グランツオーベル中野ってどうですか？

[匿名さん]

グランツオーベル中野についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ober.jp/nakano/index.html

所在地：東京都中野区中野5丁目6番1他（地番）
交通：ＪＲ中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩5分
間取：2LDK・3LDK
面積：53.83㎡～79.87㎡
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：大成有楽不動産株式会社

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[241: マンション検討中さん]

ハイグレート⇒ハイグレードですね、重箱の隅ですみません
下がり天が広くなりすぎるのは本当に嫌ですね、その他の点も全く同感です
天カセと壁掛けのメリットデメリットをきちんと評価して、購入者のために天カセを回避したことはとても好感が持てます
ただしリビングが20畳以上あれば天カセのために下がり天が出ても違和感ないです
15畳未満の極小リビングならではの悩みですね

[242: 匿名さん]

営業担当のコメントを頭から信じて購入検討頂けるなんて、デベからしたら最優良上客ですね。
一番利益率モリモリの部屋を勧めて頂いてプロジェクト成功の礎になって頂ければ、他の検討者にとっても間接的利益として助かるので、全員幸せな結果になります。

[243: マンション検討中さん]

利益率モリモリって何ですか？
きちんとした販売会社なのですから、各住戸に適正利潤を乗せて販売するのはごく当たり前の商行為です。
住戸によって多少のばらつきはあるかもしれませんが、グランツグレードを買う人がそんな些細なばらつきに右往左往はしません。
あなたは些細なばらつきに一喜一憂して自分だけ僅かな抜け駆けをすれば満足なのでしょうが、そんな人はグランツに相応しくはないです。
グランツを買う人は全体の利益・公共の福祉を考え、利他の精神を持つ人です。

[244: 通りすがりさん]

>>243 マンション検討中さん

通りすがりですが、そんな熱くなるほどそんないい住居とは思いませんよ。

[245: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
営業担当者以外にそこまでデベ営業を信じる根拠って何ですか？とても気になるので後学のために教えてください。
因みにグランツだろうがパークコートだろうが、売りやすい部屋には利益を上乗せして、売りにくい部屋には少し利益を下振れさせるのは常識ですよ。ここがわざわざ地下住戸設けた理由てご存知ですか？

[246: 名無しさん]

>>245 匿名さん
理由を教えてください

[247: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん
「ここが」「わざわざ」地下住戸を設けた理由、是非教えて下さい。
地下住戸の容積緩和という、「ここ」じゃなくても、「わざわざ」じゃなくても設けた理由を、明確な理論でご説明いただきたいものです。

[248: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん
先の質問にお答え頂けますか？ましてや敢えて強調して喧嘩腰になるには何か理由があるのですか？
ごく一般的なフラットな土地に作るマンションにおいて、他のところで基本的にデメリットしかない地下住戸って中々ありませんよね。まぁオプレジくらいでしょうか。この実態の理由が思い付かないようであれば、この掲示板は見ずに営業さんの仰ることを信じ切った方が良いと思いますよ。

[249: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん
あと連投で恐縮ですが、地下住戸の容積緩和？
の意味がよく分かりませんが、地下住戸の面積は、建物総面積の1/3までは容積率算定にあたっての延床面積不算入と出来ます。営利企業でこれやる理由ってなんでしょうね。

[250: マンション検討中さん]

>>248 匿名さん
随分熱くなってますね。
合理的な説明ができないなら無理してレスしなくて結構ですよ。

[251: 匿名さん]

>>250 マンション検討中さん
マンションの検討経験が薄いようですが大丈夫ですか？老婆心ながらお伝えしたのに、その程度の返答とはこのクラスのマンションを検討するに足る知見があるとは思えませんが…。

参考までにこちらをどうぞ。もっと市場の一般的見解を学ばれた方がいいですよ。営業担当者さんならご苦労様なことですけども。
https://www.sumu-log.com/archives/13551/

[252: 通りがかりさん]

うーん、これだけ殆ど明らかにして貰っているのに合理的説明がないと思うのは、知識が乏しいのか、事実を直視したくないのか、はたまた火消しをしたいデベ関係者か。

地下住戸作らないとプロジェクトの利益を確保出来ない点だけでもあれってなるのに、外廊下や間取りでコストカットせざるを得ない状況から見ると、厳しさが伺えますね。

恐らく周辺の坪400万以下のお手頃マンションと競合させられない価格で土地を掴んでしまったのでしょうね。中野に住んでれば当然知っている事ですが、中野の高級住宅エリアって中野3丁目ですし。

[253: 周辺住民]

>>252 通りがかりさん
グランツに周辺競合マンションなんてないよ。利便性がいい「中野駅」徒歩5分以内でしか考えてないこら。
中野駅徒歩5分のマンションと徒歩10分以上かかるマンションを同じ土俵にのせるの？
信号もない、フラットアプローチの徒歩5分と、大通りで信号待ちした上で、徒歩10以上かかるマンションと、価格が違って当然だし、グランツを検討してる人には、そもそも対象外でしょ(笑)
賃貸やリセールバリューを考えてたら、人気の駅で、フラットアプローチ徒歩5分以内は、絶対条件ですよ。
また、中野3丁目は素敵な住宅街ですけど、マンションないし、坂登らなきゃだし、中野通りの信号待ち長いし。10年以内には、西口改札と駅ビル、西口広場が出来るので、全て解消されますが、その頃は、マンション用地が出ても、高くて買えないでしょ。ブランド力の低い5丁目のグランツが坪460万円なのだから、ブランド立地の3丁目なら、坪600は出せないとね。60平米が10,890万円。とても庶民には、買えないわ。
https://www.msn.com/ja-jp/money/personalfinance/%E3%83%AA%E3%82%BB%E3%...

[254: 周辺住民]

>>253 周辺住民さん

因みに、中野ツインタワー、築7年モノの中古マンションで、お見合い住戸が坪400万円、条件のいい駅前住戸だと、坪440から460近い価格で成約してます。再開発、改札の新設、駅ビル設置などなどで、いかに中野駅の駅近マンションが人気なのかが分かると思います。
早くて5年後完成予定の駅前タワマンは、坪500万円以上とのうわさなので、60平米が、9,075万円以上となります。グランツの南向き66平米3LDKが坪475万円なので、駅前タワマン、グランツの価格から考えると、ブランド立地の中野3丁目なら、坪600万円は、言い過ぎにしても、坪550万円はするでしょ。66平米だと、10,980.75万円。

[255: 匿名さん]

>>254 周辺住民さん
南口の住宅は現在解体中だし、数年で出来るはずです。住友が賃貸、賃貸と分譲のミックスとの情報ありですが、どうなんでしょうね？

[256: 匿名さん]

>>254 周辺住民さん
競合させたくないから高級志向にしたのでしょう。

坪400万円以下の購入層は粗方刈り取られ、新築コーシャハイムでリーズナブル層も消え、そうなると三菱完売から住友完成までの間の中野在住高所得層を狙うしかない、その上でご言及頂いている通り住友想定坪500万円までにするとこっちを選択する余地がないので、コストカットして価格を下げざるを得なかった。しかしながら低層高級としたことで割高なコストになったので地下住戸もなくなくプランニング。

シナリオとしては大方こんな感じでしょう。なるべくしてなったわけではなく、そうせざるを得なかった高額マンション。

[257: 周辺住民]

>>255 匿名さん

くそ高いタワマンに、全く興味がありません。ご自身で、住友さんに確認してみては？
三井は、電車騒音バリバリだし、住友は、コーシャハイムに塞がれ、南向きの半分以下は、タワーなのに眺望なし。東と西は、電車騒音と発車ベル、構内放送でうるさいだろうね。高層階は、エレベーター待ちと下る時間を考えると、駅前2分て言っても、グランツと通勤時間は、変わらない。それなのに高い。以上の理由から、興味なし。

[258: 周辺住民]

グランツの建設地周辺は、第一種中高層住居専用地域で、絶対高さ制限があるため、15m以上の建物は建てられません。だから、将来に渡って陽当たりと落ち着いた住環境が保たれる。道が細いからこそ、15m制限なんだし車通りも少なく、静か。住んでみると分かりますよ。上記理由により、地上5階建てまでしか、建てられません。デベとしては、売れる価格にしないと、買ってもらえないので、地下住戸を作って戸数を増やし、販売するしかない。地下がないとすると、1戸あたり、1,300から1,400万円くらい高くなるので、平均坪単価が530万円くらいになる計算。66平米の南向き3LDKが、10,580万円て、誰が買えるのかな？
中野駅北口徒歩5分が400万円以下？そんなのあったら、瞬間蒸発間違いないので、私が一棟丸々買います。でも、買えないだろうな。きっと、不動産業者の社員がこぞって買いに来るでしょうから。(笑)

[259: 匿名さん]

一生懸命住友の眺望ディスってるけど、ここだって住宅に囲まれて大した視界抜けもないのは一緒だし、静かなのは利便性とトレードオフなんだからそこは個人の価値観の違いなのに、そこまで強気になれるのは凄い。
そういえば、ここも駅までは線路沿いかパチンコ屋の脇を通る必要がありますね。南側も線路まで高い建物が無くて音抜けも良さそう。

[260: マンション検討中さん]

ここは本当に駅からのルートが残念すぎる。パチンコ屋、怪しい飲み屋などなど、ファミリー向けには立地が悪い。