〔契約者専用〕パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス

[契約済みさん]

パークホームズLaLa名古屋みなとアクルスの契約者・入居者専用スレです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1205/

所在地：愛知県名古屋市港区港明二丁目501番9（地番）
　　　　愛知県名古屋市港区港明２丁目未定（住居表示）
交通：名古屋市営地下鉄名港線「東海通」駅　徒歩4分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.43平米～95.71平米
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
売主：三井不動産レジデンシャル
完成時期　2020年01月予定（ブライトコート、セントラルコート）、2020年07月予定（アリーナコート）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階
総戸数：265戸

[スムログ 関連記事]
名古屋物件調査まとめ　2019年9月【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17334/

[1579: マンション住民さん]

2022年度（第３期）第１回理事会報告に、２年目共用部アフターサービス対応の内容も記載されています。

住民アンケート指摘結果と売主（管理会社）調査結果を合わせ修繕対応可否が記載されていて、重要な瑕疵はアフターサービス対象と判定され修繕される形になってますが、軽微なモノはアフターサービス対象外と判定されています。

住民アンケート指摘結果に於ける手摺部分の白華付着は、重要な瑕疵（上階コンクリートひび割れからの白華落下）の発見に繋がり今回修繕される様ですので非常に朗報だと思います。
売主（管理会社）調査結果に依るものですが、屋上と地下ピットに於ける重要な瑕疵も今回修繕される様ですので一安心かな、と思います。軽微なモノは今回修繕されませんので、経過観察が必要かと思います。５年目アフターサービスでしっかりチェックが必要かと思います。

ＬＢに降りる階段壁仕様の違い（ブライト＆セントラル棟とアリーナ棟の違い）に関しては、イマイチ納得出来る様な回答ではありませんでした。結果的に今回統一対処はされず、管理組合対応と記載されています。（残念です）

中央貫通路に繋がるスロープ下部部分の汚れ等に関しても、結果的に今回対処はされず、管理組合対応と記載されています。（残念です）

マンションは全て職人による手作りの為、竣工した時点で完成品ではなく、経年を通して完成度を上げていく建物ですので、今後とも日々注視していきたいと思います。

余談ですが、各戸専有部で全く水道を使っていない状態で、各戸にある水道メーターの針が微妙に振れている（パイロットが回っている）場合は、水道蛇口までの経路の何処かで水漏れが起きている可能性がある様ですので、各戸で一度ご確認頂くと宜しいかと思います。水道メーターは共用廊下エネファーム横の大きなＢＯＸの中にあります。

[1580: マンション住民さん]

エネファームが急に発電をしなくなったので確認をしてもらいました。
無償で直してもらえましたが
古いパーツがついていてそこがダメになったので新しい物と交換しました。
との回答でした。
新築なのに古いパーツ？とは思いましたが直ったので良しとしています。

みなさんも一度確認してみてください。

[1581: マンション住民さん]

>>1580 マンション住民さん

この物件に設置されているメーカーのエネファームは、今は少し小型化した新型が出てると思いますので、共通部分の部品が新型では新しくなっていて、修理した方が旧型部品という意味で古いパーツと言ったのでは？と推測します。

１０年間は無償修理して貰えますので、１０年を超えてから故障した時にどうするか？ですね。エネファームがダメになっても給湯器部分がダメになっていなければ契約変更でそのまま使えますが発電が出来なくなります。
災害時を含めた発電のメリットを取るか？修理費を取るか？の選択になるかと思います。

[1582: 住民さん1]

パーティールームから２３時過ぎに出てきた家族がいるのですが２１までじゃないんですかね？
ココクルの予約も入ってないようですし、どのような運用をされているのか少し不安になります。

[1583: マンション住民さん]

恐らく日本で一番管理組合運営活動に於いて先端を走っている大規模マンション管理組合の様子やインタビューの動画です。色々参考になると思いますので共有します。

＜イニシア千住曙町＞理事会の様子＆インタビュー
https://www.youtube.com/watch?v=Tp2P-7eS_UA
キッズスタジアム兼集会室での理事会の様子、防災コミュニティーの構築、総会出席率向上などに関する理事長＆副理事長インタビューなど参考になる部分があるかと思います。

＜イニシア千住曙町マンション公式ＨＰサイト＞
https://www.isa515.com/
内容が充実しているマンション公式ＨＰサイトを持っているマンションです。

[1584: マンション住民さん]

港明公園で子どもと遊んでた時にマンションから夫婦と子どもが出てきました。その女性の方はエントランスの扉の所からタバコを加えていました。そして公園のベンチでタバコを吸ってポイ捨てしてドンキ方面へと歩いて行きました。
15分後ぐらいに帰って来た時もベンチでタバコを吸ってポイ捨てしてマンションの中に入っていきました。どちらも火がついたままです。
子どもを2人連れていて注意すると何をされるかわからなかったのでその場では何も言えませんでした、、、。

[1585: マンション住民さん]

現在の駐車場費用に関してどう思いますか？
現在、駐車場収入は管理費と修繕積立金に割り振りされています。（多くは管理費）
駐車場を借りている人は借りていない人の管理費と修繕積立金も駐車場費用で賄っていると言えます。
この状況は変（不公平）だと思いませんか？自分は当初から変だと思っています。

駐車場収入の管理費と修繕積立金割り振り金額を加えた、管理費と修繕積立金を全員から徴収し、戸当たり駐車場１台分は無料、２台分以降は有料とし将来の駐車場メンテ費用としてストックするのが本来の姿ではないか？と思っています。

駐車場が立体タワーや機械式や自走式であれば、駐車場収入は全額その管理及びメンテ費用として使用するのが妥当ですが、本物件の駐車場は平置きなので殆どメンテ費用がかからない為、管理費と修繕積立金に振り分けているのかと思います。

現状では管理費と修繕積立金への駐車場収入寄与度が非常に高く、仮に多くの方がクルマを手放し駐車場使用比率が下がれば、管理費も修繕積立金も大巾値上げしないと現状を維持できない形になっています。

管理費と修繕積立金の安定化を考慮すると駐車場収入分を加味した管理費と修繕積立金を全員から徴収すべきではないか？と考えています。

現在、駐車場を借りている人の負担額は変わりません。駐車場を借りていない人の負担額は駐車場費用分上がりますが、それが公平な形ではないか？と考えています。

[1586: 匿名]

>>1584 マンション住民さん
その人が両隣、下階の住民じゃなくて不幸中の幸いですね。

[1587: 住民さん1]

ゴミ置き場に飲みかけと中身のよく分からないものが入ったペットボトルが三本床に置いてありました。
清掃員の方に迷惑をかける様なゴミの捨て方は辞めて頂きたいですね。

[1588: 住民さん6]

>>1584 マンション住民さん

残念な方も住んでるんですね

[No.1584と本レスは、一部テキストを削除しました。]

[1589: マンション住民さん]

路上タバコのマナーは自治体の注意喚起と個人のマナーに委ねるしかないのが現状で、どこの地区でも歩きタバコや自転車タバコは時々見かけます。
名古屋市は条例（安心・安全・快適条例）で、歩きタバコと自転車タバコは禁止されてますが、どれだけの方がこの条例の存在自体を知っているか？という個人的な疑念もあります。
条例に関しては下記リンクを参照下さい。
人の往来が多い場所（名古屋駅、栄、金山、藤が丘）は喫煙禁止区域（罰金あり）が一部設定されてますが、効果は限定的という感じがします。
https://www.city.nagoya.jp/kurashi/category/2-4-2-0-0-0-0-0-0-0.html

火がついたままのタバコポイ捨ては火事の原因にもなるので問題ですね。
最近はクルマの灰皿装着がオプション設定になってるので、他の地区でも道路を走行してるとクルマから火のついたタバコポイ捨てもたまに見かけます。
これに関しては自治体や消防に連絡し注意喚起（張り紙、立て札設置等）してもらうしか、現状では手立てがないと思います。

[1590: 教えてください]

現在購入を検討中のものです。
こちらのマンションは何階から
みなと花火がきれいに見られるでしょうか？
教えて頂ければ幸いです。

[1591: マンション住民さん]

９／３（土）９～１０時、無料オンラインのマンション管理セミナーがある様です（要申し込み）
興味がある方は下記リンクサイトご参照下さい。
https://www.s-mankan.com/seminar/220903/

[1592: マンション住民さん]

>>1590 教えてくださいさん

正確には花火が開催された時期の過去投稿を辿ってみて下さい。
自分の記憶では過去投稿で上層階（７階以上）くらいと書かれてた気がします。

[1593: 住民さん8]

このマンションのガス電気の値段比率のことで詳しい方いますでしょうか。
ガス代8に対して電気代1くらいの対比です。
ガス代も上がっているとはいえかつ夏なのにどんどんガス代が更新されていきます…
みなさんはそんなことないでしょうか。

[1594: マンション住民さん]

>>1593 住民さん8さん

この物件は全戸エネファーム装備なので、各戸でガスにより電気も発電しています。
ガスで発電した電気容量を越えて電気を使った分だけ電気代が別にかかります。
売電契約をしていれば、ガスで発電した電気容量より使用電力が少ない月は、余剰電力が売電出来ます。返還は毎月ではなく年１回纏めて返還されます。

電気とガスの価格は、貿易価格に比べて遅れて反映されます（約３～５ヶ月後）ので円安が円高に反転してから数か月後でないと下がらないと思います。
下記リンク記事＜電気代の管理費への影響は？＞の項目をご参照下さい。
https://www.sumu-log.com/archives/44001/

前年に比べ現時点で＋２０％程度上がっており、先述記事はマンション共用部の電気とガスに関してですが、今年度は前年度の＋４０％、来年度は＋６０％程度が予測されています。管理費中の電気とガスは今年度の実績に於いて予算を越える可能性が高いです。（円安は現在も進行中なのでもっと多いかも？？？）

[1595: 契約者さん8]

>>1585 マンション住民さん
こんな掲示板で言われても。管理組合の役員やって正式に稟議にかけたら？

[1596: 匿名さん]

>>1585 マンション住民さん
横からだけど、そんな事案可決したら中古売却時に車所有者以外に売りづらくなるから資産価値激減するよ。
賃貸出すにしても駐車場費用上乗せして管理費+12000円なら借り手もつかなくなる。
得するのは今駐車場借りて今後も確実に永住する人のみ。機械式やタワーパーキングと違って修繕費が安く、使用率が落ちても積立不足にはならないのが自走式平面の強みで
機械式の場合と自走式が混ざると使用料が安い機械式の修繕費を自走式の利用料で賄わなければならない。
ここはそういった不均衡がないのだから、そんなわざわざ資産価値下がることをする必要はないと思う。

[1597: 匿名]

>>1585 マンション住民さん
> 駐車場１台分は無料、２台分以降は有料とし将来の駐車場メンテ費用としてストックするのが本来の姿ではないか？と思っています。
1台分管理費用として払って無料にするなら、二台目の駐車場借りたい人が出ても借りられないよね。まさか、1台分駐車場代払ってるのに権利だけ放棄する人が出るとでも? 結果として2台以上借りたい人は借りられず、必要ない人は管理費だけ取られて何も止めないっていう状態になるけどそれでもいいの?

あと上で書かれてるように車持ってない人は借りもしない駐車場の管理費負担だけさせられるから出ていくし、売る時にも借りてない駐車場の費用負担のかかるマンションなんて売りづらい

[1598: マンション住民さん]

>>1595 契約者さん8さん
>>1596 匿名さん
>>1597 匿名さん
コメントありがとう御座います。
コチラの掲示板はマンションに関心のある方が投稿されているので、色々なご意見が聞きたくて質問した次第です。

確かに無料という形にすると権利面で２台目の駐車場を借りたい人が借りられないという事象が起きるのでダメですね。
管理費＆修繕積立金の拠出公平性と駐車場使用率が落ちた場合の収入安定化を考えての話なので、管理費＆修繕積立金＆駐車場費用のトータルな見直しの方が良さそうですね。

現在は管理費＆修繕積立金が安い方が市場流動性は高いですが、マンション管理認定制度が開始されたので、管理費＆修繕積立金の適正安定化は必要と考えています。
近い将来、管理費＆修繕積立金が適正で認定された物件と安いけど認定されてない物件では大きな格差がつくのでは？と考えています。
自治体に認定された物件のフラット３５は金利優遇が既に開始されましたので、一般の金融機関が認定有無に関し追随すると（金利優遇や融資限度額差異など）決定的な格差になると考えています。

[1599: 住民さん1]

駐車場費用今のままで良いです。

[1600: マンション住民さん]

>>1599 住民さん1さん
コメントありがとう御座います。
早急に見直さなければならない案件ではありませんが、下記２点をご認識頂ければと存じます。
１．今の駐車場費用は東海通駅周辺月極駐車場費用より高く外貸し競争力が無い事。
２．今の駐車場費用は必要な共用部管理費＆修繕積立金に全額充当されている事。
　（共用部管理費＆修繕積立金の６～８割に充当されていて、今の１００％近い駐車場使用率で現状の共用部管理費＆修繕積立金収支が成り立っています、今の個別に支払っている管理費＆修繕積立金では不足しているのが現実です）

[1601: マンション住民さん]

>>1599 住民さん1さん
ひとつ上の投稿（No.1600）のカッコ内に誤記があるので訂正します。
（誤）共用部管理費＆修繕積立金の６～８割に充当
（正）共用部管理費＆修繕積立金の４～６割に充当（約５割前後に充当）

[1602: マンション住民さん]

今年度、正式に修繕積立金計画立案予定ですが、物件契約時の修繕積立金計画（段階増額案）を基に現状把握の為に投稿致します。
（物件契約時案では３０年で積立金ストックがゼロになる計画になってます）

現状は３０年平均修繕積立金に対しかなり安い金額の積立です。
新築物件は売り易くする為（月費用を安く見せる為）どの売主物件も初期修繕積立金はかなり安い金額設定です。

１００％近い現状使用率の駐車場費用分配分を入れても、改定された国のガイドライン下限値を下回っています。自治体や不動産管理業の管理認定を取得するにはこの下限値を上回る必要があります。（添付図参照下さい）

今までは修繕積立金が値上げで高くなる前に住み替えてしまえば良い、という考え方もありましたが、管理認定制度施行により通用しなくなると思います。

中古物件の修繕積立金（及び年度収支等）透明化が進み、取得して修繕積立金が大巾に上がる想定の物件は中古市場で購入敬遠されていくと思います。
（現状でも購入段階でこれら情報を取得する事は可能であり、管理認定取得し自信がある物件は敢えて公表・明示してるトコもあります）
もし自分が住み替えで中古物件を購入する際は必ずこのポイントを確認し、経過年数の割に安い修繕積立金の物件は最初から候補に入れません。

物件の資産価値を高めるには、きちんとした建物管理と潤沢な修繕積立金ストックが必要と考えています。会社経営と同様に初期からの適正な修繕積立金計画は先行投資と考えています。

以上、参考になれば幸いです。
（個人的には添付図の不安定要素なオレンジ部分をグレー部分に極力置き換えて行くのが望ましいと考えています）

[1603: 匿名さん]

>>213 匿名さん
> 新築物件は売り易くする為（月費用を安く見せる為）どの売主物件も初期修繕積立金はかなり安い金額設定です。

修繕積立一括金をご存じないんでしょうか。当初安いのは一括金支払ってるからです。

[1604: マンション住民さん]

>>1603 匿名さん

上記1602の添付図グラフをよく見て下さい。
青い部分が３０年分に一律平均した修繕積立基金（初期修繕積立一括金）です。
修繕積立金全体に対しどの程度の割合かわかると思います。初期は全く足りてません。

契約時の長期修繕計画（案）の３０年平均はグラフの経過１５年目部分です。
つまり初期から３０年一律平均で修繕積立金が足りる状態（１５年目の状態）にするには、グラフの青い部分の修繕積立基金（初期修繕積立一括金）を３倍強支払わないと成立しません。
（因みに３倍強の一括金を支払えば３０年間は修繕積立金値上げが必要なくなります）

下記リンク記事をご参照下さい。この記事で述べられている内容は正論だと思います。
https://xnet-gogo.com/moyamoya/check-condo-repair-fund/

百歩譲って初期の修繕積立基金（修繕積立一括金）を最初の１０年に全額割り振れば、確かに３０年一律平均の修繕積立金額になりますが、１０年毎に修繕積立基金（修繕積立一括金）を一時金として集めないと成立しないので現実的では無いと思います。

１０年毎の一時金ではなく月々少しづつ修繕積立金を支払っていくのが一般的だと思いますし、段階値上げ方式も早い段階で３０年一律平均額に持って行けばその後、再度の修繕積立金値上げ合意形成は殆ど必要なくなります。
（再三の値上げ合意形成はなかなか難しく、修繕積立金が足りなければ必要な修繕が出来ないので資産価値は下落します。物件によっては金融機関から借り入れてるトコもある様ですし。。。つまり資産ではなく負債となる）

[1605: 匿名さん]

>>1604 マンション住民さん
修繕積立基金は当初10年に鞍分して、10年目に修繕積立金を値上げするんだよ
何で一定前提なの?ちゃんと修繕計画読んでる?
修繕積立金は払うわ、その後の値上がり分は払うわだと新築当初から10年住んでる人は払い過ぎだから誰も賛同しないし意味不明だわ

[1606: マンション住民さん]

>>1605 匿名さん
売主から契約時に受領した修繕積立金計画（案）はちゃんと見てます。
受領した本物件の修繕積立金計画（案）は２種類。
１番目は修繕積立金一定（初期の低額）で途中一時金として大きな金額を徴収するパターン。
２番目は修繕積立金を５年毎に段階値上げし途中一時金として大きな金額を徴収しないパターン。

契約時にこのどちらになりますか？と売主に質問したら、住民で構成する管理組合でどちらにするか？採決をとり決める事で、２番目の段階値上げで途中一時金を徴収しない形が一般的ですよ、という回答でした。
（契約時に応対した売主が１６０５匿名さんに１番目をメインに提案したのではないですか？）

因みにあるタワマンでは当初の修繕積立金計画（案）が１番目のパターンで、修繕積立金一定（初期の低額）で途中一時金を１０年毎に１００万円徴収という計画です。
最近では売主提示の（案）２種類が、一時金徴収というパターンを無くし、段階値上げ方式と５年目から一律定額方式の２種類というのも見た事あります。

１６０４に記載した通り、当初の１０年に全額を割り振れば１０年目に大きな一時金（当初の修繕積立基金）を同額支払う必要があり、仮に９年目で住み替える場合、次に中古で買う人は１０年目で大きな一時金も支払う必要があるので敬遠すると思いますよ。だから自分は別に払い過ぎとは思いませんけど。（修繕積立金計画は中古で契約する際に確認可能です）

住み続ける住民も１０年毎に今の修繕積立金以外に初期の修繕積立金（数十万という大金）を一時金で支払うのは厳しいと思いますけど。（毎月貯金してなければ払えない人も出て来るのでは？）

いずれにしても今期総会で修繕積立金計画が上程され本決定すると思います。
その際に１番目を選ぶか？２番目を選ぶか？は各住民の総意になります。
（１番目になれば一時金徴収を想定し毎月貯金する必要が出て来ます）

[1607: マンション住民さん]

因みに、修繕積立金の一時金徴収方式は管理認定制度の管理認定が取得出来ません。

それが、最近の売主提示（案）２種類で、一時金徴収というパターンを無くし、段階値上げ方式と５年目から一律定額方式の２種類に変更している理由だと考えています。

[1608: マンション住民さん]

売主から契約時に受領した修繕積立金計画（案）はあくまで案ですから、修繕積立金に余裕がある計画ならば、管理組合として独自の案を立案する事は問題ありません。（難益度は高いと思いますが多少のアレンジなら出来るかもしれない）

管理認定制度の管理認定取得を考慮すると一時金徴収という形は無くすべきと思います。（管理認定取得は資産価値向上の第一歩と言えます）

国の管理認定基本方針は下記リンク参照下さい。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf
自分が纏めたものでは無いですが上記内容の一覧表を画像添付します。

[1609: マンション住民さん]

居住し続ける人も安心して住め、仮に住み替えで売却する場合も後から購入する人が安心して買える物件（建物管理、修繕積立金計画＆ストック、管理認定等）にしておく事が、資産価値を高め流動性が良く好条件で売却出来る物件になるのだと思います。（持続可能性を有した物件）

首都圏物件が殆どですが、下記リンク物件はそういう物件の代表格と思います。
https://www.border5.com/
折角の好立地＆利便性の高い物件ですから、可能ならこういうレベルに近づけたい。

[1612: 管理担当]

[No.1610～本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1613: マンション住民さん]

１Ｆ掲示板に掲載されていた通り１０／１６（日）には秋の例祭で神楽が練り歩きました。引き回しの台は小ぶりですが、過去の名古屋まつりで披露された名古屋市文化財の神楽揃（下記動画）の神楽と同じです。
https://www.youtube.com/watch?v=KkzELiTrzTA

[1614: 住民さん]

蜘蛛を頻繁に見かけます。
我が家だけでしょうか？

[1615: 契約者さん1]

>>1614 住民さん
蜘蛛は他の虫を食べてくれる益虫ですよ。
それに、蜘蛛が逃げていく家は近い内に災害に合うと言う言い伝えもあります。

[1616: 住民さん3]

>>1615 契約者さん1さん

そうなんですね！
教えて下さりありがとうございます。
今後は気にしないでおこうと思います。

[1617: 住民さん1]

大阪の同じくららぽーと、三井アウトレット、コストコがデッキで直結のマンションの購入を検討しています。

いろんな意見があり
毎日モールに行っても飽きるだけ、たまに行くから楽しい、モールよりスーパーが近い方が便利、周りの渋滞が酷くなる
などなどです

実際に住まれている方住み心地はいかがでしょうか？

[1618: 住民さん1]

>>1617 住民さん1さん

住んで2年ですが満足しています。　便利に適うものはないと感じています。ご年配の住人の方々は毎日散歩がてら通っているそうです。

[1619: 住民さん4]

>>1618 住民さん1さん
とても参考になりました！
やはり毎日モールが近くても便利なものなんですね！

[1620: 住民さん1]

ここの住人になるとららぽの優待券もらえるのでしょうか？

[1621: 住民さん7]

>>1620 住民さん1さん
ららライフカードという物が貰えます。
店舗によって特典や割引があります。

[1622: 匿名さん]

子どもが廊下でスケボーやキックボードに乗って走っています。
結構なスピードが出てるんで非常に危ないしうるさいです。
注意したら一度降りますが見えなくなるとまた乗り出します。

角とかで飛び出して来るとぶつかる可能性があるのでみなさん気をつけてください。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1623: 住民さん8]

>>1622 匿名さん

個人情報出してない？

[1624: 住民さん5]

>>1622 匿名さん
個人が特定できるようなことを、世界中の人が見れる掲示板でかつ嘲笑の意味合いが含まれる必要のない形容詞を含めて書くあなたの神経に激しい嫌悪を感じます。あなたこそ気をつけた方がいいですし、マンションの品位や資産価値を貶める発言ですよ。

[1625: マンション住民さん]

>>1622 匿名さん

そういう事案は、ここに投稿しても解決にならないと思います。
共用廊下の長尺シートも傷みますから、管理組合（又は管理会社、管理人さん）を通じ直接住民に注意勧告する必要があると思いますので連絡して下さい。
既に連絡済であればＯＫです。

[1626: 住民さん5]

>>1624 住民さん5さん
私はあなたの言い方にも嫌悪感感じました。

[1627: 匿名さん]

>>1624　住民さん５さん

嘲笑の意味合いが含まれる必要のない形容詞

どの部分の事を仰ってますか？？

[1628: 住民さん1]

燃料費もどんどん値上がりしてガス代がかなり高くなってます。我が家は実需としてはそんなに使ってない方だと思うのですが、皆さんはエネファームのメリット感じてますか？売電は支払うガス代と比べるとさほどお得だと感じていません…。