アデニウムタワー萬代橋はどうでしょうか？

[ビギナーさん]

立地は好きですが、新潟では初の会社なので、どんなものなのか分からず、いまいち悩んでます。
少し考えたいとは思うのですが、色々なご意見、欲しいです。
モデルルームを見に行かれた方、検討中の方、契約済みの方等々意見交換しませんか？

公式URL　http://www.j-sumai.com/open/building/PbuildingId=2715253_index.html

[281: 匿名さん]

釣り行きてぇ

[282: ビギナーさん]

マンションって立地や仕様・構造や価格だけではなく、
きちんと完売できるのか（完売させられるディベロッパーなのか）がすごく大事なんだね
今さらって言われそうだけど、実際にゴタゴタを見せられると（勝手に見てるんだけど）すごく勉強になる
破たん前にこのマンションを買ってしまった人には申し訳ないけど……

[283: 同感]

それは僕も同じ意見です。
これだけ値引き値引きでも売れない・・・となってしまったマンションの今後の処遇を考えると、忍耐強く一切値引きしない某社のタワーなどは頭がいいなと思ってしまいますね。
一度値引きをしだしたら、『待ってればもっと引くだろ』と新潟県民の性格上考えるでしょうから、引いても売れなくなりますからね。
やはり大手の安心感というところなのでしょうか。

[284: 匿名]

でもタワーも全然売れてないんじゃない。一緒一緒。売れてないけど、どっちも良いマンションだよ。細かいこと言わずに、気に入った物件買えばいいんだよ。

[285: 匿名さん]

現在は住まれている方は何件程あるのでしょうか?

[286: ビギナーさん]

今回で完売したのでしょうか?すごく気になります。どなたか最新情報の詳しい方、教えて下さい＞

[287: 匿名さん]

結構うまってきたみたいですよ

[288: ビギナーさん]

そうなんですか??教えて下さって有難う御座います。

[289: 買い換え検討中]

結局はゆくゆく資産価値が落ちるのが目に見えてるから、アデニウムを購入する予定はないかな～

資産価値が落ちるだけではなく、修繕もして貰えずに住むに不安になるのも目に見えてる。
地元の人なら、そんなに万代に魅力も感じないのでは？
平日は閑散としてる街ですからね～

新潟市外の人や田舎に住んでる人には魅力的なんでしょうけど・・・

現在、あんなに価格低くしてもチラシがバンバン入るんだから苦戦してるんでしょう。
それも無理ないよな～

[290: 匿名さん]

住めば都

[291: 匿名]

なんか289みたいなやつが一番むかつくんだよな。わかりもしないくせに資産価値がどうのこうのぬかしちゃって。

[292: 物件比較中さん]

お住まいの方に質問です。
今回の地震のとき、免振の効果はいかがでしたでしょうか。教えてください。

[293: 万代物件探索中]

新潟に転勤予定があり、万代周辺で物件を探しています。
アデニュームタワーにはいろいろと問題があるのは理解してますが、
立地、間取り、内装、設備を気に入ったので買ってもいいかなと思っています。
私は別にタワー好きではないので、すぐ近くのパストラルハイムも検討しましたが、
アデと比べると内装や外装がかなり安っぽいし、パストラルの高層階の廊下から
中庭を見下ろすと引き込まれる感じで怖いです。特に、階段は使いたくないぐらい怖く
感じました。

アデで気がかりなのは、売れていない住居の修繕積立金を施主が負担していないとか、
すでに修繕積立金を取り崩しているという話です。これらは本当なのでしょうか？
住んでいる人から教えていただけるとありがたいです。

すくなくともアデの営業の方のお話では、今月の地震では被害らしい被害はでていないそうです。
モデルルームのワイングラス等も倒れなかったそうです。
売れ行きに関しては、未契約は20戸で引渡し済みは100戸弱だそうです。
セカンドハウスの人や投資目的の人もいるので、みんな住んでいるわけでは
ないという話でした。しかし、駐車場の方はかなり埋まっていたので、
住んでいる人もすでにかなりおられるようです。

[294: 入居済み住民さん]

入居して１年です
先ずは今回の地震はちょうど部屋にいました
ユラユラして船に乗っているみたいな感じでした。
足が細い人形が一体倒れた程度でした。
その後、地下の物置に行ったときに壁など見てきましたが特にひび等もなかったように思います。

一年住んでみて
入居者は、ご高齢のご夫婦や、退職後の中高年の方々が多いように思います。
子供は少ないです。結構入居者が増えたようで、人に会う回数は増えましたが皆さん気さくにあいさつをしあい、穏やかな生活空間です。
新潟駅まで歩いて１５分。バス停まで３分～５分県内外高速バスを利用するにも便利が良く、海外旅行に行く際はバスセンターも近いので、朝一番のバスを利用しストレスなく空港まで行けました。
買い物は原信と駅中のけんこう市場が中心です。

問題点
・夏場など、万代でイベントなどがあると賑やかで窓を開けていることができない
・新聞を１階まで取りに行かなくてはならない

夫婦二人で住んでいますが、ここを選んで後悔はしていません。マンション購入に１年を費やし、ほとんどのマンションを見て回りここに決めました。
もちろん、ここが一番とは言いません。新潟にはもっと素晴らしいマンションが沢山ありますので、色々見て回って決断しても、まだどこも余裕はあるので今は反対に良い時期かもしれませんね

[295: 先住民]

私も入居してもうすぐ1年です。
地震の際はちょうど休みだったのですが、昼間の時間帯だったのでちょうど駅前に用事を済ませに行っていたので揺れは分かりませんでした。
うちの場合は帰宅した際に開けていたはずの引き戸が半分しまっていたりしてました。
その後の長野で震度6の地震があった明け方は正直驚くほど揺れました。
建物自体がしなってギシギシ音をたてていたのが余計に恐怖心を煽っていた気がします。

地震後のフォローに関しては販売会社からのフォローは一切ありません。
一番の不満と言えばその点になりますね。

294さんが記載している通り、夏場は基本的にはうるさくて窓は開けられないですね。
私の部屋は20階前後なのですが、それでもうるさいので下層階はもっと大変かと思います。
また、冬場に関して言えば川沿い特有の上流に向かって抜ける風が強烈で洗濯ものを窓を開けるどころか、開けておくことすら困難です。

294さんが入居者は非常に多いように記述されていましたが、入居者は確かに増えてはいるように感じますが、高齢の方や風俗系のようなちょっと堅気とは思えないような強面の若い男性が仲間を引き連れて出入りしていたりと、質は低い気がします。

私の場合はジョイントが破たん前に手付を払っていたので解約できずに泣く泣く購入しましたが、基本的には転勤で来られる方の場合は永住ではないと思いますのでお勧めはできません。
住んでる私が言うのはなんですが、このスレの入居者の方は『非常に満足してます』といったようなことを記述する人が多いように見受けられますが、本音は逆なような気がします。
その理由は、293さんが記述されておりましたようにジョイントがまともに未契約住戸の修繕費・管理費を収めているのかどうか信用しきれていない為、早く誰かに買わせて積み立て不足がでるリスクを回避しようとしてる感じがします。
それに現在は３ＬＤＫを1000万円台で販売してるようなのですが、『それなら買える』という人が流入することで将来的な管理・修繕問題での紛糾は確実ですし。
また、高齢者が多いことからも、現在の経済状況を考えるとそれらの年金所得しかない人たちが更に年をとった時に管理・修繕の削減うんぬんを言いかねないと思います。

そういった点から考えると、アデニウムは購入時安くていいかもしれませんが、将来的なさまざまな負担増が目に見えるため、結局はきちんとしたマンションを購入するのと大差がないように思います。
実際にローンを組んでる場合は、フラット35しか使えないですからパストラルとかで使える民間金融機関の提携ローンの金利から考えると非常に金利負担は重いです。

結局は入り口で得するか出口で得をするかの違いで特段得ではないように思います。
逆に売却する際に買いたたかれる分、損なのかも知れないです。

私自身、破たん時に解約できたら確実に優良企業の物件を購入してました。
まぁ、自分が見た目だけが豪華なモデルルームで見極められなかったことなので仕方ないと諦めています。

[296: 万代物件探索中]

294さん, 295さん、貴重な情報ありがとうございます。
特に、295さん率直なご意見本当にありがとうございます。

繁華街の音が聞こえてしまうというのは気がついていませんでした。
風が強いのは想像してましたが、思っていた以上のようですね。
住民の方も施主の負担がちゃんとなされているか不安なのですね。
非常に参考になりました。

ちなみに、私はちょっと広めの部屋を探しているので、
中古や賃貸にはほとんど選択肢がなく、未入居の売れ残り高層物件
も考慮にいれざるを得ない状況です。

現在の売れ残っている新潟の高層マンションは中古になれば、
どれも値崩れすると思っています。
＃　厳密には竣工一年が経っているので既にみんな中古ですが。
現在、新潟で中古で2,500万円以上のマンション物件はありません。
ここ数年しか4,000万円超の物件が販売されていないことを考慮しても、
新潟の住民の一戸建て志向、未入居志向、ランニングコスト重視を考えると、
中古で3,500万を超える物件が取引されるようになるとは思えません。
よって、シティハウスやシティタワーを営業の言い値で買って、
数年後に売ることになると、大損することになるのは目に見えてます。

修繕積立金の値上げ問題は他の物件でも同じように発生してくる可能性が
高いと思います。築後5年以上経っても、修繕計画すら立てていない
マンションが新潟ではめづらしくないようですから。
このマンションに限りませんが、早期に毎月の修繕積立金を値上げして、
20年後とかの大幅値上げや一時金を回避しないと、将来大騒ぎになるでしょう。
ここの管理費はちょっと高めなので、見直して修繕の方に回せないか考える
必要があるかもしれません。

できれば、もう少し教えてください。
管理組合の理事会は毎月開かれていますか？
管理会社の対応や仕事ぶりはいかがですか？

[297: 295です]

回答です。
管理会社の理事会は毎月行われているのかは、アナウンスがないので不明です。
実際の管理に関しては非常に質を落としていることが見た目にも分かるぐらいのクオリティです。
私自身、これまでも分譲物件に住んでたことはありますが、ジョイントは売れていると公言しているようですが、正規の管理には到底思えません。
ここでレスを書いている人は、『清掃員が清掃してくれています』などと書いている方もいるようですが、正直そういう方は市営住宅クラスの生活しか経験がなく、値引きされて初めて購入に手が届く程度の方ですから、きちんとしたマンションの管理の経験がないため、一般的な管理の評価とは明らかに評価のハードルが低いのだと思います。

また、住友のタワーや積水のタワー等ある中で非常に定価販売の住友に対して色眼鏡で批判的に思われて居るようですが、実際に今の私の現状から考えますと圧倒的に住友にしておけばと後悔しています。

あなたの場合は積立金の部分を非常に気にして居るようですが、基本的には同じような広さの部屋でしたら、管理費・修繕費の月々のコストは駅南のタワーと変わらなかったんです。
これが何を意味するかというと、アデニウムと住友タワーでは世帯数が圧倒的に違うんです。
つまり、その分住友のタワーの方が管理費・修繕費の収入は多いことになります。
管理人のどちらも常勤は1人のはずですし、マンション全体の支出からいえば基本的には大大差はないはずなので、圧倒的に繰り越しが多いはずなので積立金の面では圧倒的に住友優位だと思います。
また、未契約の部屋の積立金に関しても財閥系の住友と破たん直前まで平気でお客をだまして契約締結行為をしていた不誠実なジョイントでは積立金リスクの面で絶対的な差があると思います。

そして、「現在の収入の配分をもう少し積立金に回せないか考える必要がある」と記載されていましたが、現在の入居者の質から考えると管理組合の総会でも議題にすらならないどころか、9割の入居者は行っていることの半分も理解できずに話が流れるだけだと思います。

私の場合はここを検討する際に西堀の住友のタワーを中古でも検討しましたが、実際の提示額は発売時の定価のままでした。
そんな状況でもこちらが悩んでる3日の間に売れてしまっていましたので、住友の場合はあなたが思ってるような下がり方はしていないのが現実だと思います。
実際にあなたが「中古の場合は・・」と言われる物件はダイア・サーパス・アパ等の基本的に値引き完売のマンションばかりなので、新潟で唯一の優良企業物件の住友は別次元と考えて柔軟に検討された方がいいと思いますよ。

私自身も万代の川沿いって事に非常に魅力を感じましたが、よくよく考えてみるとその点だけに目がくらんで契約したことを後悔しています。

ちなみに将来的に景観条例で建て替えが制限されますので、ある意味『定期着地権付きマンション』と同じだと思って割り切っています。
まあ、現在の購入層ではそんなこと何割が理解しているか計り知れないですけど・・・
ちなみに見学された際に営業担当はその点には触れていませんでしたか？
私の担当は『現在の条例では同条件では建て替えられませんが、50年も経てば条例の規制も緩和されてますよ。ははは（笑）』などと根拠のないことを平然と言ってるぐらいですから、何も知らずに騙されてる購入した入居者はかなり居ると思います。
彼らは新潟の地では2度と分譲は出来ないでしょうし、ここが終わればとっとと新潟から去るだけですからやりたい放題です。

あなたも騙されないように値段云々だけではなく、トータルで広い視野で検討されて方がいいと思いますよ。

ここ数日の住友のスレも頻繁に更新されてるようでしたので見ましたが、他の方の意見同様に万代物件探索中さんの考え方は身を滅ぼすな～と思ったので老婆心ながらアドバイスさせていただきました。

アデニウムに住んでいる私が言うのもなんですが、将来的な部分で不安があるのであれば駅南にしておくべきだと思いますよ。
売るときの値下がり率は圧倒的に少ないと思いますし、売るのが損であれば賃貸で運用する方があそこならかなり利回りがいいと思いますよ。
私の会社の取引先の転勤者が賃貸で入居してるそうですが、３ＬＤＫで２０万近い家賃を取られてるそうですよ。

どうしても値引き物件にこだわるのであればここよりは積水の方が売り主の信用度から考えると得だと想います。

くれぐれも失敗しないマンション選びを成功させて下さい。

[298: 匿名さん]

と、住友の営業が長々と作文しております

[299: 近所をよく知る人]

駅南だって。>>２９７さん新潟の人？どこかから来た住の人？それはさておき万代物件の人、ネタにされてるよ。

[300: 万代物件探索中]

ご回答ありがとうございます。

タイプミスだと思いますが、
「管理会社」の理事会じゃなくて「管理組合」の理事会ですよね。
アナウンスがないのというのは酷いですね。現在の私のマンションでは
毎月理事会の議事録のコピーが全戸に配布されてます。それが当たり前だと思ってました。
でも、これは理事会に要望を出さない住民の方にも問題があるように思います。
新潟の人はおひとよしというか、おとなしいですからね（子供の頃から新潟の親戚
をよく訪ねているので、まったく馴染みがない土地ではありません）。

あと、管理会社はいざとなれば変更できます。
あまりに酷い管理状態であれば、ちゃんとそれを説明すれば、
所有者の過半数ぐらいの賛同は得られると思います。
資産価値をなるべく高く維持することはほとんどの住人にとって
共通の利益でしょうから。しかも管理会社の変更は住民の負担金が
増えるわけじゃありません。

修繕積立金に拘っているのは、当初は中古を買うつもりで見て回ったのですが、
あまりにも毎月の積立金が安いので、長期修繕計画を見せてくれと言うと、
「ない」という返事が２件も続いたからです。両方とも築10年前後です。

ともかく、契約する場合は、管理費や積立金の施主負担の話は書面で確認
を取ってから契約するつもりです。その時は、情報をみなさんにフィード
バックさせてもらいます。

最後に、住友物件が大きく値下がりしないというのは幻想だと思いますよ。
今回の大震災騒ぎでタワーマンション自体の人気が大きく落ちているので、
値付けが自体が見直されるでしょうし（東京の住友の営業の話です:-)）。
＃　私は遮音性の悪いボイドスラブのタワーマンションなんて嫌いです。
＃　でも、現状の新潟ではタワーマンションを外すとパストラルぐらいしか残りません。