オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

スミフはそもそも新築でも売れ残ってるのに、中古だと余程プレミアムな間取りじゃない限りリセールは無理だよね。

[202: マンコミュファンさん]

>>200 匿名さん
オプレジはそんなにリセール良いんですか??

[203: 匿名さん]

そういえばすみふの売れ残ってるシティハウス文京茗荷谷レジデンスも70平米1億の部屋があったね。そっちと比較して、中古になった時にどちらが売れるか検討してみるとリセールの参考になるかも。

[204: 匿名さん]

>>202 マンコミュファンさん
リビオがリセール率1位って主張してるランキングだったと思います。リビオ、オプレジ、三井くらいまでは団子状態で高く、モリモトとすみふが低く、地所レジや野村などはその間って感じでした。

[205: 匿名さん]

>>197 マンション検討中さん

本当に。この辺りの中古も強気価格すぎます。
立地、広さ、グレード感で比較すると新築との差が少ないです。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
文京区はファミリー層の実需が強くて基本長く住むから、そもそも3LDKの中古は需要に比べて少ないから割高になるんだよね。築25年の幹線道路沿いでも6000万前後くらいするけど、予算限られた中で区内に住みたい人は買ってくみたい。

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
　
なるほど。
ファミリー層の実需は堅いのですね。

[208: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん
投資向きじゃないから港区や渋谷区みたいに高騰はしないと思うけど、底は堅いと思う。職住近接のトレンドで、治安や教育環境が良いとなると、ファミリー層のニーズにマッチしてるし、子育て世代も子供も実際増えてるね。

[209: マンション検討中さん]

沢山のコメントを見て、とても参考になってます。
近々に小学校に入学の需要があるなか、かつあまり物件のない中、こちらはいい選択になると感じます。資産価値を考える前にまずは目の前のニーズを見て、これからの10年の生活スタイルを考えたほうが良いと思います。
親としてしっかり働いて子供に良い教育環境を提供することは、今現在の使命です。
月曜日から頑張りましょう！

[210: 匿名さん]

奥さんと子供の笑顔はプライスレスだからな

[211: マンション検討中さん]

先着順は4部屋から2部屋に減りましたね。やはり実需が堅いか。

[212: 匿名さん]

>>211 マンション検討中さん
一期完売で先着ではなかったです。残りは億越えの第二期抽選ですよ。

[213: 匿名さん]

文京に来て10年経ちましたが、クレヴィア茗荷谷 文京の丘のときもあっという間でしたが、今度の物件の方がはるかに条件良いので時間の問題ですね。窪町学区はやはり人気ですね。うちは思うところあって（地元民に比べ学区目当ての移住者が多すぎるところ）別の学区にしましたが。一部の物件以外は、実需に支えられているところが文京区の物件の良いところだと思います。

[214: 匿名さん]

>>212 匿名さん
実際は抽選で買い手がいたのに、何かの都合で先着順として公開してたってことでしょうか？

[215: 職人さん]

うーん、めっちゃ強気だなぁ

[216: 匿名さん]

ということは売れ行きがいいってこと。
高く売れるなら、高く売るでしょ、あなたも私もオプレジも。

[217: 匿名さん]

窪町も誠之も、基本フットワークと即決が求められる。物件見に行って、持ち帰って一週間後連絡なんてしてたら普通に買い逃すよ。

希望の価格、学区、広さ、立地等々諸条件をピックアップし、８０点の物件が来たら買うしかない。見送り続けてもう５年も家を探しているなんて人もいるらしい。

その意味でオプレジは今回、価格が予算におさまるなら８０点かなという気はする。価格面で１億出すのが難しい人は、坂下の白山３丁目当たりにするか、借地権の戸建てにするか、５５平米の２LDKにするか、学区を変えるかどこかでかなり妥協するしかないと思う。

[218: マンション掲示板さん]

>>217 匿名さん

正論ですね。

[219: マンション検討中さん]

最近駅前で、住友の茗荷谷レジデンスの人がずっと宣伝してるね。一方でこの物件は、先月こそ駅前で宣伝(研修？)してたけど、第二期になってからは全く見なくなった。値段高くして尚これだから、よほど人気なんだろうね。

[220: マンション検討中さん]

ここのマンションを見ていると、世の中が不景気で、ということが全く信じられないな

[221: 匿名さん]

今、マンションが1番高い時期だから、その先、かなり落ちるよと不動産屋の人が言っていたのですが、この場所はずっと変わらないですよね？我が家は高台は買えないけど、落ちる可能性は知りたい。

[222: 匿名さん]

>>221 匿名さん

>>221 匿名さん
マクロ的には不動産価格が上がるか、落ちるかどうかなんてわからないよ、金融商品含めた全体の相場次第だから。

そういった前提は置きつつ、都心かつ実需が強いから下がりにくいと思う。この辺は長く住んでる富裕層が多いから、地元需要も強いだろうし。

[223: 匿名さん]

値上がりするとか値下がりするとかではなく、自分が住んだら良いのか悪いのかで判断するべきでしょう。自分にとって住みやすかったら他の人も住みやすいはずです。リセールも自分が住むとしたらどうなのか、と考えると良いと思いますね。住みやすいなら塩漬けにしてもストレスは少ないです。住みにくいのに値上がりを期待して買うのは最悪です。

[224: 匿名さん]

その点でここら辺は、閑静なうえに、大きなスーパーも直近にあるし、美味しいレストランやジムもある。
駅前のが利便性は良いけど、あそこら辺は人が多いし、スーパー2つとも狭くてごちゃついてるイメージだから、住環境では播磨坂のが良いかと

[225: 匿名さん]

播磨坂周辺の住環境良いよ。桜の季節も楽しみだし、夜のライトアップも圧巻。お洒落なカフェも点在してる。坂下まで歩けば小石川植物園でピクニックも出来る。豪華な中庭や共用設備があるマンションもあるけど、この辺はマンションこもってないで外でないと本当にもったいないくらい魅力がある。そういう意味でオプレジのコンセプトはかなりマッチしてると思う。

[226: 匿名さん]

この物件買うなら６０平米の３LDKだけはすみづらそうだからやめた方がいいと思うわ。いくらなんでも狭すぎ。

[227: 匿名さん]

>>221 匿名さん
港区は資産性あると言われているけど、リーマンで結構坪単価は落ちた。投資目的の売買があるからだと思う。

投資目的が少なそうなこのあたりなら、底は固そうと思われるけど、近隣の良いマンションの分譲価格は、７０平米で8000万という時代もあったし、その水準に戻るときが来れば、やはり下がることは下がると思われます。

[228: 匿名さん]

底値から25%しか上昇してないなら上昇幅はかなり控えめだから、下落幅も控えめだろう。むしろ、都心の他地域の上昇幅から考えるとだいぶ割安感あるね。

[229: eマンションさん]

底値から25しか上昇してない不良物件どこ…
複数物件持ってるけど、50はいってる。

[230: マンション検討中さん]

やはりこのあたりはファミリー層の実需がメインなので、2LDK以上が早々に売れるのは納得なのですが、シングル向け1LDKはけっこう残ってしまっているのでしょうか？

[231: 匿名さん]

投資用にしては利回りが低そうなので、単身向けも実需だろうな。近隣で戸建てをもて余した独居老人とかがキャッシュで買うことはあり得そうだけど。

[232: 匿名さん]

近隣に住む家族が、田舎の親を呼び寄せて隠居屋として与える可能性だってある
足腰が弱ってくると木造の老朽日本家屋は危険

[233: マンション検討中さん]

文教エリアの安全さと閑静さ、駅近とスーパー近の便利さが揃っているところなので、単身OLにも向いているのではないか。

[234: 職人さん]

プラス囲まれ感と日照の条件が良かったら、完璧だったんだが

[235: 匿名さん]

営業さんに、
この物件の狭めのお部屋はシングル女性がターゲットと言われました。
シングル女性で大学の教職や医者などのお硬めの仕事をしている方はこのエリア好みそうですね。

[236: 匿名さん]

子ども1人の3人家族だったら60~70平米でも十分住めると思うのですが、
子ども2人だったら狭そうですよね。
地方から出てきた都心共働夫婦だと、教育費の面だけでなく住宅費の面でも、
子ども1人じゃないと厳しそう。

[237: 匿名さん]

恵比寿なら中古戸建てとかのマンション。どちらを選ぶかとても悩むところ。子育てなら小石川でしょうか？

[238: マンション検討中さん]

この辺りに住むと、スーパーなどの物価も高く生活費も大変になるのでしょうか

[239: 匿名さん]

>>237 匿名さん
元恵比寿在住で、今は茗荷谷在住です。
好みと経済力によると思いますが、恵比寿は特に住みやすさは感じませんでしたね。ただしアクセスは抜群によかったです。東横線、山手線、りんかい線、日比谷線が使えたし、都内で色々勤務先が変わるとか、色々な場所にお出掛けするアウトドア派なら恵比寿かな。子供の中学受験までは、SAPIXとかの塾が多い茗荷谷のほうが良さそうだけど。

というか、茗荷谷と恵比寿って比較対象になりますかね？恵比寿の方が全然高くないですか？

[240: 匿名さん]

子育て環境を買うというのは大切だけど、
住宅費にお金かけすぎて、教育費と老後資金が不足しないように気を付けないとね。

[241: 匿名さん]

>>238
三徳は高級スーパーだけど富坂の下に行けばダイエーやドンキホーテなどで郊外並の物価で買い物ができますよ。播磨坂はたしか一本入ったところにスターフルーツがあるようなので、利用したことはないですが、お値打ち価格の野菜や果物が買えるはずです。ここらにウジャウジャあるまいばすけっともそれほど高くなかったかと思います。文京区は都心に数えられる割に物価もほどほどで暮らしやすい場所ですよ。

[242: 匿名さん]

スターフルーツは播磨坂の中腹道からやや入ったところにありますが営業時間が短いので昼間の時間が空いている専業主婦は行けるけど、外で仕事をしている層は寄れないでしょう。

[243: 匿名さん]

>>241 匿名さん
なかなかダイエーまでいけないんだよね。バスか自転車かな。

スターフルーツはいいよね。２千円以上で配達してもらえる。確か土曜日やってたはず。

[244: 匿名さん]

Googleで見ると9時から19時が営業時間となっているね

https://imachika.com/item/5ae54ee523679c2350b96ebb/

ダイエーは行きはいいんだけど帰りがね。伝通院の前の道を下っていくと非常に近い（坂の麓の交差点は自転車でも必ず一時停止が吉）が、帰りの坂がキツイ。ただ24時間営業なので使い勝手はいい。後楽園のドンキは家電も扱っているのでプリンタのインキやプリンタ用紙が夜中に切れた時にこちらも24時間影響で便利。いずれにせよ電チャリ一台でここはかなり便利になる。

[245: 匿名さん]

この辺は基本的な移動手段は電動自転車。1家に1台あれば便利で、複数必要な時は近くのシェアサイクル使えば良い。この近くだと茗台中あたりにあるね。ただ子供がいる場合は、ここの駐輪場の設置数が少なめだから少し注意は必要かな？

自転車あればダイエーは価格がこなれてるし、日用品も豊富だから一箇所で何でも揃って便利だね。近くのクイーンズ伊勢丹とは綺麗に商品が住み分けされてて、こっちは高めだけど、良質なものばかり揃えてるから使い分け出来る。

[246: 匿名さん]

豊島区の千川ライフダイエーどっちが便利かな？クオリティに差はありますか？

[247: マンコミュファンさん]

チャリ漕いでダイエー行って、年間いくら得して、何時間損してんのよ！！
だから、文京区は都心に舐められる。

[248: 匿名さん]

実際のところダイエーからクイーンズ伊勢丹の間くらいに商店街もあって店が揃ってるから、一回の買い物で目的に応じて買い物出来るから便利なんだよね。普段は三徳一択だろうけど。

[249: マンション検討中さん]

価格のタブが出てきましたね。これは契約済みの分なのか、第一期の売れ残りなのか、どっちですか。

[250: 匿名さん]

実際のところ、うちはほぼ生協とネットスーパーですわ。西友やイオン、ライフなら三徳より安いし。実店舗では、買い足しが必要なものやレア食材、魚だけ買う感じ。

駅と反対方向１分にあるスーパーよりも、駅から帰宅途中にある自宅から５分のスーパーのほうがありがたし。