ザ・パークハウス 鹿児島中央タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-kagoshima/

所 在 地：鹿児島県鹿児島市中央町19 番40（地番）
交 通：JR 九州新幹線・鹿児島本線・指宿枕崎線「鹿児島中央」駅徒歩1 分
用途地 域：商業地域
施 行 区 域：約0.7ha
計画敷地面積：約4,400 ㎡
延床面 積：約47,000 ㎡
構造・規 模：鉄骨造 一部鉄筋コンクリート造・地上24 階地下1 階建
建 蔽 率：約90％
容 積 率：約850％
用 途：商業・サービス系施設、ホール、住宅、駐車場
参加組合 員：南国殖産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、株式会社大京、株式会社穴吹工務店
設 計：三菱地所設計・東条設計・竹中工務店設計共同企業体
施 工：株式会社竹中工務店

＜住宅部分＞
総 戸 数：210 戸
間 取 り：1R～4LDK
専有面 積：40.28 ㎡～222.94 ㎡
販売戸 数：未定
販売価 格：未定

【公式URLを追記しました。2020.2.3　管理担当】

[81: マンション検討中さん]

というかサイトオープンにも時間かかってますね
販売業者はどこなんだろ

[82: マンション検討中さん]

南国殖産だからまーこんなモン
カゴンマはダメダメ

鹿児島銀行 別館 の飲食テナントのしょぼさ
交通局跡地のシェラトン鹿児島も南国殖産が運営。他のシェラトンとは別

中央町19・20番街区もテナントは南国殖産だから目新しいものはない。

福岡並みとは言わないけど、熊本の再開発事業と比べてしょぼすぎ。

[83: 通りがかりさん]

煽り狙いの無知な方だと思いますが．．．
シェラトン横浜ベイ、シェラトン舞浜、シェラトン広島
全部鹿児島と同様にフランチャイズなんですけどね。
なんでここに迷い込んでてしまったのでしょうか？

[84: 通りがかりさん]

あと鹿銀本店の「よかど鹿児島」は最初から鹿児島地元資本の店舗に限定。
中央駅前再開発のテナント？？？は南国殖産ではなくまだ未発表ですね。
あとなんで急に熊本が出てくるのがも謎ですし。
突っ込みどころが多すぎて小学生が書いた乱文かと思ってしまうレベルですよ。

[85: 匿名さん]

残念物件は確定だよ
先週モデルルーム内覧行ったけどガッカリ
このレベルで満足？？としか思えない
当初は実需で3LDK購入予定でしたが仮需でワンルーム3部屋購入予定に切り替えた

[86: 匿名さん]

確かにここまで待ったのにこんなもの？って感じだった。

[87: マンション検討中さん]

>>84 通りがかりさん
福岡並みとは言わないってなると
次の比較対象は九州二番手の熊本が
上がるのは驚くことではないと思うが
ただ熊本の再開発も微妙だったけどね
建物は珍しい形だけどテナントはパッとしない
一番人気で行列成してたのはタピオカ屋だったしね

[88: 通りがかりさん]

>>83
シェラトン内の上級ブランドとして「シェラトン・グランド (Sheraton Grand)」があるんだけどｗ
そうでないシェランと競ってどうするの
そこと同じだから満足なの？
そもそもがマリオットインターナショナル系列のシェラトンは高級だけど最高級ではない
その高級の中でも上級でないのを建てて喜んでも仕方ないだろ。

三菱地所レジデンス　大京 　穴吹工務店でマンション部は
担当だが、テナントオフィスは南国殖産が担当する。
内々では６割方決まっているのでそれを伝え聞いて残念と思った。
外部交流会などいろんな場所で今鹿児島のここの案件は話しに出るのでそれで情報がはいってくるだけのことである。
最終決定までに変化があるのかそれは後半年ほど先のこと

>>84
よかど鹿児島の件もわかってる。初めは期待してたから残念だっただけ。鹿銀の頭取は要は県外の入れたくないだけ。
むかしの鎖国と同じで、昭和の時代まで県外資本を入れなかったあのころの頭の固さのまま。
鹿銀の株主リストのメインは岩崎産業、そこの頭取が鹿児島商工会議所会頭、
だからまー身内関連でお金を回したいだけにしか思えないｗ

岩崎とか南国殖産とか城山観光とか　むかしの悪しきかごしまだろ
パチンコからガソリンスタンドからタクシー　ホテル　etc
全部自分とこでおさえて

挙句の果て倒産しかかったら助けてもらう

いまだにガソリンスタンドで店頭価格表示しないとか鹿児島くらいだ

よそもんには高く売るそんなキタナイ商売をしてると思われる　それが悪い鹿児島

そこから抜けられるかはいまだ不明

[89: 通りがかりさん]

88さんが中央町再開発で期待しておられたテナントとはどういったものでしょうか？

[90: 匿名さん]

マンションとは関係ないけど
鹿児島港本港区に最高級の外資系高級ホテルが進出するのでは？

[91: マンション検討中さん]

話聞いてみたが、駐車場は地権者や上層階の方優先で残りをほかが抽選するみたい。
ほぼ期待できない。
購入検討諦めました。

[92: マンション検討中さん]

>>88 通りがかりさん
まあそれはそれで鹿児島なりの戦略なので良いのだけど、鹿銀のCDは県外じゃ全く対応してないのでキレた。
他行のATMもファミマすら使えない。
金下ろすの忘れてて三泊四日の旅行、5000円の現金とクレジットカードとSuicaで乗り切るハメに。
メイン銀行を宮銀に替えることを誓った夏だった。

[93: 通りがかりさん]

>>92
そもそも鹿児島でも鹿銀使えるのファミマだけ。鹿児島、宮崎の九州ファミマは本坊酒造だからね。

鹿銀は新入社員の頃口座を開設したけど長い事使ってない。昔は給料振込みは鹿銀という感じだったけどね。

鹿児島に2011年からセブン-イレブンが県下に進出を開始に伴い、セブン銀行からATM提携の打診が鹿銀にも有ったけど拒否して対応しなかった。

利権絡みで他は入れない主義。

SuicaやICOCAなど全国相互利用が可能にもかかわらず鹿児島だけは独自のICカード。
JR九州はSUGOCAを発行しているめJRや鹿児島中央駅での買い物はSuica等使えます。
ですが鹿児島中央駅の市電乗り場で、ICカード読み取り機にSuicaをかざしている人をよく見ますが、使えません。

さすがにラピカと岩崎ICカードは相互利用可能だけど、割引きがそれぞれで違う。
鹿児島空港までバスで行く時が一番複雑。いわさきバスネットワークと南国交通株式会社の二社が共同運行。

相互利用で共同運行なのに岩崎ICで南国交通に乗ると割引き無し。勿論逆のラピカでいわさきバスに乗ると割引き無し。

一番大事な利用者や観光客の事を考えずに、利権だけ。

独自の文化過ぎるから県外から鹿児島のマンション買って住む場所は覚悟してね。
特に、駐車場少ないと、公共交通機関利用になるから。

[94: 買い替え検討中さん]

3LDK以下は狭くて子供のいる家庭向きじゃないね。3人家族でも4LDK以上で1部屋壊して3LDKにしないとリビングも狭い
3LDK以下を買う人は　別宅・投資用・運転免許返納した老人くらいしかいないんじゃないの

[95: 通りがかり]

>>94 買い替え検討中さん

あなたにはそのサイズしか受け入れられなくても、首都圏では60m2台の3LDKが最も家族用に売られてるわけで、求める家の広さは年々小さくなってます。

まっ、私も60m2台の3LDKはリビング広くして2LDKで考えますし、それは子供1人だけという前提があっての考えなので、結局は人それぞれってことですよ。

[96: マンション検討中さん]

>>94
首都圏の60m2台の3LDKが最も家族用に売られてるのは、値段が上がり過ぎたからなだけ。都内24区の新築分譲マンションの平均価格が6千万円。平均面積 58.59 ㎡。平均坪単価 340.2 万円。

さすがにいくら東京が給料が良くても、値段的に、普通のサラリーマンが買うには限界がある。

あくまで平均だから1億超え物件だけの所でも立地と相場次第では即完売するし、売れ残っても資金に余裕があるデベロッパーは値段下げないでじっくり販売する。

[97: 通りがかりさん]

>>90 匿名さん

本港区か中央駅前にリッツカールトンかコンラッドが欲しい

[98: 通りがかりさん]

一人で3LDK70平米にしたら広すぎたので2LDKにリフォームしたよ
3LDKなら２人世帯がいいかもね

[99: マンション検討中さん]

>>94さん
お金持ち1軒屋や昔の広いマンションに住んでいた人はそうかもしれませんね
95さんが言うように本当に人それぞれですね

今は固定資産税とか将来は子どもが巣立つと考えると広いよりも最低限の広さで住む人のほうが多く60㎡台～70㎡前半が多いみたいですね
売る時もそれぐらいが人気みたいです
私も無駄な出費はしたくないし物を持たない人なので60～70前半ぐらいが理想です

[100: マンション検討中さん]

ここの３Lは７６～１２６だよ
丁度いい部屋があるといいね

[101: 通りがかりさん]

リビングだけ広くて、メインベッドルームが6帖無いとかw
日本人は馬鹿すぎ。そんな間取りしか設計しないデベロッパーもクソ。
田の字でつまらない間取りばかり作る。
何が設計士だよ。
ルームプランに魅力無い物件増えすぎ。

せっかくの分譲マンションなのに、アルコープがないとか特徴が無さ過ぎる。
安易な設計ではなくきちんと設計してほしい。
期待する方がダメなのかなw

いま住んでる所は新築分譲時に作る段階で壁ぶち抜きでメインベッドルーム12帖にしてもらいました。
リビングにカウンターテーブルなど造作してもらい、そこで子供は勉強してます。

小さな部屋だけが多くて、リビングだけ無理して広くして。実際は廊下までスペース入れてる物件多いから、そのリビングも狭いとか増えてる。

無難な間取りが主なのは理解してるけど、全てがそうだと魅力なさすぎて残念です。

80平米無くても素敵な間取りは以前は有ったんだけどね。

[102: マンション購入検討中]

以前東京の中央線沿のタワーマンションに住んでいました。
独身時代に購入したので、仮に結婚・子供が1人の3人で10年は住めることを考え、かつ賃貸か売却できる物件という事を考え購入しました。
96さんが言われるように、60m22LDKで6800万円でした。
結果的には家族3人で6年住んで7000万円強で売却できました。

ただ、これは東京という土地だからこそ可能な状況で、鹿児島でいくら駅前といっても投資や利益目的のマンション購入はメリットはあまりなさそうですね。


ちなみに昨日モデルルームを見に行きました。
価格帯は2000万円～33000万円と幅があります。
個人的に気になる点を以下にあげます。

・24階建てマンションで外廊下。
駅前であり、部屋へ移動する際には騒音が気になるかもしれない。
あと、高層階で外廊下って安全性は大丈夫？？
・この規模のマンションでコンシェルジュは管理費の問題で今のところ不在の予定。
管理費は1m2あたり300円くらいとの事なので、150m2くらいになると管理費が4万5千円とかなり高め。一番小さい部屋でも1万2千円程度。
もし今後コンシェルジュをつける予定になると管理費だけでさらにプラス1・2万円くらい上乗せ？？
・駐車場が60台のみ。
億ション部屋は優先権はあるが、平置きはないので、車種によっては機械式は使えない。
その際にはアミュの駐車場か近隣の駐車場を利用。
ただ、アミュの駐車場は決まった場所は確保できないらしく、毎日駐車位置が変わる可能性あり。
・100m2超えの部屋は10部屋位で、現状おそらく全ての部屋が抽選の可能性あり。
・20階以上にも3000万円代の部屋はあるが、同階は億ション部屋ばかりなので、何となく住みずらい？

業者の方が各階にゴミ捨てステーションがある事を強調されていましたが、タワーマンションでは一般的であり、逆に例えば24階に住んで、毎日7階までゴミ捨てにいかないといけないマンションは大変過ぎて購入欲はそがれるのではないかと感じます。

モデルルームは80m2タイプしかないので、同程度の部屋を希望されている方はイメージが付きやすいかもしれませんが、それ以上の部屋を検討されている方は図面だけで検討しないといけません。
価格を考えると、それだけで決めるにはリスキーな気もします。

ただ、そうはいっても場所は非常に便利であり、あと天井も最上階は270cm、それ以外も250cmと一般のマンションより高めなので、それはメリットだと思います。
あとは鹿児島では少ないディズポーザ付きです。

個人的には対費用効果を考えると購入はないと思いましたが、あとは各々の考え方、生活スタイルによると思いますので、ご参考になれば幸いです。

[103: マンション検討中さん]

100m2以上の部屋は２０部屋くらいですよ。
外廊下の安全性もだけど、何より冬は風がとんでもなく強くて寒くて大変かもね。

管理、修繕、駐車場も入れるとそれだけで家賃相当になりそうですね。
賃貸回しを考えてる方はその辺もよく考えた方がいいかもね。

[104: 匿名さん]

最高価格が3億3000万は凄すぎる・・・
大阪の梅田や北浜、淀屋橋のタワーマンションの最高価格と変わらないのでは？

[105: マンション検討中さん]

鹿児島のマンションにそこまでの資産価値があるとは到底思えないけどね。
駐車場６０台しかないも含めてちゃんとマーケティングしてるのかね？とは思う。

[106: 匿名さん]

管理費も高めですよね。固定資産税とかも考えるとすごいことになりそうですね。

[107: マンション検討中さん]

3億3千万ってもしかして九州内で最高価格？
今福岡の大濠公園の側で180平米前後が3億2千万とかで
ずっと売れ残ってるから鹿児島で3億が売れるとは思えんが
地元愛強い金持ちが買うんだろうね

[108: マンション検討中さん]

ハイクラスの部屋はプレミアで上乗せしすぎかな。
3.3億の部屋は2億くらいが妥当なとこじゃないのかなー。

[109: eマンションさん]

>>107 マンション検討中さん

大濠公園側のマンション
専有面積＝181.44㎡＝56坪＝3.2億＝坪単価＝約571.4万

鹿児島再開発マンション
専有面積＝222.94㎡＝68.8坪＝3.3億＝坪単価＝約479.6万

坪単価で計算すると福岡より断然お安くなってますが、それでも高過ぎるので仰る通り地元愛溢れるお金持ちの方が購入されるのでしょうね。

81㎡のお部屋を坪単価479.6万で計算すると約1.2億に、、、明らかにプレミア価格が過ぎると思いますが、それでも買う人はいるという想定でしょうし、抽選するくらいですから実際売れるのでしょうね。

[110: マンション検討中さん]

庶民なので買えない物件ですが早くHPにならないかなあ

[111: マンション検討中さん]

5月にあった初めての説明会で外廊下とお聞きした時は？と思いました。
ただ今回のモデルルーム内覧に伺って担当していただいた方から詳しく説明して頂き納得しました。

内廊下で設計出来ない事は無いけど色々プランニングの結果、外廊下で設計する事に。
やはり、鹿児島特有の桜島の火山灰の影響考慮してとの事。
分譲時は内廊下の方がもちろん火山灰は中には影響はないでが、カーペット敷きだとどうしても靴や服など時間経過事の
メンテナンスが3倍程度必要。其れを管理修繕費で上乗せしてまで、メリットがない。
外廊下で設計して、火山灰の後綺麗に掃除してメンテする方が良いとなったとの事。
ここ数年は爆発回数は少ないですが、年に900回以上の年もあるので。
あと、下に商業施設がある関係で火災の影響考慮しての一面も有るとの事。

もちろん雨、風対策は考慮して設計して有ると図面でも説明は受けました。

[112: マンション検討中さん]

ホームページもまだでお得意様やその紹介のみでのモデルルーム案内だとなかなか敷居が高いですね
水面下でいろいろ動いてそうで鹿児島県民的にはないがしろにされてる感があります

[113: マンション検討中さん]

>>112 マンション検討中さん

たしかに、お得意様以外は蚊帳の外ですね。
でも、説明会に参加された方がここで情報をくれるので、非常に参考になります。

ここのカキコミのように、お得意様たちの反応が思ったより良くなくて、価格を決めかねてるんじゃないですか？

一般公開もそろそろだと思うので、もうしばらく待ちましょうよ。

[114: 買い替え検討中さん]

維持費が高いな、鹿児島のサラリーマンには無理じゃないかな
価格は100万単位の誤差はあるけど決定してる
一般公開は来月末か来年初めだと思う

[115: マンション比較中さん]

鹿児島の平均年収400万だから買える人は一握りだよ
値段気にせず買える人うらやましいなあ～
買えないけど中を一度拝見してみたいけど買えないからサイトのモデルルームを見て羨ましがろう

[116: 通りがかりさん]

3億の物件に対して固定資産税って年間いくらなんでしょうか？管理費、修繕積立費、駐車場代等を考えたら、庶民には手がでないでしょう。

[117: eマンションさん]

>>116 通りがかりさん

固定資産税、管理費云々は抜きに3億の物件を庶民が買えるわけないよね。

[118: マンション検討中さん]

3億だと固定資産税は概ね年300万

法人契約でしようが

[119: マンション検討中さん]

>>115 マンション比較中さん
年収2000万台の自分でも流石に駐車場割当ない（あっても一台）相場より1500万前後高い、罰ゲームみたいな物件買う気にならんよ
タワマンは利便性と景色が売りもんなわけだけど、鹿児島の場合は駅そばが立地条件いいと言わない。
景色も唐湊とかちょっと高台に立てれば手に入れられる。
そもそも25階建で外階段ってないわ。公社ビルやアーバンポートビルの13階あたりでゾッとするのに。

[120: マンション検討中さん]

再開発現場がニュースでよく出てきますね。
販売開始に向けた話題作りでしょうか。

[121: マンション検討中さん]

このマンション期待してたけどちょっとダメっぽいなぁ
西口の再開発案件に期待しよう。

[122: マンション検討中さん]

マンション価格はただでさえ今が一番高騰しているのに、ここは更に輪を掛けて高いから、手放す時に値下がりは必至。普通の鹿児島県民じゃ、購入&維持は厳しいんじゃない？

会社経営者や医者、2馬力公務員などの上位所得層で、この唯一無二の立地にステイタスを感じる人は少なからずいるとは思うけど、210戸もあるから果たして竣工前に完売できるかな？地権者も入りまくりで、マンションと商業施設で管理組合もややこしそうだし。

投資物件にするったって、回収にいったい何年掛かるんだよ。

[123: マンション検討中さん]

3億近いところと2000万台のところでは格差が出てくるのは必至だし、おそらく賃貸に出す人も多いでしょうから修繕積立金等の滞納問題も出てくると思いますよ。

[124: マンション検討中さん]

心配しなくても既にかなりの倍率ついてるから。

[125: マンション検討中さん]

>>124 マンション検討中さん

210戸に対して、それ以上の購入希望者が既にいるってこと？

それとも特定の住戸（高層階角部屋など）にそこそこの購入希望者がいるってこと？

どうせ後者でしょ？

[126: マンション検討中さん]

高層階の抽選に漏れた人が中層階まで降りるつもりがあるかどうか
中層階でも鹿児島では十分高いけど

[127: マンション検討中さん]

県外の金持ちが買いますしね
普通のマンションとは全てが違う世界

[128: 匿名さん]

12月になったけど音沙汰なし…と

[129: マンション検討中さん]

ここ購入する人はここの掲示板なんか見ないんだろうね
もう申込み始まってるのにスレ伸びないし

[130: マンション検討中さん]

>>129 マンション検討中さん

もう申込、始まってるんだね。
一般人は置いてけぼりか…