ブランズ北千里ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズ北千里についての情報を希望しています。
総戸数178戸でイオン北千里店の近くに建つ物件のようです。
駅からも近く、生活しやすそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kitasenri/index.html

所在地：大阪府吹田市青山台一丁目119番30（地番）
交通：阪急電鉄千里線「北千里」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.47平米～130.35平米
売主：東急不動産株式会社
　　　阪急阪神不動産株式会社
　　　住友商事株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 匿名さん]

北摂は本当に人気ありますね。
特にファミリー層向けマンションは割高であったとしても早く売れると聞きますよ。
北千里駅まで徒歩４分の立地であれば、この価格は妥当ではないでしょうか。
ディスポーザーもついていますし、大規模マンションならでは。
収納スペースもかなりしっかり設計されていて、住みやすそうで良いですね。

[122: 匿名さん]

>>120 匿名さん
そうなんですね、吹田市のHPにも情報ありますね。跡地に建設予定の図書館のパース見るとなんかお洒落そうな図書館ですね。
でもマンション前方が図書館ってどうなんでしょうか。

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん
公民館はマンションから4車線のバス通りを挟んでいます。図書館や老人施設がそこにあることは個人の好みかと思います。

それよりも公民館側（古江台3丁目）のマンション群は、築20年前後経過していますが、北摂でも高級マンション群として有名なエリアです。

中でも、テラス、ステイツ、ヒルズ等は高級感があるなと思っていて、ブランズは高い割に見劣りするのではないかと気がかりです。

[124: 匿名さん]

昔からあるような図書館は別ですが、
イマドキの新しい図書館はCDが借りられたり割と便利に利用しやすいようです。
マンション前にあったら便利でいいかなと思います。
スーパーなどと違い、車でくるなど渋滞があるわけでもないし良いと思います。

[125: 考え中]

駐車場の出入り口交差点に近すぎて、入庫のため減速したら後ろから当てられそうですね。

[126: マンション検討中さん]

>>125 考え中さん
幹線道路に近すぎて、車の騒音は完成後の希望部屋で確認しないと決心つかなそう。
バスやバイクはうるさいかも。雨の日のタイヤの音も。


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[127: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん

南側に幹線道路があると騒音は宿命ですよね。特に坂道になっているので、北千里川からの車のエンジン音は大きく感じるかも知れませんね。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん

あれ幹線道路なん？

[129: 匿名さん]

万博記念公園のアリーナ開発が発表されましたね。これで北千里も少し恩恵を受けそうですね。
https://www.constnews.com/?p=96341

[130: 通りがかりさん]

アリーナに行くための通過点にもならない北千里がアリーナ開発でなぜ恩恵受けそうなのですか？恩恵は阪急なら山田駅、モノレール、北急なら千里中央が受けると思うのですが。エキスポシティーできた後も撤退しまくっているテナントが戻ってくるなら嬉しいです。北千里も恩恵受けそうという理由がぜひ知りたい。何かあるのですか？お願いします。

[131: 匿名さん]

>>130 通りがかりさん
人それぞれの考えで良いのではないでしょうか。
ヒントはアリーナ完成後の人の流れ。

[132: 通りがかりさん]

北千里駅は始発駅なので通勤通学の朝の電車は座れます。これはありがたいことでが、アリーナできてイベントに大阪市内方面から大勢人が押しかけると阪急は山田まで、御堂筋、北急は千中までかなり混みますね。それが帰宅時間と重なると大変になりますね。電車混まないことを祈ります。人の流れのヒントとはそういうことですね。アリーナ開発は北千里住民には恩恵ではなく影響もしくは迷惑なのかもと気がつきました。131さんなるほどです。
駅近のマンション&始発駅なので朝の通勤通学は変わらず良さそうです。

[133: マンション検討中さん]

このマンションを検討してますが、学区の評判はどうですか?

[134: 匿名さん]

北千里駅から近く、電車通勤が便利な立地ですね。
駅前でサッと買い物を済ませて自宅に帰れるのは嬉しいです。

公園も近いので、子供たちをのびのび遊ばせることもできそう。
北摂は人気であることがよくわかります。
133さんも書かれていますが、小学校や中学校の評判はどうでしょうか?
マンションから近いので、通わせるのは安心ですが、情報がいただけると嬉しいです。

[135: 匿名さん]

青小は少し前まで吹田市で一番人数が少ない学校でしたが、山五小を抜いて最下位から脱しました。新規のマンションが3棟出来るとまた増えると思います。学校が良いかどうかはその時の校長が誰なのか教職員が誰なのかによると思います。青小には良い先生もいれば、上履きの履き方が悪いと生徒から奪ってまでゴミ箱に捨てる先生もいたと聞きました。水泳授業でも完全防備で水に浸からない先生もいましたよ。誰に当たるか運次第です。クラス替えなく6年間同じメンバーで進級する学年がほとんどです。なのでみんな仲は良いです。
少人数学校なので学年を超えて仲良いみたいです。
学年の1/3から1/2が中学受験するので私立中、国立中に進学しない残りの生徒が青中に進学します。青中は生徒数の多い藤白台小学校と青山台小学校から来るので、人数では圧倒的な差で青小出身は負けてしまいます。
余談ですが、豊中11中は人気ですが、人気がありすぎて逆に評定とりにくく、校区の小学校の生徒はそれを避けるため私立中受験する人が多いそうです。公立学校は私立の様な独自のカリキュラムを設定してるわけではないので、かつての青中のように荒れてたとかじゃない限り、安全に通いやすいのが良いと思います。可も無し不可も無しの学校が無難。

[136: 匿名さん]

学校事情について、本当にありがとうございます。
中にいないとわからないことばかり。
たまに過激な先生もおられるようですが、人事異動もありますし、
その時時の運かもしれないですね。

マンションが増えてくると、もしかして、クラス数も増えたりする可能性もあり？！

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん

藤白台５丁目の国立循環器センター跡地には約700戸（マンション664戸＋戸建49戸）の住宅が計画されているようです。これだけの住宅が建つと、藤白台小学校は流石にパンクしてしまうと思われ、それよりは近い場所に青山台小学校があり、児童数もきわめて少ない状態なので藤白台五丁目は青山台小学校区に変更になればバランスが図れるような気もするのですが…

[138: 匿名さん]

基本的に学校跡地は地盤が固いですし、阪急終点駅徒歩４分は普通に良い立地でしょう。図書館公民館も安心感があります。藤白台小学校は1学年５～６クラス、青山台小学校は１学年１～２クラスらしいです。小規模・大規模どっちが合うかは子供の相性もあるでしょうね。国循跡地の住宅は立地的に青山台小学校に組み込まれた方がbetterと同感です。この地域は大学関係者や学校関係者も多いですし、水準が悪い話はあまり耳にしないですね。むしろ数年前の古江台小学校のいじめの問題は寝耳に水でした。どこに住んでてもいじめとかする下らないやついるのですね。青山台中学校も評判は普通の模様。一般論ですが、価格帯的にも投資よりも実需がほとんどかと思いますので、管理もそれなりにしっかりしたマンションになるでしょうし、住む上での安心感はありそうです。青山台というのも爽やかなアドレスなので、私は青山台に住むことはなさそうですが、ここを皮切りに青山台には発展してほしいです。

[139: 周辺住民さん]

>>128
幹線道路かどうかは?ですが
1日500便近いバスが通ります。
朝の7時台は2台3台と連なって走ってます。

[140: 匿名さん]

北千里の中でも利便性が高い駅に近いところだし、値段はかなり強気だなぁって感じました。スタート価格自体は抑え気味にはなっているけど
最多価格帯とかはもっともっとしてきてしまいそう。
ブランズ自体が、高級路線っていうイメージのマンションだから余計にそうなのかもしれないけれど。

[141: 匿名さん]

物件価格だけ見ると高く思えるけれど1戸1戸の専有面積も結構ゆったり目なことを思うと、そこまですごく高いというほどでもないのでは。
マンションにしては収納もあるし、居住空間も確保できていると思う。
確かにブランズは全体的に設備のグレードも高いのもあって、値段は高くなりやすいかもだけど
オプションでグレードアップさせる必要とかもあまりないとも言えます。

[142: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[143: 匿名さん]

今って、ニーズがあってなのか、土地が狭いことが理由なのかわからないですが
専有面積の狭いマンションがとても多いんですよね。
ブランズ北千里は、専有面積が広いプランが多いところに魅力を感じます。
北千里駅もすぐそばですし、トータルで見ても素敵だなと感じました。

[144: 検討中さん]

こちらのマンション、北千里駅徒歩4分全戸南向きで近くに商業施設や病院や公園などもあり良い物件だと思っています。
ただ、来年1月に竣工予定のはずなのに成約が4分の1程度で販売は苦戦されているように感じるのですが、こんなものなのでしょうか？
まだ次期販売住戸もあるようなので竣工までに完売させずに時間をかけて完売させるような販売計画なのかもしれませんが、購入して周りが空き住戸ばかりではないかと不安です。
それとも価格設定が高すぎるので購入できる人が限定されてしまうのでしょうか？

[145: マンション検討中さん]

>>144 検討中さん
私が思うに、、、ですが、
前の道が近い。向かいの1区画が何になるか分かっていない。今の相場（？）なのかもしてないが高め。周りに沢山販売中のマンションがある。
等では？

[146: 周辺住民さん]

価格が高い理由について素人算数を弾きましたので疲労します。
そらおかしいで？という詳しい方からの突っ込みを期待しています。
勉強させてください。

　　　　　記
土地落札価格　5,015,000千円
敷地面積　　　8775.4平米
平米単価　　　57.1万円
坪単価　　　　189万円

まず、坪189万円という高値落札がやりすぎだと思います。
東急不動産さん、いくら人気の千里ニュータウン始発駅４分とはいえ、ここは東京じゃないんですよ。
もっとも吹田市民の私にとっては市財産を高値で買ってもらってありがとうですがね。

しかもここで意外だったのは、この土地の容積率が１５０％しかないことです。
私は勝手に２００％だと信じ切ってました。なんでなんでしょうね？幹線道路に面してるのに。

つぎに平米単価の571,483円を容積率の150％で割ると、380,988円
要するに部屋床面積１平米当たりの土地代が３８万円ということになります。

例えば３ＬＤＫのＦタイプ81.79平米の場合、土地代が3,108万円含まれているってことになります。
そこに建物代、設備代、販売コスト、利益が加算されれば、6370万円（108号室）になりますわな。

さあここからがＪＶの片棒を担ぐ、阪神阪急不動産さんの腕の見せ所です。
実需ターゲットとなるであろう、30代40代の子育て世帯に5000万円台～6000万円台の３ＬＤＫが来春までに捌けるやろうか？　　

[147: 匿名さん]

>>146 周辺住民さん

吹田市ニュータウン地域の新築の容積率はすべて150%ですよ

[148: 匿名さん]

>>146 周辺住民さん
買える人だけが買えばいいのでは？良い立地だからこその土地価格だと思いますけどねぇ、このような駅近で広大な土地はもう北千里駅周辺では建て替え以外に今後でることはないでしょう。

[149: 評判気になるさん]

>>147 匿名さん
これは不勉強で失礼しました。

古江台３丁目で販売中のＪグランは容積率２００％なので、２００が基本なんやとおもてました。

[150: マンション比較中さん]

周辺の販売中のマンションですと、レジェイド千里青山台、レーベン千里青山台グランハイも容積率200%ですね。

[151: 匿名さん]

>>150 マンション比較中さん

150%では？

[152: 匿名さん]

>>149 評判気になるさん

吹田市の「千里ニュータウンのまちづくり指針」により容積率は150パーセントが標準ですよ。

[153: 論より証拠]

現在好評販売中のＪグラン北千里の図面集を写したものを貼っときますね。

ナンチャラ指針かなんかは存じ上げませんが、
現実はニュータウン内で現に容積率200％のマンションもあることはご認識下さい。

[154: 匿名さん]

>>153 論より証拠さん

それは用途地域による容積率だね。千里ニュータウンのまちづくり指針による容積率とはまた別。ややこしいから勘違いするのは仕方がないと思う。
大丈夫。ジェイグランの実際の容積率は150%以下のはずだから安心して。

[155: 論より証拠]

>>154 匿名さん
お詳しそうなので、
ついでにもうひとつ教えて下さい。

画像中では
敷地面積　4813.20
延べ面積　8752.19

計算すると182％になるんですが・・・
これはどう理解したら良い
のでしょうか？

[156: 匿名さん]

>>155 論より証拠さん

容積率には緩和があって、
容積率の対象から、共用廊下、エレベーター、駐輪場、駐車場、備蓄倉庫、宅配ボックス、地階の住宅の面積は除けるのですよ。もちろん諸条件はあるのですが。
それらを除くと150以内になるのだと思います。

[157: 論より証拠]

>>156 匿名さん

ありがとうございました。
勉強になります。

[158: マンション検討中さん]

ブランズとジェイグラン
どちらが良いでしょうか
比較検討している方おりましたら、教えてください。

[159: 匿名さん]

大規模マンションならではですね。
キッチンにディスポーザーがついていて便利!と感じたのが第一印象。
キッチンが大理石風になっているので、お手入れも楽そうです。
マンション購入の検討は、アクセスの良さもですが、やっぱり水回りの設備を重視しますね。

[160: 買い替え検討中さん]

>>158 マンション検討中さん
ジェイグランは駅により近くブランズよりも安い。
その分、外見や共用部などはかなり価格を抑えた造りになっている。
またジェイグランは他のマンションに囲まれていて、そのあたりを気にならない人向け。

総合的にブランズの方が良いと思われるが、何しろ価格が高い。

[161: 近隣住民]

>>158 マンション検討中さん
南向きに拘らないのであれば、
素人意見ですが、
Ｊグランの東向き住戸の一択だと思います。
駅近さ、価格、外壁、抜け具合などに優れているように感じます。
特に写真右から2列目住戸は真正面が東西道路なので永久眺望確保のせいかよく売れてますよね。

[162: マンコミュファンさん]

>>161 近隣住民さん
ご指摘のポイントで2列目、検討しました！
ただリビングではない方の部屋の窓が腰高までしかないので開放感がイマイチでした。竣工前でしたので実物は見られてませんが。。。

[163: 匿名さん]

永久眺望確保できるのはいいですよね
デベはそういうふうには言えないみたいだけど（法律的に）
やはりみなさんが思うことは一緒ということで
人気があるところはどんどん売れている感はたしかにあります。

[164: マンション掲示板さん]

出来上がってきましたね。今でどのくらいの部屋が購入されたのでしょうか？。場所は良いですが、価格は高いですね。でもニュータウンの駅チカ物件だから予想通りです。

[165: 通りがかりの事情通]

現在売り出し中の新築物件が高すぎるせいか、割安感のある中古マンションが、売れまくりです。
試しに北千里駅徒歩１０分以内の中古マンション売り物件を検索してみたら分かります。夏頃にはたくさんありましたが、全部売れちゃたようで、売り在庫はほとんどありません。

[166: マンション検討中さん]

買える人いいなぁ

[167: 匿名さん]

１６５さまの情報のとおり、新築物件は本当に高騰しています。

マイホームを欲しいと思っても、教育資金などのことを考えると背伸びできないので

中古物件を視野に入れることも悪くないかもしれませんね。

ブランズ北千里、駅に近く立地が良い分ほんとうにお高いなぁ。

[168: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[169: 匿名さん]

確かに駅に近いというのは物件購入にあたって絶対条件かなと思います。

特に永住目的の場合は、としを重ねると車も乗れないですし

交通機関が利用しやすいのは良いと思いますね。

ある意味、物件デザインや共有施設云々よりもアクセスの良い物件がいいかな。

[170: マンション検討中さん]

大阪府へ転勤となりました。北摂エリアの中で駅近物件を探していますが、北大阪急行線沿線では手が出ませんでした。
こちらの物件は千里線ですが、北千里駅徒歩4分以内ですし資産性も考え迷っています。。