アデニウムタワー萬代橋はどうでしょうか？

[ビギナーさん]

立地は好きですが、新潟では初の会社なので、どんなものなのか分からず、いまいち悩んでます。
少し考えたいとは思うのですが、色々なご意見、欲しいです。
モデルルームを見に行かれた方、検討中の方、契約済みの方等々意見交換しませんか？

公式URL　http://www.j-sumai.com/open/building/PbuildingId=2715253_index.html

[301: ビギナーさん]

今アデニウムを真剣に検討している中で、ここに立ち寄りました。
なぜアデニウムだけ他に比べ圧倒的数を書かれているのでしょうか。ある意味怖く感じました。
内容も私には気づかない事が沢山あり、勉強にもなりましたし、玄人的な内容に関してはその逆でした。
難点がないと言う事はありえませんが、ここがいい！と言う感想で盛り上がる事を期待しております。
どなたかそういう情報をお願い出来ますでしょうか！

[302: 万代物件探索中]

怖いと書かれてしまったので、このスレへ書き込むまでの経緯を話しておきます。

他のスレでは書きましたが、先週一週間、新潟で物件探しをしてました。
新潟の不動産情報はその時に仕入れました。
中古物件、パストラル、アデニウム、ポレスターと
現物やモデルルームを見たりいろいろと調べたり、
一部は価格交渉したりした後に、
アデにしようかという気になって、
現在気がかりな点の最終確認をしている段階です。

なお、シティタワーもモデルルームまでは行ったのですが、
90分以上時間がない人は来るなと書いてあって、不動産屋さんとの
待ち合わせまで60分しかなかったので寄りませんでした。

ポレスターの営業の人が一番事情通で話は面白かったです。
パストラルは融通が利かない感じで、アデはちょっと頼りない感じでした。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[305: ビギナーさん]

私もアデニウムを真剣に検討し、最終段階に入っているところです。

口コミでいい情報があれば思いきれると思い見たので酢が、購入者や検討者にとっては本当にいい感じがしないですね。

私の数件見学した中での感想は、部屋の間取りと設備のクオリティは西堀通タワーでたし、アデニウムに決めようよ思ったのは立地と眺望が気に入って価格が見合ったからです。設備に関しても納得の範囲でした。
やはり自分の生活ベースに合った立地は一番外せないですよね。

契約に踏み出せそうな気がしてきました！

[309: 物件比較中さん]

そんなにダメですかね、こちらは。
立地は最高なんですけどね。
なんでここまで書かれてしまうんでしょうか。

住民の方でいいアピールがありましたら
是非聞かせて下さい。

[310: 物件比較中さん]

確かに、あのあたりは水田みたいになるだろうな

[311: 物件比較中さん]

なんだか、「立地は最高」って発言がこのスレは多いけど、なにが最高なの？
たんなる田舎くさい固定観念でそういってるだけの気がしますが。
伊勢店やらラブラやらが近いってだけの上面だけの話しでしょ？
現在販売中の他社物件と比較して立地は本当に最高ですか？地質は本当に最高ですか？物件のクオリティは本当に最高なんですか？購入後のアフターおよび管理も最高なんですか？これだけ値引攻勢してしまってもまだ残ってる現状で定価購入層と値引購入の貧乏人の人間関係も最高ですか？最近入居してきた住民の居住者クオリティも本当に最高ですか？
まったく根拠のない「最高」の安売りに見えてなりません。
実際に販売事務所での営業マンの動向も頼りなく、詳細は部分の話しになると妙に後ろめたそうにしたりしますし。
そう考えると、そんな知識だけの住民の集まりのようでなんだか検討してると興ざめてしまいます。

値引に負けて買ってしまってどうにもならないから肯定してる＊＊＊派とダメなものはダメと扱下ろす否定派の応酬だけで意味が全く無い。
本当に新潟市内のマンションスレ全体を見ても、ここだけは全く中身が無いですね。

[312: 匿名さん]

で、あなたの立場は？

[313: 匿名]

で、あなたはどこを買おう(もしくは買った)と思っているのですか？

どこの物件だったら合格なんですか？

是非参考にさせて下さい。

[314: 周辺住民さん]

おや。
リアクションを取ってあげるやさしい人がいましたね。

どこも買わないか。ｏｒ買えないか。でしょうね。

もしくは、郊外のマンションでも購入して、
自分が検討したときに今の状況だったらなぁ。

なんて思ってるんでは？

確かに新潟では、新潟駅・万代・古町周辺のマンションを、
選択せずにＳＣ付近のマンション、戸建てを選択することも
一つの回答だと思います。

でも、長い目で常にある程度の利便性が保たれる可能性が
高いのは、新潟駅・万代・古町周辺だと思いますので、
そういう意味では、ここは良い場所なのでは。

もっとも、どこでも将来どうなるかは分かりませんし、
そんなことを考える人は、賃貸→中古住宅を
選択する人なのでしょう。
（そのパターンも一つの正解だと思います。）

[315: 銀行関係者さん]

>>311さん
確かに言われることは分かります。
>>312、>>313みたいに否定的な立場に対して面白おかしくレスする輩がこのスレッドだけ非常に多いですね。
私は銀行関係の資産評価等の仕事をしていますが、現在の新潟市内の分譲物件に関して言えば、このアデニウムはアパのアップルタワーと同等の評価です。
こういった事を書きこむとまた上記のような輩（もしくはアデの営業）が低俗な反抗をしてくるんでしょうが、冷静な人は現在の事実関係を再度確認してみてください。
まず、市場の評価はすでに出ているんです。
このアデニウム、ローンを使って購入する際はどんなローンが使えるでしょうか？
まず一般の金融機関では融資はしてくれません。その為、広告でも記載されていますが【フラット35】しか使えないんです。それはジョイントが倒産したのと同等の更生企業だからです。
一言でいえば、会社として作った借金を法のもとに踏み倒したのと同じことです。
これを一般人で置き換えると、サラ金で借金を作りまくって返せないから自己破産しますと言ってるのと同じです。
そんな企業を民間の金融機関が信用してくれるでしょうか？
所詮、そんな会社の物件であるということです。
しかも更に追い討ちをかけるようですが、同じ更生企業のサーパスの場合は民間金融機関での提携ローンが使えるのですから、いかにジョイント物件が金融業界から評価されていないかという事が分かります。

『数年後にいらなくなった時、中古になればどれも同じだ』みたいな事を考えておられるようですが全く違いますよ。
現在の新築ですら担保評価の低い物件が数年後に一般の同等の築年数のマンションと比較して同じ担保掛目で評価されると思ってるのでしょうか？
自分が銀行の融資担当者だったらと仮定して考えて見ればすぐ分かります。

●値引き値引きで平均所得が低い＝修繕の際に揉めて、まともな修繕が行われない可能性が高い＝資産価値がさらに下がる可能性がある　　　

●中古での購入希望者から融資の申し込み＝中古の販売価格より担保掛目が低い＝満額融資はまず無理
（よって購入できる人が限られる）

●施工ゼネコンがジョイントによって大損させられた為、全くアフターをしてくれない＝大規模修繕時にまとめて補修工事＝補修費用が膨大化＝所有者が膨大な追加拠出が必要
（よって通常の返済比率での審査以上に中古購入後に追加拠出のリスクがある事を加味して厳しく審査される為、なかなか売却先が見つからない）


と言ったことを考えます。
これだけでも非常に大きなマイナス要因です。

一生そこで骨を埋める気であるならば、気にいるなら購入するのは良い事かと思いますが、そうでないならば客観的に不動産を評価する側ならどう考えるかを想像してみるのも必要なのではと思いますよ。

ながなが長文ですいません。
何となくここ数日のこのスレッドの盛り上がりを見させていただいて、非常に的外れな擁護意見が多かったものでつい…汗
【一部テキストを削除しました。管理人】

[316: 匿名さん]

３１２です。たしかに>>３１１さんは買わないか買えない人でしょうね。アレ読んだ感想が３１４さんと同じで驚きです。３０年で街、住民、社会、すべて変わります。「あの辺も寂れた、」「新潟で一番成功した」いずれも東区、車で数分の住宅地です。他の所でも同じでは。「住めば都」と人は言います。３１１さんの都は何処でしょう。あの投稿を読んで本当に思います。

[317: 買い換え検討中]

＞＞315さん
なかなか興味深いご意見ですな（＾ｖ＾）
参考にさせていただきます。

[318: 万代物件探索中]

週末家族を連れて見に行って、昨日申し込みをしてきました。
申し込み前に長時間にわたって、いろいろと質問をしましたが、
施主が更生会社であることにより大きな不利益が発生することは
ないだろうと最終的に判断しました。

以下、私からの質問へのアデ営業さんからの回答を簡潔にまとめます。
理事会は四半期に一度です（正直これはちょっと少なすぎると思います）。
施主はあき住居分の管理費と修繕積立金をちゃんと納めてます。
エビデンスを見せてもらいました。
施主に万一の事態が発生した場合、瑕疵担保責任やアフターは住宅瑕疵担保責任保険と
住宅性能保証制度で保障されます。
去年の管理組合の総会時点で修繕積立金が取り崩されていないことはエビデンスで
確認しました。もちろん、現時点でも積立金の取り崩しはないと口答で説明されました。
アフターや点検も他の物件と同様に行われることになっています。
売買契約時の手付金の保全措置も可能です。

なんか誤解している方がいますが、私は安すぎる修繕積み立て金の月額の
早期値上げを主張していて、保守管理がどうでもいいとは主張してません。
積立金の値上げを言ってるのに保守管理を軽視しているとなんで思うのか不思議です。
管理費の無駄はなるべく削減して、その分を修繕積み立てに回すべきだとは言いましたが。
新潟は知りませんが東京では維持管理をしっかりした方がマンションの資産価値が保てます。

アデの立地ですが、今回は私の新潟市内の友人も一緒に部屋を見たのですが、
絶賛していましたよ。新潟出身の母も立地は最高だと評してます。
実際、値段の高い高層階の物件は最上階の川に面していない１戸を残すのみです。
ここの立地を高く評価している人間が多いことの証明だと思います。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[319: 匿名]

315さんに私も非常に参考になりました！
そしてもう一歩教えてもらえるのであれば、315さんのお立場から見る新潟市内でのお勧めの物件を教えてもらえたら助かります！

[320: 匿名さん]

>>315さん
説得力あります。

一方、万代物件探索中さんもご契約おめでとうございます。
ところで、アデ営業の回答はいずれもまともなマンションでは当たり前のことですね。
その回答を得られたことと、「施主が更生会社であることが不利益とならない」とは（315さんが言われるように）次元が違うように感じたのですが・・・
あなたが以前言っていた、この「未入居投売り物件」に飛びついた購入層が修繕積立金の値上げに同意してくれると良いですね。

[322: 万代物件敬遠中]

住宅性能保証制度は後の瑕疵担保保険やアフターを保証するものではありません。

本当にカモですね。

[323: 315です]

>>319さん、私個人の意見をあまりここに書くべきではないかとは思いますが、一般論としてお聞きいただけましたら嬉しいです。
ここでこれを書いてしまうと「●●の営業だ」と書かれると思うのですが、10年後の下落幅でランクをつけるとすると以下と考えられています。

1　シティタワー新潟（住友）
2　シティハウス川端町（住友）
3　グランドメゾン西堀（積水）
・
・
・
かなり差が開いて
4　パストラルハイム万代橋（清水建設）
・
・
・
更に差がついて
5　アデニウム萬代橋（ジョイント）
・
・
ちょこっと下がって
6　ポレスターアクアガーデン（マリモ）

といった感じだと言われています。

中古になれば皆同じく、そのときの評価で価値を付けられると言っていましたが、何を見てそんな間の抜けた意見を信じ込んだのか不思議でなりません。
現在も新潟市内には野村川端や野村万代等の大手デベのマンションが築20年程の物件が存在していますが、価格的には他の倒産業者のマンションや聞いたこともないような名称のマンションと同じ評価額で取引がされてきたでしょうか？
答えはNOです。
野村の中古マンションは近年まで新潟でも他のマンションに比べると高値で流通していました。
それと同じように、今分譲中のマンションに関しても5～15年後の状況は同じ道を辿ると思われています。
上記の事からも住友・積水と言った大企業の看板は無視できないのが現実です。
積水も今のような叩売りの販売手法を取らずとも売れ行きが好調であれば住友の川端よりは評価が良かったのかも知れないのですが、西大畑を賃貸マンションにしてしまった事も重なり住友には評価の面で及ばずといった感じになっています。
一般消費者の考え方としては同じ築年数・同じ価格ならどちらを選択するかとなると、大半の人が大企業の物件の方が｢信用｣という安心がついてる分、お得だと判断すると思いますよ。
それと同じように市場での価値も評価されるのです。

ちなみにアデニウムのスレッドなのでアデについて書かせていただくなら、万代の立地に魅力を感じる人がいたとして、それ以外に評価するところがあるとするならば施工の奥村組の「免震」だけですね。
いくら管理をがんばろうとも現在の物件サイズが景観条例の網にかかっている以上、将来的な同規模の建て替えは事実上不可能であるため他の物件に比べて評価の下落率は他社より大きいと考えられると思います。
建物の耐用年数が限界にきた段階で建て替えるには既存サイズからの4分の1以上の居住スペースの縮小を迫られる訳ですから現在の持分を保障される物件ではないことも大きな減価ポイントではあると思います。

最後にご購入を決断されたのでしたら物件うんぬん以外にも今回の地震後に免震装置のメンテナンスをきちんとしたのかを確認された方がいいですよ。奥村組は他社の受注物件のチェックを最優先で、ほったらかされてる可能性が大ですから。また、基本的には竣工済み物件ですからメンテナンスは施工業者が有償だと言ってくる可能性もありますので、その際はジョイントがきちんと対応してるのかも見物です。

こういった背景から先日、僭越ながら意見を書き込みさせていただきました。
事前に言っておきますが私はスミフの関係者でも積水の関係者でもなく鑑定士の資格を持ったただのしがない金融機関関係者なので悪しからず。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[326: 匿名さん]

一般の金融期間で融資うけてます。ふつうにローンくんでます。
いろいろアデニウム注目されてていいですね。
他の物件より、コメント多いし、このさまざまなご意見を参考にしましょう。

[328: 匿名]

>失敗だと思うのは誰でもなく本人自身でしょうし。迷惑かけていませんよねぇ。
　
いえいえ、問題です。
万代物件探索中さんのレスは主観部分の他に明らかな誤謬があり（指摘されているとおりです）、それをもっともらしく解説することで、真面目な検討者が錯誤をきたす可能性があります。

万代物件探索中さんに影響を受けて誰かが誤った選択をしても結局、自己責任ではあります。
しかし、その書き込みが原因で損をした他人にも結果的に迷惑をかけるわけです。

[329: 周辺住民さん]

アデニウムのものが良いだけにって感じですね。

個人的には西堀が好きですけど。

西堀も駅南も、庶民には購入費も含めて
当面の費用は払えそうですが、
先々の修繕積立金の上昇が厳しそうです。

ところでシティタワー新潟の売主ってスミフと日生不動産に
なってるんですよね。

売主責任等は、両者が負うんでしょうかね？

[330: マンション投資家さん]

あれのどこがものがいいの？
またまた知ったかが現れましたね。
共用廊下など格安クロスのないそうですよ・・・有り得ません。
やはりド素人は全く知らないんですね。

それと>>326さん、民間でもローンは組めますよ。
でもそれは提携ローンではなく一般の店頭金利での融資の話でしょ。
提携ローンは言ってみれば銀行からの信用度の目安にもなります。
何も知らないド素人は分からないと思いますが、例えば都銀で三井住友やUFJの提携ローンでも会社の信用力で優遇幅が全く違います。
同じ価格の物件を購入しても、どの物件を選ぶかによって支払額も変わるのはご存知ですか？

アデニウムは確かに提携ではフラット35しか使えないとの事なので、一般市場での信用力は全くない業者の物件と言うことです。
普通に1パーセント未満の提携ローンを使える物件ならアデニウムで2,500万円の物件を購入するのと同じ支払いで3000万～3200万円の部屋を購入出来ますよ。
これを知ってればローンを使う人はアデニウムなんかに見向きもしなくなるんですけどね。
金利のマジックは凄いですね。無知って怖いです(>_<)

[331: 万代物件探索中]

私がアデの営業さんから受けた答と見せてもらった証拠はもちろん
分譲マンションで守られて当たり前の話です。
でも、このスレで本物件の悪口として当たり前の話が守られていない例と
して出ていた話なので、気持ちよく契約するために営業さんに無理を言って
いろいろと確認させていただいたわけです。
その結果、このスレでの悪口は根拠のないデマばかりだと確認できました。

アデの購入を検討されている方はここでの話（私の意見も含めて）は信じずに
ご自分で確認された方がいいですよ。アデの営業さんはちゃんと対応してくれます。

銀行の話も、326さんが書いておられるように、フラット35以外をお使いの方が
いると聞いています。また、私自身手元資金に余裕を持たせるために、超低利の
住宅ローンを組むことを考えており、ある銀行さんから非常によいオファーを
すでにいただいています。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[332: 購入検討中さん]

330さん
やはりそのようですね。
西堀を見に行ったときに私もその辺のローンの仕組みは詳しく教わりました。
こういう事は直接聞いてみないと知ることが出来ない情報なので非常に貴重で助かります。
ここの営業さんは、あたかもそれが一般的にも一番いいもので、だから当社はそれしか扱っていないのだと言わんばかりの説明なので、知らない人は騙されてしまいます。

私ももっと支払いについて勉強してみなくてはと思っています。貴重なご意見ありがとうございました。

[337: 匿名さん]

ネットはネット。現実は、自ら聞いて来ればよし。

[339: 観客]

今度は住心地のレポートをお願いします！

[341: 匿名]

私が思うに、そんなお安い部屋ではないと思いますよぉ。

片手位のお値段なのでは・・・。

[343: 匿名]

うんうん、私が見学した時もそんな感じの値段の高い部屋もありましたよっ。

[345: 匿名]

まあ住友は潰れた会社はハナから相手にしてないよ。そんなことよりアデの免震構造の住み心地誰かレポートしてほしい。

[346: 339です]

契約、おめでとうございました。

レポート、是非お待ちしています。

引き続き色々な手続き頑張って下さい！

[347: 入居済み住民さん]

>>345さん
自分の部屋はゆらゆら～と長い周期で揺れた感じでした
ガタガタという体感は無く花瓶なども無事でした
少し船酔いのような感じになりましたが家財道具が壊れたり
あれこれ片付ける手間を考えたらずっとマシかなと思いました

[348: 契約済みさん]

万代物件契約中さん
ご契約おまでとうございます。
･･･が、上層階の件ですが私が今年に入って契約した際には上層階は全て完売となっておりましたんですが、まだいくつか販売中なのでしょうか？
私が当時いただいた価格表を持っているのですが、上層階は全て「済」となっているので気になって書きこみしてみました。

私の場合は定年退職後にマンション暮らしに転換をしたくてこちらが安かったので購入しましたが、入居してみると営業さんの説明のいい加減さがちらほらと見えてきます。
ご購入するのは結構ですが、ある意味説明を受けたことに関しては責任を持たせるように念書を取る事をお勧めします。
実際には価格表では花火の見える方角はかなり売れていたはずなんですが、上層階から2,3フロアの数件以外は全く電気がついていないので、正直どのような方がご購入されているのか不思議でならない感じはあります。
今回の大きな震災の後なので、私のような年配者は万が一の事態の際の避難を考えるのですが、こういった実態を見てしまうと実際はガラガラなのではないかと怖くなってしまいます。
建物内に販売事務所を設けているにも関わらず、地震後の入居者への対応も全く無かったことにも「売りつけてしまえばそれでお終い」といった感じがしていたところに万代物件さんの書き込みがありましたので余計に不信感が増長されてしまいました。
こういった些細な対応ひとつを見ても同時に検討したパストラルの方が利便性はほぼ変わらないので、良かったのかな？とたまに考えてしまいます。

実際の販売状況について気になって書き込みしてみたのですが、愚痴みたいになりまして申し訳ありません。

[349: 万代物件探索中]

>>348さん
心配事を増やしてしまったようですみません。
上層階というのが20Ｆ以上だとすると、あと4戸残っています。
最上階も1戸残っています。しかし、これはキャンセル物件だと思います。
なぜなら、前契約者による設計変更がなされているからです。
残りの３戸がキャンセルかどうかまでは判りません。
ちなみに、私が買ったのもキャンセル物件です。

また、これらの上層階の部屋は一つも新価格に改定されていません。
債権者の意向として高く売れるものはなるべく高く売りたいという意向がある
そうです。まあ、当たり前ですが。
また、新価格として広告し、他のデベから投売りと批判されたお部屋は
私が見に行った先月下旬の時点ですべて申し込み済みでした。
現在、売れ残っている部屋は新価格に改定されているわけではありません。
もちろん、ある程度は値引きに応じると思います。
＃　競争の激しい関東圏で竣工1年半以上経っていたら新価格でも当たり前のレベルで、
＃　批判されるほどの値引きだとは個人的には思いません。

念書までは取ってませんが、営業の内部資料の一部ぐらいまでは見せてもらったので、
引渡し済みが100弱で、申し込みもない部屋が20戸というのは信用してもよいと
個人的には思っています。しかし、実際に住んでいる人がかなり少ないのは
おっしゃるとおりだと思います。私も夜電気が灯る部屋が３割程度しかないことは
確認してます。なお、引渡し済みの物件数に関しては、美術館の向かいの法務局で
確認できますよ。私は自分の部屋の所有権の確認しかしませんでしたが。

ちゃんと、売り切ってくれて瑕疵担保責任とアフターの責任を果たしてさえくれれば、
あとは各戸のオーナーが協力して維持管理していくのがマンションの宿命です。
ここは近い将来にちゃんと完売されるとふんで購入に踏み切りました。
それと、ジョイントさんはこれから新規物件をやる予定があります。
とうことで、すぐにもう一度破綻する可能性は低いんじゃないかと思っています。

私は家族（まだ小学生前の子供１人を含む）で住みますので、よろしくお願いします。

あと、心配事があったら遠慮なく管理人さんや管理会社に言いましょう。
万が一、不安にちゃんと応えてくれないようなら、そんな管理会社は住民みんなで
リプレースしてしまいましょう。そんなに難しくはないですよ。
もちろん、ちゃんとやってくれれば、末永く仲良くやって行きましょう。

[350: 万代物件探索中]

すみません、ちょっと訂正です。
申し込みもない部屋は14戸でした。
私の申し込み前に、未契約の部屋が20戸でしたので、
現時点で未契約が19戸以下です。
＃　10日ぐらい古い情報に基づいてます。

[351: 見学済み]

万代物件探索（349）さん、1つ忠告します。
上層階はバリバリ価格改定していますよ。
発売時に最上階の天井高３Mの部屋は8000万円以上していましたが、3000万円ほど価格表上でも下げていましたし、営業さんからも『破たん後に価格改定して3000万ほど下がりましたんでお得ですよ』とアプローチされました。
やはりアデの営業は嘘つきですね。
せっかく法務局に行ったのであれば全戸確認した方がいいですよ。
私は検討して破たん前1回・破たん後3回見に行きましたが、価格は破たん後に劇的に下げられていましたし、価格表の成約済みの印も毎回違っていたので信用ができなくなってどちらの検討を見送りました。
私の経験から言わせてもらえば、万代物件さんは短期間で話を進められたようなので話のつじつまが合わせやすかったんだと思います。
私の場合は1年単位でそれそれ期間を明けて見に行ってたので、その都度営業さんが毎回違いましたし、頂く価格表の内容も売れていたはずの部屋が普通に販売されていたりでちぐはぐでした。
逆に興味本位で申し訳ないのですが、破たん後も価格を変えてないというどんな根拠を営業さんに見せてもらったんですか？
私も一度は検討した物件なのでその辺は気になってしまいますね。

[352: 入居済み住民さん]

昨日の余震はびっくりしましたね！
本震のときにマンションにいなかったので
ドキドキしました。
ゆっくりゆれましたが、ものが倒れたりは
全くなかったです。

>>348さん
あのような震災の後だったので
心配でしたね！
震度4でしたので、仕方ないのかなという
部分もありますが、もしでしたら
ご近所さんに声かけされてもいいと思いますよ！

住んでる方ですが、あまり顔合わさないと
不安ですよね。
今月組合の会議がありますので、
参加されてみたらいかがでしょうか？

[353: 観客]

万代物件さんの情報の方が価格の改定はともかくとしてリアルタイムですよね。私もそれ見ました。

[354: 不審感]

私も最近の価格表は見ました。
確かに最上階は在庫がありましたが、一応売れたことにしてお客さんを煽っておいて、売れたらそこの部屋を売り出す商法って事？
でも、349さんが書いてくれていたようにキャンセルの部屋ってのは分かりますが、設計変更？までしてキャンセルされるってどういう事なんでしょうか？たしかキャンセルすると手付金は戻って来ないって聞いてたんですが、内装工事までしてキャンセルなんてあるのでしょうか？
基本的にマンション業者のキャンセル部屋話は信用性はゼロで、少しでも値引いて買わせるため100％嘘のような気がしますが。

[355: 物件比較中さん]

万代物件契約済みさんの物件は上層のあの部屋ですね。
眺望、広さ、間取り素晴らしいですね。現在残っている西掘りのタワーのプレミアム階と比較しても
値段的にも同等かそれ以下でしたので、私もそれを見た時は、買えない値段でしたが（笑い）
血迷て買ってしまいそうになったのを覚えています。
・・が営業の人がいわく付きとのことであまり相手にしてくれませんでした。（買えないと思ったのかな？）

前置きはさておき、現在は低層の階と他社の物件を検討しておりますが、アデの立地、眺望は最高とは思うのですが、会社の現状、今後はどうなるのとか、契約時の不安が何かぬぐえないものがあり、ここを買うに踏み切れない状態です。
買ってしまえば自分のものだし、便利に使用できればいいとは思うのですが！！
確かに廊下は意外に汚かったな管理ちゃんとしてるのか？とかくだらないところも考えてしまったり。
参考にしようとこのサイトをみたのですが、ボロボロ言われてて
契約となると営業さん大丈夫かなとか、銀行も含めちゃんと契約できるかなとか考えてしまいます。

契約済みさんは契約時はスムーズに問題なく終わったのでしょうか？
立地よし、眺望よし
会社はどうあれ、購入してしまえば、あるいみ自己責任とのことで購入されたんだと思いますが
一歩踏み出すためいいアドバイスをもらえればと思います。

[356: 万代物件探索中]

私のもらった価格表の最上階の最後の部屋はやはり8000万以上しています。
もっとも高い部屋はさらに1000万程度高額だと聞いています。
＃　他のデベの方からは億ションだったと聞いたのですが、それは否定されました。

古い価格表を見せろといったのですが、値段は変わっていないと返答をもらいました。
価格が変わっていないという説明を私が信じたのは、新価格の広告の値段と比べて、
同じタイプの他の部屋の値段が大幅に高いからです。
もしかすると価格表上に新価格を表示するのを止めた可能性はゼロではないと思います。
＃　そんなことをするとばれた時にたいへんな気がするのでちょっと信じられませんが。

万が一、新価格の価格表があるというならぜひ申し込み前に見たかったですね。

週末新潟に行くので、新価格の価格表の件はアデの営業に聞いてみます。

[357: 観客]

キャンセル部屋について私が聞いた話では、契約後、ジョイントさんが会社更生になったので、それが理由でその方は解約した(手続き中)…との事でした。

まだ完全に解約された訳ではなさそうでしたし、何かもめているのでしょうかねぇ？！

[358: 万代物件契約中]

ハンドルを実態に合わせて万代物件契約中に改めました。

キャンセル物件はアデには結構あると思いますよ。
なんせ竣工前に破綻したんですから。
ローンキャンセルだってかなり発生するでしょうし。

私は東京でも竣工済み物件を買っているのですが、見た部屋はすべて
ローンキャンセル物件でした。一つは信じられないぐらい使いづらい
改造が施されていて候補から外し、私が選んだ部屋は営業はキャンセル
物件だとは教えてくれなかったのですが、アフターでトイレ換気扇の修理を
頼んだ際に、前の契約者が閉じるときの音がうるさいとわざと
完全にシャッターが閉じないように改悪させていたことが
修理業者の話から判りました。

>>355さん
お部屋の特定は止めてくださいね。
ここのキャンセル部屋でローンキャンセルじゃない物件は
かなりもめていると思いますよ。
＃　この件に関しては前契約者さん側に全面的に同情いたします。
でも、アデの営業さんや債権者さんもそんなにおばかさんじゃないので、
お客がつけばなんとかして紛争を収束させます。
私は「割と」すんなり契約できましたよ。

もしも管理が悪ければ、管理費は安いとは思えないので、ぜひ住民たちでなんとかして
行きましょう。だって、管理は管理会社が主体じゃなくて管理組合員である住民がすべき
ことだし、権限も住民側にあります。

[359: 不審感]

ご回答ありがとうございます
皆さんのご回答を見ていて、ふと気がついたのですが、価格を変えてないのに価格改定でチラシを出すのって法律上では問題はないのでしょうか？
ある意味、詐欺のような気がしますが・・・
一言で言うなら、値引きすると見せかけて集客を図っているわけですよね。
万代物件さん等は言い方が悪いので申し訳ないのですが、今現在アデに陶酔している様なので気になされないのかもしれないのですけど、ちょっとどころかかなりおかしいと思ってしまいました。
また、キャンセルに関しては私が検討した際に知人から聞いたのですが財界にいがたで裁判になってることが記事で出ていたらしいです。
破たん後に販売再開してから1年経つのに未だに当時のキャンセル問題をクリアできていない事にも対応の不味さを感じます。一般論としては裁判でもないキャンセル事案に1年も紛争処理に懸けるものでしょうか？そういうところがやはり破綻してしまう会社って事なんでしょうか。

[360: 社宅住まいさん]

ここは一番高い部屋は最初の価格は一億ちょっとでしたよ。
確かに価格改定はしていますね。

[361: 万代物件契約中]

アデにもジョイントにも別に惚れ込んでなんかいませんよ。
立地と眺望は確かに気に入りましたけど。
最初の方にも書いたように、私は遮音性の悪いタワーマンションは嫌いです。
他の会社に多大な迷惑を掛けた更生会社なんかもちろん擁護する気はないですし。

価格表の矛盾点はちゃんと聞いてみるつもりですよ。
返答次第によっては、アデの営業さんを納得できるまでつるし上げるつもりです。

ただし、私の持っている価格表には矛盾はありません。
なぜなら、新価格の広告に出ている部屋は全部申し込み済みになっているので、
価格が価格表にでていません。だから、これらが本当に広告の値段だったかどうかは
私には確認できないので、二重価格だったかどうか判断ができません。

全体が新価格の価格表を見たことがないので、この存在に関してはかなり疑問をもっています。
誰かがどこかにアップしてくれれば存在を信じるかもしれません。
唯一、>>348さんの書き込みは真実の気がします。
少なくとも、他のデベ営業の書き込みの匂いはまったくしません。私の直感ですが。
だから、何故そしていつから売却済みが販売されることになったのかは問いただすつもりです。

あと、キャンセルの紛争の件は裁判も含めて、私の方が詳しいと思いますよ（半分は憶測ですが）。
だから、この件に関しては、施主側というか管財人にもう少し人間味があっても
いいと思っています。法律には従っているからってさんざん周囲に迷惑を掛けた側が
自分の権利ばかり主張するのは、見せつけられると非常に嫌な気分です。
＃　会社更生法自体があまり納得のいかない内容なのですが
これぐらいの書き方で判ります？>>355さん

[362: 万代物件契約中]

>>360さん
360さんの言う価格改定はたぶんかなり前の話なんじゃないですか？
少なくとも、私が新価格と言っているのは平成23年1月4日づけの価格です。
今年の初めに配られた広告に出ていた５部屋の値段です。

[363: 万代物件契約中]

価格改定の謎が解けた気がします。

私や現在のＭＲのアデの営業さんには、平成21年10月24日づけの価格が旧価格で、
５部屋だけ価格改定した平成23年1月4日づけの価格が新価格なのです。
＃　広告にも正にそういう注意書きがあります。

平成21年10月24日の前にも違う価格があったはずなのですが、
当然私は知りませんし、平成21年10月24日以降に配属になっているアデの営業さん達も
知らない（少なくとも意識にのぼらない）のだと思います。
だから「億ションなんかなかったよ」という発言が複数の営業さんの口から出てきます。

今年の初めの広告には言い訳がましく「モデルルーム使用住居」の文字があまり
目立たないように入ってます。これは他の住居は新価格じゃないという示唆でしょう。
この広告の値引きは３割を大きく超えるものもあるのでかなり他のデベさんたちには
インパクトがあったと思います。特に、値引きをしないでやせ我慢している人たちには。

ということで、別に誰も（ジョイントもここで発言された方も）価格改定に関しては
嘘は言っていないと思います。
平成21年10月24日より前の価格表って誰か見せてくれませんか？

後の謎は、売却済みが何故そして何時未契約に変わったかですね。聞いておきます。

[364: 一般論]

私は遮音性の低いタワーマンションは嫌いです　⇒　アデ（タワー）じゃん。
矛盾してませんか？

[365: 物件比較中さん]

価格の改定は倒産後に一度だけ行ったと確か営業の人がいっていたようです。
その後は変えてないとのことでしたが・・・

価格に関しては自分の欲しい部屋の納得できる価格ならいいのではないでしょうか？
当然安い方がいいに決まってますが！

営業の人と話していても、破たん会社とのことで銀行融資の問題は
若干あるようだし、しかし、購入側がしっかりしていれば融資は問題なしだとは思いますが
なんとなくですが契約にあたって不安要素があり、ここで契約に踏み切っていいのだろうかと思ってしまいます。
そこで契約中さんにお聞きしたかったことが、契約はスムーズにとのことでしたので、アデ営業マンの行う
契約は大丈夫ということですね。

[366: 万代物件契約中]

>>365さん
逆にお尋ねしますが、何がそんなに不安なのでしょうか？
不安要素を教えてくれれば、内容によってはお答えできるかもしれません。
私は今のところアデの営業さんから不誠実な振る舞いを受けたことはありません。

価格改定の話はアデの営業さんが不正行為を行ったとか、私に嘘をいっているというように
捉えられる指摘があったので、本当にそういうことだったのかちょっと本気で検討しました。
私としてはすっきりとした回答が出たので、価格改定に関してアデの営業さんは
私や他の顧客に対して後ろ暗い行為を一切していないと判断しました。
＃　契約済みがいつのまにか解除されていた件は明日確認します。

銀行融資は銀行さんにもよると思います。都銀だとマニュアルどおりなので、
更正会社の物件は借りられる限度額が通常の物件よりも低く抑えられる可能性
があります。保証会社に担保価値が低く見積もられてしまう傾向があるためです。
しかし、私が現在オファーを受けている地方銀行は低い査定を出した保証会社に
文句をつけて、私の要求どおりの額を保証するように交渉してくれています。
役立たずでトラブル続きのみず○銀行から預金を全部この地銀に移す気になりました。

>>364さん
総合判断で選んだアデの部屋を上回る物件が他になかっただけです。

[368: 匿名さん]

融資断られた訳ではないでしょう。

[370: 物件比較中さん]

担保価値が少ないとなると、ある程度頭金を持っていないと
購入が難しいということですか？

アデを購入において銀行の評価は事態が悪く、融資を貸し渋る可能性はないのでしょうか？

頭金のない人はフラット３５でとのことになりますね。

他社の交渉では、どの銀行で借りるのが良いのかも含め相談、検討してくれるようでしたが、

アデ営業さんはもう一歩踏み込んでくれてなく、自分で探す？？のみたいないイメージあり

一番大事な融資ところが頼りない？感じです。

最近のレスを総合すると

１０年後２０年後に起こりえる問題？

マンションに重大な欠陥のない限り、購入にあたってはなんら問題ないようですね。

[371: 万代物件契約中]

>>348さん
昨日、現地で聞いてきました。
現在の上層階の空き部屋はほぼみんなローンキャンセル物件だそうです。
最上階の空き部屋は買主都合のキャンセルだそうです。

この年末から年始にかけて結構な戸数のローンキャンセルが発生したそうです。
私の担当が扱った物件の一つも、セカンドハウスでフラット３５を使おうとした人が、
事前審査は通っていたのに、本審査で落ちてしまったそうです。

ということですので、上層階が埋まっているという話は、
348さんにお話した時点では嘘ではなかったんだろうと思います。

価格改定は確かに、平成２１年10月に施主、施工、債権者の三者（だったかな）
が集まって一度だけ行ったそうです。これ以前の価格表はMRにはもう
存在していないそうです。予想どおり、私の担当営業さんはこの話を
私から問いただされるまで知りませんでした。

>>369さん
住宅ローンは現在超低金利なので、減税枠いっぱいまで使う方が合理的だと
思っています。誤解されないように言っておきますが、私の契約は施主との
間では現金決済扱いになっていて、ローン条項はありません。
銀行選びや金利交渉はすべて自ら行っています。

>>370さん
フラット３５であれば、更生会社理由での減額の話はないと思います。
銀行融資でもプロパーローンで保証会社抜きのローンであれば、
更生会社が不利になることはないと思います。
金利何パーセント以下の住宅ローン（変動or固定）でいくら借りること
ができたら購入するとはっきり言えば、担当者も本気で探してくれると
思います。

なお、住宅ローンは個人に貸し付けるローンですから、本人の信用度が
あれば、施主が更生会社であるかどうかなんて銀行は気にする必要がありません。
保証会社は自分の存在理由に関わるので担保価値が足りないとか言う場合もありえます。
マニュアルどおりにしか業務が進められない某都銀は保証会社にクレームつけたりは
してくれません。お客の立場に立つという発想がまるでないのです。

新潟市内の知り合いの建築屋さんに部屋をみてもらいましたが、
内装を褒めてましたよ。ここはリーマンショック前に企画されて、
完成直前に破綻したんですから、仕様自体はかなりよいんだという
ことを再認識しました。

[381: 匿名]

私も最近まで交渉してたので、万代物件契約中さんの話(残室、経緯を含め)はすごくリアルでした。

ただ私は契約中さんのようにローン手続きまで自力でやる行動力のあるタイプではないので、その辺の積極的な営業力が足らないと言うのが不満で検討から外しました。

大きな買い物なので、その辺のしっかりとした説明や手続きも含めて総括的に面倒みてもらいたいので、私はそれをやってくれる会社を選びました。

[392: 万代物件契約中]

ちょっと訂正というか今日知った話です。
銀行さんに保証会社の査定が低かった理由を聞いてみました。
すると、竣工後１年以上経っている（つまり売れ残りである）からであって、
施主が更生会社だからという理由ではないとのことです。
ということは新潟市内の現在分譲中のマンションはどれでも低査定
になるということです。
＃　保証会社は鑑定会社に評価を外注しているそうです。その会社名も聞きました。

提携ローンだと担保価値の査定が無意味（購入価格の100％が査定額）だそうなので、
この保証会社の担保査定なるもの自体が無意味な気がします。
でも、こういう事情だそうですから、銀行の提携ローンを確保できていないジョイント
さんは、フラット３５以外では借り入れ限度額が低くなる可能性は否定できないようです。
この点だけは他社さんの物件の方が有利のようですね。

ちなみに私は地銀さんが頑張ってくれたおかげで希望額に近いところまで
超低金利で借りることができるという話（事前審査段階）になってます。
といっても、なんか書類と提出物がやたらに増えて手間はかなり増えています。

震災被害の大きい仙台のマンションでの地震の話に軽く目を通すと、やっぱり
免震構造はかなり効果が高いようですね。新潟市内の他のマンションって免震でしたっけ？
【一部テキストを削除しました。管理人】

[393: 検討中]

なるほど！です。

今、分譲中の物件はほぼ同じ位の竣工ですもんね。

その銀行評価に基づいて値引きしてくれると理想ですねー。

こちらの残りの部屋で気に入った間取りがもうないので断念系です。

[395: 物件比較中さん]

同じ更正会社のサーパスは民間の提携ローンが使えましたよ。
手元の支払プランだと確か0.875％の金利でした。
自分の信用情報の内容が悪いから借りれないだけでしょう。
しかも上の394さんが言ってる通り、サーパスは地銀の提携が無かったため、提携ではない形で事前審査を申し込みましたが、満額回答が翌々日には連絡が来ましたよ。
「震災被害の大きい仙台のマンションでの地震の話に軽く目を通すと、やっぱり免震構造は
値引後の価格的にはサーパスと似たり寄ったりなんですが、立地だとアデとサーパスではアデのほうが魅力的なんですけどね。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[396: 匿名]

先日またまた値引きのチラシ入ってたな 定価購入の人はちょっと腹立つな 仕方ないと言えばそれまでだけどね。心情的には穏やかならずだよね。

[397: サラリーマンさん]

こういうマンション買ってしまったんだから仕方ないでしょ。自己責任です

しかし、これだけ値引広告出しても売れ残っているとは、、、最後の数部屋になったらいくらになるのやら

[398: 匿名]

HPには旧価格→新価格公示日って書いてあるけど、これが価格改定って事なんじゃないの？
前から何回か日付変わって更新されてるみたいだけど。
日付変えた回数だけ価格改定したって事なのかな？
これを営業が知らないって事はないでしょ？