プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[201: 検討中]

加賀町で坪400ちょいです。ここも東西中住戸は400半ばくらいじゃないと
売れないでしょうよ。

[202: マンション検討中さん]

価格が出るのはいつ頃ですかね。

[203: マンション検討中さん]

定借だから坪400万台でも高いけど、まあそんな市況ですかね。

[204: 通りがかりさん]

定借期間60年や間取りの設計は、調整してアッパーマス層に届くくらいの値付けにするためと思われる
なんで驚く様な高額にも少額にもならない。いつも通りの価格になるだけ

[205: eマンションさん]

>>204 通りがかりさん

謎な理論ですね。調整して単価が下げられるもんでもないでしょう。まして定借60年は相手もいる話でしょうし。

[206: 通りがかりさん]

50平米を多く作るか、100平米を少なく作るかは、意思決定の結果

[207: eマンションさん]

>>206 通りがかりさん

平米数のことでしたら理解できます。その点については納得しました。

[208: 検討板ユーザーさん]

ここは高級路線なので高そうですね。

[209: 口コミ知りたいさん]

中古なんて最終的にいくらで売り買いしたのかはその人達にしかわからないですよね。売り出す時の値段は当たり前にめいいっぱいつけて、交渉に入ったらだいたい値引きしますよね。だからPC神楽坂がいくらで出てるから比較してこっちはこうとかもし言われても関係ないんですよ。現実お高いでしょうけど。

[210: 検討中]

>>208 検討板ユーザーさん

中途半端な高級路線です。

[211: 通りがかりさん]

値段ばかりで物件そのものに興味無さすぎてワロタ
実需あるのか

[212: マンション検討中さん]

素敵だなぁ。定借って、マンション建替え問題とか面倒な事を考えるて、割り切ってしまうと、魅力的に見えてきます。相続する子供達からは文句言われそうですが。

ここは神楽坂の中では良い場所のように思います。

[213: 匿名さん]

子供に相続するという考え方はないので定借でも問題なし。早く価格知りたいですね・・・

[214: マンション検討中さん]

こちらは地形の種類が人工地形、つまり盛土や埋立との表記を他サイトで見たんですけど、詳しい方いらっしゃいますか？高台という事のみで安心していたのですが色々と教えて頂ければ嬉しいです。

[215: 職人さん]

プラウド新虎通りのような売れ行きなると予想

[216: マンション検討中さん]

プラウド新虎通り？まだ売れ残ってるのに？第二次三期とかなのに？私はこちらで少しでも何か知れたらと思って眺めていたのに、なんだかいつも、営業らしき人の書き込みがあってMR行く前から冷めます。

[217: ご近所さん]

残念でした、

[218: マンション検討中さん]

>>216 マンション検討中さん
掲示板に良質な情報を求めること自体が…

[219: 通りがかりさん]

215さんは否定的な意味で言っているように思いますが

[220: 検討板ユーザーさん]

>>219 通りがかりさん

建物は好立地に見合わない低スペック、価格は立地なりかそれ以上の高価格。
結果的になかなか売れないだろう、と言いたいのでしょうね。

[221: マンション検討中さん]

２１５?２２０のご意見参考になりました。ここは坪４００代が出てもランニングコストが凄そうですね。

[222: マンション検討中さん]

150㎡の3LDK、主寝室8.8畳で1バスルームはダメでしょ。

[223: マンション検討中さん]

↑ ２１５から２２０の間違いです。すみません

[224: ご近所さん]

>>214 さん

完全な私見で恐縮ですが、ここは前面道路も坂道ですし傾斜地を均しているように見受けられます。土地の半分ほどは盛土しているかと。この界隈は擁壁も結構ありますが、飯田橋方面へ下る武蔵野台地の縁なのでやむを得ないと思います。

[225: 職人さん]

坪４００代はありえん

[226: マンション検討中さん]

定借だから坪400代だって言ってる人、今の相場ちゃんとみてますか？この立地でそんな優しいことあると思えないです。

[227: 周辺住民さん]

中住戸のスパンの狭い2LDKは全然400台だと思いますよ。

[228: マンション検討中さん]

神楽坂にしては味気ない坂を下って大久保通りに出た所の雰囲気、大江戸線の駅とセットである古い公衆トイレ。あの暗い雰囲気、残念ですね。どっちみち駅は利用するとしたら大半、飯田橋でしょうけど、そうすると線によってはそんなに駅近じゃないですね。今や何処まで神楽坂を名乗る気だってくらい遠くまで神楽坂物件。ここは確かに神楽坂なんだけど、神楽坂は神楽坂でまた道一本で全然違うしな。マンションの裏口、素敵な抜け道に繋がるといいな。

[229: 口コミ知りたいさん]

墓ビューだから、夏場は涼しいかも。

[230: 匿名さん]

まあ住むことを考えると、奥神楽坂（神楽坂上より西側）の方が落ち着いてて高級感はあるんだよね。神楽坂商店街が近いし。

[231: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[232: 周辺住民さん]

たしかに飯田橋駅はちょっと距離があり、東西線神楽坂、赤城神社の辺りのが
住むにはいいかもね。もちろんここも立地だけはいいと思います。

[233: マンション検討中さん]

買えそうなお部屋が出ても毎月ランニングコストが安くても５、６万以上とあと税金。昔とは違うからやっぱり所有の方がいいのかな

[234: 匿名さん]

定借だと建物への税金と地代と管理費と壊す為の積立がランニングコスト。賃貸で住むのとメリットデメリット比較はどうなんでしょうね？

[235: 匿名さん]

この物件、専有部に床快フル入ってるんだね！　
定借でゆかいふる入ってるの他にあったっけ？
それとも、これが初めて？

[236: マンション検討中さん]

２３４番さん、そうですよね。解体費用を払いながら修繕費も払って、イニシャルコストもたっぷり払って。ちらほら悪口を目にしますけどやっぱり余裕のある人の物件ですね。

[237: マンション検討中さん]

ディベロッパーは超儲かるわ。利益増やすために価格を１０００万円価格上げても、アホな客に余裕で売れる

[238: マンション検討中さん]

２２４の方のご意見、気になりますね。
半分以上が盛土。。。

[239: 通りがかりさん]

神楽坂ってイメージ良いだけです。坂の入り口、余裕で変な客引き立ってるし変な店あるし。だって新宿区の飲み屋街ですから。素敵なフレンチは潰れていくし、フランス系の学校がいくつか無くなって在住の外国の方もあんなにいたのに見かけなくなって街の雰囲気は変わりました。ロイホは今も昔もいつ行ってもお金の話をしている人ばかりで変わりません。

[240: 匿名さん]

このスレ、ネガが多いね。
購入希望者がライバル牽制してるのか、買いたいのに予算届かない人の単なる妬み僻みか、はたまた他物件の営業か。致命的でないデメリットを針小棒大に言い立てたり、情報源の怪しい問題をそれっぽく言い立ててるだけから、弱弱しいネガで大して説得力を感じないけど。
スムラボのクリスティーヌ氏の記事が圧倒的に参考になりました。

[241: マンション比較中さん]

加賀町はロケーション抜群ですが、コストカット感半端ない。。
共有部だけランクアップして誤魔化しているけど…ここは部屋も広く
良さそうですね

[242: 検討中]

>>240 匿名さん

予算があるかないかではなく、コストパフォーマンスを気にするか、どうでもいいか、それだけです。
車寄せもない、これは客観的事実で、高級物件と言えるのかどうか・・・。

[243: 匿名さん]

マジレスすると、車寄せがないのは確かにデメリットの１つだけど、ここの検討者でそれを致命的な問題とまで感じる人はそんなに多くないと思う。そもそもこの物件のコンセプトに「高級」という言葉は入ってないし、神楽坂という街自体も高級感だけを売りにする立地ではないからね。同じ定借でも、プラウド白金三丁目の場合は車寄せがないのに驚いた（あちらはまさに高級感が売りだったと理解してるので）が、ここの場合はちょっと評価軸が違う気がするな。
感じ方は人それぞれだから、車寄せがないから撤退って判断もいいと思うけど、それならここに粘着せずに別の物件を探せばいいだけ。ここは車寄せなくても（確かにちょっと残念なポイントではあるけれども）ちゃんとそれなりに評価されると思う。

[244: 検討中]

だから価格次第でしょう。価格だけ「高級」では困ります（笑）

[245: eマンションさん]

>>241 マンション比較中さん
あちらは元々そういうコンセプトだと思います。
高級路線では無いですが、価格とバランスのとれた物件かと。

[246: 匿名さん]

価格「だけ」って、何見て言ってるの？
もちろんデメリットはあるけど、メリットもいろいろある。
そういう極端な発言するってことは、単なるネガなんだろね。

[247: 検討板ユーザーさん]

車寄せより自転車置き場の一台ごとの幅があってこの街では欠かせない電動付き自転車が隣りの自転車とこすらずに済む事の方が大事。
古い街並みの神楽坂に高級マンションが建ち並んで、高級指向のくせに庶民派ぶる、庶民なのに高級ぶりたい、人や店で洒落臭い。早くMR行きたい

[248: 検討板ユーザーさん]

車より自転車。庶民的な価格にはならないんでしょうね。

[249: 匿名さん]

>>247 検討板ユーザーさん

こちらはそんなゆったりした駐輪場なんですか？
それで世帯当たり何台分用意されてるのでしょう？
世帯で最低2台は必要です。

[250: マンコミュファンさん]

>>241 マンション比較中さん

加賀町、ロケーションよいですかね？最寄り駅は大江戸線なのに遠いし、どこに行くにも不便な気がしました。南面は環境良さそうでしたが、価格はしっかりでしたし。

[251: 検討板ユーザーさん]

世帯分の駐輪場が欲しいなら他県か一軒家を検討してみてはいかがですか？

[252: マンション検討中さん]

市ヶ谷加賀もそうでしたけど、定借のマンションのスレって何で攻撃的な人が多いんでしょうね。
暇つぶしの煽りなら別にいいですけど、いざ同じマンションの住人にそういう方がいるかもと思うと嫌です。

[253: 口コミ知りたいさん]

大規模物件や人気の物件はだいたいそんなもんですよ。野次馬、暇つぶしもたくさんいますからね。みんな、表では普通にすました顔してますよ。世の中そんなもんです。

[254: 匿名さん]

ここ、見晴らしもとても良く広さがあるので住み心地は良いと思います。
しかし、神楽坂通りやスーパーから自宅へ戻る際、結構急な坂道になるため老後はキツそうです。足腰丈夫な方にはもってこいかと。

[255: ご近所さん]

たしかに電動自転車でも厳しい坂です。

[256: 検討板ユーザーさん]

坂が大変なんて、神楽坂とか山の手線の内側は住めません。電動付き自転車でも大変な坂ってどんな坂？というより、どんな自転車？

[257: 検討板ユーザーさん]

MR行きたいけど気が重い。営業にろくな人いないから。どこの会社も。高級物件気取りだと自分の物みたいに偉そうに売る人いる。どのぐらいのお給料貰って何処に住んでんのか知らないけどね。

[258: 通りがかりさん]

本当に人気の物件なら大して何も言われずサクッと完売する。

[259: マンション検討中さん]

ここ気になります。
定借なら少しは安いのでしょうか？とは言えこの場所。
北向きでも坪450はするんですかね。
価格帯が気になります。

[260: ご近所さん]

今後のスケジュールを知りたくて電話してみました。言葉自体は丁寧でしたが、「エントリー数も問い合わせも多くて大変なんだよ。で、お前はどこの部屋をいくらで買うつもりなの？ま、お前の希望に添えるかどうかは分からないけどね。なんたってエントリーも問い合わせもすごいことになってるからさ。とりあえずお前のエントリー見て適当に連絡するから黙って待ってなよ。あー、めんどくさ」ってのがストレートに伝わってくる対応でした。
誰がやっても売れるものは売れる。不動産の営業がバブルを満喫してる感じですね。

[263: ご近所さん]

近くのグレンドールは比較対象ですか？

[264: 検討板ユーザーさん]

[No.261～本レスは、情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[265: 匿名さん]

60年定期借地なんて30年も経ったら建物愛ゼロで維持管理滞りボロボロになるんじゃないの。借地期間満了前には自分死んでるから問題ないとか浅はかな考えだよね。マンション対象としたリバースモーゲージも始まるのに。

[266: 匿名さん]

誰も永住しようとは思ってないでょ。

[267: 名無しさん]

リバースモーゲージって言いたかっただけでしょ。

[268: 匿名さん]

>>266 匿名さん

永住しないなら尚更所有権の方がいいやん。

[269: 名無しさん]

価値観は人それぞれ。特に余裕があれば尚更あれこれ関係ないんです。庶民にはわかりませんよ。

[270: 口コミ知りたいさん]

神楽坂が好きで、坂に文句はいっさいないのですがこちらに住んだら四方八方、神楽坂の中でも急な坂に囲まれていますね。年に数回あるかないかの雪ですが、通勤通学お買い物大変そうですね。この立地で駐輪場が二十台以上ある物件だから余り関係ないのかな。

[271: ご近所さん]

>>252 マンション検討中さん嫌なら買わなきゃいいのでは？周りの住人まであなた個人が選べるわけないじゃないですか。何処へ住もうと。

[272: 口コミ知りたいさん]

>>270 口コミ知りたいさん
間違えました。駐輪場ではなく、駐車場です！

[273: 周辺住民さん]

南面140㎡超プレミアの予定価格情報を入手したが
まさかの、同じ定借のパークコート渋谷ザタワー超えだった
A,B,C,D(3～5F) 坪650～730万
Ar,Br,Cr,Dr(6F RF付) 坪730～800万

[274: 匿名さん]

でもにっぽりの浴槽にしたら野村信者は喜んで買いそう。

[275: マンション検討中さん]

赤坂や青山ほどのブランドエリアでもなく、眺望ゼロのココを
明らかに格上のPC渋谷超え価格とか、誰が買うんだ？

[276: マンション検討中さん]

パークホームズ文京小石川ヒルテラスと同じ感じで、普通の部屋は坪500-550万くらい？
定借だからもっと安くして欲しいけど、今の相場だと坪400万台は期待薄か。。
ヒルテラスと同じくらいなら、あっち検討した方がいいのかなぁ。

[277: 匿名さん]

>>275 マンション検討中さん
タワマンは嫌、低層マンションが好きって人も一定数いる（特に富裕層に多いイメージだけど、どうかな？）し、神楽坂はそういう人たちが割と好みそうなエリアだから、希少価値ありと見込んでいるんじゃないかなあ。
それにしても、マーケティング力が試される値付けですね。これで売れたら野村さんあっぱれだけど、売れなかったらトホホ（死語ｗ）だね。

[278: 匿名さん]

さすがに定借でこの値段は強気すぎるな…

[279: 匿名さん]

ま、今の段階の値段なんてヒアリングで下がるよきっと。最近そんなのばっかり。時間の無駄だから適正価格出して欲しいわ。

[280: 住人]

番町の所有権だって800～1000くらいなわけです。
ここら辺だとその7～8割が妥当。
そして共有施設もない定借物件となれば・・・。

[281: 名無しさん]

モデルルーム、池袋なんですよね？練馬方面の富裕層もターゲットなのかな。神楽坂がこんなにめちゃめちゃ高くなかった時の事なんて知らない人達が来るのかな。再開発もまた始まるとか。なんでもない街並み（素敵とか渋いとかな意味じゃなく）も亀井堂もなくなっちゃったな。

[282: マンション検討中さん]

神楽坂は大好きだけど神楽坂でそんな凄い価格になるなら、絶対無理だと思ってた例えば青山方面だとか広尾やらなんやら、もう一度見直してみよう。中古や小さ目のお部屋も。神楽坂にこだわる意味がわからなくなってきた。

[283: マンション比較中さん]

最近の野村の値付けは欲張り過ぎ！
PD代官山みたいな、竣工後も売残り多数の物件が出始めている

[284: マンション検討中さん]

高すぎ。事前登録してた人って定借だから広い部屋が少し安く手に入ることを期待してた人がほとんどじゃないのかなぁ。

[285: 匿名さん]

>>281 名無しさん
同じ意見です。あまりにも高すぎるならば将来的資産価値考えて港区物件にする。どうせ一生住むわけじゃないし。

[286: 匿名さん]

目の前はお墓ビュー、マンションの前面南向きでも最上階まで電柱がそびえ立つ定借物件（しかも60年）でよくこんな価格に…

[287: 周辺住民さん]

ココは、南・東・西棟の3棟構成だが、日照を確保出来るのは
南(A,B,C,D)の中上層階と西(K,L,M,N)の上層階のみなので、
南棟の予定価格が他棟に比べダントツに高額なのは理解出来るが
野村サン、チョット盛りすぎじゃないですか？。

だって、PC渋谷はココより10年長い70年分の地代込み価格で
且つ、地主は安心の渋谷区なのに、ココの地主は一般企業で
更に、毎月、管理費と別に地代を支払うんでしょ。

[288: 通りがかりさん]

まぁでも75戸ならほぼ売れちゃうでしょうね。

[289: 口コミ知りたいさん]

普通のお部屋はいくらかぐらいになるんでしょう。でも毎月支払う金額、地代も含めて結構な額になりそうですね。買えない犬の遠吠えと思ってもらって構わないんですけど、全く魅力を感じない物件になりました。

[290: 名無し]

>>285 匿名さん
そうですね。こちらの物件は売れるだろうし、いずれ値上がりもするかもしれません。でもあまりにも高すぎたら魅力半減。好きな街だしちょっと無理してみよかなんて思えないですね。住み替え型の方達が多数の今の時代、もうこの街にとらわれず私も港区物件他を考えます。

[291: 検討中]

少なくとも富裕層が狭小中住戸に手を出すわけがない。
自己居住しなくて、投資としてもとても見合わない。
価格次第では、売れ残り必至でしょう。
ぜひ惨敗するところを見てみたいですね。

[292: 匿名さん]

こちら事前案内会の連絡頂いた方いますか？アンケートに答えたのが遅かったのか、まだ連絡がなくて。。

[293: 匿名さん]

60年ていしゃくでしょ。残存50切ったら二束三文になるよ。

[294: 周辺住民さん]

赤城神社の目の前に、１３階建てオープンレジデンシアの建築計画の看板が立ってた。立地的にはこっちの方がいいから（神楽坂駅の目の前）、神楽坂の場所にこだわる人はこっちもありかもね。
ちなみに完成は２０２３年９月３０日だったから、プラウドとほぼ同じ。

[295: 通りがかりさん]

さよなら神楽坂。。マンションだらけになって、隈研だらけになって、チェーン店や薬局だらけになって、誰も通らない大きな道路が出来て、路地裏の細い道が無くなって、小洒落た高いだけの美味しくないお店でいっぱいになって下さい。神楽坂を離れても恋しくならないように。（完璧なる私情です。ＯＨの書き込みを見て↑ショックで。すみません）ちなみにＯＨはよく調べた方がいいです。よく調べなくてもわかります。

[296: 匿名さん]

>>295 通りがかりさん
すごく気になるのですが、OHってどうなんでしょうか？

[297: 匿名さん]

OHってなんですか？

[298: 口コミ知りたいさん]

オープンハウスのことじゃないですか
それにしても意味深に書くのは感心しませんね
他人に分かってほしければ、分かりやすく書いたらいいのに

[299: 通りがかりさん]

意味深に書いたつもりはありません。他人に分かってほしければ？分かってもらいたいなんて思っていません。そちら様のような方は何も分からないままで問題ないのでは？気にしないで下さい。物件の事も。句読点の事も。

[300: 通りがかりさん]

>>297 匿名さん
オマエってハエみたいの略です。

[301: マンション検討中さん]

>>295 通りがかりさん
四谷～荒木町界隈にいらっしゃいな。

[302: マンション検討中さん]

>>295 通りがかりさん

>>295 通りがかりさん
四谷～荒木町界隈にいらっしゃいな。

[303: マンション検討中さん]

オープンハウスは最高だよ！立地良くて安いからね！

[305: 検討中]

中国不動産大手のデフォルト危機。
日本の不動産市場も無傷ではおれんだろ。

[306: マンション検討中さん]

別に不動産会社が建設するわけではないからOHだろうと無意味にネガる必要はない。天下の三井不動産のマンションだって運が悪ければ傾くし。
…という訳で華美にして単価盛り盛りにするよりは、安くして欲しいです野村さん。

[307: 匿名さん]

こないだ現地を通った時、マンションの目の前の年季の入った民家（定食屋の隣）が家の外まで響く大音量でクラシックかけててめちゃくちゃうるさかったんですが、他に聴いた方いますか？　あれ、日常的に流してたら南面は辛いぞ…

[310: マンション検討中さん]

[No.304～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[311: 匿名さん]

で、いくら？

[312: 坪単価比較中さん]

近所で住み替えを検討している者です。ヒルトップのすぐ南西、最高裁長官邸の面前から延びる通りに、日鉄興和のマンション建設の看板が立ちました。住所は砂土原３丁目。そのはす向かい、かつて東急系のマンションがあった空き地も、簡易塀が取り払われ、何やら動きがあります。こちらの住所は払方ですが。そしてその通りの先、日銀官舎だった広大な土地も、先日、入札が終わって、買った業者らしい皆さんが最近うろうろしています。この界隈、いろいろ動きがありそうですよ。

[313: マンション検討中さん]

>>312 坪単価比較中さん
楽しみですね。でも結局とってもお高いんでしょうけど。それでも所有だったら借地より良いですよね。ただ何年後の話になるんだろう。。今度通ってみます。

[314: 検討中]

砂土原は敷地が狭いですよね。むかいの払方町のがまだ広いですが、ここほどではない。ここが定借60年でぼったくり価格の場合には、待つのが正解かもしれません。

[315: 評判気になるさん]

近所のサンクタスやアインスタワーも借地権物件なのに、中古でもなかなかいいお値段で売りに出てますね。
ノムラさんが強気になるのも頷けます。
さらに言えば飯田橋みたいな相場にしたいのかもしれませんね。

[316: 匿名さん]

定借で1億5千万とか信じられません。

[317: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん
何平米？

[318: マンション検討中さん]

80㎡以上の部屋から販売らしいですね。値段がいくらになるのか気になります。

https://twitter.com/yurocktokyo/status/1441434583782678537?s=21

[319: 検討中]

不動産市況の先行きも不透明だし、いまがまさに相場もヒルトップかもね。
気にしない人が買えばいい。

[320: マンション検討中さん]

間取りが悪いってすごいストレスだと思うんですけど、前にプライドの営業の方に間取りにこだわった様子を見せたら、間取りにこだわってるなんて可哀想だなぁと鼻で笑われました。全ては立地でだから不動の産なのだと。そして病気するとローン組めませんよ。と、夫に。（それはそうなのだろうと思う。）そしてペアローンを組むわけでもない私に向き直って奥さんが病気でも旦那さんローン組めませんよと、（私は健康です。）聞いてもないのに驚くほど失礼な事を言われました。しかも間違った情報ですよね。これが野村の印象です。

[321: マンション検討中さん]

>>306 マンション検討中さん
無意味じゃないです。不動産会社が建設するわけではないけど、不動産会社が建設会社を選ぶんです。仕様も不動産会社が選ぶんです。単価盛り盛りじゃなくてもすんごい値段つけちゃうのも不動産会社です。

[322: 通りがかりさん]

>>303 マンション検討中さん
じゃあ買ったらいかがですか。

[323: マンション検討中さん]

>>320 マンション検討中さん
　【訂正】　プライド→プラウド
まぁ、プライドの高い人だったんでいいんですけど。

[324: 評判気になるさん]

新宿区保護樹木の銀杏はいいんですが、この電線はちょっと。地中化計画ないのかな？

[325: 通りがかりさん]

>>324 評判気になるさん

風情も糞もないなこりゃ…。

[326: 通りがかりさん]

>>324 評判気になるさん
電線が見える部屋は嫌ですね

[327: 匿名さん]

残念ながら南面の高級部屋はどこからも電線と電柱が丸見え…

[328: 匿名さん]

南側のお部屋は始めから検討していないのですが、ここはエントランスですよね？もうがっかりです。地中化なんてマンションが建つだけで決まるような事じゃないですからね。これは残念です。でも教えて頂けてよかったです。

[329: 口コミ知りたいさん]

三菱地所の定期借地物件なので市谷加賀町レジデンスと比べちゃいますね。地所はなんでこっちを高級仕様にしたんでしょうか？
市谷加賀町レジデンスは四方接道で特に南は市谷の杜が整備され、歩道も広く、電柱電線がありません。隣の中学校の外壁も再整備されて綺麗になってます。市谷の杜はDNPが高層ビルを建てる条件で整備したんじゃないかと思うので少なくとも市谷加賀町レジデンスの定借期間が終わるまではずっとあの環境でしょう。
加賀町のほうは駅から離れますが、むしろ電車移動前提のこちらを廉価仕様にして向こうを車移動前提の高級仕様にすればよかったのにと思っちゃいます。定借期間も向こうは70年ですし、戸数を減らし駐車場を増やして豪華版にしても売れたんじゃないでしょうか。ここの銀杏を貫く電線を見ちゃうとあちらの立地のほうが断然良いように思えます。

[330: マンション掲示板さん]

>>329 口コミ知りたいさん

えっ？

[331: 口コミ知りたいさん]

>>330 マンション掲示板さん
比較の話ですよ。市谷加賀町レジデンスと比べればこっちの方が高級仕様ですよね？

[332: マンション掲示板さん]

>>331 口コミ知りたいさん

ブランド名をよくご覧になってください。地所レジは定期借地を高値でうりつけるようなマネはしないのでは？

[333: 口コミ知りたいさん]

地所はやらないけど野村はやるってことなんでしょうか。これは失礼いたしました。

[334: マンション比較中さん]

ヒルトップって言う名称、流行ってるのかな
あんまりヒルトップって印象の土地じゃないんだけど
標高的には高いのかも知れないけど周囲を見下ろすような立地にはなってないよね？

[335: 周辺住民さん]

>324
そもそも、車両通行のジャマになる公道上に越境してる樹木の方が悪いと思う。
野村と新宿区で協議して敷地内に移植すればイイのに。

[336: 検討中]

ジオの隣の払方町の空き地は、三井ホームの名前があるので、分譲ではなく
賃貸でしょうね。

[337: マンション掲示板さん]

100平米北向き2億円
定借60年でこれ買う人はかなり変わり者だな
周りの道狭くて景観悪いし

[338: 匿名さん]

野村はなんか路線を間違えた気がしないでもない。
立地に駅近以外に売りになるようなものがあるんだろうか。駅近って言っても直近でもないし、道路狭い印象だし、あの電線……。
150平米超は２億超えるよね？ そんな物件を買う層の食指が動くかなあ？
７０～８０平米１億前後くらいのレベルのものの方が良かったんじゃ？
電線どうするつもりなんだろう？ せめて黄色のカバーは目立たない色にするとかあるんだろうか？

[339: マンション掲示板さん]

>>338 匿名さん
100平米で2億超えてました

[340: マンション検討中さん]

>>339 マンション掲示板さん
いよいよ資産インフレですかね
楽しみですね

[341: マンション検討中さん]

>>338 匿名さん

3億超えますよ。

[342: 匿名さん]

うひゃー
ここの立地にその額出す人いるのかなあ？
ウエリス市谷加賀町みたいに苦戦するんじゃないのか

[343: マンション検討中さん]

これは冷える

[344: ステアリ契約者＜the winner>]

野村の最高傑作はステアリでしたね・・・.
アフターステアリは微妙だったりすっ高値な物件ばかり。

[345: マンション検討中さん]

とはいえ抽選ゲーになると思うな
グレードが神楽坂随一なのは間違いない

[346: 通りがかりさん]

いや、、定借で南向き100平米超えが軒並み2.7億?はやりすぎですね…埋まるんでしょうけど…
第二期の70平米台の価格が気になります

[347: 匿名さん]

南向きは2.7億どころか3億～4億近くでしたよ。
正気か。

[348: eマンションさん]

２億超えたあたりの購買層は世界違うから埋まる
プラウドを超えるハイブランドが出てこない限りマンションコレクターが買い続ける

[349: 匿名さん]

>>348 eマンションさん
その世界違う人がこの立地、電線に手を出すのかどうか。
私、電線にこだわりすぎ？
でも、すごく気になる。エントランスの特徴として利用している大木なのにあれはひどい。プラウドが出している完成予想図との落差が……。

[350: 匿名さん]

2011年築（築10年）で、定借70年（残り60年）のサンクタス神楽坂の11階75平米2LDKが9880万で中古に出てたけど、売れたみたいだね。成約価格はわからないけど。

[351: 評判気になるさん]

坪単価どの程度？

[352: 検討板ユーザーさん]

>>338 匿名さん
黄色のカバーは工事用の養生なので工事が終れば外されます
みんな知ってることだろうけど

[353: 匿名さん]

>>352 検討板ユーザーさん
黄色ではなくなるんですね
それでもこれかあ

[354: 匿名さん]

木が燃えませんか？

[355: 匿名さん]

これまで燃えていないから何らかの対策されているんだろうけど不安ではあるね。これで大丈夫なものなんだろうか？

[356: 通りがかりさん]

色は変わってるけど気持ち太いから何か対策施されてるのでは？
知らんけど。

[357: マンション検討中さん]

とりあえず売れ残るか抽選になるか教えてくれ

[358: ご近所さん]

電線の黄色カバーは、工事中の断線や感電対策の為で、工事終了後は外す物だよ。
又、おそらく東電かNTT管理の電線と思われるが、有料の電線纏めを依頼すれば
見掛けの本数を1/2とか1/3に纏めて、目立たなくすることが出来る。

[359: 匿名さん]

黄色のカバーは工事用じゃなくて、銀杏の木を守るためのものですよ。このマンションの建設が始まる前からずっとあります。

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん
googleマップだとすでに解体工事が始まっている2019年4月のストリートビューに黄色のカバーはなく、2020年2月のストリートビューでは黄色のカバーがついています。ずっと前からではないようですよ。
>>353は2017年10月のストリートビューです。

[361: ご近所さん]

間違いなく、黄色カバーは工事車両から電線を守る物です
近隣の他の工事現場でも、樹木の有無に限らず、黄色カバーは付けてます

[362: マンコミュファンさん]

目の前の銀杏って雄？雌？
臭くなるのか知りたいです…

[363: 検討板ユーザーさん]

>>354 匿名さん
電線にとまってるカラスやスズメはなんで感電しないんでしょうね？

[364: マンション検討中さん]

>>363 検討板ユーザーさん

チコちゃんに聞いてけろ。

[365: マンション検討中さん]

銀杏落ちてないので雄かもですね。今の時期でも特に臭くないです。

[366: マンコミュファンさん]

>>365 マンション検討中さん

ありがとうございます！

[367: マンション検討中さん]

担当に話を聞きました。60年定借でそれ？という価格でした。
所有権、作り、広さ、交通利便性含めた立地、土地のブランド。数年前の案件とはいえ全てに優れると思われる市ヶ谷砂土原町を大きく突き放す価格設定。
昨今のマーケットの上昇傾向を差し引いてもgreedyさが過ぎるように思います。
説明会には一応参加したいと思いますが、本気であの価格で売ってくる積りなら流石に我が家は撤退です。

[368: 検討板ユーザーさん]

すでに撤退しました。南側も人気がある部屋とない部屋の差が激しいっぽいですね。。

[369: 名無しさん]

買いですね

[370: ご近所さん]

南面プレミアは、高仕様にすれば高価格でも、広域検討の人が買うだろうけど
それ以外の多くは、売れ残り間違いなしの予定価格だね。
だって、管理費と共に、価格は未定だけど、別途地代を60年間払うんでしょ。

[371: 通りがかりさん]

中古物件も見たけど、神楽坂エリアが伸びてるみたいね
適切なプライシングかと

[372: 住人]

都心3区に比べれば、かなり値上がり率は見劣りしますけどね。
ここだけは別ですが。。

[373: マンコミュファンさん]

確かに都心3区で同条件ならば間違いなく格安となるだろう
これは神楽坂が都心3区と戦える水準まで盛り上がるかの試金石である

[374: 住人]

港区や千代田区と戦うとかありえないでしょう。近隣の人もそんな事考えている人いません。

[375: 通りがかりさん]

>>374 住人さん
港区や千代田区なんかよりは神楽坂の方がるかに住みやすいと思いますが、私の思い込みですかね

[376: マンション検討中さん]

これなら近隣砂土原や若宮町あたりの所有権中古の方が全然いいな。なかなか出物がないけど。

[377: 住人]

>>375 通りがかりさん

住みやすさと価格が必ずしも比例する物ではありません。
それは地価を見れば一目瞭然です。
マンション価格はデベロッパーがわがままにつけているだけです。

[378: 匿名さん]

３７７さんの書かれている通りですね。
住みやすさと価格って逆にピッタリってところあまり見たことがないかも。
マンション価格はずっと高騰しています。
オリンピックが終わったら価格も下がるだろうなんて噂もありましたが
コロナ禍もあって、まだまだ下がることもなさそう。
だからこそ、しっかり検討して購入しないといけないなと思っています。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

旧来型産業の業績は、悪いですけど不動産は上がってますね。

[380: マンション検討中さん]

2年前に都心の新築物件買ったんだけど、それと同じような立地と仕様の新築物件が2割増しくらいで売り出されてます。
このままいくと10年後には2倍を超えそうな勢いですね。

[381: 住人]

まあこの辺が天井でしょう。パワーカップルでも低金利でもこの辺が支払いの限界のはずです。利回りを考えたらここなんてとても買えないと思います。特に中住戸は売れ残り必至でしょうね。南面の広い部屋はお金はあっても、残りの人生短い人からすれば値段関係ないから売れちゃうかもしれませんが。

[382: 口コミ知りたいさん]

ここらが天井って話も何年も繰り返されてるからなあ。そして毎年高値更新。洗足の定借プラウドも坪400越えて難なく完売したからね。買い手はパワーカップル以外にもいると思うよ。

[383: 検討板ユーザーさん]

第1期いつになりますかね
高すぎて買えないけど神楽坂×プラウド×この価格でどこまで戦えるのだろう

[384: 周辺住民さん]

6F東南角で屋上付のDr-TYPE_171.78㎡が、坪800万で4億円と言われてるけど
地元じゃなく、この部屋だけ狙いの広域の富裕層はいると思う。
但し、他の部屋は、今言われている予定価格では大苦戦するだろう。

[385: eマンションさん]

予定価格から売行き見て値下げする事ってあるんですか？

[386: マンション掲示板さん]

2.3億出して買えるマンションも候補そんなにないから法人名義とかで買う層に刺さりそう

[387: マンション検討中さん]

当方にとってはあり得ない価格なのですが、やっぱり売れてしまうんでしょうか。
加えてオンライン商談会の野村の担当の上から目線の失礼な態度もどうかな。と、思いましたが。
これでまた都心部の新築マンションの値上げ競争が加速するのでしょうかね。流石に天井かな。と思ってましたが。
今や定借60年の案件で、予算2億というのは平民レベルの扱いなんですね。
撤退です。

[388: マンション比較中さん]

ここが苦戦しないようだと周辺の所有権物件なんかさらなる高騰になりそうですね。番町英国大使館の一部を地所が開発するってことで話題になっていますけどものすごいことになりそう。

[389: 口コミ知りたいさん]

>>387 マンション検討中さん

2億出せるんだったらここじゃなくても中古でいくらでもある気がするんですが、ここのどこに惹かれたんですか？純粋な疑問です。

[390: マンション掲示板さん]

>>389 口コミ知りたいさん
中古のオススメ教えてください。今売られてる物件で

[391: マンション比較中さん]

>390 エリアは違うけど、コレなんてどう？
アルファグランデ千桜タワー 最上階25F 103.16㎡ 3LDK 2018年4月築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_94728999/

[392: マンション掲示板さん]

>>391 マンション比較中さん
ありがとう！これ見て思ったのはエリアもそうだが低層マンションを希望してるから、候補がなかったのだなという気持ちに

[393: 口コミ知りたいさん]

>>392 マンション掲示板さん
ちょっと予算からはみ出ますが、こちらはどうでしょう？地位も資産性もこちらのほうが上だと思いますが

Brillia一番町
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz195...

パークコート元麻布ヒルテラス
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

[394: マンション掲示板さん]

>>393 口コミ知りたいさん
確かに良いですね！
パークコート元麻布は南向き1F90平米でc3・Bgあたりが競合ですかね。
最後は街の好みでしょうか。
定借で4000万円(20%)くらい安くなってれば戦えそうですね

[395: 匿名]

>>394 マンション掲示板さん

パークコート元麻布ヒルテラスは物件自体もいいけど、間取りもすごくいいですね。
でも主開口部は墓場隣接か土のグランド隣接かなんでデメリットも大きいかな。
駅距離も難点でしょうか。

[ご本人様からの依頼により、名前を変更しました。管理担当]

[396: マンション掲示板さん]

>>395
結局いざ買うかという視点で見ると割高に見えますね

[一部テキストを削除しました。]

[397: 匿名さん]

>>393 口コミ知りたいさん
Brillia一番町はものすごくいいマンション（ただし低層マンションではない）だけど、紹介先のsumoに掲載されてるのはオーナー・チェンジ物件だよ。まさかオーナー・チェンジ市場を知らないわけじゃないよね？
しかも、この物件の場合は現在の賃貸契約の「表面利回り」が約3％になってる。つまり、現在の賃借人が住み続けている限りは実質ほとんど実入りのない状態が続くと考えられる。
いずれにしても、オーナー・チェンジ市場の物件と新築物件との比較は条件が違いすぎてナンセンスだと思う。

[398: 口コミ知りたいさん]

>>397 匿名さん

すいません、よく見てませんでした。オーナーチェンジじゃ検討の対象になりませんね。

[399: マンコミュファンさん]

この競合がいないというのが最大の価値なのか
高立地・低層・100平米前後・築浅
この条件で2億割る物件を教えてくれ

[400: マンション比較中さん]

ウエリス市谷加賀町が苦戦してるけどここはあそこよりは立地いいね。そのウエリスも残り3部屋になっているようだ。