オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名希望]

物件のＨPでも触れていたけど、文京区の不動産価格は上がり続けているし人口増加も続いているからね。デベ自身はこれでも安いと考えているんじゃないかな。

[22: 匿名]

坪400行くかな。

[23: 匿名さん]

よく見たら物件概要価格未定じゃないですか。

小規模でオプレジという要素を考慮に入れても500は超えてくるような...あくまでも想像ですが。ただこの場所、知る人ぞ知る感じで高揚感を演出するような場所ではないのでそれほどは高くはならないと思いたいですが、線路脇とかわかりやすい悪条件もないので、わかりやすい安さを売りにする感じではないでしょうね。

[24: 匿名さん]

価格どんな感じでしたか

[25: 匿名さん]

話聞いてきましたが大体坪450でした。

[26: 匿名さん]

お、買える値段におさめてきたね

[27: 匿名]

坪450、ということは、70平米ぐらい、1億？？即撤退

[28: 匿名さん]

70平米一億で買う人はいるんじゃないかな。台地１で山地丘陵についで2番目だから地盤も良さそうだし、播磨坂に近接しているところもグッド、小学校区も人気の小学校だし、スーパーに近くて便利ってところもかなりアピール高い。坂を降りればちょっと距離はあるが二駅四路線利用も可能。地球温暖化で１０メートルや２０メートル海面が上昇しても標高27．4mで安心、茗荷谷駅周辺は実はハザードマップで色付きなんだけど春日通りや播磨坂よりもここは少し上がっているので白い範囲にあるように見える。以前は大きなお屋敷が建っていて、江戸時代には堀内平十郎という人の武家屋敷があった跡地ということで地歴も申し分なし。

多分この辺の価格帯だったら買える人で蒸発するだろうね

[29: マンション検討中さん]

その通りならなかなか手が出ないなぁ。。

[30: 匿名さん]

バブル期にうまく立ち回って逃げた人もいるし、ITバブル崩壊やリーマンショックで賢く買いに回って資産を増やした人は結構いるので、案外お金のある人は多いと思うよ。個人ではなく空前の内部留保を抱える会社のお金で買う人もいるしね。基本は実需の場所なので、文京区の人で埋まるんじゃない。

[31: マンション検討中さん]

そうですか、、、教えていただきありがとうございます。共働き30代前半で買い替えではなく一軒目のマンション探してるんですけど、そういう人はあんまりターゲット層じゃないのかもしれないですね。

[32: 匿名さん]

>>31 マンション検討中さん

一次取得者は、数回買い替えてステップアップして、億ションは50過ぎてから狙いましょう。その場合、オープンハウスなどのデベには手を出してはいけません。三井、野村の物件にしましょう。

[33: マンション検討中さん]

なるほど、長期的な目線で考えないとダメですね。参考になります。三井と野村で3ldk7000万くらいで買えて都心に通勤しやすい新築って今あまりないですね、、、広さを妥協したほうがよいのか、駅近を妥協した方がよいのか、中古を探した方がよいのか、悩ましいですね。。いずれにしろここは諦めてしばらく待ってみようと思います。

[34: 匿名さん]

>>33 マンション検討中さん

資産性を重視しましょう。よって広さなり新築を妥協しましょう。間違っても、価格につられて、広くて安い郊外、バス便などには飛びつかないでください。

[35: マンコミュファンさん]

オープンで坪４５０万はすごいね。三井野村とかならまだしも。自分も一次取得で沖有人の本読んでマンション買おうと思って去年から探しているのだけど、管理費などを払うことを考えると８０００万までしか出したくないんだよね。ローンはもっと組めると言われているけど、２LDKじゃすぐ手狭になるしなぁ。結婚したての４年前に買えばよかった。

[36: 匿名さん]

3年待てば「半値八掛け二割引」が来る。

[37: 匿名さん]

オプレジも4年前なら坪300万前後で文京区で分譲してたけど、今は大手並の価格になってしまったね。茗荷谷最寄だと今はすみふと阪急が分譲してるけど駅距離あるのに価格も70平米で9000万弱から、って感じだし、相場といえば相場なのかも。

[38: 匿名さん]

中規模デベにするか、三井、野村にするかはその人の好みじゃ無いかなぁ。
例えばオープンだと１億越えれば眺望が良いキング部屋ルーフバルコニー付きとかが買えたりするけど、三井、野村だとお見合いの中住戸がせいぜい。

キング部屋なら値下がりもしにくいし、単純に住環境だけを求めるならそういう選択肢はありだと思うよ。

管理修繕費はオープンの場合だとマンション規模が小さいから高めになってしまうけど、それでも三井、野村とかと金額としては同等か少し安いくらいでしょ。

[39: マンコミュファンさん]

茗荷谷で探してます。坪450万はきついなぁ。定借のパークホームズあたりの中古を待つべきかなぁ。

スレチなんだろうけど、戸建ても検討しようかと思ってるところ。意外と７０平米マンションより住みやすそうな間取りがマンションより安く出回ってるイメージ。

[40: 匿名さん]

この辺は良く来るけど、ここの立地はファミリー層には本当に良いね。窪町小学区で、茗荷谷駅前には教育の森公園、スポーツセンター、SAPIX。三徳も近いし、春日方面まで少し足を伸ばせば東京ドームシティやラクーア、春日北側の再開発も進んでる。春日通りから一本入ってるのも良い。オープンハウスで億ションってところをどこまで気にするか、ってところ。

[41: マンコミュファンさん]

立地いいな。三徳とスターフルーツ近いし、駅へ行く途中には薬局や図書館もある。窪町、播磨坂、大通りから一本入っているとか好条件が多い。あとは億出す付加価値があるかどうかだな。

億ションで駐車場、コンシェルジュなしだったら正直ショボすぎるな。中古を探した方がいいわ。

[42: 匿名さん]

一億という心理的抵抗線を超えられる人は買うのでは
貸した時の利回り的にどうなのかと問われる方もいますが、
確かに郊外の駅から離れた場所の安い物件は理論上の表面利回りは良くても空室リスクや売却時の値落ちはこの辺とは比べ物にならないぐらい大きいとおもうんですよね。

買って貸して売った最後の収支を考えると、悪くはないと考える人も多そうです

[43: 匿名さん]

オープンレジデンシア本郷後楽園もあっという間に完売していたからな。販売経費をかけるぐらいならささっと売り切っちゃえる値段に抑えて売るという基本はここも同じかな。

[44: 匿名さん]

Bタイプいいね、柱の食い込みをうまく収納とか浴室を嵌め込んで隠すのに成功している。
行灯部屋もないし、近頃の物件としては割とマシな間取りに見える。まあ億超えの部屋にはなるんだろうけれど、住みやすそうだ

[45: 匿名さん]

あと、ここってオーダーシステムでかなり手を入れられるんだね。
高価そうだけど、これはいいね。
限られたフラッグシップ物件だけに用意されているようなので、ここの販売には相当力が入っている証拠だね。オプレジの本気が見れそう

[46: 匿名さん]

しかし高級住宅地として地元で知られている場所をよくもまあこうポンポンと仕入れられるもんだよね。衝動買いする人も多そう

[47: 口コミ知りたいさん]

駐車場が１台、というのがとても残念・・。この場所だったら、ファミリー向けのゆとりある、ほどほどの高級マンションにしてくれたら良かったなあ。

[48: 匿名さん]

駐車場は、車持たない人やカーシェアなども増えてるから仕方ないような気はします。むしろ、この辺は自転車移動が中心になるのに、駐輪場が1戸1台程度しか確保されてない方が気になります。子供がいると家庭だと少なくとも2台は必要になるのに、戸数に比べて少ないです。

[49: 匿名さん]

ここ杭の長さが30メートル近くあって、高台のわりに地盤が良いってわけじゃないんだね。

[50: 通りがかりさん]

立地はいいけど、オープンハウスでも9500万以上もするのは、ちょっと高すぎるな

[51: 匿名さん]

>>49
文京区の高台ってローム層が厚いのか杭長が長い物件をよく目にするね。本郷台地の方も結構長い物件がちょくちょくある

[52: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん

9500万
パワカの一時取得者では頭金2000万くらいないと支払いが大変だな

[53: 匿名さん]

買える人はいるだろうね

[54: 匿名さん]

プランに1Rの間取りが掲載されていないのですが、
これは完売しているという認識で良いのでしょうか？
だとしたらそのプランが先に売れるのがちょっと意外です。

[55: 匿名さん]

販売戸数未定とかなっているので、案外地権者住戸だったりして

[56: 匿名さん]

地権者住戸と言う可能性もあるんですね。
あまり考えた事がありませんでした。
仮にそうだとして明記される事はないのでしょうか。

[57: 匿名さん]

地権者住戸となっていても途中で突然分譲されたりすることがあるので、蓋を開けてみないとね。未定となっているところを見るとまだ売るかどうか考え中みたいだね。

[58: マンション掲示板さん]

>>49 匿名さん

意外と千川通り沿いのマンションの方が杭が短いんですよね。
千川通り沿いや江戸川橋駅付近マンションの杭の長さは10メートルくらい。
本郷の高台にあるマンションは40メートルくらいなのに。不思議ですね。

[59: 匿名さん]

>>58 マンション掲示板さん
標高差考えても坂下の千川通り沿いの方が地盤までの距離が短いみたいなので、高台なのに勿体ない感じがします。ただ、この立地はハザードマップ上は完全に抜けてるので、水害の方は安心なのは良いですね。

[60: 匿名さん]

乾いたローム層なら少々杭が長くても埋立地みたいに側方流動の心配はなさそうだけどね

[61: 匿名さん]

播磨坂は桜が綺麗そう。
昔、茗荷谷って何もないイメージがあり、その分、都心だけど環境がいい印象がありました。
ここ、買い物施設どうなんでしょうね。
三徳茗荷谷店があるので取りあえず大丈夫でしょうか。
三徳は食材にこだわっている感じがあるので値段高いかも。

[62: 口コミ知りたいさん]

三徳茗荷谷店はいいですよ！品揃えも多いし、ちょっと高級ですが高級すぎない感じ。近くに産直野菜を売る店や、中勢肉店では高級肉も購入できます。程よいケーキ屋さん、和菓子屋もあります。安い商店はあまりありませんが。

[63: 通りがかりさん]

三徳とクイーンズの格差
鶏肉は三徳
豚肉はクイーンズ
牛肉はドロー
鮮魚はクイーンズ
調味料はクイーンズ

[64: マンション掲示板さん]

三徳は魚はダメだけど肉は良い。

[65: 匿名さん]

クイーンズよりかは成城石井の方が近いけど、たしかに鮮魚はクイーンズかなあ...
成城石井は輸入食品の品揃えがいいからよく行くけど
オーガニックのデーツなんてマニアックな商品は成城石井にしかない

[66: 匿名さん]

茗荷谷は駅の近くよりも播磨坂沿いの方がお洒落な店が多い印象があるな

[67: マンション掲示板さん]

播磨坂ってそんなにお店多くないよね？

[68: 匿名さん]

多くはないんだけどね、全体に質がよく品がいい。近隣住民の質の高さの反映だろうね。

ドイツの機械式時計メーカーのショウルームも麓にあったりしてちょっと華がある

[69: 匿名さん]

設備仕様が更新されたけど、オプレジも少しずつグレードが落ちてる気がする。ひと昔前は廊下水回りタイル張り、LOW-Eペアガラス、キッチンバックカウンター標準装備で値段の割に充実してたのに。

[70: マンコミュファンさん]

>>61 匿名さん

文京区は基本的に買い物が不便だから。そのなかでは茗荷谷は買い物が便利なほうだよ。

後楽園なんかも何気に買い物は不便。駅近に住むと成城石井しかないからね。再開発でスーパーできるだろうけど、現時点ではダイエーのそばに住んだほうが便利そう。