オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名希望]

物件のＨPでも触れていたけど、文京区の不動産価格は上がり続けているし人口増加も続いているからね。デベ自身はこれでも安いと考えているんじゃないかな。

[22: 匿名]

坪400行くかな。

[23: 匿名さん]

よく見たら物件概要価格未定じゃないですか。

小規模でオプレジという要素を考慮に入れても500は超えてくるような...あくまでも想像ですが。ただこの場所、知る人ぞ知る感じで高揚感を演出するような場所ではないのでそれほどは高くはならないと思いたいですが、線路脇とかわかりやすい悪条件もないので、わかりやすい安さを売りにする感じではないでしょうね。

[24: 匿名さん]

価格どんな感じでしたか

[25: 匿名さん]

話聞いてきましたが大体坪450でした。

[26: 匿名さん]

お、買える値段におさめてきたね

[27: 匿名]

坪450、ということは、70平米ぐらい、1億？？即撤退

[28: 匿名さん]

70平米一億で買う人はいるんじゃないかな。台地１で山地丘陵についで2番目だから地盤も良さそうだし、播磨坂に近接しているところもグッド、小学校区も人気の小学校だし、スーパーに近くて便利ってところもかなりアピール高い。坂を降りればちょっと距離はあるが二駅四路線利用も可能。地球温暖化で１０メートルや２０メートル海面が上昇しても標高27．4mで安心、茗荷谷駅周辺は実はハザードマップで色付きなんだけど春日通りや播磨坂よりもここは少し上がっているので白い範囲にあるように見える。以前は大きなお屋敷が建っていて、江戸時代には堀内平十郎という人の武家屋敷があった跡地ということで地歴も申し分なし。

多分この辺の価格帯だったら買える人で蒸発するだろうね

[29: マンション検討中さん]

その通りならなかなか手が出ないなぁ。。

[30: 匿名さん]

バブル期にうまく立ち回って逃げた人もいるし、ITバブル崩壊やリーマンショックで賢く買いに回って資産を増やした人は結構いるので、案外お金のある人は多いと思うよ。個人ではなく空前の内部留保を抱える会社のお金で買う人もいるしね。基本は実需の場所なので、文京区の人で埋まるんじゃない。

[31: マンション検討中さん]

そうですか、、、教えていただきありがとうございます。共働き30代前半で買い替えではなく一軒目のマンション探してるんですけど、そういう人はあんまりターゲット層じゃないのかもしれないですね。

[32: 匿名さん]

>>31 マンション検討中さん

一次取得者は、数回買い替えてステップアップして、億ションは50過ぎてから狙いましょう。その場合、オープンハウスなどのデベには手を出してはいけません。三井、野村の物件にしましょう。

[33: マンション検討中さん]

なるほど、長期的な目線で考えないとダメですね。参考になります。三井と野村で3ldk7000万くらいで買えて都心に通勤しやすい新築って今あまりないですね、、、広さを妥協したほうがよいのか、駅近を妥協した方がよいのか、中古を探した方がよいのか、悩ましいですね。。いずれにしろここは諦めてしばらく待ってみようと思います。

[34: 匿名さん]

>>33 マンション検討中さん

資産性を重視しましょう。よって広さなり新築を妥協しましょう。間違っても、価格につられて、広くて安い郊外、バス便などには飛びつかないでください。

[35: マンコミュファンさん]

オープンで坪４５０万はすごいね。三井野村とかならまだしも。自分も一次取得で沖有人の本読んでマンション買おうと思って去年から探しているのだけど、管理費などを払うことを考えると８０００万までしか出したくないんだよね。ローンはもっと組めると言われているけど、２LDKじゃすぐ手狭になるしなぁ。結婚したての４年前に買えばよかった。

[36: 匿名さん]

3年待てば「半値八掛け二割引」が来る。

[37: 匿名さん]

オプレジも4年前なら坪300万前後で文京区で分譲してたけど、今は大手並の価格になってしまったね。茗荷谷最寄だと今はすみふと阪急が分譲してるけど駅距離あるのに価格も70平米で9000万弱から、って感じだし、相場といえば相場なのかも。

[38: 匿名さん]

中規模デベにするか、三井、野村にするかはその人の好みじゃ無いかなぁ。
例えばオープンだと１億越えれば眺望が良いキング部屋ルーフバルコニー付きとかが買えたりするけど、三井、野村だとお見合いの中住戸がせいぜい。

キング部屋なら値下がりもしにくいし、単純に住環境だけを求めるならそういう選択肢はありだと思うよ。

管理修繕費はオープンの場合だとマンション規模が小さいから高めになってしまうけど、それでも三井、野村とかと金額としては同等か少し安いくらいでしょ。

[39: マンコミュファンさん]

茗荷谷で探してます。坪450万はきついなぁ。定借のパークホームズあたりの中古を待つべきかなぁ。

スレチなんだろうけど、戸建ても検討しようかと思ってるところ。意外と７０平米マンションより住みやすそうな間取りがマンションより安く出回ってるイメージ。

[40: 匿名さん]

この辺は良く来るけど、ここの立地はファミリー層には本当に良いね。窪町小学区で、茗荷谷駅前には教育の森公園、スポーツセンター、SAPIX。三徳も近いし、春日方面まで少し足を伸ばせば東京ドームシティやラクーア、春日北側の再開発も進んでる。春日通りから一本入ってるのも良い。オープンハウスで億ションってところをどこまで気にするか、ってところ。