公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/
神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。
(仮称)神楽坂袋町計画新築工事
所在地 東京都新宿区袋町6-1ほか
交 通 都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上5階地下1階 共同住宅75戸
延床面積 9888.74 ㎡
建築面積 1988.17 ㎡
敷地面積 2841.01 ㎡
建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店
完成 2022/03/31
[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/
[スレ作成日時]2019-07-29 11:18:39
プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか
| No.1 |
by 匿名さん 2019-07-29 12:18:31
投稿する
削除依頼
ここは定借だけど、高そう。
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|---|---|---|
| No.2 |
近隣住まいですが、閑静ながら駅近、神楽坂通りも至近で立地は最高です。
でも定借か～。。。あと個人的に「袋町」っていう名前に抵抗感があります。地歴地位が高いのは知ってますが。 |
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| No.3 |
天文屋敷跡、牛込城跡隣接。地歴地ぐらいはバッチリです。
相当なお値段になりそう。 てか分譲されるのかなぁ。 高級賃貸でも採算取れそうな場所だけど。 |
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| No.4 |
JR飯田橋から徒歩8分だとメトロからは6分くらいでしょうか。
住みたいですね、こういう場所。 |
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| No.5 |
場所はよいですが、目の前が寺なので全面お墓ビューになりますね、南向きは。
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| No.6 |
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| No.7 |
お墓ビューですか…
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| No.8 |
この間、神楽坂行ってきましたが、公道がせまくて驚きました。
一方通行的な幅しかなくて、歩きづらかった。 おまけに坂が多く。 でも、オシャレなお店や老舗がちらほらあり雰囲気はありました。 駐車場併設されても、車の出し入れが大変かも。 立地的に駅も近いですし高いのでしょうね。 |
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| No.9 |
>>8
神楽坂へ行って坂が多いと嘆くなんて、可笑しい方ですね。 |
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| No.10 |
ここ、定借なんですか？
だとしたら検討外なんだけど、確定情報なのだろうか。 |
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| No.11 |
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| No.12 |
>>10 匿名さん
日本出版クラブのIR情報からも定借確定です。 https://shuppan-club.jp/wp/wp-content/uploads/2019/06/2018%E4%BA%8B%E6... |
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| No.13 |
三菱さんの加賀町よりは安いといいですね。
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| No.14 |
馬場は立地に対して価格が個人的に微妙だったから、こちら検討したい。ユカイフルつけてくれるといいな。
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| No.15 |
加賀町三菱より高いでしょ。
こちらは戸数も少ないので仕様は拘ってくるでしょうし駅近で日常生活もしやすく立地もいいので三菱より安くなる気がしない。 |
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| No.16 |
駅近…？
使い道のない大江戸線は近いけど、神楽坂駅からも飯田橋駅からも遠くて、交通の利便性はあまり期待できないと思ってます… |
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| No.17 |
この周辺で立地は一番よくないですか？
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| No.18 |
この敷地面積、建坪に75世帯とは一戸あたりは相当余裕ある作りになりそう。定期借家なので資産価値には？なので銀行融資よりはキャシュ潤沢な資産家向けとなりそうだが、その分建物、敷地デザインで中途半端に質感を抑えず、地上権だけで価格に真に見合う建物に出来るか、コロナ後という事もあり都心P/Jの大きな試金石になるだろう。
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| No.19 |
設計が鴻池組っていうのが少し残念ですね。
期待越えしてくれると嬉しいけど。 IAO設計だったらよかったなぁって今のところ思ってます。 |
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| No.20 |
野村は文京千駄木ヒルトップも一期全戸完売だったしココも期待されそうですね。
向こうの抽選外れた人は多いから価格的には大丈夫そうだし狙ってるのでは？と。 |
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| No.21 |
千駄木よりは全然高いでしょ。定借でも500万平均超えるのでは。
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| No.22 |
この時期で定借ですかー。これから定借ってどうなんでしょうね。バブルの頃ならまだしも。
神楽坂は歩道も狭くて坂や一方通行も多いし、 雰囲気はいいけど、実際暮らしやすいのですかね？ 毎日和食屋行くわけでもないし。 |
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| No.23 |
まさに千駄木ハズれた者です。この物件楽しみにしてます。
1.5億前後だと嬉しいのですが・・・。 |
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| No.24 |
>>21 買い替え検討中さん
やっぱ、そのくらいの価格になりそうですよね。加賀町の三菱の定借が結構な価格でしたもんね。庶民にはなかなか厳しい価格です。 22> 神楽坂在住ですが、神楽坂は暮らしやすいです。スーパー、銀行、郵便局、区役所出張所は徒歩圏、駅も徒歩圏内に3駅。個人商店が最近減ったのが残念ですが。 |
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| No.25 |
築浅中古は2億円以上はぜんぜん動いていないそうです。
新築でも定借で2億もする物件買う人なんてそういないでしょうから、 1.5億でもチャンスはあるとおもいます。1階か2階かもしれませんが。 |
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| No.26 |
>>25 買い替え検討中さん
1.75億の部屋でハズれたんですが、こちらは定借なので1.5億くらいの予算の部屋を候補にしたいと考えています。 エリアは近くに6年住んでいたこともあり気に入っていますし生活もしやすかったです。 できれば駐車場が幅2メートルちょっとの車でも停めれるといいのですが…最近1.95以下が多くてカイエンやGクラスが入らないこともあります。 |
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| No.27 |
千駄木外れた方は、加賀町もいいんじゃないですか。
大規模で共用部が充実していそうです。 |
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| No.28 |
>>27 買い替え検討中さん
大規模思考ではないのと、加賀町MRも行きましたが仕様のグレードが高級ではなく所謂ファミリーマンションで残念に思い差がありました。 あちらは6.7千万円が中心となっていますが、平均がせめて90平米以上で1億以上の高級仕様であってほしいです。 こちらは敷地に対して戸数を考えると広めだと想像してます。毎日使うお風呂などはタイル仕様などを期待して待つばかりです。 ウエリスと同時期だと比較時期が重なってよかったのですが。。 |
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| No.29 |
コロナ前の情報ですが坪600万前後の高級仕様だそうです。
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| No.30 |
なんかすごいマウンティングが始まってるな…
正直、プラウド以外のブランドがよかった。 プラウドは外観はいいのに間取りがいつもひどい。 あんな間取りでも「プラウド」というだけで群がるのがよくわからなかった… |
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| No.31 |
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| No.32 |
定借でこのご時世600は売れるかな～！？
富裕層は定借避ける傾向が強いからね。 |
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| No.33 |
千駄木外れた方は、グランドメゾン池田山が売れ残っていますよ。所有権で坪600万円半ば。
千駄木より池田山の方が格段にいいと思いますけど。 |
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| No.34 |
神楽坂と千駄木（本駒込）は意外に近いから、池田山だと南に行きすぎるのでは？
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| No.35 |
千駄木も神楽坂も白金とか港区じゃない方が好きな層な気がしますね。
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| No.36 |
みんなとは縁のないものになそうだから、関係ないよ～
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| No.37 |
池田山は品川区で、港区とはまた違います。五反田の喧騒とも無縁。
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| No.38 |
前の人が言ってるのは雰囲気のことかと。
品川区だろうが検討には入らない。 こことか選ぶ人はグラメなら下北近くの代沢とかの方が好きそう。 |
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| No.39 |
昨今の神楽坂は個人店が減っていい店少ない。
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| No.40 |
そんなことないですよ。ここにしかない楽しいお店が沢山ありますよ。
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| No.41 |
いいお店たくさんありますけどね。
新しいお店もまたできてきてますし。 客層が落ち着いてて好きです。 |
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| No.42 |
千駄木は坪480万円でしたよ。
坪600万円の定借はさすがに手が出ません。 神田駿河台が定借なので目安にしてみようと思います。 |
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| No.43 |
神楽坂も飯田橋側はチェーン店が多めだけど坂上にあたりや一本入った道は相変わらず洒落たお店が多いね。
最後に行ったのが去年のクリスマス時期だけどものすごい人で賑わってた。 ビジネス客とあの辺は大学もあるから商圏は盤石だね。大学もうるさいタイプの学生が少ない大学だしw |
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| No.44 |
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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| No.45 |
いえいえ、昔から知っている人は、最近の状況をみな嘆いておられますよ。
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| No.46 |
昔（50年前）は芸者さんが夕方になるといい香りを振りまきながらご出勤されていた艶っぽい街で、子供は行っちゃいかん、みたいな事を言われたこともあります。こだわりの食通を御贔屓に持つ個人飲食店がしのぎを削っていましたが、再開発と後継者問題・相続問題が発生して、チェーン店によるフードコート化してしまうのは残念なところ。ただ、昔ながらの車も入れないような裏手路地の迷路に、江戸と西洋・俗と粋が複雑に織りなす街の雰囲気は健在でこれが保たれていれば神楽坂はやはり魅力ある街だと思います。
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| No.47 |
さすがに定借で坪600はないんじゃないかな。500台前半でくると手が出しやすいですね。
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| No.48 |
この物件楽しみです。いつ頃のウェブサイトリリースになりますかね。
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| No.49 |
まあ来年でしょうね。
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| No.50 |
ありがとうございます。来年ですか、まだまだ先ですね。楽しみに待っています。
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| No.51 |
風情があっていいですよね。
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| No.52 |
プラウド神田駿河台が坪低層で600、高層階で600後半らしい。
あちらは千代田区でヒルトップで見晴らしのよい所なので、あちらの方が高いと思うが、 こちらも500～600という感じになるのかな。 今後の他物件の売れ行き、つまり市況にもよるでしょうけど。 |
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| No.53 |
近隣のアインスタワーが、坪330ぐらいで出ていますかね。定期借地権が残り34年ぐらいのはずですから、単純に50年分にしたら坪500ですね。
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| No.54 |
パークハウス市谷加賀町は坪400万円。
ブランズ神楽坂が坪550万円。 プラウド神田駿河台が坪605万円。 さて、いくらでくるか。 |
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| No.55 |
サンウッド神楽坂ももうすぐ出てきますね
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| No.56 |
砂土原、若宮から袋町にかけて
推定築年数40年以上の吹き付け塗装のオンボロマンションが何軒かありますが 街の景観にも悪影響ですしいい加減 立て替えて欲しいですね。 新宿区も区長に賄賂で一部屋渡して 高さ制限緩和させればいいのに。 |
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| No.57 |
いつから募集開始ですか？
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| No.58 |
まだ情報出ませんね。待ちくたびれました。
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| No.59 |
建設は進んでいますか？
そろそろ1年前なので販売するタイミングじゃないかと。 若しくは、この辺り供給が多いので一巡した後に竣工売りでしょうか。 |
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| No.60 |
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| No.61 |
楽しみにしています。
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| No.62 |
坪600くらいいうのとちがいますか？
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| No.63 |
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| No.64 |
三井の納戸町がプレミアム700オーバーですよ。800とかもある。
ここのが立地もいいし、仕様は三井よりいいと聞いています。 定借でも600でしょうな。 |
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| No.65 |
ここも床快フル導入予定なんですね。今後のプラウドの高級物件には導入が進みそう。
個人的に今も全館空調付なので楽しみです。 |
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| No.66 |
ここの工事、21時近くまで騒音出してて、ちょっと困ります。
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| No.67 |
野村不動産にクレームつけてください。
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| No.68 |
まだですかー？
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| No.69 |
はよ
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| No.70 |
通りがかりに予定地見ました。完工は2023年？随分と先ですね。
立地は良いし価値は高いと思いますが、南側が思い切り墓場ビューというのが毎日の生活を考えるとちょっと……微妙ですね。 |
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| No.71 |
定借だし、加賀町が400前半だからここは500前半くらいがいい線か。
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| No.72 |
早稲田通りからの坂がちときついな。毎日、老後のことを考えると．．．
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| No.73 |
という名を掲げたモデルルームが神楽坂アインスタワー脇にあります。何かご存知の方いらっしゃいませんか？
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| No.74 |
そこでプラウド高田馬場のモデルをやってるよ
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| No.75 |
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| No.76 |
まーだー？
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| No.77 |
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| No.78 |
芝浦よりこちらを早くしてほしいです
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| No.79 |
いい加減そろそろお願いしますよ
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| No.80 |
戸数も多くないし、モデルルーム作らないで完成売りするかもね。
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| No.81 |
>>80 匿名さん
最近、新築は販売が長期化する傾向があるからデベとして小規模であればオプションを一切廃してコストカットし、価格を抑えて一気に売り抜ける戦略かもしれませんね。まだ価格は出てないですが三井の白金長者も三菱の内藤町も完成売りですよね。この先、不動産に順風が吹き続けるとも言えないので完成売りが当面主流になる可能性もありますよね。 |
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| No.82 |
大銀杏、切らないでくれてありがとう
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| No.83 |
世田谷代田みたいに竣工売りかな
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| No.84 |
完成までもう1年ないんでしょ？少し遅れているのかな！？
もうモデルルーム開いて、各種セレクトやオプションなんて受付して 工事に反映させる締め切りなんてとっくに過ぎてるでしょ。 |
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| No.85 |
完了予定が2023年8月31日に延びました！
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| No.86 |
この遅れで定借権が70年から69年に短縮されたりするのでしょうか？
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| No.87 |
まだ2年も先ですか。最近、都心のマンション供給ペースが落ちてきましたかね？
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| No.88 |
22年３月→２３年８月の変更は、市況変化の影響受けるでしょうか
22年3月までは高止まりでしょうが、23年ともなると24年の大量買い替えの影響で市況が下がっていないか、と。 |
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| No.89 |
野村さん、正座して待っているので足が痺れそうです
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| No.90 |
分譲なの？賃貸じゃない？
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| No.91 |
しばらくこの近くではマンション計画なさそうなので期待していたのですが、じらしますね
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| No.92 |
同じ定借の神田駿河台がまだ残っているから、そっちが売れてからなのかな。
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| No.93 |
神楽坂界隈のマンション価格上がりすぎよね。ブランズやサンウッドなんて、あの価格あり得ないと思ったけど、それでも売れちゃうんだろうね。中古で出ている赤城神社のマンションとかも、信じられない価格。ここもお高いんでしょうね。
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| No.94 |
野村に問い合わせてみたら７月中旬にＨＰ開設だって。
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| No.95 |
ついに来ますか。楽しみですね。
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| No.96 |
定借だから番町のような資産性重視の層はパスするし、どの程度の値付けでくるのか楽しみですね。ウェリスの惨敗もあるし、坪600では厳しいでしょう。500の部屋もあるのではないだろうか。三菱が好調だったのは完全実需層で予算坪400前半が限界層に刺さったというのが大きい。
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| No.97 |
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| No.98 |
6/16（売り出し戸数）もまだ売れ残っているんだから惨敗でしょ。
これでも竣工して少し減った感じ。 |
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| No.99 |
野村さんまだ？７月中旬だよ。
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| No.100 |
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| No.101 |
プラウド神楽坂ヒルトップ
３分の１が100㎡超・・・これほどの高級マンションは神楽坂初かな。 |
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| No.102 |
野村さん、定借ですからお手柔らかにお願いします。社員さんがご自身でプラウド物件買えるくらいの値付けにしましょうよ。
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| No.103 |
昨年の同じ定借、プラウド神田駿河台で、坪あたり、500-700万。地代は80平米で４万円程度。
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| No.104 |
HPみて諦めました。オーダーメイド住戸なんてここ最近聞いたことないし、これは定借60年でも坪600越えますよ
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| No.105 |
欲しいー！
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| No.106 |
南向きはすべて２億、３億、４億級だな・・・
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| No.107 |
max、750くらいか。４億÷172.37
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| No.108 |
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| No.109 |
100平米で3億だったら、60年でパーになると言う事は年500万の減価。都心のあの場所で100平米月40万の家賃は安いかも知れないが、資産価値は関係ないと言う事か。法人成りしたオーナーが会社所有で社宅として住むと言う図式だと思う。
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| No.110 |
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| No.111 |
この立地、マンション市況、物件のコンセプト的に550?600でも驚かないかな定借60でも
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| No.112 |
パンダ坪450、プレミアムが坪650と予想します。さて、正解は？
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| No.113 |
神田駿河台が定借で坪650くらい。
三菱市谷加賀町が定借で坪400くらい。 洗足が定借で坪415くらい。 ここは部屋が大きいから坪500くらい？甘いかな？ |
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| No.114 |
>>113 匿名さん
定借案件では神田駿河台は惨敗と言っても良いレベル、三菱市谷加賀町も完売までは相当時間を要しました。 野村は定借以外では代官山もそうですが、最近は正直イマイチ。 そのあたりをどう考えてここのpricingを考えるかでしょうね。 ただ、エントリー者限定サイトも含めアップされてる間取りが残念の一言。 |
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| No.115 |
まあ、間取りはあれがプラウドクオリティですから……
プラウドに間取りを期待してはいけない。 |
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| No.116 |
>>112 eマンションさん
野村さん情報だと、これがほぼ大正解だと思います。 東西の70平米クラスでも大半は億超え（坪500台）、南の大部屋は２億３億（坪700台）当たり前のようです。 ちなみにここ北が低い傾斜地なので、道路沿い正面エントランスは２Ｆにあたり、１～６Ｆの６層構造です。 |
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| No.117 |
>>116 匿名さん
信じられない話ですが、本当にそれやったら神田駿河台ですら比べ物にならないレベルの大惨事になりそうですね。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
プレミアムは750でしょう。それと毎月の管理費と修繕積立金と地代ですね。
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| No.120 |
切らずに残したのは立派。でも現物を見れば分かるけど、物件サイトのCGほど綺麗な銀杏の木ではないです。生気がないというか、枯れそうな感じというか。
囲いのブロックもあまり美しくないですが、公共の物をプラウド竣工に合わせて作り替えたり出来るのかな？ |
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| No.121 |
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| No.122 |
切らずに残したんじゃなくて、切れなかったんでしょう。保護樹木に指定されているから。広い部屋はともかく、中住戸の2LDKなんてしょぼすぎますよね。
行燈部屋ができるのは仕方ないとして、2部屋ともリビングイン。 この部屋（しかも定借で）に1億出すなら賃貸のがいい。 |
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| No.123 |
南側に広い部屋を配置しているようですが墓場ビューなんですよね。リビングから墓場が見える定借の部屋に2億や3億（それ以上？）払う人っているのかな。そんなこと考えるような私は野村が想定する購買見込み対象から外れてるんですかね。
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| No.124 |
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| No.125 |
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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| No.126 |
市ヶ谷加賀町は竣工前完売だからね。相当時間を要したって言葉は適切じゃない思う、同じ定借だからって適当には比較しない方いいよ
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| No.127 |
加賀町は坪400万だったからね。
狙っている購買層が全く異なる。 70㎡の開口部も狭くてしょぼい定借2LDKに坪500万出すやつが現れるかだ。 部屋数を減らして、80～90㎡を用意する方がよかったと思う。 |
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| No.128 |
市谷加賀町、確認してみたけど2020年5月売出し開始で2021年2月に完売（竣工9ヶ月前）。戸数220戸超だからまあ順調な方じゃない？
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| No.129 |
以前は売り出し1期で即完売。ってのも結構見たけど最近はあまりないね。パークハウスの市谷加賀町が売り出し後9か月が順調。なんて書き込み見ると。
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| No.130 |
まあそもそも最近は1期で全部出すってあんまみないですからね、50戸以下の戸数ならまだしも。最近どこのデベも1期の売れ行き見て2期で価格上げたりしますし
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| No.131 |
こうなると千駄木ヒルトップは買いだったな。抽選外れたことが悔やまれて仕方ない。
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| No.132 |
野村もここ数年では市谷砂土原町、牛込柳町、千駄木あたりは良い意味で尖ってるな?。って思ったけど、最近はなんか勘違いしてる感が前面に出てて残念。この物件でそれが頂点に達してしまった感じもしますね。
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| No.133 |
立地買いする超富裕層狙い撃ちって感じですよね、ギャンブルなやり方。本当に坪600とかいって売れるのかな？結構きついと思うここ見てると。プランも微妙だし
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| No.134 |
神楽坂マークス頃までが買って値上がりする限界だったね。
ここは下がると思うけど、上がるとか下がるとか全く影響ない人が実需で買うと思う。 中古はそんなに流通しない気がする |
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| No.135 |
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| No.136 |
車寄せもないんじゃ、高級マンションとは言えないな。
高級路線という噂を聞いてましたが、70㎡以下の部屋が43戸もあり、 三菱の加賀町マンションと其の辺は大差ない。がっかりした。 |
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| No.137 |
加賀町よりプランも微妙ですしね
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| No.138 |
デザイン素敵ですが、周辺からやや浮きそう。接道しておる坂道はまあまあ傾斜あるし道幅も広くないので、大きめの車だと出し入れ苦労しそうです。この界隈一通も多いですし。高級路線の割にバランス悪いですよね。
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| No.139 |
総じてイマイチってことか
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| No.140 |
高級路線の割にプランもイマイチ、車寄せもない広さも中途半端。かと言って定借の割に価格は重たそうだからとっつきにくいとなるとかなり苦戦しそうですね
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| No.141 |
植栽もたいしてなさそうですし、めいいっぱい建てて、住戸の数もよくばった印象が
拭えません。 |
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| No.142 |
加賀町の三菱にはもちろん劣りますが、ここも敷地は広い方だと思うのですよ。
それなのにこのランドプランはありえませんねえ。 共用部もCGで出ているあのホール？、ライブラリー？程度。 砂土原のプラウドは接道が狭くて車寄せは到底無理なのは仕方ないですが、 ここはできたはず。 |
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| No.143 |
>>142 ご近所さん
手抜きですかね |
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| No.144 |
神楽坂駅東西線から「大手町駅 直通５分」って書いてるけど、東西線は最短で８分、普通は９分のはず。
５分はサバ読みすぎでは… |
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| No.145 |
>>144 匿名さん
飯田橋駅から、を指しているようです。 |
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| No.146 |
144ですが、アクセスのページに画像で「東西線神楽坂駅まで徒歩7分」と書いて、続いて「東西線神楽坂駅→東西線大手町駅 直通5分」と表記があります。
これは事実と異なる表記なので早急に直した方がいいと思う… |
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| No.147 |
平面図が３～４F相当らしくて、一部除き下から上までほぼこれだそうです。
南の40T以上とそれ以外の20T前後、その間は極端に少ない・・・ ワンルームもない代わりに、南面優先で残りは戸数かせげりゃど～でもいい感じ、 すごくわかりやすい2極化マンションですね。世相を反映してますがちょっとヤな感じ。 |
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| No.148 |
その優先の南面も、墓場ビュー、、、
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| No.149 |
墓あるんですか？まじか
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| No.150 |
《光照寺》
光照寺は浄土宗増上寺の末寺で、正式には樹王山正覚院光照寺と言います。慶長８年（1603年）、神田元誓願寺寺町に起立され、正保２年（1645年）に現在の牛込袋町に移転してきました。 現在地の一帯は戦国時代にこの地域の領主であった牛込氏の居城があった場所として、新宿区登録史跡「牛込城跡」に指定されています。このほかにも複数の文化財を有する歴史ある寺院です。 新宿区登録史跡：「便々館湖鯉鮒の墓」 新宿区登録有形文化財：「諸国旅人供養碑」 |
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| No.151 |
三菱加賀町は外観その他相当コストカットしていましたけど、坪400くらいで販売したからサラリーマンでも買えた物件。
ここはどうでしょうか？ |
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| No.152 |
上層階に行くほどお墓場ビュー感が増すので、南側の上層階の価格をなるべく抑えて他の部屋に転嫁するプラン？
いずれにせよお墓場ビューでなくても狭い道一本隔ててお墓場と隣接する物件であることには変わりないですけどね。 定借60年のこの物件を坪600オーバーで売るというのは常軌を逸してるようにも思いますが。その価格なら港区再開発案件の方が資産価値高いですよね。 |
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| No.153 |
google mapからでもちゃんと墓みれますよ。
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| No.154 |
日当たり自体は2階も4階も変わらないもんね。眺望はたしかに2階では抜けはないけど、上層階で抜けてもいい眺めがあるわけでもない。
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| No.155 |
>>152 ご近所さん
たかだか75戸、しかも600オーバーはそのうちの何割かですから、この立地に特段のこだわりのある数十人を集めればいいだけなんですよ 別に何百人と集めなくてはならない訳ではないのです |
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| No.156 |
うわーせっかくの広い窓なのに、お墓がよく見えるんですね…なんかもったいない。
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| No.157 |
2階は道路挟んで向かい合わせだから、3階以上がお墓ビューですね。夏はいいかもw
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| No.158 |
値上がり著しいプラウド牛込柳町もお墓ビューだったと思いますが
感じ方は人それぞれでしょうか |
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| No.159 |
よく考えれば墓地の所は何も建たない(目の前を遮る建物がない）というのがいいかもしれませんね。
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| No.160 |
墓地でもヨーロッパの都市とかにある緑あふれる墓地なら大歓迎なんだけど、東京都心の墓地は敷地全体がコンクリで固められてて味気ないから…
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| No.161 |
雑司ヶ谷霊園とかは緑が多いイメージだけれども。
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| No.162 |
ごめん、確かに緑多いところもあるね。
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| No.163 |
現地を見れば分かるが、ここに緑はない…
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| No.164 |
雑司ヶ谷霊園も冬場のビューはえげつないですよね。
もう少し良い土地を仕入れられなかったのか… |
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| No.165 |
墓前は好み分かれるかもね
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| No.166 |
ただ確実に言えるのは、売る側は墓場ビューだからといって安くする気はサラサラないということ。いくらここでネガッても無駄。
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| No.167 |
アクセスのページの画像、こないだまで神楽坂駅から大手町駅まで5分と書いていた誤情報が、他の路線情報と共に大幅に修正されてた。
（本当は飯田橋から大手町までが5分） やっぱりただの間違いだったんだな… |
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| No.168 |
プラウド神楽坂ヒルトップ、素敵ですね。
やや詰めこみすぎな印象もありますが、正面の銀杏の保存樹が救っている感じです。 敷地に余裕がないのはプラウド新宿牛込柳町に似ている気がします。 |
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| No.169 |
坪420?540くらいが着地かなあ
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| No.170 |
>>169 通りがかりさん
だったらほしいですね・・・定借とはいっても500超えるかな |
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| No.171 |
>>170 匿名さん
さすがに400マン台じゃないですか？ |
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| No.172 |
480くらいが神楽坂平均で
立地で2割増 プラウドプレミアムで2割増 定借60年で3割減 で528くらいと予想 |
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| No.173 |
プラウド神田駿河台（定借60年）605
リビオ駒込妙義（70年）430 530はいい感じの予想な気がしますが、果たして。 平均で400代ならたぶん買いに走ります。 |
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| No.174 |
高いところで500万前半で低層階で400万中盤ってとこかな
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| No.175 |
所有権と違って売れ残ると途端に定借期間が減ってくから、そんなに強気には来れないと思うよ
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| No.176 |
PC神楽坂、2010年築、定借70年（残59年＋）、3階西向1LDK
8480万（坪500万）で売れたようですね。 |
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| No.177 |
8000万円台くらいまでだったら全然良い
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| No.178 |
アンケートきたぞおおお
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| No.179 |
>>177 マンション検討中さん
8000万円台って何㎡の部屋を想定してる？ |
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| No.180 |
皆さん坪４、５００で仕方ないみたいになってますけど、小さ目のお部屋で２０坪以上ですよ。諸費用入れて１億以上だすのですか？この危うい時期に２年待たされる物件、番町でも広尾でもないここに。とは言っても私は欲しいです。地代や結局あれこれ払うにしても。でも、８千万前後ならです。それなら皆んな欲しいよと言われそうですが、最寄りは牛込神楽坂です。あそこで意味のある駅は飯田橋か神楽坂に徒歩３、４分なんですよ（坂だし地下入って改札までを考えると）。それになんで地下のお部屋なんてつくったんだろう。超高台でも、表記は地下なんて、目に優しい価格になってもな、です。
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| No.181 |
広尾定借（ガーデンフォレスト）は、いま時点で借地期間が残り42年ですが、坪575万くらいで中古が取引されてますね。あっちは眺望や住環境が抜群にいいし、アドレス自体もプレミア感が強い。こちらは新築で、借地期間＋18年となるほか、交通利便性は多少高まりますが、眺望や住環境なんかは広尾とは比較できないですね。野村さんがどういう値付けでくるか私も興味津々です。
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| No.182 |
コロナが長引けば長引くほどリモートが当たり前になり、都内の価値は下がる
2020年卒、2021年卒とリモート前提の新卒も大分増えて一時的な話ではないと認識 |
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| No.183 |
広尾ってそんなに魅力的でしょうか？
確かに周辺環境は高級感はありますが、スーパーは高いし、物価は高い。 住宅街なので利便性としては今一つ。 周辺のレストランも高すぎていけないお店が多いということを考えると、神楽坂の方が住みやすい気がします。 お店が多いので住みやすいですし、かつ、オシャレな店が良く街並みもいい。 下町っぽさが残っているので、なんとなく落ち着くイメージです。 |
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
洗足は定借70年ですね。ここは60年。定借70年でも躊躇する要因になりますから、10年の差は大きいと思います。
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| No.187 |
神田駿河台も60年くらいだったかと
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| No.188 |
定借70年の平均分譲坪単価
市谷加賀町（228戸）400万 ※南430万、東西380万 洗足（41戸）415万 西早稲田（454戸）300万程度 ※一期一次時点 駒込（45戸）430万 定借60年 リビオシティ南砂町ステーションサイト（454戸）300万程度 ※予定 プラウド神田駿河台（36戸）605万 中古 PC神楽坂（築10年、残60年弱）坪500万（3階／6階建） プラウド南麻布（築8年、残42年強）坪550万（2階／7階建） ジオ経堂（築5年、残55年強）坪330万（8階／8階建） |
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| No.189 |
【188訂正】
プラウド南麻布の残り借地期間52年強（ここと同じ定借60年）です。 失礼しました。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
三井の市ヶ谷って劇安だったんだね。坪500くらいだったよね？北向きは400くらい。
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| No.192 |
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| No.193 |
広尾だのの他の高級住宅街と比べたい訳ではないです。別物ですし神楽坂ブランドってのも確立していますから（袋町アドレスですけど）。で、あちらやあそこが中古で坪５００で売れたとか言っても、そりゃ今、良い時だからですよね。でもここで神楽坂ヒルトップが余りににも凄い値段できたら、プラウドが売りさばくのも、買ったこちら側がいずれ売却する時にも割と苦戦すると思うんですよね（プラウドは余裕かな？でもあの間取り…）。都内の一等地だからこそ借地。されど借地。所有より高いとか結果色々で同額ぐらいですなんてそんな値付けは……
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| No.194 |
>>193 口コミ知りたいさん
神楽坂物件には広域検討者はいないってこと？PC神楽坂（中古）との比較はどうですか？ そもそもこのスレの価格予想なんて半分はお遊びだと思う。真剣な検討者だったら真っ先にMRに電話するし、私の過去の経験上、野村さんはざっくりとした（1000万円単位ぐらいの）値付けの方針は教えてくれるからね。 この物件が売れるかどうか心配してるみたいだけど、野村さんはマーケティングと営業力（＋アフターサービス、なぜか武蔵小金井ではコケたけど）で伸びてきた会社なんだから、きつい言い方をさせてもらえば、単なる余計なお世話だと思うよ。 もしあなたにとって高値すぎる、リセール時に苦労しそうだと思えば、買わなければいいだけ。その判断が正しければ、中古になったら値下がりするはずから、どうしてもここが欲しいなら、中古を待って買うってのも手だと思うよ。 |
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| No.195 |
>>194 匿名さん
？？何に腹を立てる必要があるのか。野村の心配なんてする訳ないじゃないですか。営業の人？ここに書き込みしてる人が買うわけないし、いくらだろうと売れるでしょこの物件。ちなみに中古に興味ないです。偉そうに何を教えたがってんのか、変な人。 |
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| No.196 |
プレミアム以外は坪400くらいで出てきたらいいな
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| No.197 |
坪500万円くらいかな。
坪400万円だと安く感じるわ。 |
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| No.198 |
>>196 マンコミュファンさん
あまり夢を見過ぎないほうが… |
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| No.199 |
最初は坪530くらいかなと思ってたけど、南向きはグロスが嵩む広い住戸が多く、手頃の広さの住戸は東西向きでLDのスパンもやや短めだから、全体として単価が伸びづらいのかもしれない。となると、平均坪500以内に収まるかも？
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| No.200 |
南向きはプレミアム乗せて600台かな。
東西向きは400台あるかも。 平均は500台と思う。 |
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