オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

あの白い洋館のあったところか...播磨坂に面していないのは残念だけど東南方向は比較的開けているので中層から上は結構眺望も期待できる。でも分譲戸数少ないね、敷地が狭いからかな

[2: 口コミ知りたいさん]

駅からもそれほど遠くなく春日通りに面していない、お散歩できる播磨坂が近い、大きなスーパー三徳・郵便局も近い、ということで、暮らしやすい場所と思います。

[3: マンコミュファンさん]

これは、７０平米前後以上の３LDKはすぐ売れるだろうね。9000万はしそうだ。

[4: 匿名さん]

しかしオプレジよくこんな土地手に入れたね、さすが

[5: マンション検討中さん]

営業しかいない笑

[6: 匿名さん]

小規模マンションではありますが
最寄り駅まで徒歩６分は便利で良いなと思います。

来月から販売開始ということですが
設備内容がまだオープンになっていないのが気になります。
代表間取りも少しわかりづらいかな。
ファミリー向けなのか、外観デザインも含めてオープンになるのを待ちたいですね。

[7: マンション検討中さん]

ここだと小学校ってどこになるんだろう

[8: 匿名さん]

ここの住所が小石川４丁目21ないし22だとすると窪町小学校だと思うよ
3S1Kとか好きな人にはたまらないと思うね。その分お高めに来るんだろうけど
オプレジなんでバリュー価格で勝負するだろう。蒸発注意ってやつだな

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/tuu...

[9: 匿名さん]

ここは三徳の裏と言っていい場所だし、変に駅に近すぎるよりここの方がむしろ便利だと思う。そのうち若葉が爆音爆音とか叫ぶのは目に見えているが、春日通はラッシュアワーこそ交通量が多いが、夜遅い時間はガラガラになるし、工場と港を結ぶルートから外れた都心なので大型輸送車両は少ない。また坂の頂上なのでアクセルを戻す場所なので坂の途中と比べてもだいぶ静か。カフェやレベルの高いイタリアンを食べさせる店も路地裏に点在しているので有閑マダムが時間を潰せる場所がたくさんあるのも魅力かな。

[10: 匿名さん]

>>7　さん
文京区の小学校区、こちらから参考になりますよ。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/tuu...

小石川4丁目だから「柳町小」？？
「金富小」にも小石川4丁目と書いてあり、どちらなんだろうと思っています。

住所は「東京都文京区小石川四丁目221番9」です。
文京区なので小学校もレベルの高い地域でしょうね。

[11: 匿名さん]

>>10
住居表示は小石川4丁目21なので窪町小ですね。
これは人気出そうです。
囲まれ感あるし将来的に前面ふさがれる可能性もありますが、それを補って余りある魅力。

[12: 匿名さん]

ここも人気学区のマンションなんだ
高くても、子共のための移住者がいるんだろうな

[13: マンコミュファンさん]

窪町は幹線道路沿いだから、金富の方が最近は人気がある。

[14: 匿名さん]

孟母三遷を地で行くみたいに子供が小学生のうちだけ住むという需要もあるので、ファミリータイプを賃貸に出せばすぐ借りてがつくというのが３s１k学区に物件を持つ最大のメリット。

[15: 匿名さん]

もっとも六つボタンにお兄ちゃんがいるご家庭は南北線の沿線の方が便利ですけどね

[16: 匿名さん]

>>11　匿名さん
ありがとうございます！物件概要から住所を拾ったのですが、該当する番地がなくて「どこかな？」と思っていました。
23区内でも文京区は学力が高いと聞いています。
小学校や中学校は公立にしようかと思っていて、私立に行かなくても文京区なら全体的に教育水準が高いんじゃないかと期待していました。

窪町小、通わせている親御さんや知りあいがいる人がいれば口コミ聞きたいです。
いい刺激を与え合えるお友達がいるといいな。

[17: 匿名さん]

ダイヤモンドの記事によると文京区では窪町はナンバーワンという事らしい

https://diamond.jp/articles/-/218368?page=4

[18: 匿名さん]

アクセスが良い所がメリットになるのかな
確かに文京区は学力の高さが有名ですよね。文学の町と言われるくらいですから、お受験を考えている方が
多いのかな。公立でもレベルが高いなら、お受験で失敗しても、OKという所が良い。

品が良い方がたくさん住まれている印象なので治安も安心できそうです。
物件内容を見ると、ファミリー世帯は勿論単身世帯のタイプもあるんですね

[19: 匿名さん]

>>18
たしかに地元の公立校が低レベルだったり荒れたりしてると、
私立受験失敗→地獄行き確定ってなりますからね。
そういうリスクを考えると、実際行くかどうかは関係なく学区は大切だと思います。

[20: 匿名さん]

場所柄、価格が強気ですね。立地、学区を考えるとオープンハウスでもこうなるんですね。

[21: 匿名希望]

物件のＨPでも触れていたけど、文京区の不動産価格は上がり続けているし人口増加も続いているからね。デベ自身はこれでも安いと考えているんじゃないかな。

[22: 匿名]

坪400行くかな。

[23: 匿名さん]

よく見たら物件概要価格未定じゃないですか。

小規模でオプレジという要素を考慮に入れても500は超えてくるような...あくまでも想像ですが。ただこの場所、知る人ぞ知る感じで高揚感を演出するような場所ではないのでそれほどは高くはならないと思いたいですが、線路脇とかわかりやすい悪条件もないので、わかりやすい安さを売りにする感じではないでしょうね。

[24: 匿名さん]

価格どんな感じでしたか

[25: 匿名さん]

話聞いてきましたが大体坪450でした。

[26: 匿名さん]

お、買える値段におさめてきたね

[27: 匿名]

坪450、ということは、70平米ぐらい、1億？？即撤退

[28: 匿名さん]

70平米一億で買う人はいるんじゃないかな。台地１で山地丘陵についで2番目だから地盤も良さそうだし、播磨坂に近接しているところもグッド、小学校区も人気の小学校だし、スーパーに近くて便利ってところもかなりアピール高い。坂を降りればちょっと距離はあるが二駅四路線利用も可能。地球温暖化で１０メートルや２０メートル海面が上昇しても標高27．4mで安心、茗荷谷駅周辺は実はハザードマップで色付きなんだけど春日通りや播磨坂よりもここは少し上がっているので白い範囲にあるように見える。以前は大きなお屋敷が建っていて、江戸時代には堀内平十郎という人の武家屋敷があった跡地ということで地歴も申し分なし。

多分この辺の価格帯だったら買える人で蒸発するだろうね

[29: マンション検討中さん]

その通りならなかなか手が出ないなぁ。。

[30: 匿名さん]

バブル期にうまく立ち回って逃げた人もいるし、ITバブル崩壊やリーマンショックで賢く買いに回って資産を増やした人は結構いるので、案外お金のある人は多いと思うよ。個人ではなく空前の内部留保を抱える会社のお金で買う人もいるしね。基本は実需の場所なので、文京区の人で埋まるんじゃない。

[31: マンション検討中さん]

そうですか、、、教えていただきありがとうございます。共働き30代前半で買い替えではなく一軒目のマンション探してるんですけど、そういう人はあんまりターゲット層じゃないのかもしれないですね。

[32: 匿名さん]

>>31 マンション検討中さん

一次取得者は、数回買い替えてステップアップして、億ションは50過ぎてから狙いましょう。その場合、オープンハウスなどのデベには手を出してはいけません。三井、野村の物件にしましょう。

[33: マンション検討中さん]

なるほど、長期的な目線で考えないとダメですね。参考になります。三井と野村で3ldk7000万くらいで買えて都心に通勤しやすい新築って今あまりないですね、、、広さを妥協したほうがよいのか、駅近を妥協した方がよいのか、中古を探した方がよいのか、悩ましいですね。。いずれにしろここは諦めてしばらく待ってみようと思います。

[34: 匿名さん]

>>33 マンション検討中さん

資産性を重視しましょう。よって広さなり新築を妥協しましょう。間違っても、価格につられて、広くて安い郊外、バス便などには飛びつかないでください。

[35: マンコミュファンさん]

オープンで坪４５０万はすごいね。三井野村とかならまだしも。自分も一次取得で沖有人の本読んでマンション買おうと思って去年から探しているのだけど、管理費などを払うことを考えると８０００万までしか出したくないんだよね。ローンはもっと組めると言われているけど、２LDKじゃすぐ手狭になるしなぁ。結婚したての４年前に買えばよかった。

[36: 匿名さん]

3年待てば「半値八掛け二割引」が来る。

[37: 匿名さん]

オプレジも4年前なら坪300万前後で文京区で分譲してたけど、今は大手並の価格になってしまったね。茗荷谷最寄だと今はすみふと阪急が分譲してるけど駅距離あるのに価格も70平米で9000万弱から、って感じだし、相場といえば相場なのかも。

[38: 匿名さん]

中規模デベにするか、三井、野村にするかはその人の好みじゃ無いかなぁ。
例えばオープンだと１億越えれば眺望が良いキング部屋ルーフバルコニー付きとかが買えたりするけど、三井、野村だとお見合いの中住戸がせいぜい。

キング部屋なら値下がりもしにくいし、単純に住環境だけを求めるならそういう選択肢はありだと思うよ。

管理修繕費はオープンの場合だとマンション規模が小さいから高めになってしまうけど、それでも三井、野村とかと金額としては同等か少し安いくらいでしょ。

[39: マンコミュファンさん]

茗荷谷で探してます。坪450万はきついなぁ。定借のパークホームズあたりの中古を待つべきかなぁ。

スレチなんだろうけど、戸建ても検討しようかと思ってるところ。意外と７０平米マンションより住みやすそうな間取りがマンションより安く出回ってるイメージ。

[40: 匿名さん]

この辺は良く来るけど、ここの立地はファミリー層には本当に良いね。窪町小学区で、茗荷谷駅前には教育の森公園、スポーツセンター、SAPIX。三徳も近いし、春日方面まで少し足を伸ばせば東京ドームシティやラクーア、春日北側の再開発も進んでる。春日通りから一本入ってるのも良い。オープンハウスで億ションってところをどこまで気にするか、ってところ。

[41: マンコミュファンさん]

立地いいな。三徳とスターフルーツ近いし、駅へ行く途中には薬局や図書館もある。窪町、播磨坂、大通りから一本入っているとか好条件が多い。あとは億出す付加価値があるかどうかだな。

億ションで駐車場、コンシェルジュなしだったら正直ショボすぎるな。中古を探した方がいいわ。

[42: 匿名さん]

一億という心理的抵抗線を超えられる人は買うのでは
貸した時の利回り的にどうなのかと問われる方もいますが、
確かに郊外の駅から離れた場所の安い物件は理論上の表面利回りは良くても空室リスクや売却時の値落ちはこの辺とは比べ物にならないぐらい大きいとおもうんですよね。

買って貸して売った最後の収支を考えると、悪くはないと考える人も多そうです

[43: 匿名さん]

オープンレジデンシア本郷後楽園もあっという間に完売していたからな。販売経費をかけるぐらいならささっと売り切っちゃえる値段に抑えて売るという基本はここも同じかな。

[44: 匿名さん]

Bタイプいいね、柱の食い込みをうまく収納とか浴室を嵌め込んで隠すのに成功している。
行灯部屋もないし、近頃の物件としては割とマシな間取りに見える。まあ億超えの部屋にはなるんだろうけれど、住みやすそうだ

[45: 匿名さん]

あと、ここってオーダーシステムでかなり手を入れられるんだね。
高価そうだけど、これはいいね。
限られたフラッグシップ物件だけに用意されているようなので、ここの販売には相当力が入っている証拠だね。オプレジの本気が見れそう

[46: 匿名さん]

しかし高級住宅地として地元で知られている場所をよくもまあこうポンポンと仕入れられるもんだよね。衝動買いする人も多そう

[47: 口コミ知りたいさん]

駐車場が１台、というのがとても残念・・。この場所だったら、ファミリー向けのゆとりある、ほどほどの高級マンションにしてくれたら良かったなあ。

[48: 匿名さん]

駐車場は、車持たない人やカーシェアなども増えてるから仕方ないような気はします。むしろ、この辺は自転車移動が中心になるのに、駐輪場が1戸1台程度しか確保されてない方が気になります。子供がいると家庭だと少なくとも2台は必要になるのに、戸数に比べて少ないです。

[49: 匿名さん]

ここ杭の長さが30メートル近くあって、高台のわりに地盤が良いってわけじゃないんだね。

[50: 通りがかりさん]

立地はいいけど、オープンハウスでも9500万以上もするのは、ちょっと高すぎるな