プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[781: マンション検討中さん]

グランリビオ市谷砂土原来ましたね。外観も格好いい。下手すると定借より安いかもね。お疲れ様でした。

[782: マンション検討中さん]

払方町社宅の解体工事のお知らせが出てたけど、
何が建つかどなたかご存知ですか？
敷地面積1800m2だそう。
グランリビオより広いですね。
解体事業主が長谷工ではありますが。。。

[783: 匿名さん]

>>781 マンション検討中さん
グランリビオが常識的な価格で出してきたらここは終わるでしょう。

[784: 匿名さん]

>>781 マンション検討中さん
デザイン気合い入ってそうですね。
これは期待したいです。

[785: マンション検討中さん]

こんな物件でも買う人いるんだねぇ。余程金持ちか馬鹿かだね。30年後は負動作。お疲れ様。

[786: 匿名さん]

>>785 マンション検討中さん
粘着、お疲れ様。

[787: 検討中]

この辺はリセール実はさほど良くないので、グランリビオは坪600くらいを予想します。
何気に駅は近くないというか、坂上というか。

[788: 通りがかりさん]

白金ザスカイすぐに削除されよる
相当お金払っているスポンサーなんだろうと邪推する
契約者自ら港区内陸最低立地だと間接的に書いてたくせに偉そうにするよな

[789: マンション掲示板さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップの再発売は？

[790: 通りがかり]

>>785 マンション検討中さん

相続した子供が処分に困るのは嫌です。借地期間10年切れば売却も賃貸も無理でしょうし。管理費・修繕費のみ払い続ける事態…正に負動産。

[791: 匿名さん]

>>790 通りがかりさん
築60年の所有権なら価値あるのかな？

[792: 匿名さん]

>>790 通りがかりさん
ワンチャン賃貸ならいけるかも

[793: 匿名さん]

10年分の管理費修繕費なんてそんなたいした負動産じゃないんじゃないのかな？
最初からわかっていたことだしそのぶんもともとが安いんだし。
所有権なら築50年越えでも簡単に処分出来るものなのかな？ そんなことないと思うんだけど。だから負動産という言葉が生まれてるんだし。負動産という言葉は定借物件に対して生まれた言葉じゃないよね？
ここの物件の問題はそこじゃないと思う。

[794: 匿名さん]

>>793 匿名さん
同意。
マンション全体に言えることをタワマン固有の問題のように煽る記事で金稼いでるサカーキさんみたいな人もいるしね。定借は残り１０年でも、多少家賃は安くなるが、定期借家で最後まで貸せるだろう。建て替えするしないの揉め事もないし、定借を相続したら、所有権と比較して特別に負動産ということもないと思うけど。

[795: 匿名さん]

>>794 匿名さん
ですね。計算が立つのはメリットだと思う。問題は銀行ローンが、特に中古になったときに借りにくい（銀行が限られている）ことかな。
だから、結構安くないとメリットがないわけで、そのあたり考えるとここはちょっとね。

[796: 匿名さん]

結局、皆さん値付けについて行けないってことの様に見えますね。もう既にこのエリアでも新築価格が上がっている兆候がありますけどね。特にプレミアム級の部屋はね。勿論、この物件、ダメなところが多々あるけど、良いところもあるし、そこら辺は何を重視して何を諦めるかと言う問題かと思います。

[797: マンション検討中さん]

定借に1.5億円出せる層がなぜ地下住戸を買うだろうと思ったのか理解不能ですもんね。
値付けも企画もついていけません。

[798: 匿名さん]

>>797 マンション検討中さん
それは75戸あるうちのほんの一部だけどね。何故、そこに固執する？

[799: ご近所さん]

ココは1,2階が実質地下部屋なんで、合計21戸もあるんですけど？

[800: 匿名さん]

残存期間が何年なら、貴方は購入しますか？

賃貸に出すことはもちろん可能でしょう。しかし、売りづらくなることがわかっているなら、買いづらいな。

[801: 匿名さん]

>>797 マンション検討中さん

確かに余裕ある人がわざわざその部屋を選ぶのって、どういう意図なんだろ

[802: 匿名さん]

>>799 ご近所さん
それがどうしたと言うんですか？嫌なら半地下以下の部屋を買わなければ良いだけだと思うんですけど。

[803: 匿名さん]

「ほんの一部」ではないと言っているだけじゃないですか？ 地下部屋をここの価格で買う人が21戸ぶんもいるのだろうかという疑問はあってもおかしくないと思います。自分が買う部屋でなくても完売しないマンションって嫌だなと思うのも普通のことに思えます。他の部屋にも影響あると考える人がいることは不思議じゃありません。関係ないねと思う人はそれでいいでしょうけどそう思っている人にそう思うべきじゃないとか言うならそれはおかしなことに思えます。

[804: 匿名さん]

地下1階はえぐいなと思いますが、半地下はこのご時世幾らでもありますけどね。私はどちらも選びません。ただ、選ぶ方もいらっしゃる訳で、匿名だから何も考えずに書き込んでる様で気になりました。

[805: 通りがかりさん]

結局この価格で地下なんて誰も買わないよね、ということですかね。

[806: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[807: 名無しさん]

>>803 匿名さん802は売り手のレス臭い。定借で売れない部屋が多々あったら管理費も行き詰まる。それがどうした、なんてもし売り手が言ってるとしたら、あかんで。

[808: マンション掲示板さん]

今の半額なら、検討してもいい。

[809: 匿名さん]

>>807 名無しさん
売れなかったら売主が管理費や地代等を続けるんでしょ。

[810: 匿名さん]

>>807 さん

>>807 名無しさん
売れなかったら売主が管理費や地代等を支払い続けるんでしょ。

[811: マンション検討中さん]

この立面図を見ると
図面表記の1～2Fが、実際は完全地下と半地下なのが判ります。
このバツゲームの様な部屋を、坪500万以上でも気にせず購入する方が
どれだけ居るんでしょうか？。

又、ココは定借60年なので、日々確実に価値が減損進行するので
デベも悠長に長期販売はしないハズですが・・・。

[812: 名無しさん]

>>810 匿名さん

そうでしょうな。ごそっと賃貸に変わっちゃうかもね。
もともと借地物件だったら資産価値はどんどん減って行く。それに見合った価格付けなら買おうと言う判断もあるが、高い。スペックが良ければ、買えるかもと思ったがそうではない。だったら思い切った価格で再販するか、賃貸でやり直しじゃないの。

[813: 匿名さん]

>>811 マンション検討中さん
ひどすぎ。

[814: 匿名さん]

>>811 マンション検討中さん
加賀町レジデンスみたいにドライエリアを地下部屋のバルコニーと同じ高さまで掘ることは出来なかったのかな。奥行き4mあるみたいだからテラスとして利用出来ればだいぶ違うと思うんだけど。
そもそもこれでドライエリアの役割を果たすんだろうか？

[815: マンション検討中さん]

>>811 マンション検討中さん
メゾネットにして、下はシアタールームや書庫などの趣味の部屋として設計すればよかったのに。

[816: 匿名さん]

ブリリアの西早稲田は、同じ定借でもネガティブ厨は駆逐されました。結局、価格次第ということですかね。

[817: 匿名さん]

>>816 匿名さん
あそこは激安ですからね、定借とかもう関係なしにこの辺りに住みたい一般サラリーマンレベルの普通の人は飛びつきたくなります。

[818: 匿名さん]

>>817 匿名さん
グロスが安い。これが定借の最大のメリットですもんね。これがない場合、よほどの魅力がないと厳しい。

[819: 匿名さん]

神田駿河台も最後はアンダーで相当値引き入れてたからね。指値応じますって言われたよ。野村の定期借地は竣工してから指値入れるのが良いと思うよ。

[820: 評判気になるさん]

>>811 マンション検討中さん

この感じだとバルコニーが落ち葉やゴミの吹き溜まりとなり、日中陽射しも入らず、1億5千万円ですか。ついでに前のお寺の墓地結構広いので、もしかして上階検討しても墓地ビューですか？
竣工して自分の目で確かめてから検討したい物件ですね。

[821: マンション検討中さん]

完成したら半額で買うか。
地下は半額でも要らんが。

[822: 検討中]

坪400が限界。地下は320。

[823: マンション検討中さん]

何やらコンシード感がありますね、ここ。

[824: 購入経験者さん]

法律において一番強い権利は所有権です。
車もマンションも基本的には所有権がベストな選択になりますが、他に選択肢がない場合はやむを得ないですね。。
ちなみに６７平米の部屋いくらですかね。買いたいです。。。

[825: 匿名さん]

買う財力無しのネガが蔓延ってるだけのスレに見えます。

[826: 匿名]

>>823 マンション検討中さん
コンシード言いたいだけやろ

[827: マンション検討中さん]

財力ある人→この物件買わない
財力ない人→この物件買えない
単純にこういうことでは。

[828: マンション検討中さん]

>>827 マンション検討中さん

要するに誰も買わないし、誰も買えない。
そして誰もいなくなった。
そういうことね。

[829: 匿名さん]

買わない人→退場
買えない人→買えないんだけど買いじゃないと言えるので参加
私もです……

[830: 口コミ知りたいさん]

3次の物件概要みたけど思ったより安くなった？70平米3階だといくらくらいだろう。。

---

販売価格 77,800,000円（1戸） ～ 151,800,000円（1戸）
最多価格帯(100万円単位) 9,400万円台
9,600万円台
10,300万円台
（各3戸）
間取り 2LDK ・ 3LDK
専有面積 62.99 m2 ～ 79.72 m2（全戸に別に地下トランクルーム面積0.80㎡・1.08㎡あり）

[831: マンション検討中さん]

価格の幅が凄いですね、下限値の方で期待していくと地下住戸という落ちかと。70平米で2LDKというのがまた需要を外してる感じがします。3LSKなら、愛日小学区だし検討する層が広がっただろうに。

[832: マンション検討中さん]

>>830 口コミ知りたいさん

投資的に買って負け即確定物件を誰が買うの？CFちゃんと計算して買った方がいいよ、ここ。

[833: 匿名さん]

>>832 マンション検討中さん
どう言う根拠で言ってんの？もしロジカルに説明出来るなら教えてくれる？

[834: 鎌倉殿]

ほとんど完売してるらしいよ

[835: 匿名さん]

先着順以外は売れるでしょ。

[836: 口コミ知りたいさん]

>>835 匿名さん
ごちゃごちゃ言う人いるけど、結局全部完売するんだよね笑、、番町麹町エリアもM地所系のマンション計画何個かあるけどそっちもすぐ完売やな

[837: マンション検討中さん]

先着順住戸が+10戸増えて17戸。早くも全戸数の2割超が先着ということで苦戦しているのは明らかですが、裏腹にポジティブなコメントが増えましたね（察し）

一応擁護しておくと、この辺り実際住環境はよいところです。私は残念ながら手が届きませんが…。

[838: eマンションさん]

>>837 マンション検討中さん
そんなに先着順の部屋あります？？
たぶんその半分ちょっとじゃないかな？？

[839: マンコミュファンさん]

定借はプライマリーは良いが、セカンダリーでファイナンスが付かないので、どうしても価格が下がるのは宿命。
長く使い切る覚悟で買うべし。

[840: マンション検討中さん]

>>838 eマンションさん
公式HPの概要ページで先着順戸数17戸と出てるよ。
約2週間？で10戸増とか、販売大苦戦中を隠さなくなったから相当ヤバイんだろうな。
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/outline/

[841: 評判気になるさん]

この規模の大手デベ分譲マンションの第1期で17戸売れ残るって今まで他に例あるんですかね？自分は初めて見たので気になります。

[842: マンション検討中さん]

南向きのグロス張る部屋は残り3部屋となんだかんだ順調に売れてるようですね。
その他の三方向の部屋は結構残ってるけど、値下げせざるを得ないかも。
2LDK70㎡はニーズが限定されるような。このご時世なので3LDK70㎡の方が売れたかもしれませんね。

[843: 匿名さん]

竣工まで待ったら１割、２割値引いてくれそうですね。そこを狙いましょう。

[844: ご近所さん]

第1期1次で売り出した、南130㎡～住戸16戸も、ほとんどが未だに売残りだから
もう、内々で海外リート等の投資家に賃貸1棟物として売った方がイイ状態なのかも。

[845: 通りがかりさん]

売れてない、売れてないからああしろこうしろ、みたいな書き込みするのってどういう心境なんだろう？

買えない(もしくは、買えないじゃなく買わないだ！！主張)なら、もう気にしなければいいのに。

ずっと粘着してて不思議。

[846: 匿名さん]

>>845 通りがかりさん

定借60年なのに所有権より高額かつ洞窟住戸も有り と消費者舐めまくってるような企画だから反感買ってるのでは？

[847: マンション検討中さん]

>>840 マンション検討中さん
ほんとだねー、大した景色でもないのに上階の価格設定が高すぎんだよなー。

[848: マンション検討中さん]

プレミアム住戸のトイレ2ヶ所、シャワルームやパウダールームも必要ないし、面積も広過ぎると思いました。その分、価格を下げてほしかったです。

[849: 匿名さん]

この場所を選ぶ人がどういう人なのかというのを見誤った感じ。土地がもったいない。

[850: 匿名]

>>848 マンション検討中さん
じゃあ小さいのを買えばいいんじゃない？
さすがにそれは筋違いの文句

[851: 匿名さん]

お役に立たないかもですが、コメントさせて頂きます。何せここは場所が良い！墓は気にならん。物件自体の評価は、僕が欲しい部屋を考えた時に100点満点中の55点でした。ただ、オーダーメイドで結構自由に色々変更させてもらえるから5点プラスで60点。理想よりも大分ネガポイントのあるツッコミどころ満載の物件で、他にもっとレベルの高いと思う物件もあるけど、やはりこの場所に住んでみたいと言う結論になりました。40点の不足部分は、次の物件に引っ越すまで我慢ですね。シャワーやパウダールームどうのこうの言っている人いるけど、そんなのオーダーメイドでどうにでも出来ます。価格はチャレンジングの様な気もするが、このエリアも坪700万円越えの部屋がちらほら出てきてるから、そんなもんかと思えてしまうところもある。価格に不安が無いわけではないが、それでも一度は住んでみたい場所である。一度だけの人生だから。結局、金があれば好きな様に生きることができると言う話ですよね。ここの皆さんのコメント見てると余裕がない。皆さんが理想のマンションと理想の価格で出会えることを心よりお祈り申し上げます。

[852: 匿名さん]

ここに住みたくていくらでもお金があるなら別だけどそういう人はここの売り出し戸数より少ないんだろう。オーダー出来るといってもデベのオプションってすごい割高だろうから値引き後に買って即リフォームの方が安かったりしないのかな？ 自由度も増すわけだし。どれくらい値下げされるかだけど。

[853: 評判気になるさん]

砂土原とか加賀町とかと比べてる人いるけど、あんな何もないとこ神楽坂じゃないから笑、ほんとに住まいが神楽坂と言えるエリア考えるとこれだけ大きな敷地に建つ高台のマンションは魅力だと思うけどね

[854: eマンションさん]

>>853 評判気になるさん
砂土原や加賀町が神楽坂じゃないのは百も承知っていうか、神楽坂だと思ってる人いました？神楽坂なんてたまに歩いて行ければいいんであって神楽坂に住みたいとまでは思わないかな。まあ、人それぞれということで。

[855: 匿名さん]

加賀町エリアに住んでます。住みやすいですよ。神楽坂までは食事しには行きませんね。神楽坂は駐輪禁止だし、子供が一緒だと加賀町エリアから歩くの大変だし、駐車場もあまりないからね。このエリアの大久保通りか牛込中央通り沿いのお店で食事してますね。その辺りも結構色々ありますから。本物件の周りは加賀町エリアと同じくらい静かだけど、加賀町エリアよりも利便性抜群な感じですね。牛込中央通りのお店も歩いて行ける生活圏内ですしね。なので必然的に加賀町エリアよりも高くなりますよね。砂土原町は別で、何からも遠いけど、ブランドあるから値段は高い。何にしても、私はどの場所も好きですね。

[856: 評判気になるさん]

>>854 eマンションさん
結構いるよー笑、その自覚ないのヤバいよ笑笑
砂土原も加賀町も閑静な高級住宅地としては好きだけどね、それは神楽坂が近くにあるからなわけで。でも高級住宅地ってだけなら、ネームバリュー考えると番町麹町あたりがいいかなー。

[857: マンション検討中さん]

100点満点中60点で買ってしまうのは凄い

[858: 匿名さん]

>>856 評判気になるさん

番町は高級マンション街であって、何ら高級住宅街ではありません。むしろ、雑居ビルだらけです。
また、千鳥ヶ淵ビューを除いて特に魅力的ではありません。

まあ、現内閣総理大臣は番町麹町育ちですので、血統や属性は良質な方が多いでしょうね。

千代田区との高い壁を感じますよね。

[859: 通りがかりさん]

かなり長く近所に住んでるけど、神楽坂とか微妙でしょ。未だにくらら劇場とかあるし。

[860: 匿名さん]

>>859 通りがかりさん
幻覚

[861: 匿名さん]

>>859 通りがかりさん
微妙じゃないとこって例えば何処ですか？

[862: eマンションさん]

>>859 さん

2016年に閉館してるようですけど、どの時代から書き込んでますか？タイムトラベル？

[863: 匿名]

>>824 購入経験者さん
67平米って北側のお部屋ですか？
たしか殆ど売り切れていた記憶です。
9000万台半ばくらいからでした。

[864: マンション検討中さん]

神楽坂より、四谷～荒木町界隈の方が名店が多くね?

[865: 匿名さん]

>>864 マンション検討中さん

名店の定義にもよるけど、わかりやすくミシュランの星的な話でいうなら神楽坂には石かわ、虎白、蕎楽亭その他、かなりの☆を蓄えている名店が揃う一方。

荒木町界隈はまた別の意味で知る人ぞ知る名店揃い。
コスト対比でのパフォマンスなど。

[866: 評判気になるさん]

石かわなんて緊急事態宣言中でも時間関係なく営業するような「企業」ですよ。
とても名店とは言えません。

[867: 匿名さん]

まる富も来月から神楽坂に移転のようですよ。

[868: 周辺住民さん]

この立地、この市況下でこの売れ残り。担当社員は降格！！

[869: 周辺住民さん]

降格は、企画と設計の担当でしょ、営業の担当は逆にカワイソウ。

[870: 匿名さん]

市谷～神楽坂でずっと暮らしてきた経験から言うよ
神楽坂の格が上がったのはこの20年くらい。その前は市谷の方がずっと格上。
特に砂土原町は別格で都内トップクラスで大富豪（当時の言葉）扱い。
加賀町は、以前は大江戸線とかなかったこともあって砂土原よりは格下。
砂土原の次は払方とか若宮町とか南町かな。
ただこのマンション（元は出版記念会館）は、神楽坂から市谷寄りに上がったところだから、以前から市谷に準じる場所でとてもいいと思う。
今は神楽坂の下町方向にも高級マンションが建って、津久戸小学校の親の平均年収の方が愛日より高いそうだからだいぶ変わったのかもしれないが、ここにずっと住んでる俺らの意識はそんな変わってないよ。

[871: マンション掲示板さん]

>>870 匿名さん

砂土原町、若宮町、払方、南町あたり高台の閑静な高級な戸建住宅街として池田山や松濤や元麻布とはまた違った層のニーズがありますよね。出版系の経営者や政治家など。

袋町のこの場所も武家屋敷跡地の一角。
概ね準ずる地位です。
賛同します。

[872: マンション検討中さん]

そんなのジジイしか興味ねーだろｗ

[873: 匿名さん]

>>872
そうかもしれないが、街というのは数百年かけて発展するものだからそうすぐには変わらない部分も大きいよ。住人の意識も含めて。
住んでみればすぐわかるが、せめて平日と土日1日づつ、この界隈を時間をかけて歩いてみたらいい。旧武家屋敷の静かで凜とした雰囲気と、花街と大日本印刷の下請け工場が並ぶ神楽坂下（江戸川橋方面）では、高級マンションが神楽坂下にいくつかできたとしても、今もぜんぜん違う。
好き嫌いはあるだろうが、このマンションはいいとこ取りの場所とも言えるね。

[874: 周辺住民さん]

そんな立地でも大苦戦とはいかに！？

[875: 匿名さん]

賃貸なら一度住んでみたい。
購入は嫌だけど。

[876: マンション検討中さん]

給料がよくてもブサイクじゃモテない

[877: ご近所さん]

外観のインパクトでかいから、今は散々な評判だけれども実際に仕上がると手のひら返しになりそうな気も。

[878: 買い替え検討中さん]

定借で？

[879: 匿名さん]

外観素敵なマンションは所有できるからこそだと思うんだよなー。60年後に解体決まってる建物には愛着沸かないし扱いも雑になるよ。

[880: マンション検討中さん]

>>879 匿名さん
”60年後"に解体されるから愛着わかないって、所有権マンションで一体何年住む気なの？100年？200年？バカバカしい。

[891: 通りがかりさん]

このマンションの立地からは旧武家屋敷の匂いとか全然感じないですけどね。

[892: マンション検討中さん]

[No.881～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[893: マンション比較中さん]

ではこの物件の魅力について語りましょうか
①坂が急で足腰が鍛えられる

[894: マンション検討中さん]

>>871 マンション掲示板さん

S社の創業者一族とか？もう充分持ってるのでは。

[895: 匿名さん]

都会で定期借地のメリットって価格だけでしょ。
デベの捻り出した言い訳なんて聞く価値ゼロ。
所有権:リバースモーゲージで物件担保に5000万借入老後も悠々自適
定期借地:解体控えたボロ屋で極貧生活

[896: 買い替え検討中さん]

定借は子無し老夫婦の終の棲家にはいいんじゃないですか
神楽坂で飲み歩いてくたばって、しばらくすれば解体と
今流行りのSGDsじゃん？

[897: 匿名さん]

定借だと売れないから安くして販売していたが、それが結構安かった事と、相場が上がり転売もできたから良かった
それが定借は儲かるのロジックでしょ
上辺の儲かるだけで話している人多すぎよね
人間は、欲に目が眩むと判断を誤る
俺は転売なんて買わないし、最初から買わない

[898: マンション検討中さん]

この物件は買いですか…！？

[899: 匿名さん]

>>897 匿名さん

あなたの買わない宣言、わざわざいらない 笑

[900: 名無しさん]

>>899 匿名さん

ではまず貴方が買い宣言してください

[901: 匿名さん]

最新価格表見てみると残り23戸と、なんだかんだ進捗はしてますね。
竣工前完売か、残しても1桁戸くらいでしょうか。

[902: 買い替え検討中さん]

金のない人が無理して買えるギリギリの価格設定なんでしょうね
定借とはいえ、高級賃貸と思えば悪くはない
短期で住み替えると大損しそうですが

[903: 匿名さん]

住んだらモテそうやね。

[904: マンション検討中さん]

批判があるうちが華だったな
所有権ならこうはならなかった

[905: 通りがかりさん]

周りの中古で十分だと思うけど？

[906: 匿名さん]

定借でも場所が場所なので、相応の価格なんだなと思いました。
もっとすごくお得感があるかとは思っていたのだけと。

すごく専有面積がある住戸もあったりするので、それで値段は高くなっているのはあるのでしょう。

１階住戸はまだたくさんあるのだろうか。
特に庭なども無いようなので、あまり１階感はないかもしれません。

[907: ご近所さん]

ココは、6階建てでなく、実質、地下2階+4階建てなので
所謂1階と2階は、庭どころかモグラ部屋なので、ほとんど売れてない

[908: マンション検討中さん]

私も購入検討してますがここって火事でアパートが全焼し、死者も出た場所ですよね。そこがネックで迷ってます。

[909: eマンションさん]

先の戦時下では東京中が焼夷弾で燃やされて人がたくさん死んでますけどね。まあ、気になるならやめたほうがいいですね。

[910: ご近所より]

>>908 マンション検討中さん

ここは火事があったアパートの敷地では無いですよ。
離れてますのでご安心下さい。

[911: マンション掲示板さん]

>>907 ご近所さん
1階半分、2階、南棟の広い部屋は完売じゃないか？
残ってるのは間取りが広い部屋でしょ？

[912: 周辺住民さん]

>>908 マンション検討中さん

違います。

[913: マンション検討中さん]

>>911 マンション掲示板さん
1.2階は販売期を繰り上げて販売枠広げてほぼ完売だったと思います。数ヶ月前の情報なので今は他のフロアどうなんでしょう。

[914: eマンションさん]

久しぶりに覗きに来たけど、なかなか売れてるみたいやなぁ。野村さん、頑張ってー、定借最高。このマンション最高。

[915: マンション掲示板さん]

酔っ払いさん、思い切り売れ残ってますよ笑

[916: 名無しさん]

公式HPによれば、6月23日現在、先着順販売住戸があと６戸（103、312、401、405、608、610）、次期以降販売住戸がJタイプとNタイプの2種類（最大9戸）ですので、残りは最大で15戸ですかね、
だいぶ前にモデルルーム行った時に、JとNもだいぶ分譲済となってた気がしますので、恐らく残り10戸くらいでしょうか、
と考えていくと、全75戸ですから、進捗率は最低でも80%、恐らく80%台後半といった感じでしょうか。

[917: 匿名さん]

>>916 名無しさん
順調ですね
この板での悪評は何だったのか

[918: マンション掲示板]

>>916 名無しさん
HP見ましたが、地下住戸は残り1戸だけ、150㎡程度のプレミアム住戸が残り2戸、
あとの残りは地下やプレミアムと比べれば売りやすそうな70～80㎡程度の部屋なんですね、意外な展開です‥

[919: マンション掲示板さん]

急に販売対象住戸が減ってますね。都心のマンションはまだ上がりそうなので、デベが押さえてそのうちタイミングを見計らってキャンセル住戸と称して値上げして売り出すシナリオもあるかな。とは思いますけどね。

[920: マンション比較中さん]

死角のない物件ならともかく、定借で賞味期限のあるものを引っ込めてストックするでしょうかね。

いずれにせよ「割高感あっても場所が良ければ、なんだかんだ言って売れる」「デベ側は強気でよほどの事がないと下げない」ので、金利が上がらない限り、来年もぼったくり相場は維持されそうですね。

[921: 匿名さん]

>>920 マンション比較中さん
ここが売れるとなるとそう考えざるを得ないですね。都心のマンション高騰はどこまでいくのか。

[922: 匿名さん]

>>920 マンション比較中さん

「割高感あっても場所が良ければ、なんだかんだ言って売れる」「デベ側は強気でよほどの事がないと下げない」のであれば、賞味期限がある定借であっても一旦引っ込めて値上げして出すオプションがあってもおかしくはないでしょうかね。私も一応検討してたので先着順の減り方には違和感を覚えた一人ですけどね。

[923: マンション検討中さん]

あまりに売れ行き悪いから引っ込めたんでしょ。残数多いと売れ残り感ひどいから。

[924: マンション掲示板さん]

>>923 マンション検討中さん
そんなところでしょうね。

[925: マンション掲示板さん]

しかし、75戸のうち残り10戸くらいという公開情報だとすると、デベがいくらか引っ込めてるとしても、それなりに売れているか、まぁまぁ売れているかくらいの違いなんでしょうし、売れていることには変わりがないのかなと、この値段で売れるということは、都心のマンション高騰は本当にひどいですね‥

[928: 匿名さん]

ここの値段が高値を掴まされているかどうかは、今後、同エリアのこれから売りに出る物件によって明らかになると思います。個人的には、都心部高台エリアのマンション市場の値段はまだ上がると思ってますし、市場価格が下がる要素が見当たらないと思ってます。ここの値段は、お買い得とはとても思いませんが、同エリアの新築売り物件や中古物件の売値を見てると理解できなくは無いと言う感じです。結局、この値段で余裕で買えてしまう財力のある人無い人で、見えてる世界が違うと言うことかと思います。

[930: 匿名さん]

[No.926～本レスまでは、自作自演、もしくは成りすまし行為、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[931: マンション検討中さん]

金利も黒田が辞めて上がるんだから、不動産価格は下がるんです。

[一部テキストを削除しました。]

[932: 匿名さん]

何やらこの板も久々に盛り上がってますね。

[933: 匿名さん]

>>931 マンション検討中さん
金利上昇は、不動産価格に影響する要素の1つと言うことで、それで市場価格が決まるわけでは無いよね。さらに言えば、金利が上がる時は優遇税制とセットになるからね。金利上昇によるマイナス要素がほぼオフセットされるかも。究極的には需要と供給のバランスと言うことでしょ。デベ業界がコントロールすると思うよ。そもそも金利が上昇するから不動産価格が下がると言っている理論は、買う人が居なくなるからと言う事なんだろうが、デベの仕入コストが上昇している局面でデベが利益率を下げてくるとは思えない。また、金利が上がっても都心部に限れば払える人結構いるのでは？と思います。

[934: 匿名さん]

>>933 匿名さん
確かに、少なくともデベの仕入れコストが下がらないと不動産価格は下がらないということですね。
そうなると、少なくとも、今デベが仕入れている土地に建物が建つ3～4年先くらいまでは不動産価格は上がり続けるということでしょうか。
資材も高騰してますし、不動産価格が下がる日は来るのでしょうか‥

[935: マンション検討中さん]

希望的観測乙

[936: 匿名さん]

これからどう動くのかは正直良くわからないところではあるかな汗
何がおっきても対応できるようにはしていきたいけど。

かなりここは間取りのバリエーションが多い。
すごく広い間取りもあるけど
ここだと流石に子供がいるファミリーとかは入らないのかな。

[937: 匿名さん]

>>936 匿名さん
2LDK～3LDK、67.66㎡～ですから、基本的には子供がいるファミリー層がターゲットなのかと思っていましたが‥たださすがに150㎡超とかは広すぎですよねぇ、どういう層がターゲットなんでしょう？あ、素朴な疑問です。

[938: 匿名さん]

第二期の販売が開始されたようですね。
公式HPによれば残りは全部で6戸、うち3戸が第二期販売住戸で今週いっぱいで登録申込、うち3戸が先着順販売住戸のようですね。

[939: 匿名さん]

>>937 匿名さん
子育てファミリー層でも150平米超を買った人は居ると思いますよ。そう言う層でもプレミアムを買える財力ある人が居ると言うことだけかと思います。

[940: 匿名さん]

>>937 匿名さん
ここのプレミアムの間取りは、エントランスからリビングへの導線と、ベッドルーム周りの導線を分け、廊下にを扉で区切ったり、トイレをそれぞれに設置したりといった間取りが見受けられます。
これは、日常的にリビングへの来客が想定される、政治家や経営者などを意識した間取りとも推測されると思います。

[941: 匿名さん]

確かに。ホームパーティーを開いたりなんて方だと、
こういう作りじゃないとむしろ困る、みたいなのはあるかも？
広くて動線がいろいろと取れるタイプの家も
人によってはニーズがしっかりとあるということなんですよね。
流石にすごいなぁと思います。

[942: 匿名さん]

立地の良さが全てかな。

[943: 匿名さん]

リバースモーゲージ、マンションでも使えるようになったんだ。もう定借はダメだろうね。子供に不動産残したくないって理由が使えなくなった。

[944: 匿名さん]

なんだかんだ言われながら完売間近なんですね‥先着順販売住戸が残り2戸、次期販売住戸が１種類、全部で残り5戸程度でしょうか、去年価格発表された時はたかっ！！としか思えませんでしたが、ここのところ不動産相場が上がって来てて、今見るとなんかあんま高いと感じないような？立地がいいと売れるんですなぇ‥

[945: 名無しさん]

何を言いたいの？

[946: 匿名さん]

>>944 匿名さん

ある意味あるあるですね。

[947: プラウドシティ小竹向原の地権者です]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[948: 匿名さん]

>>947 プラウドシティ小竹向原の地権者ですさん
詳しい情報がわからないので一般論かつ個人的な意見ですが、まず還元率は建替後の床面積の取得率という意味合いでしかないので、内装等の他の条件がどうだろうと、今と同じ床面積が取得できるのであれば、それは100%還元ということだと思います。あとは、それ以外の条件を総合的に勘案して判断するということなのではないでしょうか。
その上で、平均的な還元率は1990年代くらいであれば150%程度でしたが、直近のデータでは90%代前半まで低下しています。ここ10年で都内マンション相場が1.7倍に爆上がりする中、還元率100%は条件的にかなり良いのではないかと思いました。
それから、プラウド神楽坂ヒルトップは定期借地権なので、還元率は関係ないかと思われます。

[949: 匿名さん]

なんと、公式HPによれば残りは2戸のようです。
西向きの70㎡台、1階（地下住戸）と3階（実際は1.5階）の部屋ようですね、西側は今のところ建物は建ってないですし、価格的にも比較的売りやすそうな物件を残してる感じがします。
いよいよ完売間近といったところでしょうか。
地下住戸も150㎡超の部屋も良く売れたものです。やはり立地の勝利ということでしょうか‥

[950: マンション検討中さん]

少し前のテレ東WBSでも、定借人気って言ってたじゃん。売却は嫌だが定借ならOKという地主は多いから、好立地の定借は、まだまだ増えるよ。結果、実際に売れてるからデベも手掛ける。

[951: 通りがかりさん]

立地と値づけが他と比べると妥当と言える範囲だったという事かな。何せ今売りに出てる都心マンションの価格は高い。今後も上がるよ。このスレアンチが多かったけど、殆ど価格上昇を許容できないだけ人達じゃないかと思うな。

[952: マンション検討中さん]

完売しましたね。

[953: 匿名さん]

>>952 マンション検討中さん

すごい！

[954: 名無しさん]

>>952 マンション検討中さん
おや、完売したのですか？HPにはまだNタイプが2戸販売中かのような表記でしたが、デベに聞くとわかるのでしょうか？

[955: マンション掲示板さん]

>>954 名無しさん
以下のHPトップの日本語読めますか？

「プラウド神楽坂ヒルトップ」は
全戸完売となりました。
多数のご来場、お問い合わせをいただき、誠にありがとうございました。

[956: 匿名さん]

完売しましたねぇ～、やはり立地の勝利でしょうか、おめでとうございます！

[957: マンション検討中さん]

神楽坂が盛り上がって行くことを期待します。

[958: マンション検討中さん]

マジかよ定借なのに

[959: マンコミュファンさん]

>>958 マンション検討中さん

そういう反応をするあなたの見立てが間違っていた証拠ですね。ここの最初の頃の書き込みも似たようなものでしたが、外れちゃいましたね。

[960: 匿名さん]

定借か否かということはあまり本質的な議論ではないですね。
実際、神楽坂ならアインスタワーにしてもパークコートにしても中古相場は右肩上がりですし、所有権か定借かはリセールバリューに直結していません。ただし残期間が短い物件を中古で買う際には注意が必要ですが。
なので正直重要なのは初期設定としての売り出し価格ですね。この物件の売り出し価格は、当時相当に割高でしたが、ここ数ヶ月の不動産価格の高騰で適正範囲に収まってきたという感じでしょうか。不動産市況を見据えた上手な価格設定だったと思います。

[961: 検討版ユーザーさん]

趣味が決して良いとは言えないプレミアム仕様（革張りのトイレ把手etc.）も、丘の上のモグラ部屋も電線&墓場ビューの部屋もあの値段で売れたということですか。すごい世の中になったものです。

[962: 通りがかりさん]

定借だから敬遠という方がまだまだいらっしゃる以上、冷静にファクトを分析できる方にとってはむしろ有利に働くのかもしれないですね。
墓場ビューの部屋も地下の部屋も、よく売ったなぁと思いますが、それ以上にこの立地が唯一無二と感じる層が一定以上いたということでしょうね。

[963: マンション検討中さん]

子無し老夫婦で定借ならともかくなぁ～

[964: ご近所より]

こちらの物件はタワーマンションの様に敷地内の共有施設が充実した派手さは無いですが、集中空調システムやセコム窓センサー、セキュリティキー付きでZEH省エネなど充実した仕様の低層レジデンスです。

街のポテンシャルにはなりますが、
ご近所には色々と選べる程スポーツジムはあるし、麻布や銀座より安くて美味しい各国のレストランが揃ってますし、規模は小さいですがスーパーや美味しいパン屋さんも揃っています。
文化的にも、英語が習いたいと思えばブリティッシュカウンシル、フランス語だと日仏学院、中国語だと日中学院、お茶のお家元筋など一流の方々に指導もして頂けます。近くには小さいながらも図書館や名画座の映画館もありますし、病院も大小選び放題ですし、生活に必要な施設は全て徒歩圏内です。
コロナ前ですが神楽坂商店街では毎月の様にイベントが開催され活気もありました。

今回の様なエントランスの外観にクラス感と間取りの広さや仕様も良い物件は神楽坂だと中々出てこない。
普段の生活を楽しみたい神楽坂をよくご存知の方がこの物件を購入されたのでしょう。

[965: 名無しさん]

>>964 ご近所よりさん
神楽坂は本当に素敵な街ですね、ご近所さんのご発言にもとても品がありますし。そして同感ですね。この立地を選ぶ方はお目が高いと思います。
タワマンの上層階に住んでいますが、豪華な共用施設や素晴らしい景色は結構すぐに飽きてしまうものです。それから都心の大通りやビル街というのは暮らすには無機質なんですよねぇ。
その点、ここは喧騒と静けさ、人の活気、利便性や気品、とてもバランスの取れた唯一無二の立地であり、何気ない日常を非常にクオリティ高く暮らせる場所だと思います。

[966: マンション検討中さん]

キャンセル住戸が1戸出たみたいですね、Lタイプの3階、西側の実際は1.5階相当のお部屋のようです。最後に売ってたお部屋と近い感じですね。

[967: マンション掲示板さん]

また完売になりました。先着順のキャンセル住戸が出てたのは正味１日くらいでしょうか‥

[968: 匿名さん]

９６８

[969: マンション比較中さん]

>>968 匿名さん

コールドジョイントできてね？笑　気のせい？

[970: 評判気になるさん]

近所住まいです。銀杏の木を囲むように南側に張り出している部分が道路に近すぎてビビってます。中が丸見えです。閑静な住宅街ではありますがあの前面道路は人通り、車通りがわりと激しいし、近隣にはうるさ型の高齢者も住んでいます。完成してからだと売れないと思うのでいまのうちに売り切れてよかったですね、、

[971: マンション検討中さん]

>>969 マンション比較中さん
確かにちょっと気になりますね…

[972: 評判気になるさん]

>>968 匿名さん

こ、これは…
まあ定期借地権だし、
お化粧して隠せば問題なしって感じか…。

[973: ご近所さん]

>>968 匿名さん
一応、写真を見る限り、コールドジョイントっぽいですが、向かって右側の面はU字カットして補修したように見えますかね。その上で、仕上げはタイル張りですので、問題ないようにも思えます。

[974: ご近所さん]

再販高すぎ
実質賃貸マンションにこの値段は・・

[975: マンション掲示板さん]

>>974 ご近所さん
値上げ幅はどれぐらいですか？

[976: マンション比較中さん]

プレミアム住戸100平米2.3億出ましたね

しかし所有権とはいえ、高田馬場駅裏徒歩7分でそれより＠高い部屋があるので、我が目を疑う価格でも今の「相場」なんですよね・・・

[977: 通りがかりさん]

プレミアム住戸100平米2.3億は売れてしまったようですね、公式HPが完売になってました。あっとゆー間ですね。地下一階の70㎡が一部屋売っているようですが‥

[978: マンコミュファンさん]

>>977 通りがかりさん
100m2-2.3億売れましたね。当初販売価格から2000万円ぐらいの値上げでしたか。白金高輪あたりの販売価格のエゲツナサを見ると良心的にすら思えます。

[979: マンション検討中さん]

>>977 通りがかりさん
地下売れてないようでチラシ入りました1.1億

検討者も地下かつ月7万の維持費は、さすがに心が折れるのかと

[980: 職人さん]

転売物件、３F137平米、3.1億チラシ入りました
アホらしくて坪単価計算する気も起きません