アデニウムタワー萬代橋はどうでしょうか？

[ビギナーさん]

立地は好きですが、新潟では初の会社なので、どんなものなのか分からず、いまいち悩んでます。
少し考えたいとは思うのですが、色々なご意見、欲しいです。
モデルルームを見に行かれた方、検討中の方、契約済みの方等々意見交換しませんか？

公式URL　http://www.j-sumai.com/open/building/PbuildingId=2715253_index.html

[301: ビギナーさん]

今アデニウムを真剣に検討している中で、ここに立ち寄りました。
なぜアデニウムだけ他に比べ圧倒的数を書かれているのでしょうか。ある意味怖く感じました。
内容も私には気づかない事が沢山あり、勉強にもなりましたし、玄人的な内容に関してはその逆でした。
難点がないと言う事はありえませんが、ここがいい！と言う感想で盛り上がる事を期待しております。
どなたかそういう情報をお願い出来ますでしょうか！

[302: 万代物件探索中]

怖いと書かれてしまったので、このスレへ書き込むまでの経緯を話しておきます。

他のスレでは書きましたが、先週一週間、新潟で物件探しをしてました。
新潟の不動産情報はその時に仕入れました。
中古物件、パストラル、アデニウム、ポレスターと
現物やモデルルームを見たりいろいろと調べたり、
一部は価格交渉したりした後に、
アデにしようかという気になって、
現在気がかりな点の最終確認をしている段階です。

なお、シティタワーもモデルルームまでは行ったのですが、
90分以上時間がない人は来るなと書いてあって、不動産屋さんとの
待ち合わせまで60分しかなかったので寄りませんでした。

ポレスターの営業の人が一番事情通で話は面白かったです。
パストラルは融通が利かない感じで、アデはちょっと頼りない感じでした。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[305: ビギナーさん]

私もアデニウムを真剣に検討し、最終段階に入っているところです。

口コミでいい情報があれば思いきれると思い見たので酢が、購入者や検討者にとっては本当にいい感じがしないですね。

私の数件見学した中での感想は、部屋の間取りと設備のクオリティは西堀通タワーでたし、アデニウムに決めようよ思ったのは立地と眺望が気に入って価格が見合ったからです。設備に関しても納得の範囲でした。
やはり自分の生活ベースに合った立地は一番外せないですよね。

契約に踏み出せそうな気がしてきました！

[309: 物件比較中さん]

そんなにダメですかね、こちらは。
立地は最高なんですけどね。
なんでここまで書かれてしまうんでしょうか。

住民の方でいいアピールがありましたら
是非聞かせて下さい。

[310: 物件比較中さん]

確かに、あのあたりは水田みたいになるだろうな

[311: 物件比較中さん]

なんだか、「立地は最高」って発言がこのスレは多いけど、なにが最高なの？
たんなる田舎くさい固定観念でそういってるだけの気がしますが。
伊勢店やらラブラやらが近いってだけの上面だけの話しでしょ？
現在販売中の他社物件と比較して立地は本当に最高ですか？地質は本当に最高ですか？物件のクオリティは本当に最高なんですか？購入後のアフターおよび管理も最高なんですか？これだけ値引攻勢してしまってもまだ残ってる現状で定価購入層と値引購入の貧乏人の人間関係も最高ですか？最近入居してきた住民の居住者クオリティも本当に最高ですか？
まったく根拠のない「最高」の安売りに見えてなりません。
実際に販売事務所での営業マンの動向も頼りなく、詳細は部分の話しになると妙に後ろめたそうにしたりしますし。
そう考えると、そんな知識だけの住民の集まりのようでなんだか検討してると興ざめてしまいます。

値引に負けて買ってしまってどうにもならないから肯定してる＊＊＊派とダメなものはダメと扱下ろす否定派の応酬だけで意味が全く無い。
本当に新潟市内のマンションスレ全体を見ても、ここだけは全く中身が無いですね。

[312: 匿名さん]

で、あなたの立場は？

[313: 匿名]

で、あなたはどこを買おう(もしくは買った)と思っているのですか？

どこの物件だったら合格なんですか？

是非参考にさせて下さい。

[314: 周辺住民さん]

おや。
リアクションを取ってあげるやさしい人がいましたね。

どこも買わないか。ｏｒ買えないか。でしょうね。

もしくは、郊外のマンションでも購入して、
自分が検討したときに今の状況だったらなぁ。

なんて思ってるんでは？

確かに新潟では、新潟駅・万代・古町周辺のマンションを、
選択せずにＳＣ付近のマンション、戸建てを選択することも
一つの回答だと思います。

でも、長い目で常にある程度の利便性が保たれる可能性が
高いのは、新潟駅・万代・古町周辺だと思いますので、
そういう意味では、ここは良い場所なのでは。

もっとも、どこでも将来どうなるかは分かりませんし、
そんなことを考える人は、賃貸→中古住宅を
選択する人なのでしょう。
（そのパターンも一つの正解だと思います。）

[315: 銀行関係者さん]

>>311さん
確かに言われることは分かります。
>>312、>>313みたいに否定的な立場に対して面白おかしくレスする輩がこのスレッドだけ非常に多いですね。
私は銀行関係の資産評価等の仕事をしていますが、現在の新潟市内の分譲物件に関して言えば、このアデニウムはアパのアップルタワーと同等の評価です。
こういった事を書きこむとまた上記のような輩（もしくはアデの営業）が低俗な反抗をしてくるんでしょうが、冷静な人は現在の事実関係を再度確認してみてください。
まず、市場の評価はすでに出ているんです。
このアデニウム、ローンを使って購入する際はどんなローンが使えるでしょうか？
まず一般の金融機関では融資はしてくれません。その為、広告でも記載されていますが【フラット35】しか使えないんです。それはジョイントが倒産したのと同等の更生企業だからです。
一言でいえば、会社として作った借金を法のもとに踏み倒したのと同じことです。
これを一般人で置き換えると、サラ金で借金を作りまくって返せないから自己破産しますと言ってるのと同じです。
そんな企業を民間の金融機関が信用してくれるでしょうか？
所詮、そんな会社の物件であるということです。
しかも更に追い討ちをかけるようですが、同じ更生企業のサーパスの場合は民間金融機関での提携ローンが使えるのですから、いかにジョイント物件が金融業界から評価されていないかという事が分かります。

『数年後にいらなくなった時、中古になればどれも同じだ』みたいな事を考えておられるようですが全く違いますよ。
現在の新築ですら担保評価の低い物件が数年後に一般の同等の築年数のマンションと比較して同じ担保掛目で評価されると思ってるのでしょうか？
自分が銀行の融資担当者だったらと仮定して考えて見ればすぐ分かります。

●値引き値引きで平均所得が低い＝修繕の際に揉めて、まともな修繕が行われない可能性が高い＝資産価値がさらに下がる可能性がある　　　

●中古での購入希望者から融資の申し込み＝中古の販売価格より担保掛目が低い＝満額融資はまず無理
（よって購入できる人が限られる）

●施工ゼネコンがジョイントによって大損させられた為、全くアフターをしてくれない＝大規模修繕時にまとめて補修工事＝補修費用が膨大化＝所有者が膨大な追加拠出が必要
（よって通常の返済比率での審査以上に中古購入後に追加拠出のリスクがある事を加味して厳しく審査される為、なかなか売却先が見つからない）


と言ったことを考えます。
これだけでも非常に大きなマイナス要因です。

一生そこで骨を埋める気であるならば、気にいるなら購入するのは良い事かと思いますが、そうでないならば客観的に不動産を評価する側ならどう考えるかを想像してみるのも必要なのではと思いますよ。

ながなが長文ですいません。
何となくここ数日のこのスレッドの盛り上がりを見させていただいて、非常に的外れな擁護意見が多かったものでつい…汗
【一部テキストを削除しました。管理人】

[316: 匿名さん]

３１２です。たしかに>>３１１さんは買わないか買えない人でしょうね。アレ読んだ感想が３１４さんと同じで驚きです。３０年で街、住民、社会、すべて変わります。「あの辺も寂れた、」「新潟で一番成功した」いずれも東区、車で数分の住宅地です。他の所でも同じでは。「住めば都」と人は言います。３１１さんの都は何処でしょう。あの投稿を読んで本当に思います。

[317: 買い換え検討中]

＞＞315さん
なかなか興味深いご意見ですな（＾ｖ＾）
参考にさせていただきます。

[318: 万代物件探索中]

週末家族を連れて見に行って、昨日申し込みをしてきました。
申し込み前に長時間にわたって、いろいろと質問をしましたが、
施主が更生会社であることにより大きな不利益が発生することは
ないだろうと最終的に判断しました。

以下、私からの質問へのアデ営業さんからの回答を簡潔にまとめます。
理事会は四半期に一度です（正直これはちょっと少なすぎると思います）。
施主はあき住居分の管理費と修繕積立金をちゃんと納めてます。
エビデンスを見せてもらいました。
施主に万一の事態が発生した場合、瑕疵担保責任やアフターは住宅瑕疵担保責任保険と
住宅性能保証制度で保障されます。
去年の管理組合の総会時点で修繕積立金が取り崩されていないことはエビデンスで
確認しました。もちろん、現時点でも積立金の取り崩しはないと口答で説明されました。
アフターや点検も他の物件と同様に行われることになっています。
売買契約時の手付金の保全措置も可能です。

なんか誤解している方がいますが、私は安すぎる修繕積み立て金の月額の
早期値上げを主張していて、保守管理がどうでもいいとは主張してません。
積立金の値上げを言ってるのに保守管理を軽視しているとなんで思うのか不思議です。
管理費の無駄はなるべく削減して、その分を修繕積み立てに回すべきだとは言いましたが。
新潟は知りませんが東京では維持管理をしっかりした方がマンションの資産価値が保てます。

アデの立地ですが、今回は私の新潟市内の友人も一緒に部屋を見たのですが、
絶賛していましたよ。新潟出身の母も立地は最高だと評してます。
実際、値段の高い高層階の物件は最上階の川に面していない１戸を残すのみです。
ここの立地を高く評価している人間が多いことの証明だと思います。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[319: 匿名]

315さんに私も非常に参考になりました！
そしてもう一歩教えてもらえるのであれば、315さんのお立場から見る新潟市内でのお勧めの物件を教えてもらえたら助かります！

[320: 匿名さん]

>>315さん
説得力あります。

一方、万代物件探索中さんもご契約おめでとうございます。
ところで、アデ営業の回答はいずれもまともなマンションでは当たり前のことですね。
その回答を得られたことと、「施主が更生会社であることが不利益とならない」とは（315さんが言われるように）次元が違うように感じたのですが・・・
あなたが以前言っていた、この「未入居投売り物件」に飛びついた購入層が修繕積立金の値上げに同意してくれると良いですね。

[322: 万代物件敬遠中]

住宅性能保証制度は後の瑕疵担保保険やアフターを保証するものではありません。

本当にカモですね。

[323: 315です]

>>319さん、私個人の意見をあまりここに書くべきではないかとは思いますが、一般論としてお聞きいただけましたら嬉しいです。
ここでこれを書いてしまうと「●●の営業だ」と書かれると思うのですが、10年後の下落幅でランクをつけるとすると以下と考えられています。

1　シティタワー新潟（住友）
2　シティハウス川端町（住友）
3　グランドメゾン西堀（積水）
・
・
・
かなり差が開いて
4　パストラルハイム万代橋（清水建設）
・
・
・
更に差がついて
5　アデニウム萬代橋（ジョイント）
・
・
ちょこっと下がって
6　ポレスターアクアガーデン（マリモ）

といった感じだと言われています。

中古になれば皆同じく、そのときの評価で価値を付けられると言っていましたが、何を見てそんな間の抜けた意見を信じ込んだのか不思議でなりません。
現在も新潟市内には野村川端や野村万代等の大手デベのマンションが築20年程の物件が存在していますが、価格的には他の倒産業者のマンションや聞いたこともないような名称のマンションと同じ評価額で取引がされてきたでしょうか？
答えはNOです。
野村の中古マンションは近年まで新潟でも他のマンションに比べると高値で流通していました。
それと同じように、今分譲中のマンションに関しても5～15年後の状況は同じ道を辿ると思われています。
上記の事からも住友・積水と言った大企業の看板は無視できないのが現実です。
積水も今のような叩売りの販売手法を取らずとも売れ行きが好調であれば住友の川端よりは評価が良かったのかも知れないのですが、西大畑を賃貸マンションにしてしまった事も重なり住友には評価の面で及ばずといった感じになっています。
一般消費者の考え方としては同じ築年数・同じ価格ならどちらを選択するかとなると、大半の人が大企業の物件の方が｢信用｣という安心がついてる分、お得だと判断すると思いますよ。
それと同じように市場での価値も評価されるのです。

ちなみにアデニウムのスレッドなのでアデについて書かせていただくなら、万代の立地に魅力を感じる人がいたとして、それ以外に評価するところがあるとするならば施工の奥村組の「免震」だけですね。
いくら管理をがんばろうとも現在の物件サイズが景観条例の網にかかっている以上、将来的な同規模の建て替えは事実上不可能であるため他の物件に比べて評価の下落率は他社より大きいと考えられると思います。
建物の耐用年数が限界にきた段階で建て替えるには既存サイズからの4分の1以上の居住スペースの縮小を迫られる訳ですから現在の持分を保障される物件ではないことも大きな減価ポイントではあると思います。

最後にご購入を決断されたのでしたら物件うんぬん以外にも今回の地震後に免震装置のメンテナンスをきちんとしたのかを確認された方がいいですよ。奥村組は他社の受注物件のチェックを最優先で、ほったらかされてる可能性が大ですから。また、基本的には竣工済み物件ですからメンテナンスは施工業者が有償だと言ってくる可能性もありますので、その際はジョイントがきちんと対応してるのかも見物です。

こういった背景から先日、僭越ながら意見を書き込みさせていただきました。
事前に言っておきますが私はスミフの関係者でも積水の関係者でもなく鑑定士の資格を持ったただのしがない金融機関関係者なので悪しからず。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[326: 匿名さん]

一般の金融期間で融資うけてます。ふつうにローンくんでます。
いろいろアデニウム注目されてていいですね。
他の物件より、コメント多いし、このさまざまなご意見を参考にしましょう。

[328: 匿名]

>失敗だと思うのは誰でもなく本人自身でしょうし。迷惑かけていませんよねぇ。
　
いえいえ、問題です。
万代物件探索中さんのレスは主観部分の他に明らかな誤謬があり（指摘されているとおりです）、それをもっともらしく解説することで、真面目な検討者が錯誤をきたす可能性があります。

万代物件探索中さんに影響を受けて誰かが誤った選択をしても結局、自己責任ではあります。
しかし、その書き込みが原因で損をした他人にも結果的に迷惑をかけるわけです。

[329: 周辺住民さん]

アデニウムのものが良いだけにって感じですね。

個人的には西堀が好きですけど。

西堀も駅南も、庶民には購入費も含めて
当面の費用は払えそうですが、
先々の修繕積立金の上昇が厳しそうです。

ところでシティタワー新潟の売主ってスミフと日生不動産に
なってるんですよね。

売主責任等は、両者が負うんでしょうかね？