならともかく何が悲しくて
いい年してワンカップ大関の店子でいないといけないのよ。

[19: 匿名さん]

>>14
伊丹川西なら解るけど、
尼崎は対象者が違うかな。
尼崎は大阪の主要区から少し離れた区や、
門真みたいな隣接都市が近いですかね。

[20: マンション比較中さん]

５７㎡っていうのが気になりませんか？
西宮の分譲マンションは狭くても７０㎡からっていうのが基本だったと思います。
なのに５７㎡からっていうのは明らかに近隣マンションと対象者が違う。

[21: 匿名さん]

はいはい、では価格予想をはじめましょう
まずは私から私から、仕様はジオ武庫川を参考にするとして

57㎡　1980万～
65㎡　2400万～
73㎡　2800万～
79㎡　3200万～

ってところかな
地代は毎月12000円から15000円あたりかと

[22: eマンションさん]

>>21 匿名さん

この辺り知らないんだね。
ジオ武庫川は、尼崎
シェリア武庫川は西宮

73mで4200でしょ

[23: 匿名さん]

ここは定借ですよ？
それじゃ分譲値付けですよ。

＞ジオ武庫川は、尼崎
シェリア武庫川は西宮

すまん、意味が解らない
私はいつジオ武庫川を西宮と書いたんだ？
仕様が同じジオ×長谷工の分譲最安仕様と書いたんだが？

[24: 匿名さん]

>>20>>21
問題なのは57㎡じゃなく平均ですね？
平均なら75㎡以上？かも知れないし、
芦屋で50㎡台が1億円以上するマンションもある。
それに武庫川の東西では明らかに環境も違いすぎ、
大関はあまり工場ぽく無く街並みもスッキリこぎれい。
尼崎側みたいなみたいなゴミゴミ感も無く、
学区も尼崎ほど悪い訳でも無く、
商業施設や飲食店も充実していて生活しやすい。

[25: マンション検討中さん]

予定では2028年に名神湾岸連絡線ができるので影響はどうでしょうかね。それも踏まえての値段を期待しますが、他のマンションの価格を見てもあまり安くならない可能性が高いように思います。

[26: 名無しさん]

みんなどうせ買いもしないのに熱心だなぁ

[27: 匿名さん]

安くしないと定借なんて売れないでしょう。
この辺りは市営や県営も多いですよ。
建て替えもあってキレイ。
同じ賃貸でも後腐れなく気軽に引っ越しできる
公営住宅のほうが自由度は上になりますね。

[28: 匿名さん]

ここは、今津中校区

[29: 名無しさん]

貸借って純粋に上物だけの値段になるべきと思うんだが実際にはクソ高いことが多いのはなぜだ？

[30: 名無しさん]

>>29 名無しさん
誤記訂正
貸借→定借

[31: 匿名さん]

定借は分譲より3割は安いでしょう。
ただ定借が成功するのは、金持ちがキャッシュで買いたいと思うような立地だけ。
周辺に県営や市営が多いこのエリアに定借マンションを建てるって話になったから、
皆驚いているのでは？

[32: マンション検討中さん]

資料請求したら、間取りと値段が一部公開されました。さよなら

[33: 選択してください]

尼崎ほど学区が悪いわけではない

かもしれないけど

子の高校が今津以下でもいいってなら別にいいかもね
その点は尼の中学でも稲園や北には一定層行くもん。

ここ、確かに尼より「素行は若干マシ」だけど
向学心のなさは尼未満だよ。
尼なら荒れてる校区でもガチ上位は木村塾行くけど
ここは塾行ってる子の比率が「西宮ワースト2」と同レベル。
地歴関係ないはずなのにどうしてってくらいだよ。

[34: 名無しさん]

>>33
また尼民登場、尼の学力を過大してるのも毎度お馴染みの書き込みですね。
そら地元だし尼の中でもレベル低い学校からも稲園高にも何人かは行けるでしょう。
でも尼と西宮では雲泥の差ですよ、西宮なら当然ですが公立狙いの上位は稲高じゃなく市西狙って溢れが稲高に行くから少なくて当たり前だし、尼崎より遥かに西宮の方が私立に行く生徒が多いから、公立上位高校だけの合格者率は極端な差は無いですね。
因みに尼の中では阪急沿線は比較的学区もましとされてるが、西宮では低めとされてる阪神沿線の方が昔から明らかに学力は上ですね。

[35: 匿名さん]

尼民と隣国はよく似ているが結局はコンプレックスから来ているのだろうね。
負けてなるものかと云う感じかな。
比較するのに尼のトップ高と西宮の低位高は
反則やで。

[36: 匿名さん]

なんと低レベルな戦い
校区が気になるなら今津線を生かして
西北の進学塾へ
阪神沿線には灘甲陽があるので阪急本線の山の手の子より通学に有利

[37: マンション検討中さん]

他府県出身ですが、稲園や北の偏差値をみてみたら、自慢出来るレベルではなくわろた。

[38: 匿名さん]

このマンションの南側ですが
焼肉のにおいがたちこめて、夏のこの時期だと頭がくらくらします。
洗濯物にも焼肉のにおいがつきそうで外には干し辛いし。
ぜひ、夏の間に現地確認をお勧めします。
それから南面の西側ですが大関の本社物流センターが被ってきて
なんといいますが風情とかそういうのは全くないマンションですね。

[39: 匿名さん]

>>33
学区の統合後には尼ご自慢の稲園も評価が定まって来ましたね。
市西宮とは差が開く一方だし西宮東よりも大学進学実績が低く、
最近は西宮から稲園に行く生徒もめっきり減りました。
ここからだと西宮東は臨港線をチャリで走れば直ぐ着くので、
稲園まで行く意味は全く無しです。

[40: マンコミュファンさん]

学区とか気にならない世帯なら最近、赤丸急上昇の尼崎は確かに目が離せない存在のは確か。実際に見て回ることをオススメします。

[41: 評判気になるさん]

>>40
塚口じゃなくJR尼崎ですが、
一ヶ月ほど前に少しうろうろしたけど、
消毒液は一回しか押さないようにとか、
防犯カメラ作動中、持ち帰らないで下さいとか、
普通の街では見られない書き込みが、、、
民度の低い街だと感じました。

[42: 匿名さん]

>>41さん
私は、伊丹のイオンで、おもちゃの見本品がくさりでつながれていたので、少し驚きました。

>>防犯カメラ作動中、持ち帰らないで下さいとか、
一部の人が持ち帰ろうとすると、厳しくなってしまいますよね・・・

民度の低さ、マンションのほとんどの人はマナーを守って生活しているのに、1割でも2割でも民度が低いだけで全体が迷惑する可能性があるのかなと思ったりします。

学区は、今でもやんちゃなご家庭が多いんでしょうか。現地を見る時のコツってありますか？

[43: 匿名さん]

エリアに関しては、
例えばコンビニとかマクドナルドみたいなチェーン店を見てみるとわかりやすいとは聞いたことがあります。
今、自分が住んでいるエリアと比べて
どういう雰囲気なのか？というところを見ていると
分かる部分もあるとか。
もちろん、総合的に見ていかないといけないので、それだけじゃないんですけどね。

[44: eマンションさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[45: 匿名さん]

このあたりのガラが良くないことは
もうご存じなんじゃないですか。
そのうえで判断するにはどこをみればいいのかという質問。
ガラを気にするようなひとなら今津は選ばないでしょう。

それとこの物件ならではの特殊な問題として
ゴキブリとネズミの大量発生はあらかじめ知っておかないと。
あれだけスーパーだの飲食店だのに囲まれていますから
ネズミといってもただのネズミではなくまるまる太ったウサギみたいなネズミですからね。

[46: 匿名さん]

エビスタの横の旧りそなの所にモデルルームが出来ています。
ここが過疎っていたのであんまり人気ないのかなぁと思ってみてました。
尼崎との比較になると断然ＪＲ尼崎3分の物件が便利です。
売れ行きはどうなるんでしょうか。

[47: 通りがかりさん]

小学校は津門か今津かは知らんが今津中学校は鈴木亮平の母校。本人も小学校はどっちかのはず

[48: マンション検討中さん]

モデルルームの案内が届きましたが、機械式駐車場でカーシェア2台ありとのこと。57?79平米の間取り。価格は2800万から。うちはパス。

[49: 選択してください]

今津中行ったら余程親がケツ叩かないと東どころか県西にすら受からないよ。
塾なし鳴尾で秀才扱いなのが今津中。

普通に過ごしてるつもりの子が今津行きたいって言いながら第二志望の尼西にもかからず底辺私立高校に行くのも日常茶飯事。

[50: 匿名さん]

ここは定期借地権のマンションなのですね。公式サイトに定借の説明のページがあって親切だなと思いました。説明自体はほんの軽いものですが、わかりやすかったです。土地の権利を買わなくて済むために購入金額が抑えられるという簡単なことも知らなかったので役に立ちました。この物件の場合は70年を超える長期の借地期間があるとのことなので、住む人の年齢を考慮するとだいたいの計画は立てられるのではないかと思います。