川口本町４丁目９番地区第一種市街地再開発

[周辺住民さん]

（仮称）川口本町4丁目9番地区第一種市街地再開発事業について
https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01140/010/honcho49/index.html

敷地：埼玉県川口本町4丁目9の一部
階数構造：地上３０階/地下１階建、高さ約100m、RC造一部S造
延床面積：約2万4500㎡
用途：住宅約220戸、商業、業務、駐車場、広場
工期：2022年着工、2025年竣工予定

[390: マンション検討中さん]

>>388 マンコミュファンさん
西プラはそんなにすぐ出ていく人が多かったんだ

[391: マンコミュファンさん]

>>389 名無しさん
川口クロスの中古はプレミアム部屋以外既に坪430水準で売買されているなぁ。本町タワーは坪420位だったら現地中古と価格逆転現象が生じる一方、デベにとって利益確保できない状況に陥る可能性あるんだから、プレミアム以外最低でも坪450に値付けしないとやる意味がなくなるなぁ。

[392: マンコミュファンさん]

ここはワンフロア8部屋のコンパクトタワマンです。
川口クロスと違って内廊下にしやすいです。

[393: 口コミ知りたいさん]

>>381 名無しさん
十条は都内と言え、街並みや生活利便性は到底川口駅周辺に及ばないなあ。

[394: 匿名さん]

>>393 口コミ知りたいさん
川口はたしかに便利だなあ。
しかし十条は水害の心配も荒川の壁も無いし、何よりダサい玉県民にならなくて住むので、同じ値段なら十条の方が良いんだなあ。

[395: 匿名さん]

>>391 マンコミュファンさん
そうですね。そうですね。では、この板としては坪450万　3LDK 一億円～　とうことで構えておきましょう

※私は坪420万くらいではないかと予想してます

[396: マンション検討中さん]

>>395 匿名さん
確かに過去の相場観で解釈できなくなっているなぁ。それに、同時期の浦和西口タワマンは坪600と予測されているんだなぁ。これは数年前東京の相場水準だよね。

[397: 口コミ知りたいさん]

>>396 マンション検討中さん
浦和の予測600になった根拠教えてくれ

[398: マンション検討中さん]

>>397 口コミ知りたいさん
浦和西口タワマンのスレに書いているなぁ。そこで確認して見たらどうだい？

[399: 検討板ユーザーさん]

>>398 マンション検討中さん
結局、ソースはマンコミュかよ笑
ポンコツ過ぎてわろた

[400: マンション掲示板さん]

>>396 マンション検討中さん
いや。それは無いな。断言できる。

[401: マンコミュファンさん]

分かるよ。
近隣住民にとってはここが高値で出てきて川口の相場を押し上げて欲しいんだよね。

川口で億ションを200戸以上もさばけるのかが心配だよ。

[402: 買い替え検討中さん]

>>391 マンコミュファンさん
まぁ中古の値付けはデベではなく
元々投資用に買った人とかも含めて個人が色んな背景で
利益を出そうと吹っ掛けてる相場だからね

資材価格高騰とか言っておきながら
各デベが最高益とか報道されてる理由が知りたい。
タワマン大好きな人達が格好のカモになってるとしか思えない

是非バイト掛け持ちでカモになって。

[403: 口コミ知りたいさん]

>>401 マンコミュファンさん
規模や駅距離は周りの物件と比べて劣ってるからね。川口クロスは良くも悪くも尖った立地だと思う。そういうのがないここは、価格とスペック、内廊下、デザインで勝負するしか無いね。坪400下回ることは無いと思うが400後半では苦戦するだろう

[404: 匿名さん]

ここは駅から遠くて、信号を渡るってのがちょっとなぁ…

[405: マンション掲示板さん]

>>401 マンコミュファンさん
三井さんは、スペック、内廊下及びデザイン面で高級タワマン戦略を打ち出し都民を含め広域検討者をターゲットにする可能性が否めないなぁ。
川口クロス中古の売買状況を踏まえ、多少高くでも良い部件なら捌けるよね。

[406: 口コミ知りたいさん]

>>404 匿名さん
確かに信号を渡るんだけど、駅遠にはならないよ。エントランスの設計位置によるんだが、駅までの距離はおよそ6-7分位じゃないかな。

[407: 検討板ユーザーさん]

>>406 口コミ知りたいさん
遠くもないが、近くも無いんだなあ。
立地の特別感は無いので、高値掴みにならないように注意が必要な物件だなあ。

[408: 名無しさん]

>>407 検討板ユーザーさん
高値掴みって川口クロスもよく言われたんだなぁ。今、川口クロス中古の売買実績を見れば分かるように、中古は分譲時より大分高くなったところか、指名買いまでにもなっているなぁ。羨ましいしか言いようがないよね。

[409: 検討板ユーザーさん]

>>408 名無しさん

まあクロスは立地が特別だから他と比べるのはちょっと違うかもね

[410: マンション検討中さん]

>>405 さん

>>405 マンション掲示板さん
都内のどのマンションの検討者ターゲットにしてるのか。。。
比べて遜色無い仕様かはちゃんと確認する必要はありそうだなあ。

[411: マンション掲示板さん]

>>408 名無しさん
川口クロスは当時、都内と比較するとかなり買い得感あったんだなぁ。都内検討者をターゲットにしてたのは確かなんだなぁ。実際モデルルームも池袋にあったんだなぁ。

ここはどうなのかなぁ。同じとだと思うのは危険だなぁ。

[412: マンション検討中さん]

>>411 マンション掲示板さん
川口クロスは481戸ですからね。
広域検討者の確保は必須でした。

モデルルームはどうだろう。
空き地が無さそう。

[413: 匿名さん]

>>408 名無しさん

川口クロスは１期平均坪単価330くらいでしたもんね。ここが売り出されると更にもう１段上がるかな。

[414: 検討板ユーザーさん]

>>413 匿名さん
埼玉県で同時期販売物件の中に唯一販売期毎に値上げられたマンションだよなぁ。最終的に平均坪単価は350位なったんだなぁ。第一期は一番買い得だったんだね。

[415: 口コミ知りたいさん]

>>414 検討板ユーザーさん
クロス
1期　330
最終期　350
今の中古相場　400
今後、ここが販売したら釣られて450くらいになるのかな。

[416: マンション検討中さん]

立地と規模と下駄ではここよりクロスのがいいと思うんだけど、ここが勝ってるのって新築であることと内廊下ってことだけよね
新築が絶対いいとかならあれだけども

[417: 匿名さん]

>>415 口コミ知りたいさん
今年のクロス中古の売買実績は上層階プレミアム以外に既に坪430レベルで取引されているなあ。それでも指名買いの状況だよね。今時のインフレ等諸要素を考慮するともう一段上がる可能性があるんじゃないの？

[418: 匿名さん]

>>416 マンション検討中さん
それに、高級仕様で設計し販売戦略を極めれば、都民を含め検討者は飛びつくんですな。

[419: マンション検討中さん]

>>418 匿名さん
不動産は立地が全てともいうからね。
相当な特別仕様じゃないと、飛びつかないよ。
内廊下にすれば都民来るのであれば、どこも内廊下にしてるですな。

[420: 名無しさん]

散々馬鹿にされてたシティータワー所沢は最終は坪単価440万まで上昇
7階とか低い部屋で

[421: 評判気になるさん]

>>420 名無しさん
三井本町タワーはきっとそれを超えるんだろうなあ。

[422: マンコミュファンさん]

>>418 匿名さん
高級仕様ってどこ情報なんだろうなぁ。

[423: 検討板ユーザーさん]

>>421 評判気になるさん
ここが440超えたら、オーベルや川口クロスはさらに上を行くんだろうな。川口に乱立している他の中古マンションも400オーバーという世界感か。なかなか想像できないが、そうなってくれるのであれば嬉しい。

[424: マンコミュファンさん]

>>422 マンコミュファンさん
そもそも高級仕様って何って話だけど、、

一般的には
天井高、サッシ高、天カセエアコン、かっこいい車寄せ、豪華な共用施設、内廊下、コンシェルジュ、、、
とかだと思うけど。

この物件は内廊下くらいしか採用できてないと思う。

[425: 名無しさん]

>>423 検討板ユーザーさん
オーペルの取引実績を把握していないが、川口クロス直近の売買実績は既に坪430まで行ってるし、指名買い状況から見ると、今後の中古取引価格は坪450になる可能性が極めて高いではと思うなあ。このインフレが進行している世の中に同エリアの新築は中古より低く値付けするのは考えづらいことから、ここはもう少し上に行くんだろうなあ。

[426: マンション検討中さん]

売買実績いうてもサンプル少なすぎてなんとも言えんなぁ。
個人で1部屋売るのとは訳が違うんやで？

[427: マンコミュファンさん]

しかもその売買実績はほぼ未入居物件だからね。実需住み替えでの実績がないのよ。
レインズを定点観測してるけど川口周辺の流動性の落ち込みが個人的には気になる。

[428: マンション掲示板さん]

>>427 マンコミュファンさん
築1年で実需の住み替えなんてないやろ
あったらネガティブやろうしな

[429: 検討板ユーザーさん]

>>427 マンコミュファンさん
クロスの住み替えが落ち着いたからね。
落ち込みというよりは上振れしてただけという印象。

[430: マンコミュファンさん]

まぁどんなに安くても坪400はいくだろう。

[431: 検討板ユーザーさん]

>>430 マンコミュファンさん
クロスの物件は今指名買いで坪430位でも買えない状況だなぁ。こう言う状況は逆に本町タワーにとって朗報になりますな。因みに、川口で良い物件ならば坪400台でも需要あることと、クロスを買えなかった検討者は本町タワーに振り向ける可能性が大じゃないかなぁ。

[432: eマンションさん]

>>431 検討板ユーザーさん
400超えにすることに疑問を持つ人はいないでしょうが、一般住戸が400後半になる事はないんじゃないかな。

そして、中古市場に出たときに川口クロスやオーベルを超えることないでしょう。

[433: 検討板ユーザーさん]

>>430 マンコミュファンさん

400って蕨タワーでもそのくらいいくよ

[434: 通りがかりさん]

>>433 検討板ユーザーさん
蕨は駅前だし住友だし、ここと同じくらいでも驚かない。

[435: 口コミ知りたいさん]

>>434 通りがかりさん
むしろ蕨の方が高い可能性あると思う

[436: マンコミュファンさん]

住友さんだし、駅前だしな

[437: 買い替え検討中さん]

最近の三井さんもだいぶ
ぼったくってる物件多いけどな

[438: 口コミ知りたいさん]

現地見て来たけど、駅周辺は歩きタバコ多かったなぁ。

[439: マンコミュファンさん]

あのあたりは歩道が広く、駅からも程いい距離でいい立地だなぁ。