パークホームズ志村坂上 ザ テラス

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1904/


志村坂上駅から3分。
小豆沢公園の緑に抱かれた好立地に三井のマンションが誕生します。
環境と利便性が調和するこのマンションについて情報交換をお願い致します。


(仮称)板橋区小豆沢三丁目計画
正式名称：パークホームズ志村坂上 ザ テラス

地　　番 東京都板橋区小豆沢3-1-5ほか
住居表示 東京都板橋区小豆沢3-4
交　　通 都営三田線志村坂上駅徒歩3分、JR赤羽駅バス13分徒歩2分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上7階建、総戸数54戸
延床面積 4619.47 ㎡
建築面積 1032.57 ㎡
敷地面積 1919.63 ㎡

建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
施工者 川口土木建築工業株式会社

着工予定 2020/07/01
完成予定 2022/01/31

面積:65.12㎡～71.49㎡
間取り:3LDK
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ志村坂上ザテラス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/27364/

【物件概要を追記しました。2021/10/05 管理担当】
　

[81: 検討板ユーザーさん]

前の方が書いてらっしゃるとおり、南は6階以上なら隣の会社が気にならず、眺望は抜けそうでした。
駅チカだけど大通りから離れてるので静かでした。

[82: マンション検討中さん]

現場の写真ありがとうございます。手前に写っているのが機械式の駐車場のようですね。バルコニーはどこも日当たりは良さそうです。大変参考になります。

[83: マンション検討中さん]

駅だけでなく赤羽駅方面のバス停も近いのはいいですね。ただ途中に大きなスーパーがないのが残念。スーパーは自転車利用になりますが周辺は坂が多いから電動自転車があればなお便利でしょう。

[84: マンション検討中さん]

2022年2月販売開始予定のマンションがちらほら、予定価格帯を発表してきているようですが、このマンションはまだなのでしょうか、気になります。

[85: eマンションさん]

>>70 通りがかりさん
板橋中央総合病院の移転先はもっと本蓮沼寄りにある広い駐車場です。
そこは板橋中央が買った土地なので。
隣の広い空き地はマンションが建つ可能性は高いでしょう。
ずっとこのままってことはあり得ません。　

[86: eマンションさん]

>>85 eマンションさん
病院の移転先は住所でいうと小豆沢2-11あたり。

[87: マンション検討中さん]

>>85
そうなんですか！確かにあそこは大きいですね。
更地になった時商業施設になったらいいなぁと思っていましたが、駐車場でガッカリした記憶があります。

[88: 匿名さん]

>>85 eマンションさん

トーハツは工場を解体した10年くらい前には「売却しない。自社で活用する」と発表した記憶がありますが、時間の経過で事情が変わったかもしれませんね。

[89: 通りがかりさん]

トーハツのとこはプチアーナっていうイタリアンがあったんですけど、3年くらい前に閉店したときに何か建つのかと思いきや、その後ずっと放置されてますよね

[90: eマンションさん]

>>88 匿名さん
いずれはなにか建物が建つよ。
都内のこんな駅近で更地のまま放置なんてあり得ないから。

[91: 匿名さん]

大きい公園が真横にあるのは子供がいる家庭には良い環境ですね。
あるいはペットがいても遊ばせてあげられるので良さそうですが、
ここってペットOKのマンションなのでしょうか。

[92: マンション検討中さん]

>>91
敷地配置図にペット足洗い場がありましたので、ペット可の物件だと思います！

[93: マンション比較中さん]

「広さ、間取り」の内容からみるとお値段高すぎると思いました。
他の分譲マンションと比べての良さは、赤羽駅に近い、という点のみ。
その点だけでこのコロナ禍、ファミリー層の皆さんはローンを組もうと
思われるのか疑問です。
コロナで経済は厳しいというニュースは目にしますが
余裕の方も沢山いらっしゃるみたいですね

[94: マンション検討中さん]

値段ってもう出てきたんでしょうか？

[95: マンション検討中さん]

当物件が赤羽駅に近いとは（個人的ですが）思わないので、誤爆ではないのかと思いますが…？
違ったらどうしましょう？

[96: マンション検討中さん]

値段はまだ未発表ですし、赤羽まで全然近くないですね、、、(自転車で15分以内で行けますが)

[97: 通りがかりさん]

赤羽駅行きのバス停がすぐ近くにあり本数もそれなりにあるので、近くはないけど普通に使えるとは思います

[98: マンション検討中さん]

図面から察するに、トイレはタンク付きでしょうか

[99: 坪単価比較中さん]

>>98 マンション検討中さん

カウンターで隠したタンク式ですね、おそらく。

[100: 匿名さん]

タンクがカウンターで隠れているタイプってあるんですね。
あんまり見た事ないのですが、災害時とかに
蓋を開けて水を入れるみたいな事はもちろんできるんですよね？

[101: 匿名]

>>100 匿名さん
イメージとしてはこういう感じですかね。メンテナンス等のために開けることはできます。
上に手洗いがあるタイプとないタイプがあります。

[102: マンション検討中さん]

思ったより高い価格でしたね(^_^;)
希望してたけど買えなさそうです

[103: マンション検討中さん]

いくらでしたか！？

[104: マンション検討中さん]

市況に乗ってか、価格積んで来ましたね、あの勢いだと最上階は坪４００弱いきそうですね。共働きでローンは組めても厳しい生活になるのかなと思いました。

[105: マンション検討中さん]

この立地であの価格では瞬殺ではないでしょうか？
なお、価格は書けませんのでウェビナーにご参加下さい。

自分は…駐車場がダメダメなので検討外です。非常に残念ですが。

[106: 検討板ユーザーさん]

>>105 マンション検討中さん
駐車場がダメダメとはどういう意味でしょうか？

[107: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[108: マンション検討中さん]

>>106 検討板ユーザーさん

これは現地見れば一発なので書きますが、幅制限が数年前の機械式駐車場で、1,850mmです。
自分の車では車庫証明取れません。と言いますか入りません。
近隣で借りるのはなんだかなあ、な考えの人なので、ここは検討外になりました。

[109: マンション検討中さん]

価格設定強きすぎませんかね、がっかりです

[110: マンコミュファンさん]

駅に比較的近いだけで買い物すら不便な場所なのに、価格が高い。参りました。

[111: マンション検討中さん]

板橋区のこの場所でかなり強気の価格設定ですね。メリットは駅と新しい公園が至近というだけの物件な気がしますが。それで十分という方には魅力的な物件なんでしょうか。でも高いなぁ～。

[112: 匿名さん]

高すぎで、びっくり！

[113: マンション検討中さん]

あの狭さとクオリティでそんなに高いんですか…ショックです。

[114: マンション検討中さん]

金額の高騰はある程度覚悟して、それでも最有力候補のマンションだったので楽しみにウェビナー参加しました。
それなのに全くウキウキしなかったです。
がっかりして、しばらく落ち込んだくらい。
まず、リビングが狭く見えた事が気になりました。
実際に内見したら違ってくるかもしれませんが。
個人的にキッチンが好きになれなかったです。
自分でリフォームすれば良いのだろうけど、せっかく新築に住むのにそれもね・・・。
新築の醍醐味である建具のセレクトも出来ないし。
ちなみに現地モデルルームは、水曜日と日曜日が休みだそうですよ。

[115: 評判気になるさん]

それでも、スミフの物件より良いと思う。

[116: マンション検討中さん]

駅に近いのは良いよな。

[117: eマンションさん]

坪いくらくらいですか？

[118: 匿名さん]

すみませんあまりイメージができていないのですが、
ダブルウォークインクローゼットってどういった仕様なのでしょうか？
クローゼットの中にさらにウォークインクローゼットがあるということです？

[119: マンション検討中さん]

>>117 eマンションさん
坪平均320くらいですかね…

[120: マンション検討中さん]

>>119 マンション検討中さん

そんなに高いんですか！プレミストでいいかも。

[121: マンション検討中さん]

通学校の志村第四小学校と志村第二中学校の評判はどんな感じでしょうか？

[122: 評判気になるさん]

高いです！

[123: 名無しさん]

ディスポーザーもなくてこの値段か
板橋区も高くなったね

[124: 匿名さん]

スマラボに記事が載ってましたね

[125: マンション検討中さん]

>>124 匿名さん
マンマニさんも晴海フラッグの記事の中でおすすめ物件としてここを紹介されてました。

[126: マンション検討中さん]

やっぱ50戸程度じゃディスポーザーはつけられないか。。。

[127: マンション検討中さん]

オーベル志村城山がディスポーザーもついてるし高級志向なマンションだったから、ここもそうだったらと期待してたのになぁ

[128: マンション比較中さん]

設備とかクオリティでいったら住友のほうが全然よかった。
私は駅から近いからここに期待してたけど、このまま住友推しの妻に押し切られそうです。

[129: 評判気になるさん]

予想より、高いです。
さよなら?

[130: マンション検討中さん]

セブンタウンが思ったより遠かったです。街は悪くはないのですが、車は必要そうですし、この価格なら埼玉で駅が栄えてるところのほうがいいかと思い撤退しようと思います。

[131: 通りがかりさん]

ここは都内に拘りたい人と、大手町通勤者向けなので、それが不要ならば埼玉の栄えている駅近マンションでもいいと思います

[132: 通りがかりさん]

これだけ駅近で静かなのは地下鉄のメリット。
埼玉だと基本的にJRだから駅近だと電車音がネック。三田線は人身事故も少なく遅れがあまりない。リニューアルしたばかりの綺麗な公園が至近。立地は最強だと思う

[133: マンション検討中さん]

板橋区の三田線奥地で坪320万ですか…。いくらなんでもやりすぎ感ありますね、、。
ミクロ立地は良いだけに残念です。

[134: マンション検討中さん]

駅前は「銀座」とは名ばかりの寂しい商店街。セブンタウンへの近道は日中でも薄暗い公園の急階段。駅近にも関わらず静かな場所ではあるが工場、倉庫街の雰囲気も残る。希望する方は一度現地へ行くことをお勧めします。

[135: マンション検討中さん]

志村銀座はシャッター街になりかけています。もっと飲食店を増やして盛り上がって欲しいなと思いますね

[136: 匿名さん]

ハイサッシは陽の入りがよくなるだけでなくて
開放感とかもあってとても良さそうには思っていますが、
実はこういうところが不便みたいな感じで何かしらのデメリットとかないのでしょうか？

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
ハイサッシのデメリットというのはあまり聞いたことがありません。
日差しがよく入るので、特に西向きだと夏は室温が上昇しやすいとか、室内の家具等が日焼けしやすいとか、窓が大きい分断熱性が、とかあるかもしれませんが、カーテンや窓フィルム等でも対処可能だと思います。

[138: 匿名さん]

>>118 匿名さん
単に、WICが２つある、ということではないのでしょうか？

[139: 匿名さん]

ハイサッシ良いじゃないですか。メリットは採光が十分確保できること。天井まで窓があるので十分な日照を部屋の中に取り込めます。
通気性も優れていますから、換気率も上がります。

デメリットは窓が大きいので、災害が起きた時、窓ガラスが割れてしまったときのリスクでしょうか。
その他、カーテンの幅をとるので、規格外のカーテンが必要なこと。カーテン代の負担がかかるということや、カーテンの洗濯が大変ということくらいでしょう。

日々の生活でハイサッシに関してはデメリットより、メリットの方が大きいです。

[140: 匿名さん]

このマンションの近くにイタリアンレストラン　プチアーナがあったが閉店してしまって残念に思っています。
東武練馬駅近くのイオンのスーパーや映画館等商業施設が出来るようになるともっと街が元気になると思う。もう新しいマンションはいらないな。

[141: 通りがかりさん]

プチアーナはなくなりましたが、BOCOとピアンタが美味しいし、他にもそこそこ美味しいお店ありますよ。

[142: マンション検討中さん]

本来はセブンタウンに映画館など入る予定だったそうですね。地域の方と色々あって計画頓挫したらしいですが…。セブンタウン、入っているテナントもセンス良いのでもっと便利になると良いなぁと思います。

[143: 匿名さん]

>>142 マンション検討中さん
セブンタウン、全体としてはそう広くないですが、ホームセンター、スーパー、ユニクロ、アカチャンホンポ、くら寿司などのラインナップで、普段使いするのに便利な施設かなと思います。
休日を中心に駐車場が混んでいる印象ですが、この物件からなら徒歩でじゅうぶんですかね。坂の下なので帰りは大変かもしれませんが。

[144: マンション検討中さん]

ここを検討している皆さんは、シティハウス志村坂上のほうは候補には入ってないのでしょうか？

[145: マンション検討中さん]

>>144 マンション検討中さん
購入の時期感からも住友と一緒に検討してる人が大半だと思いますよ

[146: 匿名さん]

ウォールドアは部屋を必要なときに広く使える利点がある一方で、
間仕切りとしては音とか抜けやすそうな印象がありますがどうでしょうか。
実際の使いやすさみたいな感想を聞いてみたいです。

[147: 名無しさん]

ウォールドアの部屋を個人の部屋とするのは音の関係で無理ですね
来客時に不都合なものを隠せるくらいに思っておいたほうがいいです

[148: マンション検討中さん]

ウォールドア全然良いと思えないです。子ども2人いたら厳しい間取りです。

[149: マンション比較中さん]

買えるかどうかは別として早くモデルルーム見たいです。ウォールドアは実際に見たら印象が変わるかも。
皆さん気になってるでしょうけど、上の階って価格いくらぐらいなんだろう？早く知りたいですね。

[150: 周辺住民さん]

おいくらくらいなら購入されたいと思います？
ご予算を超えた場合はどのようにお考えになります？
こちら側の返答次第で販売価格を決定する、という
ことですよね。
現在発表されている部屋の販売価格を目の前にして
高層階の希望金額を聞く。
なるべく高く売りたい気持ちはわかりますが、
オークションのような方法に
「いやそこまで魅力的な間取りではないぞ」と。

70㎡前後、少し惜しい感じがするあの間取りで
8千万超え当たり前と見据えているなら見学せず辞退です。
ずいぶん志村坂上も坪単価が上がりましたね。
値段に見合ったマンションの質が期待できそうならば
見学するまで粘りましたけど。
長い期間、楽しみにしていたが選択肢から外します。
あの販売価格帯ならもう少し都心を攻めてみようかと。

[151: マンション検討中さん]

駅近というだけで驚きの価格帯なので、シティハウス志村坂上も同時に検討することに決めました。。

[152: 匿名さん]

>>150 周辺住民さん
このエリアで、高層階とはいえ70平米8000万近くとなると…。もう少し都心寄りで2路線使えるような場所の中古を攻められる気がしますね。

[153: 匿名さん]

どでかい公園が真横にありますが、
ここは基本的にスポーツなどのエリアがメインで、
子供が遊ぶような遊具はそれほどないように伺えますがいかがでしょうか？
遊具を求めるなら別の公園ですかね？

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん
ある程度大きくなってから遊べるものはありますが、それも多くはないですね。3歳くらいまでは砂場付近でしか遊べないかと思います。ブランコなどの遊具を求める場合には別の公園になるかと思います。

[155: 匿名さん]

そうだったんですね。すぐそばに小さい子供が遊べる公園があったら便利と思いましたが、
でもまぁ砂場があるだけありがたいことですね。
移動は大変ですがどこに公園があるのか調べてみようと思います。

[156: ご近所さん]

前の小豆沢公園はブランコや滑り台、砂場、シーソー、じゃぶじゃぶ池があって小さな子供向けの昔ながらの公園だったのですが…。体育館の坂を下って右方向にもうひとつの小豆沢公園があります。そこは大きな複合遊具があるので小さな子供も楽しめるかと。あとは自転車利用になりますが坂下の城北交通公園や浮間公園がいいかもしれません。

[157: 通りがかりさん]

自転車じゃないと遠いですが、前野町のイオンから徒歩5,6分のところにある前野公園も良いですよ。なにより綺麗です。砂場には囲いがあって猫のフンなど気になる方には良いかと思います。

[158: 匿名さん]

城北交通公園は小さい子供用の自転車や三輪車などが置いてあって、自転車に乗る練習ができますよ
もちろん自分の自転車をもっていってもOKですし、自転車の乗る練習ができるので子供がいる場合は重宝します。
その他、汽車やバスなどが展示してあり乗ることもできます。
電車スキの子供は喜ぶと思いますよ。

[159: 周辺住民さん]

公園重視でしたら
坂下（最寄り志村三丁目駅）の公園近くのマンションや
小豆沢（本蓮沼駅）のマンションもありかと思いますよ。
件数が多いマンションの良さも魅力的ですよね。


　

[160: マンション比較中さん]

見学をされた方々はどの部屋を検討されているのでしょうか。
北向きは寒そうだし、南向き(南西？)は工場の跡地があまりにも大きくて気になります。。。

[161: 匿名さん]

浮間釣り堀公園もいいです。
夏は激安でザリガニ釣りができますよ。

[162: 名無しさん]

どこの部屋も無しでした
東は論外、南は他のマンションと比較してこれといった魅力なし、西もあの話聞いたらなしです

[163: マンション検討中さん]

>>162 名無しさん

あの話というのは何か建物がたつ計画があるのでしょうか？

[164: マンション検討中さん]

見学に行きましたが「普通」という言葉が似合うマンションでしたね。エントランスも廊下も部屋も。
余計に価格が気になります…高いですね。

[165: 名無しさん]

ここって本当に売れるんですかね？

[166: マンション検討中さん]

どうなんでしょうか…。シティハウス志村坂上と販売期もズレてますし、迷われてる方もいらっしゃるかもですね。

[167: 匿名さん]

「志村坂上駅から3分」「公園が近い」
住む条件としては良いのかなと思いますし、売れるでしょう。

間取りがちょっと狭いかとは思いますが、
最近のマンションはコンパクトタイプが多いのでニーズはあると思います。

あとは価格がどれくらいになるかですね。

[168: 名無しさん]

現地見ましたが、外観デザインも非常に格好良いと思いました。逆張りの間取りも最近なかなか見ないので、魅力的かと。

[169: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。他物件も何個か見てますが、その中でも良い物件だと感じました。柱や梁が室内にほぼ無く、図面で見るよりとても広く感じます。逆張りのハイサッシのおかげで西向き、東向きの部屋は特に開放感があり良いと思いました。間取りも70平米弱ながらも、廊下が短いので実際の部屋は広く感じると思います。ご参考になると幸いです。

[170: 名無しさん]

外観はいたって普通、という印象ですね。可もなく不可もなく。
西側に大きな空き地があるので、今後何が建つかわからないという点はリスクを感じました。東、南も高層階以外は見晴らしが微妙です。
あとは値段ですね・・・。近隣の新築ではプレミストが4900～、中古でも近隣5000万円弱の物件が複数ある中、あえて高値で買えるか？というと悩ましい印象です。

[171: マンション検討中さん]

中古でも近隣5000万…高くなりましたねぇ。そうなると高層階は6000万はいくでしょうか。とても手が出ません。

[172: マンション検討中さん]

>>171 マンション検討中さん
この物件に関しては、低層階でも6000万は優に超えてきています。

[173: マンション検討中さん]

最初の期待値が高かった分、価格が出始めているこのタイミングで本当にその価値があるのか冷静に検討すべきですね、高値づかみにならないように。

[174: マンション検討中から諦め中]

自転車置き場が抽選とのことですが、抽選から外れた場合どうしたらいいのでしょうか？
他の大型マンションも自転車置き場は抽選なのでしょうか？

[175: 匿名さん]

>>174 マンション検討中から諦め中さん
戸数に対して駐輪場設置率が100％を切っている物件では、申込多数の場合は抽選になるのが通常です。
外れた場合は駐輪場には置けませんから、空き待ちをしつつ占有部分にでも置いておくしかないのでは。共用廊下に置いてある光景もよく目にしますが、通常共用廊下には私物を置くことはできません。

[176: 匿名さん]

>>174 マンション検討中から諦め中さん
駐輪場が抽選になるという認識はありませんでした。総戸数54戸に対して、75台置けるので、2台置きたいという場合には抽選になるという意図ではないですか？

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

普通はそうですね。
1台は確保できるでしよ。

[178: 匿名さん]

駐車場って2台置きたい場合はどうなりますか？
完売するまでに時間がかかる時、2台敷地内に駐車場が欲しいとアピールしたら借りられるものですか？

現実的ではないですが、ちょっと気になったので・・・
ご存じの方、教えてもらえると嬉しいです。

[179: 匿名さん]

>>178 匿名さん

マンションの販売計画で〇〇年〇〇月から入居となっていれば、駐車場の設置数より希望者が多い場合は、マンションによって時期は多少違いますがその半年前くらいに駐車場の抽選が行われます。
その時点で売れ残ってる住居に対して駐車場を売れ残ってる住戸の割合に応じて駐車場を確保しているケースがあります。それは案内会に行けば教えてくれます。
それでもまだ駐車場が余っているようなら借りれると思います。

[180: 匿名さん]

179です。
少し付け加えると、駐車場の申し込みは契約時に行いますがその時に2台目の希望も取ると思います。
その後の流れは上記になります。