シティハウス浦和岸町ってどうですか？

[匿名さん]

埼玉の高級住宅地、浦和区岸町に住友不動産のマンションです。浦和駅徒歩9分、人気出そうな立地です。
購入検討を前提に話し合いましょう。

売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawakishicho/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町七丁目65-1、65番2の一部、68番1、68番2、68番3の一部（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.50平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[101: マンション検討中さん]

>>100 マンション検討中さん
ただ、パークハウスも直近7,200万円程度で取引されているようで、新築が中古より低い価格で販売する訳にはいかないとのことです。

[102: 匿名さん]

>>101 マンション検討中さん
まぁ1事例だけだから、必ず全てそうなるわけではないけど、高値で売れるってことはニーズがあると判断されて新築はこれからも更に上がっていくかもね。

[103: 名無しさん]

>>102 匿名さん

これからコロナ不況が顕在化してくる中で、新築マンション価格は頭打ちから下落に向かって行くのはほぼ確実でしょう。
そうした状況で割高物件を掴まないようにしないと、リセールで泣きを見ることになります。

[104: 検討板ユーザーさん]

パークハウス浦和岸町は、三菱地所がパークハウス浦和タワーよりも内装にお金をかけている。つまり高スペックマンションってこと。
あくまで埼玉レベルでの話だけど。
今まで旧財閥系らしからぬ低スペックマンションを浦和に供給し続けてきた住友が多少仕様を上げてきたところで、パークハウス浦和岸町に及ばないまま価格だけ上回ったら呆れ果てる。
エントランスから各戸の標準仕様まで、つぶさに比較したいね。

[105: マンション検討中さん]

マンション相場（原価）が上がってるのは理解してましたが、浦和の上がり様というか住友の上げ方は異常な気がします。もはや文京区にすら手が届く価格になってきました。ここ埼玉だってこと忘れてんじゃないかと思うほどです。

[106: マンション検討中さん]

>>105 マンション検討中さん

価格って需要と供給のバランスに成り立ってるので、今はそう言う時代なんでしょ。

埼玉だからとか関係なく上がるところは上がる

[107: マンション検討中さん]

>>106 マンション検討中さん

時代もさることながら、浦和の需給バランスで言えば競合物件がないから、というのも影響してるんでしょうね。数年前のように野村や三菱辺りで競合があればまた違った結果になるかも。

[108: マンション検討中さん]

リーマンショックと同じように半年から1年遅れて景気が沈んでいくのに、他社の競合が殆どないからって値上げされたマンションを買うのは抵抗があるなぁ。
我が家は買い替え時期に余裕があるから、じっくり待つつもり。
知識と相場感覚を養う目的で新築と中古共に見てまわるけど。
家庭のタイミングなどで待てない人は、キツイかもね。
今の浦和のマンション相場は。

[109: 匿名さん]

>>108
今って異様な価格ですよね。
うちも特に急ぎではないけど浦和近辺の新築マンションは気になる。
でもどれくらい待てばいいのか。
4.5年後位には買いたいのだが。

[110: マンション検討中さん]

内容が伴わないまま高騰するから、当然コスパはどんどん悪くなる訳で。
５年後から10年後になんで買ったんだろうって、ローン払いながら後悔しそうで怖い。
一方、北浦和の方が色んなデベロッパーで雨後の筍のようにマンションが増えているから、コスパが良さそうな気がする。

浦和のマンションって言っても、高砂小・岸中学区でなければ特別感が無いしね。

[111: 匿名さん]

高砂小・岸中に特別感はない。普通の公立の小・中学校。だれが特別感出してんだ。

[112: マンコミュファンさん]

>>111 匿名さん
高砂小・岸中学区から外れたマンションを売ってるデベロッパーには関係ない話だ。
ここで話題にするのも見当違い。

[113: マンション検討中さん]

高い資産価値の裏付けを伴わない価格高騰だから受け入れ難いんだよな。
確かに今の浦和駅近の数少ない新築マンションはスミフ物件で殆どが占められているけど、購入して中古になったら数多ある中古の一つに過ぎないからね。
しかも、築1-2年の差で野村や三井の築浅物件が多くあるから、新築時のスミフの値付けをリセールで取り戻せるイメージは全く湧かない。

[114: 匿名さん]

普通に高砂小・岸中って昔から評判が良いし、
良い伝統が受け継がれていそうな感じが外から見ているとするのだけどなぁ。
女の子のいる家庭だと、一女が近いから
いい影響を受けそう、というふうに思うし。

値段が上がっていて誰も買わなかったら値段の上がりは止まると思いますが
そうでないということは
それでも需要がこのあたりにはあるのでしょう。

[115: マンション検討中さん]

特別感を出してるのは商売の種にしたい不動産ディベロッパー、仲介業者ですよ
高砂小・岸中自体はただの公立です

[116: マンション検討中さん]

>>114 匿名さん
売手が数多いる戸建や注文住宅用地については、既に価格上昇は止まっててやや下降トレンドだけど、新築マンションについては大手の寡占市場なのでちょっと特殊なんですよ。供給を絞ることで維持できてしまうんです

[117: マンション検討中さん]

高砂小・岸中学区から外れた凸凹学区のマンションスレでは、先の学区はただの公立だって否定されるんだな。
親の平均所得や最終学歴に有意差があるのに。

ちなみに住友は、先の学区に新築マンションを供給したことないんじゃないかな。
少なくとも10年以内は。

[118: マンション検討中さん]

>>117 マンション検討中さん
高砂・岸学区の親の平均年収は、浦和西口エリアの中では有意に低いんですが、ご存知ないんですか？

[119: マンション検討中さん]

>>118 マンション検討中さん
高砂小・岸中学区を一生懸命下げても、このマンションの資産価値は上がらないから。
残念ながら。
ちなみに、ココの学区はどこですか？
岸町小・白幡中？

[120: マンション検討中さん]

>>119 マンション検討中さん
あなたには不愉快な事実でしょうが、岸町小のほうが上なんですよ

順位 所在行政区 学校名 平均年収(万円)
1 さいたま市浦和区 常盤小学校 850
2 さいたま市浦和区 仲町小学校 836
3 さいたま市浦和区 針ヶ谷小学校 816
4 さいたま市浦和区 岸町小学校 812
5 さいたま市浦和区 本太小学校 769
6 さいたま市浦和区 上木崎小学校 769
7 さいたま市浦和区 北浦和小学校 758
8 さいたま市浦和区 仲本小学校 757
9 さいたま市浦和区 高砂小学校 750
10 さいたま市浦和区 木崎小学校 721

[121: マンション掲示板さん]

>>120 マンション検討中さん

何度か見たことのあるランキングなのですが、コチラのソースはどこなのか知りたいので、良ければ教えて下さい。

[122: 匿名]

>>121 マンション掲示板さん
住まいサーフィンじゃないですかね？
でもこういうのって参考程度でそんなにあてにならないです。
自分からしたら大体その辺りはどこも一緒。

[123: マンション検討中さん]

高砂小学校区の岸町は地価が高過ぎて一つ一つの区画が小さいので、注文住宅に適した土地が全然出ないんですよね。稀に大きな土地が出ても業者がバラバラに区割りして建売にしてしまうので、結局、中流程度の収入の世帯が購入することになってしまう。
用途地域的に分譲マンションも難しくアパートになってしまうので、やはり低~中収入の世帯が入居するケースが多く、世帯年収を引き下げていると思います。

[124: マンション検討中さん]

実感として、高砂小は、公立にしては医師家庭が多い印象なんだけどね。
学区内のマンションなんて、高くて中々買えないしね。

[125: マンション検討中さん]

そんなこと言ったって高砂小の保護者しかご存知ないんでしょう？
大手分譲マンションが数多立地する高砂2丁目、岸町6・7丁目、豪邸が立ち並ぶ岸町5丁目を学区内に擁する岸町小学校のほうが、世帯年収のデータで見る通り、平均的な家庭属性は上だと思いますよ

[126: マンション掲示板さん]

駅徒歩5分以内で高砂小・岸中学区の浦和タワーやブリリア浦和仲町に匹敵する坪単価なら笑うしかないね。まさに住友価格だと。
同じ階層で坪単価を比較したらいい。
資料は持ってるので、楽しみにしてます。

[127: 匿名さん]

価格は、ガーデンハウス浦和仲町>シティハウス浦和岸町>ガーデンハウス浦和常盤ですか？
ガーデンハウス浦和仲町とシティハウス浦和岸町がさらに高騰することを考えると、ガーデンハウス浦和常盤がまだいいのかな…

[128: マンション掲示板さん]

>>127 匿名さん
いやいや、ガーデンハウス浦和常盤は全面ドミノだし。それ以前にスミフの4物件はいずれも割高すぎて、購入後は中古市場で値崩れ半端ないと思う。
浦和に拘るなら三井の仲町3丁目の1択、もしくは北浦和にも目を向けるか。

[129: eマンションさん]

ガーデンハウス浦和仲町が埼玉県のマンションの坪単価最高値を更新したようですが、こちらは更にそれを更新するのでしょうか？
駅徒歩5分以内のマンションの坪単価をアッサリ抜き去る住友の価格設定に唖然とします。

[130: マンション検討中さん]

浦和駅徒歩4分の野村の仲町計画が予想以上の150戸規模だから、浦和駅近を希望してるプチセレブ世帯はそちらに流れますね。
おそらく価格帯は、超割高なココやガーデンハウス浦和仲町と同等なので、圧倒的な資産価値の差で迷うことは無いでしょう。
野村の快挙に拍手喝采です。

[131: 通りがかり]

>>130 マンション検討中さん

住友は一度痛い目にあえばいい。

[132: 匿名さん]

オンラインの事前見学会、結構埋まっているんですね。予約できない日時がある。
オンラインで見て、良い感じだったら実際にマンションギャラリーへみたいな流れになっているのかと思います。
あまりやたらに外出したくないので、
まず家でどうなのかというのを見られるのは本当に良い。。。
マンション買う年齢だと、こどもがまだ小さい人も多いし
そういう意味でも良さそうな。

[133: マンション検討中さん]

>>132
マンション買う年齢ってやはり子供が未就園児が多いんですかね。子供の同級生が多くなると親の付き合いが大変そうで。

[134: マンション検討中さん]

ここもガーデンハウスと全く同じ価格帯です。
7500万・7900万が予算に合わないのであれば、オンライン見学会など時間の無駄ですよ。
しかも、その高価格帯を正当化するために、現在の中古の売出し状況（長期にわたって成約してない物件含む）を引き合いに出してきたのにはあきれました。

[135: 匿名さん]

>>134 マンション検討中さん
階と具体的な価格、仕様について教えていただけますでしょうか。
内容によって見学会を申し込むかどうか決めたいと思っています。

[136: マンション検討中さん]

>>135 匿名さん

第一期では13から15階辺りが対象みたいで、角部屋が7900万円、中住戸が7500万円です。ただ、EV前の部屋だけ採光の関係で2SLDKになるようですが、それは今回対象ではなかったです。（恐らくその部屋が最安と思われます。）
価格だけあって設備仕様は充実してます。ディスポーザー、アウトフレーム、ミストサウナ、スロップシンク、御影石のキッチン天板等。

[137: 検討板ユーザーさん]

埼玉物件にしては仕様が良いのかもしれないが、この立地で埼玉県の最高坪単価に挑戦してる辺りが住友らしい。
エビタイ作戦が透けて見えるわ。
134の投稿であった、成約できていない中古の価格って、オーナーと仲介不動産屋で相談して決めたチャレンジ価格だから、相場とは別次元の話だし。
まぁ、この住友のマンション価格も、相場とは別次元なんだが。

[138: マンション検討中さん]

>>134 マンション検討中さん

坪単価が、中部屋は350万で、角部屋は370万ですか。
マンションエンジンっていう新築マンション価格の比較サイトで、パークハウス浦和岸町をはじめとする周辺のマンションと比較したら、価格差に唖然とするよ。
リセールしたら普通に残債割れするじゃないか。

[139: マンション検討中さん]

ここらへんから駅まで、どんどんお洒落になりそうで良いですね。

[140: マンション検討中さん]

現地歩いたことありますか？ドミノマンション銀座の岸町7丁目が、お洒落な雰囲気に変えられるとはとても思えません

[141: 検討板ユーザーさん]

岸町7丁目は、マンションが近接して林立していて、お洒落な街並みとは程遠いし、夜道は暗くて人の気配もしない。
夜中9時過ぎに周辺を歩いてみたらいい。
塾帰りの娘を1人で歩かせる気にはならないだろう。
実際、西口交番で聞いたら、浦和駅周辺でいうなら、岸町の住宅街でのひったくりや空き巣が比較的みられると言われた。

[142: マンション検討中さん]

確かに、岸町は道が狭くて暗いし、空き家になってる古アパートも多くて夜はあまり良い雰囲気ではないね

[143: 匿名さん]

>>141 検討板ユーザーさん

確認したら岸町よりも常盤の方が多そうですよ。西口でいうなら岸町も常盤も高砂も何件かはあるようですね。
それよりも私が受けた印象では西口よりも東口の方が件数が多かったように思いますよ。

[144: 匿名さん]

岸町は荒れ果てた一軒家やアパートが点在していて、通りも暗いから、路上強盗や痴漢に引きづり込まれたらアウトだね。

[145: 匿名さん]

>>144 匿名さん
住友物件で毎回同じようなこと言ってるよな。
ここの検討者もそうでない人も不快になるだけだからやめろよ。

[146: 通りがかりさん]

岸町をさげたい人がいるようですが無駄です。
浦和で高級住宅地といえば岸町と高砂と常盤です。
個人の恨み辛みで悪口を言ったところでそれは変わらないです。

[147: 匿名さん]

マンションを売る側の人間は、「ここらへんから駅まで、どんどんお洒落になりそうで良いですね。」とかテキトーなこと言って高値で買わせれば万事OKなのかもしれないが、購入して入居する人にとっては家族の安心と安全がかかっている。
実際に検討者として、浦和駅から岸町7丁目へのルートを確認し、昼夜問わず散策して受けた私の印象から推察するに、マンションを主とする住宅街の夜の静けさと生活感の無さがひったくりや痴漢が発生しやすい背景にあると思う。

ちなみに現地を歩いてみて、駅までのルートがお洒落になりそうな気配は一切ありませんでした。マンションの間に一軒家が混在する中を通って行くだけの無味乾燥なルートです。
夜の帰宅路は、途切れがちの街灯が頼りです。検討される方は、まず夜間の帰宅路を歩いてみてください。できれば奥様や娘さんと一緒に。

[148: 匿名さん]

>>147 匿名さん

現地に行ってないのバレバレですよぉ
浦和駅から現地までずっと幅の広い道路で行けるじゃないですか
ここでダメなら繁華街の中に住まなきゃ無理ですよ

[149: 匿名さん]

>>147 匿名さん
ホント、行ってないの丸わかりだわ。
調神社も行ったことないんじゃない？

検討者で歩いたこともあるなら、写真の一枚くらいアップしてみてはいかがですか？

住友貶すのはいいけど、地域まるごとはいかんでしょ

[150: マンション検討中さん]

147は言い過ぎだけど、マンションばかりで道が暗いのは本当かな。
岸町と言っても7丁目は住宅地としての評価は高くない。常盤1、2丁目と同様に浦和ドミノマンション地帯のど真ん中のエリアだからね。
もちろん駅10分の利便性は評価できるし、地価も高いので資産価値も期待できるとは思う